La propiedad horizontal puede celebrar sus asambleas de forma virtual, o no presenciales en los términos de la ley 675 de 2001 y el decreto 1074 de 2015.
Procedencia de las asambleas virtuales en la propiedad horizontal.
La posibilidad de realizar asambleas virtuales en la propiedad horizontal la da el artículo 42 de la ley 675 del 2001, que trata sobre las reuniones no presenciales.
Señala el inciso primero de la norma referida:
«Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.»
La ley se refiere a reuniones no presenciales, lo que hoy se traduce a reuniones virtuales por medios o herramientas tecnológicas que permiten a los copropietarios concurrir simultáneamente para delibrar y decidir.
Por su parte el inciso segundo del artículo 14 del decreto 176 de febrero 23 de 2021, contempla que las propiedades horizontales lleven a cabo sus asambleas no presenciales o incluso mixta, al permitir la aplicación del artículo 3 del mismo decreto que trata sobre este tipo de asambleas.
Requisitos de las asambleas virtuales en la propiedad horizontal.
La ley no fija unos requisitos especiales para celebrar asambleas no presenciales, exceptos los señalados en el parágrafo del artículo 42 de la ley 675 de 2001:
«Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.»
El único requisito es conservar la prueba de la realización de la asamblea, que no es más que la grabación del evento, algo que todas las herramientas ofrecen, así que es preciso descargar ese archivo y conservarlo para su posterior consulta.
Además, se debe dar aplicación a lo señalado por el inciso primero del artículo 2.2.1.16.1 del decreto 1074 del 2015, que en el siguiente apartado dice:
«El representante legal deberá dejar constancia en el acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la reunión.»
Es decir que desde que inicia la asamblea virtual hasta que termina, debe conservarse el quórum mínimo exigido por la ley, situación que debe hacerse constar en el acta respectiva.
Quórum en las asambleas virtuales de la propiedad horizontal.
El Quórum en las asambleas virtuales de la propiedad horizontal no cambia en razón al medio que se utilice para realizarlas, así que seguirá siendo el mismo que señala la ley 675 de 2001 y los reglamentos de cada propiedad horizontal.
En razón a que se presentaron discusiones respecto a que las asambleas virtuales exigían un quórum del 100% de los copropietarios, el decreto 176 del 23 de febrero de 2021 en su artículo 14 señaló lo siguiente:
«Asambleas en las propiedades horizontales. Para efectos del quórum necesario para celebrar las asambleas no presenciales, contempladas en el artículo 42 y 43 de la Ley 675 de 2001, se debe tener presente lo mencionado en los artículos 44, 45 Y46 de la Ley 675 de 2001 y el artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015.»
Y el artículo 2.2.1.16.1 del decreto 1074 del 2015, modificado por el decreto 378 de 2020, señala en su primer inciso sobre las reuniones no presenciales:
«Para los efectos de las reuniones no presenciales de que trata el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, modificado por el artículo 148 del Decreto Ley 019 de 2012, cuando se hace referencia a “todos los socios o miembros» se entiende que se trata de quienes participan en la reunión no presencial, siempre que se cuente con el número de participantes necesarios para deliberar según lo establecido legal o estatutariamente. El representante legal deberá dejar constancia en el acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la reunión. Asimismo, deberá realizar la verificación de identidad de los participantes virtuales para garantizar que sean en efecto los socios, sus apoderados o los miembros de junta directiva. Las disposiciones legales y estatutarias sobre convocatoria, quórum y mayorías de las reuniones presenciales serán igualmente aplicables a las reuniones no presenciales de que trata el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, modificado por el artículo 148 del Decreto Ley 019 de 2012.»
El artículo de la discordia, el 19 de la ley 222 dice:
«Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la junta de socios, de asamblea general de accionistas o de junta directiva cuando por cualquier medio todos los socios o miembros puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado.»
Algunas personas interpretaron que para el caso de las reuniones virtuales había un quórum especial del 100% de todos los socios, accionistas o copropietarios, lo que no es así como lo deja claro el artículo 2.2.1.16.1 del decreto 1074 del 2015.
En consecuencia, el quórum sigue siendo el mismo, que por lo general (puede haber otros) es «más de la mitad de los coeficientes de propiedad,» en los términos del artículo 45 de la ley 675.
Lo que la norma pretende es que el 100% de los participantes en la asamblea puedan deliberar, no que deban participar el 100% de los copropietarios en la asamblea.
Por ejemplo, si la propiedad horizontal tiene 60 copropietarios, y su quórum mínimo para deliberar válidamente de acuerdo al artículo 45 de la ley 675 son 31 copropietarios, se debe garantizar que el 100% de esos 31 copropietarios pueda delibrar ya sea simultáneamente en los términos del artículo 19 de la ley 222 de 1995.
Herramientas para hacer reuniones virtuales.
Por último, dejamos a continuación una lista de las principales herramientas tecnológicas que permiten hacer reuniones virtuales.
- Google Hangouts.
- Google meet
- Skype.
- Zoom.
- GoToMeeting.
- Jitsi.
- Microsoft Team.
Casi todas las herramientas limitan la cantidad de personas que pueden participar simultáneamente, entre 50 y 150, así que para una propiedad horizontal con un gran número de copropietarios seguramente tenga que recurrir a un servicio de pago.
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