La venta de bienes inmuebles se debe hacer mediante escritura pública, y el ingreso producto de la venta debe declararse en el año o periodo gravable en que se protocoliza la respectiva escritura pública.
Otorgamiento y registro de la escritura pública en bienes inmuebles.
El momento o periodo en que se debe declarar la venta de un bien inmueble depende de la escritura pública de compraventa.
Primero se hace la escritura pública de compraventa y luego se registra en la oficina de instrumentos públicos, lo que necesariamente ocurren en dos momentos distintos, que puede ser una semana, un mes o un año.
Cuando la escritura pública es de un año y el registro de la misma se da en el siguiente año, surge la duda en cuál año se debe declarar la venta del inmueble, tema que pasamos a resolver.
¿Cuándo se declara la venta de un inmueble?
Desde el punto de vista tributario el ingreso por la venta del inmueble se reconoce en la fecha de la escritura pública y no en la fecha en que se registra.
Señala el numeral 2 del artículo 27 del estatuto tributario:
«Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes inmuebles, se entienden realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente.»
Es decir que, si la escritura se firmó en diciembre de 2021 y se registró en enero del 2022, los ingresos se declaran en el 2021, sin importar si se recibe el pago o no.
Este tratamiento aplica tanto para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad como los que no la llevan.
Para estos efectos, la promesa de compraventa no se tiene en cuenta, sino la fecha de la escritura de venta.
Cómo se declara la venta de un inmueble.
La venta de un inmueble se declara dependiendo del tiempo de permanencia en el patrimonio de contribuyente.
| Tiempo de permanencia del inmueble | Tratamiento en la declaración. |
| Menos de 2 años | Se declaran como renta ordinaria. |
| 2 años o más | Se declaran como ganancia ocasional. |
Esto es importante porque el impuesto de ganancia ocasional es menor que el impuesto de renta.
Por ello es importante determinar cuánto tiempo ha estado en poder del contribuyente el inmueble que se va a vender.
¿Cuándo se genera ganancia ocasional en la venta de un inmueble?
De título anterior se desprende que la ganancia ocasional en la venta de un inmueble se genera cuando el inmueble vendido ha estado en el patrimonio del contribuyente por 2 años o más, es decir, cuando se ha comprado dos o más años antes de ser vendido.
Además, se genera ganancia cuando el precio de venta es superior al costo fiscal por el que se ha declarado el inmueble.
¿Si vendo un inmueble debo declarar renta?
Si debido a la venta el tope las consignaciones se supera, como cuando el valor de la inmueble es consignado en una cuenta bancaria, tendrá que declarar renta por superar el tope de consignaciones. Téngase en cuenta que la venta de activos fijos no se tiene en cuenta para determinar el tope de ingresos.
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