Retención en la fuente en la venta de la casa o apartamento de habitación

Cuando se vende un activo fijo se debe practicar la retención en la fuente a que hace referencia el artículo 398 del estatuto tributario, pero si ese activo es la casa de habitación del vendedor, el tratamiento que se da la retención es un poco diferente.

Tarifa o porcentaje de retención.

La retención en la fuente es del 1% de valor de la venta que figure en la escritura, y quien debe pagar esa retención es el propietario del inmueble que se vende, pago que se hace ante la notaría en la que se suscribe la escritura pública de venta respectiva.

Retención en la fuente en la venta de bienes inmuebles.La venta de bienes inmuebles está sujeta a retención en la fuente con algunas excepciones expresamente contempladas por la ley.

Retención en la fuente disminuida

Cuando el inmueble o activo fijo vendido corresponde a la casa o apartamento que el vendedor utiliza como vivienda, es preciso dar aplicación a lo dispuesto por el parágrafo 1 del artículo 1.2.4.5.1 del decreto 1625 de 2016:

«Cuando la venta, o enajenación a título de dación en pago del bien raíz, corresponda a la casa o apartamento de habitación del enajenante, el Notario disminuirá el porcentaje de retención previsto en este artículo en un diez por ciento (10%) por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación. Para tal efecto, el enajenante deberá exhibir ante el Notario copia auténtica de la Escritura Pública en la cual conste la adquisición del bien y adjuntar una manifestación sobre el carácter de casa o apartamento de habitación del mismo.»

Es una forma que el vendedor tiene para disminuir la retención en la fuente, posibilidad muy recomendada para las personas que no están obligadas a declarar renta.

Según esta norma, la disminución de la retención puede llegar al 100%, pues considera un 10% por cada año de tenencia de la casa sin limitar el número de años por los cuales se puede optar por este beneficio.

Valor por el que se debe escriturar la venta de inmuebles.El precio de venta que figure en la escritura tiene importantes efectos tributarios para el comprador y para el vendedor.

Exención de la retención en la fuente

Ahora, si la casa o apartamento cumple los requisitos para que parte de la ganancia ocasional sea exenta (artículo 311-1 del estatuto tributario y 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016), entonces no se practica retención en la fuente, lo que podríamos llamar como una exención, aunque ese no sea el término más adecuado, pero sí más comprendido.

Al respecto el artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625 de 2016 establece las siguientes condiciones:

  1. Adjuntar el certificado de Tradición y Libertad donde se evidencie que el vendedor ha poseído el bien inmueble por dos (2) años o más.
  2. Adjuntar declaración o factura del impuesto predial donde se evidencia que el inmueble tiene un avalúo catastrar igual o inferior a 15.000 Uvt.
  3. Soporte de que el valor de la venta se consignó en una cuenta AFC, lo que se hace con el recibo de consignación, o si aún no se ha realizado la consignación, con una carta de instrucción irrevocable para que el vendedor deposite dicho valor en la cuenta AFC.
  4. Comprobantes o soportes que demuestren que con el valor de la venta se pagaron los créditos hipotecarios relacionados con el inmueble objeto de venta.

Como se puede observar, son los mismos requisitos que exige la norma para que parte de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación sea exenta del impuesto a las ganancias ocasionales.

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4 Opiniones
  1. Ricardo Rivera Osorio Dice:

    Realmente buena y completa la asesoría que se obtiene de ustedes. La claridad y la forma concreta con que tratan cada tema hacen que sea agradable e interesante consultarlos. Gracias.

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  2. Moni Dice:

    Tengo un lote desde hace más de 32 años, por supuesto se compro por un valor inferior al que hoy tiene comercialmente, igual su avalúo catastral también es bajo por ser zona suburbana, después de tanto tiempo se pagaría ganancia ocasional? De antemano mil gracias.Muy didáctico su artículo, gracias..!!

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    • José A. Rodríguez Dice:

      La G.O. se genera por la diferencia entre el valor de venta y el valor patrimonial por el cual lo venga declarando, por esa razón es necesario analizar toda su situación tributaria para planear la declaración en los años anterior a la venta y año de la venta.

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