¿La venta de inmuebles tiene IVA?

No. La venta de casas, apartamentos, lotes, locales, bodegas y demás bienes inmuebles está excluida del IVA por el numeral 12 del artículo 424 del Estatuto Tributario, en el texto que le dio la ley 2010 de 2019. Tampoco causa impuesto al consumo, porque el que creó la ley 1943 de 2018 fue declarado inexequible. ¿Qué sí paga IVA en una operación inmobiliaria?

La venta de inmuebles está excluida del IVA.

El artículo 424 del Estatuto Tributario, que enumera los bienes excluidos, incluye en su numeral 12 «la venta de bienes inmuebles», sin distinguir su valor, su uso ni si son nuevos o usados. Por eso quien vende un inmueble no cobra IVA, sea persona natural o jurídica, constructora o particular.

Son inmuebles, según el artículo 656 del código civil, las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y las minas, y las que se adhieren permanentemente a ellas, como los edificios. Quedan comprendidos, entonces, los terrenos, los lotes, las fincas, las casas, los apartamentos, los locales, las oficinas y las bodegas.

Recordemos que excluido no es lo mismo que exento, y que la exclusión tiene consecuencias para el vendedor habitual de inmuebles, como explicamos en el artículo sobre la diferencia entre bienes exentos y excluidos.

Los cambios de los últimos años.

La regla no siempre fue así, y de ahí vienen muchas dudas:

• La ley 1819 de 2016 gravó con IVA del 5% la primera venta de vivienda nueva de más de 26.800 UVT, en el numeral 1 del artículo 468-1.
• La ley 1943 de 2018 eliminó ese IVA y creó en su lugar un impuesto nacional al consumo del 2% sobre la venta de inmuebles de más de 26.800 UVT, en el artículo 512-22.
• La Corte Constitucional declaró inexequible ese impuesto al consumo en la sentencia C-593 de 2019, por vulnerar los principios de justicia y equidad tributaria.
• La ley 2010 de 2019, que reemplazó a la ley 1943, mantuvo la exclusión del numeral 12 del artículo 424 y no volvió a crear el impuesto al consumo.

El resultado es que hoy la venta de inmuebles no paga ni IVA ni impuesto al consumo, cualquiera que sea su valor.

Lo que sí paga IVA en una operación inmobiliaria.

Que la venta del inmueble esté excluida no significa que todo lo relacionado con él lo esté. Estos servicios sí pueden causar IVA:

• La comisión de la inmobiliaria o del corredor que intermedia la venta, que es un servicio gravado, como explicamos en el artículo sobre el IVA en las comisiones.
• La construcción del inmueble por encargo, gravada sobre los honorarios o la utilidad del constructor, como explicamos en el artículo sobre el IVA en los contratos de construcción.
• El arrendamiento de locales, oficinas y bodegas, gravado a la tarifa general, a diferencia del de vivienda, que está excluido. Lo explicamos en el artículo sobre el IVA en el arrendamiento de inmuebles.
• Los avalúos, los estudios de títulos y los honorarios de abogados, que son servicios gravados.

La notaría, a su vez, cobra IVA sobre los derechos notariales de la escritura, porque su servicio está gravado. El impuesto de registro y los derechos de la oficina de registro, en cambio, no causan IVA.

El IVA de quien construye para vender.

La constructora que levanta un proyecto para vender las unidades paga IVA en los materiales y servicios que compra, pero como la venta de los inmuebles está excluida, no puede descontarlo: lo lleva como mayor valor del costo del proyecto.

La excepción son los proyectos de vivienda de interés social y prioritario, en los que el constructor puede pedir la devolución del IVA pagado en materiales, con el tope del parágrafo 2 del artículo 850, como explicamos en el artículo sobre el IVA en los materiales de construcción.

Los impuestos que sí paga la venta de un inmueble.

Aunque no pague IVA, la venta de un inmueble tiene efectos en otros impuestos:

• En renta, la utilidad es ganancia ocasional si el inmueble se poseyó dos años o más, o renta ordinaria si no, y la venta de personas naturales está sometida a una retención del 1%, según el artículo 398.
• Los gastos notariales, el impuesto de registro departamental y los derechos de registro, que se reparten según pacten las partes.

Los detalles están en el artículo sobre la retención en la fuente en la venta de inmuebles.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.