Retención en la fuente en la venta de la casa o apartamento de habitación

Vender la casa donde se vive tiene un tratamiento distinto del de cualquier otro inmueble: el notario debe disminuir la retención en un 10% por cada año transcurrido entre la compra y la venta, de modo que quien lleva diez años en su vivienda no paga retención alguna. Y si además se cumplen los requisitos de la ganancia ocasional exenta, el notario no practica retención desde el principio. ¿Cómo se solicitan esos dos beneficios?

La regla general antes del beneficio.

La casa o apartamento de habitación solo puede pertenecer a una persona natural, de modo que su venta se rige por el artículo 398 del Estatuto Tributario, que grava la enajenación de activos fijos de personas naturales con una tarifa del 1%.

La retención la recauda el notario, que actúa como agente de retención, y debe pagarse antes de la enajenación, junto con los gastos de escrituración.

Quien la asume es el vendedor, porque es quien obtiene el ingreso, y es él quien la descuenta después en su declaración de renta.

El régimen general de esa operación, con los distintos escenarios según la calidad de las partes, lo desarrollamos en el artículo sobre la retención en la fuente en la venta de inmuebles.

Sobre esa regla operan dos beneficios distintos.

Conviene separarlos de entrada porque se confunden con frecuencia y tienen requisitos muy distintos.

El primero opera siempre que se trate de la casa de habitación, sin más condiciones. El segundo exige cumplir todos los requisitos de la ganancia ocasional exenta, que son varios y estrictos.

La retención disminuida por años de tenencia.

Es el beneficio de aplicación más amplia y el que más se desaprovecha, porque el notario no lo aplica de oficio.

Lo prevé el parágrafo 1 del artículo 1.2.4.5.1 del decreto 1625 de 2016:

«Cuando la venta, o enajenación a título de dación en pago del bien raíz, corresponda a la casa o apartamento de habitación del enajenante, el Notario disminuirá el porcentaje de retención previsto en este artículo en un diez por ciento (10%) por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación. Para tal efecto, el enajenante deberá exhibir ante el Notario copia auténtica de la Escritura Pública en la cual conste la adquisición del bien y adjuntar una manifestación sobre el carácter de casa o apartamento de habitación del mismo.»

La norma no limita el número de años, de modo que la disminución puede llegar al 100% y dejar la operación sin retención.

Cómo se calcula.

La disminución no se resta del valor de la retención sino del porcentaje, y esa diferencia es la que produce errores de liquidación.

Supongamos una vivienda comprada hace cuatro años y vendida hoy en $300.000.000.

A los diez años cumplidos la disminución alcanza el 100% y no hay retención que pagar, aunque la venta sí deba declararse.

De acuerdo con nuestro criterio, este beneficio es especialmente valioso para quien no está obligado a declarar renta, porque para esa persona la retención es definitiva y no tiene forma de recuperarla en una declaración.

Qué debe presentar el vendedor.

La norma exige dos documentos y el notario no puede aplicar la disminución sin ellos.

1. Copia auténtica de la escritura pública en la que conste la adquisición del inmueble, que es lo que acredita la fecha desde la cual se cuentan los años.
2. Una manifestación escrita sobre el carácter de casa o apartamento de habitación del bien que se vende.

La manifestación es del propio vendedor y no requiere prueba adicional, pero conviene que sea consistente con la realidad, porque declarar como vivienda un inmueble que no lo era expone al vendedor en una eventual revisión.

Conviene preparar esos documentos antes de la firma, porque una vez pagada la retención sin la disminución, recuperar el exceso exige un trámite de reintegro que no siempre prospera.

Cuando no se practica retención.

El segundo beneficio es más estricto pero también más completo: elimina la retención en lugar de reducirla.

Opera cuando la venta cumple los requisitos para que la ganancia ocasional sea exenta, previstos en el artículo 311-1 del Estatuto Tributario y en el artículo 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016.

La lógica es sencilla: si la utilidad de la venta va a quedar exenta, no tiene sentido anticipar un impuesto que no se va a causar.

Los requisitos que debe acreditar.

El artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625 de 2016 señala lo que el vendedor debe presentar al notario para que este se abstenga de practicar la retención:

1. Certificado de tradición y libertad donde conste que el vendedor ha poseído el inmueble por dos años o más.
2. Declaración o factura del impuesto predial donde conste que el avalúo catastral es igual o inferior al tope que fija la norma.
3. Soporte de que el valor de la venta se consignó en una cuenta de ahorro para el fomento de la construcción, mediante el recibo de consignación o una carta de instrucción irrevocable para hacerlo.
4. Comprobantes que demuestren que con el valor de la venta se pagaron los créditos hipotecarios relacionados con el inmueble.

Son los mismos requisitos que la norma exige para que la utilidad quede exenta del impuesto de ganancia ocasional, de modo que no hay dos trámites sino uno: acreditar la exención produce automáticamente la no retención.

Conviene subrayar el tercero, que es el que más se incumple. No basta con vender: hay que destinar el dinero a la cuenta de ahorro para el fomento de la construcción o a cancelar el crédito hipotecario del inmueble vendido.

La retención contingente.

Hay una consecuencia de ese tercer requisito que conviene conocer antes de acogerse al beneficio.

Los recursos consignados en la cuenta de ahorro para el fomento de la construcción quedan sujetos a un plazo de permanencia. Retirarlos antes, o destinarlos a un fin distinto del previsto, hace perder el beneficio.

Cuando eso ocurre, la entidad financiera practica la retención que en su momento no se practicó, y por eso se llama contingente. La desarrollamos en el artículo sobre la retención en la fuente contingente.

De modo que la exención no queda consolidada el día de la venta: depende de lo que el vendedor haga después con el dinero.

Cuál de los dos beneficios conviene.

No son excluyentes en el sentido de que haya que escoger uno para siempre, pero en la práctica operan de forma distinta y conviene evaluarlos antes de escriturar.

La disminución por años de tenencia no exige destinar el dinero a nada ni tiene condiciones posteriores. Se acredita con dos documentos y se agota ahí.

La exención elimina la retención por completo desde el primer año, pero ata el producto de la venta a una cuenta de ahorro para el fomento de la construcción o al pago del crédito hipotecario, con un plazo de permanencia.

De acuerdo con nuestro criterio, quien lleve muchos años en su vivienda y no quiera comprometer el dinero suele estar mejor con la disminución, que a partir de cierto punto produce el mismo efecto sin condiciones. Quien lleve pocos años y vaya a reinvertir en vivienda de todos modos, con la exención.

Sin embargo, que se le disminuya la retención no implica que la ganancia ocasional sea exenta, ya que esta solo lo es si se cumplen los requisitos de destinación del dinero producto de la venta.

La base sobre la que se liquida.

Cualquiera que sea el beneficio, la base es el valor de la venta que figure en la escritura pública.

Ese valor no es libre, y escriturar por debajo del valor real para reducir la retención tiene consecuencias para las dos partes, como explicamos en el artículo sobre el valor por el que se debe escriturar la venta de un inmueble.

La notaría no autoriza una escritura cuyo valor de venta sea inferior al avalúo catastral, de modo que ese es el piso práctico de la operación.

Conviene además tener presente que el valor escriturado será el costo fiscal del comprador cuando este a su turno venda, de modo que un valor artificialmente bajo le produce a él una ganancia ocasional mayor.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.