Venta de cosa ajena: por qué es válida y qué puede hacer el comprador y el dueño

La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo, según el artículo 1871 del Código Civil. Parece una contradicción, pero tiene una explicación: el contrato es válido entre vendedor y comprador, pero no afecta al verdadero dueño, que no participó en él y conserva su propiedad. El comprador no se hace dueño por el contrato, pero puede llegar a serlo si el dueño ratifica la venta, si el vendedor adquiere después la cosa o si la posee durante el tiempo de la prescripción. ¿Qué derechos tiene cada uno y qué hacer si le vendieron algo que no era del vendedor?

Por qué es válida la venta de cosa ajena.

El artículo 1871 del Código Civil dispone:

«La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso del tiempo.»

La explicación está en la distinción entre título y modo. En el derecho colombiano, la compraventa no transfiere la propiedad: solo obliga al vendedor a transferirla. La propiedad se transfiere después, mediante la tradición, como se explica en el artículo sobre la tradición de bienes muebles e inmuebles.

Por eso, nada impide que una persona se obligue a transferir una cosa que todavía no es suya, por ejemplo, porque piensa comprarla o porque tiene un acuerdo con el dueño. Si cumple, el comprador recibe la cosa; si no cumple, el comprador tiene las acciones por incumplimiento contra el vendedor.

La posición de la Corte Constitucional.

El artículo 1871 fue demandado por considerar que permitía transferir lo que no se tiene. La Corte Constitucional, en la sentencia C-174 de 2001, lo declaró exequible con este razonamiento:

«Ahora bien, contrario a lo afirmado en la demanda, disponer que la venta de cosa ajena sea válida, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, propugna por la realización de la justicia, debido a que circunscribe los efectos del contrato a quienes intervinieron en su celebración y distingue entre validez o invalidez del contrato y cumplimiento.

Además, dejar a salvo los derechos del verdadero titular porque no intervino en la negociación, así ésta tenga por objeto su propio derecho, es un principio que desarrolla debidamente los artículos 15, 16 y 17 de la Constitución Política, toda vez que resulta imperativo excluir de los efectos del contrato a quien no tuvo la oportunidad de consentir en él, y es principio ordenador de la libertad que cada cual pueda disponer de sus bienes o dejar de hacerlo conforme se lo dictaminen sus propios intereses, haciendo caso omiso, sin tener que explicarlo, de las estipulaciones de terceros que involucran lo suyo.»

En otras palabras, el contrato es válido entre las partes, pero el verdadero dueño puede ignorarlo, porque no consintió en él.

Qué derechos conserva el verdadero dueño.

El verdadero dueño no pierde su propiedad por el hecho de que otro haya vendido su cosa. Puede reclamarla a quien la tenga, mediante la acción reivindicatoria, como se explica en el artículo sobre la acción reivindicatoria.

Su derecho tiene un límite, que la propia norma menciona: «mientras no se extingan por el lapso del tiempo». Si el comprador posee la cosa durante el tiempo que exige la ley para la prescripción adquisitiva, puede llegar a hacerse dueño, y el verdadero dueño pierde su derecho.

Para las cosas muebles hay una regla especial. Según el artículo 947 del Código Civil, el dueño no puede reivindicar las cosas muebles que el poseedor compró en una feria, tienda, almacén u otro establecimiento industrial en que se vendan cosas muebles de la misma clase, sin reembolsarle lo que pagó por ellas.

Cómo puede el comprador llegar a ser dueño.

El comprador de una cosa ajena no es dueño por el solo contrato, pero puede llegar a serlo de varias maneras.

Por la ratificación del dueño.

Si el verdadero dueño aprueba la venta, el comprador adquiere sus derechos desde la fecha del contrato. Lo dispone el artículo 1874 del Código Civil:

«La venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta.»

La ratificación es frecuente cuando el vendedor actuó como intermediario sin tener un poder formal, y el dueño, satisfecho con el negocio, lo aprueba.

Por la adquisición posterior del vendedor.

Si el vendedor adquiere después el dominio de la cosa que vendió, el comprador se considera dueño desde la fecha de la tradición, según el artículo 1875 del Código Civil. Supongamos que una persona vende un lote que está negociando con su dueño, y luego lo compra. Una vez lo adquiere, el comprador se considera dueño desde que se le hizo la tradición.

Por prescripción adquisitiva.

Si el vendedor le entregó la cosa al comprador, aunque no le haya transferido el dominio, el comprador adquiere la posesión. Según el artículo 752 del Código Civil, si el tradente no es el verdadero dueño, por la tradición no se adquieren más derechos que los transmisibles del mismo tradente. Pero esa posesión, prolongada durante el tiempo de la ley, le permite adquirir el dominio por prescripción. El tema se explica en el artículo sobre la prescripción como modo de adquirir el dominio.

Qué puede hacer el comprador si el dueño reclama.

Si el verdadero dueño reclama la cosa, el comprador tiene derechos contra el vendedor. Las vías principales son dos:

1. La resolución del contrato por incumplimiento. El vendedor se obligó a transferir la propiedad y no lo hizo. El comprador puede pedir la resolución del contrato, la devolución del precio y la indemnización de perjuicios, según el artículo 1546 del Código Civil.
2. El saneamiento por evicción. Si el comprador es privado de la cosa por sentencia judicial a favor del verdadero dueño, el vendedor debe sanearle la evicción, es decir, restituirle el precio, los gastos y los perjuicios, según los artículos 1893 y siguientes del Código Civil.

Si el vendedor sabía que la cosa no era suya y engañó al comprador, puede haber además un delito de estafa, que debe denunciarse ante la Fiscalía.

La venta de inmuebles ajenos.

La venta de cosa ajena vale también para los inmuebles. Pero en ellos la tradición se hace con el registro de la escritura, y quien no es dueño no puede transferir un dominio que no tiene. Si la escritura se registra, la anotación aparece en el certificado de libertad y tradición como una falsa tradición, que no transfiere el dominio pero sí la posesión.

Por eso, antes de comprar un inmueble, el comprador debe pedir un certificado de libertad y tradición reciente y verificar que el vendedor figure como propietario pleno. Comprar por un documento privado o «carta venta» a quien no figura como dueño es comprar, en el mejor de los casos, una posesión, como se explica en el artículo sobre la compraventa de posesión y mejoras.

Tampoco puede hipotecar un inmueble quien no es su dueño, porque según el artículo 2439 del Código Civil solo puede constituir hipoteca la persona capaz de enajenar el bien.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.