Venta de bienes raíces no genera Iva

La venta de bienes raíces no genera Iva, por tanto, quienes se dediquen exclusivamente a ello no son responsables del impuesto a las ventas, ni en el régimen simplificado ni en el régimen común, pero no es así si desarrollan actividades mixtas (gravadas y no gravadas).

Un lector plantea la siguiente situación:

“Una persona que compra apartamentos, los remodela y los vende, tiene ingresos altos por el Ingreso por las ventas pero sus utilidades son pequeñas.

¿Debe pasarse al régimen común por la cifra de ingresos por la venta de los apartamentos?

¿O por tratarse de negocios de finca raíz, puede seguir en el régimen simplificado aunque tenga "ventas" por más del tope?”

Según el literal a artículo 420 del estatuto tributario, el hecho generador del impuesto a las ventas recae sobre la venta de bienes corporales muebles que no hayan sido excluidos expresamente. Esta categórica afirmación excluye que la venta de bienes raíces como casas, apartamentos y similares esté gravada con el impuesto a las ventas.

Significa ello que si una persona natural se dedica exclusivamente a la venta de bienes raíces no es responsable del impuesto a las ventas, y por consiguiente no pertenece a ningún régimen, siéndole inaplicables los topes de que trata el artículo 499 del estatuto tributario.

Sin embargo, si esa persona natural ejerce otra actividad que sí está gravada con el impuesto a las ventas, las cosas cambian un poco puesto que por esa otra actividad se convierte en responsable del impuesto a las ventas y hay que entrar a definir si es responsable del régimen común o del régimen simplificado.

Para efecto de los topes del artículo 499 del estatuto tributario, los ingresos que se obtengan por la venta de bienes raíces no se tienen en cuenta.

No obstante, el monto de la consignaciones sí que se tienen en cuenta, y si por la venta de bienes raíces las consignaciones superan al año los 4.500 Uvt, esta persona pasa al régimen común aun cuando las ventas gravadas no superen los 4.000 Uvt.

Desafortunadamente el numeral 7 del artículo 499 del estatuto tributario no distingue el origen de las consignaciones, de modo que todas cuentas, así provengan o no de la actividad gravada, o incluso sean ingresos de y para terceros.

Para ilustrar un poco el asunto supongamos la siguiente situación de una persona natural:

  • Ingresos por arrendamiento de locales comerciales: $60.000.000 al año
  • Ingresos por venta de bienes raíces: $180.000.000 al año
  • Monto total de sus consignaciones: $80.000.000

En este caso la persona natural no pasa al régimen común por cuanto los ingresos de su actividad gravada están por debajo del tope, lo mismo que el total de sus consignaciones.

Ahora cambiemos un poco la situación:

  • Ingresos por arrendamiento de locales comerciales: $60.000.000 al año
  • Ingresos por venta de bienes raíces: $180.000.000 al año
  • Monto total de sus consignaciones: $240.000.000

En este caso la persona natural ya no puede seguir perteneciendo al régimen simplificado, por cuanto las consignaciones superan el tope legal, aunque no los ingresos por arrendamiento, que son los gravados con Iva.

Nótese que la única diferencia entre los dos supuesto es el monto de las consignaciones,  que e n el segundo supuesto resultan ser iguales a la suma de los ingresos por arrendamiento y venta de bienes raíces.

Los ingresos de esta persona fueron los mismos, pero en un escenario se puede ser del régimen simplificado y en el otro no, y la explicación de todo es que en el segundo supuesto todos los pagos que recibió la persona pasaron por el banco, mientras que en el otro supuesto en su mayoría fueron en efectivo. Ahí una de las razones por las que el estado quiere obligar a todo contribuyente a que pase por los bancos, ya que las consignaciones son utilizadas por el estado para hacer un control fiscal efectivo a los ciudadanos.

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Una opinión
  1. EOO dice:

    Agradecería su ayuda para despejar la siguiente duda:
    Una persona que es empleada y sus ingresos no lo hacen responsable de declarar renta, incursiona en el negocio de finca raíz, comprando, reparando y vendiendo inmuebles con recursos propios, es decir sin préstamos bancarios, pasando por banco las operaciones de desembolso cuando compra inmuebles y desembolso cuando paga los arreglos y luego recibe consignaciones por las ventas del inmueble. Si se tiene en cuenta que la utilidad es solo la diferencia entre precio de venta – (precio de compra + precio de arreglos), que para efectos del ejemplo podrían ser solo el 10% de la inversión. Sobre qué valor debe pagar renta?, es claro que deberá declarar renta porque las consignaciones lo harán responsable de declarar ya que pasara los topes, pero mi duda es, sobre qué valor deberá pagar impuesto de renta?, a partir de cuantas UVT? EJ; compras un inmueble en $80.000.000 millones, invierte $10.000.000 en arreglos y vende finalmente por $90.000.000 millones que menos los costos notariales de toda la operación le representaran una utilidad de $8.000.000 aproximadamente, entonces si hace 2 o 3 operaciones iguales al año habrá pasado los topes de consignación, pero solo tendrá una utilidad de entre $24.000.000 millones y $30.000.000 millones, entonces sobre qué valor le será liquidado el impuesto de renta, sobre la utilidad o sobre todos los movimientos aun cuando la utilidad sea tan solo la mencionada? Muchas gracias

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