Compraventa como cuerpo cierto

Casi nunca la extensión real de un predio coincide exactamente con la que figura en la escritura, y esa diferencia puede convertirse en un pleito. Para evitarlo existe la venta como cuerpo cierto, prevista en el artículo 1889 del Código Civil: se vende el predio tal como es, y la cabida deja de importar. La alternativa es vender por cabida, donde cualquier diferencia da derecho a ajustar el precio o a deshacer el negocio. ¿En qué se diferencian y qué conviene pactar?

Qué es un cuerpo cierto.

Cuerpo cierto es una cosa determinada, con características propias que la individualizan y la distinguen de cualquier otra. Se puede señalar, recorrer y apreciar, de modo que no hay duda sobre cuál es.

Lo contrario son las cosas genéricas, que se identifican por su clase y cantidad y se sustituyen unas por otras: un bulto de cemento, cien kilos de arroz.

Un inmueble es siempre un cuerpo cierto por naturaleza: la casa de esta dirección, la finca de estos linderos. Y de ahí que en su compraventa el comprador tenga certeza de lo que compra, con independencia de lo que digan los papeles.

Conviene distinguir dos usos de la expresión que a veces se confunden. En materia de obligaciones se habla de obligaciones de especie o cuerpo cierto para designar aquellas cuyo objeto es una cosa determinada, con reglas propias sobre conservación y riesgo. En materia de compraventa de inmuebles, la venta como cuerpo cierto designa la modalidad en que la extensión del predio deja de ser relevante. Este artículo trata la segunda.

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Los papeles y la realidad rara vez coinciden.

La extensión de un predio casi nunca coincide exactamente con la que aparece en los planos, en la escritura o en la promesa de compraventa. Las mediciones antiguas, las sucesivas divisiones y los errores acumulados en la cadena de titularidad explican esas diferencias.

Cuando se compra una finca, la escritura puede decir diez hectáreas y la realidad ser ocho, o doce.

Esa discrepancia entre el papel y la realidad puede configurar un incumplimiento del vendedor, que en el documento ofrece una cosa y en el terreno entrega otra. La figura del cuerpo cierto existe precisamente para neutralizar ese problema.

La venta como cuerpo cierto.

El primer inciso del artículo 1889 del Código Civil establece la regla:

«Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.»

La cabida es la extensión superficial del predio, y la norma la vuelve irrelevante. Lo que se compró es el cuerpo cierto que las partes identificaron.

En la práctica, el comprador se desplaza al sitio y el vendedor le muestra qué está vendiendo: de aquí hasta allá. Eso es lo que se compra, con independencia de la cifra que aparezca en la escritura.

Las dos consecuencias son simétricas.

• Si después el comprador constata que el predio es menor de lo que decía la escritura, no puede reclamar rebaja del precio.
• Si resulta ser mayor, el vendedor no puede exigir un aumento del precio ni la devolución del exceso.

De acuerdo con nuestro criterio, esa simetría es lo que hace de la cláusula un instrumento de certeza y no de ventaja para una de las partes: ambas renuncian a reclamar por la diferencia.

La venta como cuerpo cierto con señalamiento de linderos.

Es la modalidad más frecuente y tiene una particularidad importante. Dice el segundo inciso del artículo 1889:

«Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso del artículo precedente.»

Cuando el vendedor señala los linderos, queda obligado a entregar todo lo que esté comprendido dentro de ellos, sin alteración del precio y sea cual fuere la cabida.

Supongamos que Ramón vende una finca a Carlos señalándole los linderos, y dentro de esos linderos el hijo de Ramón tiene unas mejoras. Ramón está obligado a entregar esas mejoras, porque están dentro de lo señalado.

Y si no puede entregarlas, Carlos tiene derecho a que se le disminuya el precio proporcionalmente. Si esa disminución supera la décima parte, Carlos puede escoger entre aceptarla o desistir del contrato, sin que ello configure incumplimiento suyo.

El señalamiento de linderos no altera la calidad de cuerpo cierto, de modo que la extensión sigue sin importar. Lo precisó la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia 4244 del 25 de septiembre de 1997:

«Cuando se vende un inmueble designando claramente sus linderos, la venta debe entenderse que se hizo como de especie o cuerpo cierto y el vendedor queda obligado a entregar al comprador, sin alteración del precio, todo lo comprendido en los linderos, sea cual fuere la cabida del predio.»

De acuerdo con nuestro criterio, esa es la razón por la que los linderos deben describirse con precisión en la escritura: son ellos, y no la cifra de la cabida, los que definen qué se vendió.

La venta por cabida.

Cuando la venta no se hace como cuerpo cierto, se entiende hecha por cabida, es decir, con relación a la extensión del predio. Allí las diferencias sí producen efectos.

Pueden presentarse tres situaciones.

La cabida real coincide con la declarada.

No ocurre nada. Ninguna de las partes puede alegar perjuicio.

La cabida real es mayor que la declarada.

El perjudicado es el vendedor, que entregó más de lo que vendió. Dice el primer inciso del artículo 1888 del Código Civil:

«Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance en más de una décima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio, o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales.»

La regla es que el comprador debe pagar el mayor precio. Pero si ese exceso supera la décima parte del precio que corresponde a la cabida real, la decisión pasa a él: puede pagar el aumento o desistir del contrato, y si desiste se le resarcen los perjuicios.

La cabida real es menor que la declarada.

Aquí el perjudicado es el comprador. Dice el segundo inciso del mismo artículo:

«Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deberá el vendedor completarla; y si esto no le fuere posible o no se le exigiere, deberá sufrir una disminución proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte, alcanza a más de una décima parte del precio de la cabida completa, podrá el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminución del precio, o desistir del contrato en los términos del precedente inciso.»

El vendedor debe completar la cabida y, si no puede, sufrir la disminución proporcional del precio. Y si lo que falta supera la décima parte, el comprador escoge entre aceptar la rebaja o desistir del contrato, sin que ello constituya incumplimiento suyo ni lo obligue a indemnizar.

Nótese que en ambos casos el umbral es el mismo, la décima parte, y que superado ese umbral la decisión siempre corresponde al comprador.

Cuerpo cierto y cabida comparados.

De acuerdo con nuestro criterio, y salvo que el negocio se haya calculado precisamente sobre la extensión, como ocurre en la compra de lotes para desarrollo, siempre conviene pactar la venta como cuerpo cierto. Es prácticamente imposible que la extensión real coincida con la escriturada, y sin esa cláusula cualquier diferencia abre la puerta a una reclamación.

Un año para reclamar.

Las acciones que nacen de estas reglas tienen un plazo breve. Dice el artículo 1890 del Código Civil:

«Las acciones dadas en los dos artículos precedentes expiran al cabo de un año contado desde la entrega.»

El año no se cuenta desde el perfeccionamiento del contrato ni desde la escritura, sino desde la entrega del predio.

Vencido ese término, el afectado no puede reclamar judicialmente ninguno de los derechos que consagran los artículos 1888 y 1889.

De acuerdo con nuestro criterio, ese plazo obliga a hacer la verificación de linderos y extensión apenas se recibe el predio, y no cuando aparece el conflicto. Un levantamiento topográfico durante el primer año cuesta una fracción de lo que cuesta un pleito, y después del año ya no sirve para nada.

Cómo se pacta la cláusula.

La cláusula de cuerpo cierto debe incluirse expresamente, tanto en la promesa de compraventa como en la escritura, y conviene que precise cuatro cosas.

1. Que el inmueble se vende y se compra como cuerpo cierto, con mención del artículo 1889 del Código Civil.
2. La identificación completa del predio: matrícula inmobiliaria, dirección, cédula catastral y linderos.
3. Que la cabida consignada es informativa y que las diferencias entre ella y la extensión real no dan derecho a rebaja ni a aumento del precio.
4. Si hay señalamiento de linderos, la constancia de que el vendedor entrega todo lo comprendido en ellos.

El régimen general de la compraventa de inmuebles y lo que debe contener la escritura se explican en el artículo sobre el contrato de compraventa de inmueble.

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