Impuesto al consumo en la venta de bienes inmuebles

Por 7 junio, 2019

Cuando se vendan bienes inmuebles como casas o apartamentos se debe pagar el impuesto al consumo de bienes inmuebles.

Hecho generador del impuesto al consumo de bienes inmuebles.

impuesto-inmuebles

El artículo 512-22 del estatuto tributario señala que el hecho generador del impuesto al consumo es la enajenación de bienes inmuebles cuyo valor supere los 26.800 Uvt.

Uvt - Valor del Uvt para el 2019

El impuesto al consumo de bienes inmuebles sólo se causa cuando el inmueble vendido tiene un valor que supere los 26.800 Uvt, que para el 2019 equivale a $918.436.000. Si el valor de la venta es inferior a ese monto, no se paga el impuesto.

El impuesto se genera no solo por la venta del inmueble, sino por la enajenación a cualquier título como permuta, dación en pago, donación, es decir por cualquier medio que implique la transferencia de dominio.

Base grabable del impuesto al consumo de bienes inmuebles.

La base gravable del impuesto al consumo de bienes inmuebles es el valor de la venta que figure en la escritura pública.

Al respecto señala el artículo 1.3.3.15 del decreto 1625 de 2016:

«Precio venta la determinación de la gravable impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles. El impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles se aplicará sobre la totalidad del valor de cada inmueble, que supere las 26.800 UVT, incluido en la escritura pública de enajenación, a cualquier título, o en el documento mediante el cual se haga la transferencia del bien inmueble, en los casos en los cuales no medie escritura pública o se pacten valores fuera de ella. En la cesión, a cualquier título, de derechos fiduciarios o participaciones en los fondos que no cotizan en bolsa, el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles se aplicará sobre la totalidad del valor incluido en el contrato cesión o documento equivalente según lo establecido en el artículo 512-22 del Estatuto Tributario.»

Por regla general se toma el valor que figure en la escritura pública, pero dice la norma que si se ha pactado un precio un precio fuera de ella, se tomará ese valor, entendiendo que en el caso que sea mayor, lo cual va en consonancia con lo dispuesto por el artículo 90 del estatuto tributario según el cual el valor de la escritura debe corresponder con el valor real de la venta.

Valor por el que se debe escriturar la venta de un inmueble

En ese sentido la norma (Artículo 1.3.3.16 del decreto 1625) hace responsable del impuesto al vendedor que se preste como instrumento para evadir el pago de impuesto al consumo en la venta de inmuebles, es decir que si artificialmente se evita pagar el impuesto o se paga un menor valor al real, el vendedor debe responder por el impuesto dejado de pagar.

Tarifa o porcentaje del impuesto al consumo de bienes inmuebles.

La tarifa o porcentaje que se debe pagar por impuesto al consumo de bienes inmuebles es del 2% sobre la base gravable, que es el valor de la venta.

Así lo señala el inciso tercero del artículo 512-22 del estatuto tributario, y se trata de una tarifa única o fija, que no depende del monto o valor de la venta, es decir, que no es progresivo como otros impuestos.

Retención en la fuente en el impuesto al consumo de bienes inmuebles.

El artículo 512-22 del estatuto tributario señala que el impuesto al consumo de bienes inmuebles se recaudará en su totalidad mediante el mecanismo de retención en la fuente.

La retención en la fuente debe ser previa a la enajenación del inmuebles, de modo que la escritura no se podrá legalizar hasta tanto no se acredite el recaudo del impuesto.

El porcentaje de retención en la fuente es del 100% del valor del impuesto.

Agentes de retención en el impuesto al consumo de bienes inmuebles.

Los agentes de retención en el impuesto al consumo de bienes inmuebles están señalados por el artículo 1.3.3.19 del decreto 1625 de 2016, y son:

  1. Notarios.
  2. Administradores de las fiducias.
  3. Administradores de los fondos de capital privado o de los fondos de inversión colectiva.

Declaración de la retención en la fuente del impuesto al consumo de bienes inmuebles.

Los agentes de retención deben declarar las retenciones del impuesto al consumo de bienes inmuebles mensualmente.

Así lo señala el numeral 4 del artículo 1.3.3.22 del decreto 1625 de 2016:

«Presentar la declaración mensual de retención en la fuente del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles donde se incluya el valor de las retenciones practicadas, de conformidad con lo establecido en los artículos 604 al 606 del Estatuto Tributario.»

Según el artículo 1.3.3.21 del decreto 1625, la Dian indicará el formulario en el que se declarará el impuesto, por lo que se supone que debe diseñar uno especial para el efecto.

¿Quién debe pagar el impuesto al consumo de bienes inmuebles?

El impuesto al consumo de bienes inmuebles debe ser pagado por el comprador o adquiriente del bien inmueble.

Al respecto señala el artículo 1.3.3.17 del decreto 1625:

«Responsabilidad económica del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles. El adquirente de los bienes sujetos al impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles será quien asuma económicamente el impuesto.

En este sentido, el o los adquirientes serán quienes pueden reconocer el valor del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles como mayor valor del costo del activo correspondiente.»

Este impuesto es diferente a la retención en la fuente que se debe pagar por la venta de bienes inmuebles de que trata el artículo 398 del estatuto tributario.

Retención en la fuente en la venta de bienes inmuebles

Se trata más exactamente de la retención en la fuente en la venta de activos fijos de personas naturales, y esa retención sí la paga el vendedor, pues recae sobre los ingresos que este percibe por la venta de sus activos fijos.

Reglamentación del impuesto al consumo de bienes inmuebles.

Lo anterior corresponde a lo dispuesto por el decreto 961 del 5 de junio de 2019 que reglamentó el impuesto al consumo de bienes inmuebles, mediante modificación al decreto único reglamentario 1625 de 2016.

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8 Opiniones
  1. Diana Gómez Dice:

    Como se paga el impuesto al consumo por un inmueble? donde consigo el formato o donde pago?

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  2. Héctor Barrero Dice:

    Ningún contador respetable podrá justificar el argumento de Gerencie.com respecto a que «La ley dispone que el impuesto se recaudará mediante la figura de la retención en la fuente, pero no define quién será el agente retenedor, si el comprador o el notario. Habrá que esperar qué dispone el reglamento». Este fragmento está totalmente parcializado y no tiene en cuenta lo que sigue a continuación: «y presentar comprobante de pago ante el notario o administrador de la fiducia, fondo de capital privado o fondo de inversión colectiva». En ese orden, al mencionar que se debe presentar comprobante de pago ante el Notario, está muy claro que el Notario no es quien debe recaudar el impuesto al consumo a través de la figura de la retención en la fuente. No hay confusión alguna de que el comprador es quien debe presentar ante el notario o la fiducia el recibo oficial de pago de este impuesto (sin necesidad de que tenga que ser escrito, eso es lo bonito de nuestro idioma que al parecer algunos no han aprendido a leer o por intereses no quieren hacerlo), además lo podrá tomar como mayor valor del bien. No es de interpretación o esperar a que expidan un decreto reglamentario, es de asumir las responsabilidades que impone la ley, sin esperar a que se emitan fallos en los juzgados.

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  3. Héctor Barrero Dice:

    Está tan claro este artículo en que el comprador deberá a través del mecanismo de retención en la fuente cumplir con la obligación sustancial,no la formal, pero sí la sustancial y presentar comprobante de pago al Notario, o administrador de la fiducia, fondo de capital privado o fondo de inversión colectiva que parágrafo seguido expresa claramente: «PAR 1. Este impuesto, cuya causación es instantánea, no podrá tratarse como impuesto descontable, ni como gasto deducible, pero hará parte del costo del inmueble para el comprador». Al hacer parte del costo del inmueble para el comprador ya la misma ley está emitiendo su concepto. Este valor aumenta al valor del inmueble para el comprador. El comprador, tiene todo el respaldo, todo el soporte legal para llevarse el valor del impuesto al consumo como mayor valor del bien inmueble. Así que no sigan esperando decretos, el decreto no puede ir en contra del artículo de esta ley, tendría el congreso que reunirse nuevamente y modificar el artículo mismo de esta ley para esperar a que el notario actúe como agente retenedor de este impuesto y no tendría sentido alguno el parágrafo primero de este artículo.

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    • Luz Myriam Celis Ortiz Dice:

      Hola buenas tardes
      Pará el día de mañana mi cliente pj compra un inmueble a otra pj por 2.000.000.000
      Cuanto tendría que pagar el comprador de impoconsumo y retención también?? Como sería la negociación.. Gracias
      Y la parte contable como la hago

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  4. Ericksson Dice:

    Reciban un cordial saludo, me encanta como contador ver todos los aspectos de su pagina y me interesa mucho, solo quiero hacer énfasis en que al subir estos temas se revise la ortografía ya que estos errores haces desmejorar la imagen que uno tiene de ustedes, solo es un comentario nada mas…revisar esta parte..
    revisar en la tabla de contenido..
    Base grabable del impuesto al consumo de bienes inmuebles.
    ya que es «GRAVABLE»..
    La tarifa o porcentaje que se debe pagar por impuesto al consumo de bienes inmuebles es del 2% sobre la base gravable, que es el valor de la venta.

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  5. Ericksson Dice:

    Base grabable del impuesto al consumo de bienes inmuebles.
    La base gravable del impuesto al consumo de bienes inmuebles es el valor de la venta que figure en la escritura pública.

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  6. Ericksson1 Dice:

    Base grabable del impuesto al consumo de bienes inmuebles.
    La base gravable del impuesto al consumo de bienes inmuebles es el valor de la venta que figure en la escritura pública.

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  7. John Castro Dice:

    Buenas tardes, a principios de año vendi mi casa y pague el impuesto al consumo, en ese momneot no era claro quien deberia asumir ese impuesto y no se sabia bien (ni siquiera en la Dian ) como ni cual recibo diligenciar. el caso es que yo como vendedor pague ese impuesto y el comprador npo: que puedo hacer ahora?

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