Vivienda con local comercial: ¿se cobran los servicios como residencial o comercial?

Tener un pequeño negocio en la casa no convierte automáticamente la vivienda en un inmueble de uso comercial para efectos de los servicios públicos. Cada servicio tiene su propia regla: en acueducto se mira el diámetro de la acometida, en energía la carga instalada y el área destinada a vivienda, y en aseo el tamaño del local y el volumen de residuos. Si se cumplen esos límites, el inmueble debe seguir facturándose como residencial, con su estrato. ¿Cuáles son los límites y qué hacer si la empresa cambió la clasificación?

Por qué importa la clasificación del uso.

Los servicios públicos domiciliarios distinguen entre usuarios residenciales y no residenciales, es decir, comerciales, industriales u oficiales. La diferencia es importante para el bolsillo, por dos razones:

• Los usuarios residenciales de estratos 1, 2 y 3 reciben subsidios en el consumo básico.
• Los usuarios comerciales e industriales pagan una contribución adicional sobre la tarifa, que sirve para financiar esos subsidios.

Por eso, cuando una vivienda pasa a clasificarse como comercial, la factura puede aumentar considerablemente: pierde el subsidio, si lo tenía, y empieza a pagar la contribución.

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Clasificación para el servicio de acueducto y alcantarillado.

En acueducto y alcantarillado, la regla está en el artículo 2.7.2.1 de la resolución CRA 943 de 2021 de la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico:

«Para efectos de facturación de los servicios de acueducto y alcantarillado, se considerarán como residenciales a los pequeños establecimientos comerciales o industriales conexos a las viviendas con una acometida de conexión de acueducto no superior a media pulgada (1/2").»

La clasificación depende, entonces, del diámetro del tubo que conecta el inmueble con la red, y no del consumo en metros cúbicos. Una vivienda con una tienda y acometida de media pulgada debe seguir facturándose como residencial, aunque su consumo aumente.

Clasificación para el servicio de energía.

En energía, el parágrafo 1 del artículo 18 de la resolución CREG 108 de 1997 de la Comisión de Regulación de Energía y Gas dispone:

«Para efectos del servicio de energía eléctrica, podrán considerarse como residenciales los pequeños establecimientos comerciales o industriales conexos a los apartamentos o casas de habitación, cuya carga instalada sea igual o inferior a tres (3) kilovatios, si el inmueble esté destinado, en más de un 50% de su extensión, a fines residenciales.»

Deben cumplirse dos condiciones al mismo tiempo:

• Que la carga instalada sea igual o inferior a 3 kilovatios.
• Que más del 50% del área del inmueble se destine a vivienda.

Si el local ocupa la mitad o más del inmueble, o si se instalan equipos que elevan la carga por encima de 3 kilovatios, como congeladores industriales u hornos eléctricos, la empresa puede clasificar el inmueble como comercial para el servicio de energía.

Clasificación para el servicio de aseo.

Para el servicio de aseo, el numeral 52 del artículo 2.3.2.1.1 del decreto 1077 de 2015 define al usuario residencial así:

«Es la persona que produce residuos sólidos derivados de la actividad residencial y se beneficia con la prestación del servicio público de aseo. Se considera usuario residencial del servicio público de aseo a los ubicados en locales que ocupen menos de veinte (20) metros cuadrados de área, exceptuando los que produzcan más de un (1) metro cúbico mensual.»

Es decir que un local de menos de 20 metros cuadrados que produzca hasta un metro cúbico de residuos al mes se factura como residencial; si supera cualquiera de los dos límites, se factura como no residencial.

Clasificación para el servicio de gas.

En el servicio de gas natural, las empresas suelen aplicar criterios basados en el volumen de consumo mensual, el área destinada al uso comercial y la existencia de equipos de uso comercial instalados. Por ejemplo, clasificar como comercial el inmueble cuyo consumo iguala o supera 150 metros cúbicos al mes o cuya área comercial es igual o superior al 50%.

Como estos criterios pueden variar según la empresa y el contrato de condiciones uniformes, conviene revisar el contrato de la empresa que presta el servicio en su municipio antes de reclamar.

Qué hacer si cambiaron la vivienda a comercial.

Si la empresa cambió la clasificación sin que se superen los límites, el usuario puede reclamar. El procedimiento está en la ley 142 de 1994:

• Verificar los límites. Revise el diámetro de la acometida, la carga instalada, el área del local y el volumen de residuos, según el servicio.
• Presentar la reclamación ante la empresa, por escrito, con las pruebas, como fotografías, planos o un certificado de un electricista sobre la carga instalada.
• Esperar la respuesta. La empresa debe responder en 15 días hábiles. Si no responde, opera el silencio administrativo positivo y la reclamación se entiende resuelta a favor del usuario, según el artículo 158 de la ley 142 de 1994.
• Interponer los recursos. Contra la decisión de la empresa proceden el recurso de reposición ante la misma empresa y, en subsidio, el de apelación ante la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, según el artículo 154 de la misma ley.

Mientras se tramita la reclamación, el usuario debe pagar los valores que no son objeto de discusión, para evitar la suspensión del servicio.

¿Quién debe reclamar: el propietario o el arrendatario?

Puede hacerlo el suscriptor, que es quien firmó el contrato de servicios, o el usuario, que es quien efectivamente recibe el servicio. Así lo reconoce el artículo 152 de la ley 142 de 1994, que garantiza al suscriptor o usuario el derecho a presentar peticiones, quejas y recursos. Por eso el arrendatario que ocupa el inmueble y paga los servicios también puede reclamar.

Conviene, eso sí, informar al propietario o a la inmobiliaria, porque el cambio de uso puede tener otras consecuencias en el contrato de arrendamiento y en el impuesto predial.

Otras consecuencias del uso comercial.

La clasificación para los servicios públicos es independiente de otras clasificaciones del inmueble:

• Uso del suelo. El plan de ordenamiento territorial define si en la zona se permite el comercio. Un negocio en una zona exclusivamente residencial puede ser cerrado por la autoridad.
• Convertir una parte de la vivienda en local puede requerir licencia de adecuación, como explicamos en el artículo sobre las modificaciones que requieren licencia de construcción.
• Impuesto predial. El catastro puede cambiar el destino económico del predio si el uso comercial es predominante, lo que puede elevar la tarifa del predial.
• Certificados de bomberos y de uso del suelo. Los establecimientos abiertos al público deben cumplir las condiciones de seguridad que exige la autoridad, con criterios que pueden diferir de los de las empresas de servicios.

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