Compra venta como cuerpo cierto

La venta como cuerpo cierto es una figura utilizada en la compraventa de bienes raíces, que resulta útil cuando la extensión real del bien no siempre coincide con la consignada en los documentos.

Cuerpo cierto.

El cuerpo cierto hace referencia a una cosa con características propias que la distinguen de las demás, que se puede apreciar y palpar, lo que permite identificarla con claridad, teniendo certeza de su existencia e individualidad.

El cuerpo cierto tiene relevancia en la venta de cosas e inmuebles, puesto que su realidad es evidente y cierta, por lo que el comprador tiene certeza de lo que está comprando, independientemente de lo que dicte un documento o papel.

El cuerpo cierto identifica el bien o cosa de forma inequívoca, independientemente de lo que digan los documentos o formalidades.

Lo que dicen los documentos no siempre coincide con la realidad.

Por lo general, la extensión o área de un predio no siempre coincide con lo expresado en los planos, en la escritura pública o en la promesa de compraventa, y en razón a ello, el legislador, consciente de esas diferencias, creó la figura de venta como cuerpo cierto, que hace irrelevante la extensión que pueda tener el predio objeto de venta.

Cuando se compra una finca, por ejemplo, en la escritura puede decir que son 10 hectáreas, pero la realidad es que pueden ser 8 hectáreas, o incluso 12, situación que puede ser origen de conflictos evitables si la finca se vende como cuerpo cierto.

Esa diferencia entre los papeles y la realidad puede configurar un incumplimiento por parte del vendedor, quien en el papel ofrece una cosa y en la realidad entrega otra, situación que es resuelta con la figura del cuerpo cierto.

Venta de predio como cuerpo cierto.

La venta como cuerpo cierto está contemplada en el artículo 1889 del Código Civil, que en su primer inciso señala:

«Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.»

La cabida debe entenderse como la extensión del predio, y esta no es relevante, pues lo que importa es el cuerpo cierto que se acordó en la compraventa.

Así, cuando se vende un terreno o una casa, el comprador se desplaza al sitio y el vendedor le enseña qué es lo que está vendiendo, lo que comprende, que va de aquí hasta allá y de allá hasta acá, independientemente de la extensión que se indique en la escritura pública.

Luego de la compra, si el comprador constata que la extensión del predio comprado es menor a la que figura en la escritura, no puede reclamar absolutamente nada.

Y si el predio vendido resulta ser más extenso que lo dicho en la escritura, el vendedor no puede exigir que se le incremente el precio de venta, ni mucho menos que se le devuelva el terreno en exceso.

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Venta de cuerpo con linderos.

También existe la venta en cuerpo cierto con señalamiento de linderos, donde el vendedor le indica al comprador los linderos del terreno objeto de venta.

En tal caso, se aplica lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 1889 del Código Civil:

«Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso del artículo precedente.»

Por ejemplo, Ramón vende una finca a Carlos indicándole los linderos que comprende la finca, y resulta que dentro de los linderos de la finca el hijo de Ramón tiene unas mejoras.

En tal caso, Ramón está obligado a entregarle esas mejoras a Carlos, pues están dentro de los linderos señalados en la compraventa, y si no puede hacerlo, Carlos tiene derecho a que se le disminuya el precio proporcionalmente, y si la diferencia de precio resulta superior al 10%, Carlos puede elegir entre aceptar la disminución de precios o desistir de la compraventa sin que se genere incumplimiento de su parte.

El hecho de que se haga señalamiento de linderos no afecta la calidad de cuerpo cierto acordado, de modo que la extensión sigue sin ser importante, como lo señaló la sala civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia 4244 del 25 de septiembre de 1997:

«Es de ver por lo demás, que tanto la venta efectuada por (…) a (…) como la que éste realizó a los actores (…) mediante las escrituras públicas anteriormente relacionadas, fueron de cuerpo cierto con señalamiento de sus respectivos linderos; particularidad con arreglo a la cual y lo que sobre el punto dispone el artículo 1889 del Código Civil trae como consecuencia que el vendedor esté obligado a "...entregar todo lo comprendido en ellos" (los linderos); texto legal cuya cabal hermenéutica ha llevado a  la Corte a precisar que "Cuando se vende un inmueble designando claramente sus linderos, la venta debe entenderse que se hizo como de " especie o cuerpo cierto y el vendedor queda obligado a entregar al comprador, sin alteración del precio, todo lo comprendido en los linderos, sea cual fuere la cabida del predio. Esto está de acuerdo con el artículo 1889 del C.C." (Sentencias de 10 de octubre de 1955, G.J. LXXXI, Pág. 399; 2 de junio de 1958, G.J. LXXXVIII. Pág. 102).

En consecuencia, las diferencias que se plantean en ' cuanto a la extensión de los predios, pierde relevancia frente al estudio realizado.»

Como es casi imposible que la extensión real de un predio coincida con la consignada en las escrituras o en los planos, siempre se debe incluir una cláusula que indique la venta como cuerpo cierto para evitar que luego el comprador quiera buscar una rebaja del precio porque el predio comprado resultó ser menor en 30 centímetros cuadrados.

Cuando la venta no se hace como cuerpo cierto.

Cuando la venta no se hace como cuerpo cierto, debe entenderse que se hace por cabida (extensión, área), y en tal caso se pueden presentar tres situaciones:

1. La extensión real es igual a la vendida.
2. La extensión real es más grande que la vendida.
3. La extensión real es más pequeña que la vendida.

En el primer caso no pasa nada porque la cabida vendida coincide con la cabida real, así que ni el comprador ni el vendedor pueden alegar perjuicio.

Cuando la cabida es superior a la que se vendió, como cuando se venden 10 hectáreas y en realidad resultaron ser 12, el vendedor resulta perjudicado, caso en el cual se aplica el primer inciso del artículo 1888 del Código Civil:

«Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance en más de una décima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio, o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales.»

El comprador debe pagar el mayor precio, pero si ese mayor precio equivale a más del 10% del valor que corresponda a la extensión real del predio, el comprador no puede ser obligado a pagar ese mayor precio, sino que será a su voluntad, y si decide no pagarlo, el contrato se resuelve dando derecho al comprador al pago de los perjuicios que haya sufrido en ocasión a ese fallido negocio.

Si la cabida resulta inferior a la vendida, como cuando se compra la finca de 10 hectáreas, pero en realidad tiene 8, es el comprador el perjudicado y se debe aplicar lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 1888 del Código Civil colombiano:

«Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deberá el vendedor completarla; y si esto no le fuere posible o no se le exigiere, deberá sufrir una disminución proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte, alcanza a más de una décima parte del precio de la cabida completa, podrá el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminución del precio, o desistir del contrato en los términos del precedente inciso.»

El comprador tiene derecho a que se le disminuya el precio, pero si el precio que falte equivale a más del 10%, el comprador puede elegir entre pagar el menor precio o desistir del contrato sin que se configure incumplimiento de su parte, y sin que tenga que indemnizar al vendedor.

Para evitar este tipo de situaciones se debe declarar la venta como cuerpo cierto.

Prescripción de las acciones relativas a la venta como cuerpo cierto.

Las acciones civiles relacionadas con las reclamaciones a que haya lugar respecto a la venta por cabida o como cuerpo cierto, prescriben en el término de un año según lo señala el artículo 1890 del Código Civil:

«Las acciones dadas en los dos artículos precedentes expiran al cabo de un año contado desde la entrega.»

El año no se cuenta desde la fecha en que se perfecciona la compraventa, sino desde la fecha en que se hace entrega del predio.

Pasado ese tiempo, el afectado no puede reclamar judicialmente ninguno de los derechos consagrados en los artículos 1888 y 1889 del Código Civil.

¿Qué es cuerpo cierto en una escritura?

Cuerpo cierto en una escritura es la cláusula o expresión en la que se indica que el predio o inmueble se vende como cuerpo cierto en los términos del artículo 1889 del Código Civil, según el cual, si la cabida (extensión superficial) es diferente a la esperada o estipulada, no hay lugar a incrementar o disminuir el precio.