Compraventa de inmuebles

La compraventa de bienes inmuebles es un asunto de cuidado porque en muchos casos las personas comprometen casi todo su patrimonio en esa operación, así que se deben tener en cuenta una serie de recomendaciones para no correr riesgos innecesarios.

Compraventa de inmueble en Colombia.

En Colombia, la compraventa de bienes inmuebles como casas, apartamentos, locales, fincas, etc., está sujeta a formalidades especiales que se deben surtir para que la compraventa sea definitiva.

La compraventa debe hacerse mediante escritura pública, escritura que debe inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos para que la compraventa se materialice.

Un proceso incompleto hará que el comprador no adquiera la propiedad del dominio, quedando en el limbo lo que compromete su inversión en el futuro.

Recomendaciones a la hora de comprar un inmueble.

Cuando vaya a comprar un inmueble debe seguir un proceso y unas recomendaciones que le evitarán dolores de cabeza, y lo que es más importante, le evitarán perder la inversión.

Estudie los títulos de propiedad del inmueble que va a comprar.

Antes de firmar nada, el comprador debe sacar un certificado de libertad y tradición para que estudie el estado legal del inmueble que va a comprar.

El estudio debe ser minucioso para evitar comprar un inmueble con algún vicio que luego derive en un litigio.

El certificado de libertad y tradición debe ser reciente, y es preferible que lo saque el mismo comprador para evitar que le den uno antiguo o falsificado.

Consulte las cargas fiscales que tenga el inmueble y las deudas que pueda tener por servicios públicos, administración, etc.

Si el inmueble está arrendado, pida copia del contrato de arrendamiento para saber cómo proceder con el inquilino luego de la compra.

Venta de inmueble arrendado.El contrato de arrendamiento puede ser terminado por la venta del inmueble, teniendo en cuenta algunas consideraciones.

Si no existe un contrato de arrendamiento escrito, exija al vendedor que el inmueble sea entregado desocupado.

Firme una promesa de compraventa.

La promesa de compraventa es un contrato preparatorio en el que las partes se comprometen mutuamente; una a vender y la otra a comprar, y si hay algún incumplimiento, el contrato se convierte en fuente jurídica para hacer efectiva la consecuencia de ese incumplimiento.

Contrato de promesa de compraventa.Contrato en el que una parte (promitente vendedor) promete vender una cosa y la otra promete (promitente comprador) promete comprarla.

La promesa de compraventa debe ser clara respecto al inmueble objeto de compraventa, identificando claramente el inmueble, con dirección y número de matrícula inmobiliaria, por ejemplo; fijando el precio de venta y los plazos para el pago, y, sobre todo, la fecha en que se debe firmar la escritura de compraventa.

Se deben fijar las consecuencias del incumplimiento para las dos partes, y en general se debe acordar cualquier obligación que pueda tener efecto en la prosperidad del negocio.

Hay dos cláusulas que se deben acordar en la promesa de compraventa:

1. Cláusula penal o de incumplimiento.
2. Arras de retracto o confirmatorias.

Cláusula penal en los contratos.En los contratos se suele incluir una cláusula penal, que como se nombre lo indica, penaliza a quien incumpla el contrato.

La cláusula penal o de incumplimiento fija la pena o consecuencia para quien incumple con el contrato de algún modo.

La persona que incumple debe pagar la cláusula penal, pero ello no la libera del cumplimiento del contrato, acción que puede demandar la parte cumplida, de modo que es probable que el incumplido sea obligado tanto a pagar la pena como a cumplir con el contrato.

Incumplimiento de contratos.El incumplimiento de un contrato abre la puerta a distintitos escenarios para las partes involucradas como la resolución del contrato o la acción de cumplimiento.

Las arras, dependiendo de su tipo, permiten a las partes arrepentirse del negocio o confirmarlo.

Las arras de retracto permiten a las partes arrepentirse del negocio, es decir, que pagando las arras se liberan de la obligación de cumplir.

En el caso de las arras confirmatorias, no hay retracto y, en caso de incumplir, quien las haya dado las pierde, y quien las reciba las restituye dobles, sin perjuicio de que se haga efectiva la cláusula de incumplimiento en caso de que exista.

Registre la escritura pública sin demora.

La tradición del dominio del inmueble comprado solo se completa cuando la escritura pública respectiva sea registrada en la oficina de instrumentos públicos.

Tradición en bienes muebles e inmuebles.La tradición es uno de los modos en que se adquiere el dominio o propiedad de un bien, que requiere la existencia de un título traslaticio de dominio.

La prueba del dominio de un inmueble es el certificado de libertad y tradición, y si el comprador no registra la escritura, ante terceros lo que cuenta es lo que diga el certificado de libertad y tradición, y allí no aparece como dueño quien compró y no registró la escritura.

Si el vendedor vende dos veces las casas, quien inscriba primero la escritura pública aparecerá en el certificado de libertad y tradición como legítimo dueño, y el que primero compró tendrá que iniciar un largo proceso civil para conseguir que el juez ordene la anulación de la inscripción de la escritura posterior y la inscripción de la primera.

¿Primero recibo la plata y luego firmo la escritura o lo contrario?

Cuando se vende una propiedad existe el riesgo de que nos estafen, pues una vez firmada la escritura, el comprador puede aparecer con una letra de cambio o un cheque posfechado que a la postre puede resultar sin fondos, cuando lo que se pactó fue un pago en efectivo, o simplemente no se hizo claridad en qué medio se haría el pago.

Siempre existe la desconfianza de que la otra parte nos engañe, y esa desconfianza es legítima en las dos partes, por lo que es natural y comprensible que tanto el comprador desconfíe del vendedor como el vendedor desconfíe del comprador.

1. El comprador podrá decir: No entrego la plata hasta que usted firme la escritura.
2. El vendedor dirá: No le firmo la escritura hasta que usted me entregue la plata.

En efecto, cualquiera de los dos puede ser engañado, puesto que una vez firmada la escritura, el comprador puede no pagar, o una vez entregada la plata, el vendedor puede no firmar la escritura.

¿Cómo solucionamos ese problema?

Lo ideal es que el día en que se firme la escritura, el comprador entregue el dinero, y para seguridad de este, lo mejor es entregarlo justo al firmar la escritura, lo que implicaría que el comprador lleve el dinero en efectivo hasta la notaría, lo que no es un problema si el dinero es poco, pero será un gran problema si es mucho dinero. ¿A quién en su sano juicio se le ocurre llevar en un morral 200 millones de pesos a una notaría?

La solución ideal pasa por un cheque de gerencia.

El cheque de gerencia garantiza al vendedor que el dinero existe y que ya fue debitado de la cuenta del comprador, y que el banco pagará el cheque.

Cheque de gerencia.El cheque de gerencia es un tipo especial de cheque que se puede girar sin tener chequera ni cuenta corriente, y en el que el banco librador es el mismo librado.

Es la solución perfecta para cuando existe desconfianza entre las partes, pues el cheque se lleva hasta la notaría y se entrega simultáneamente con la firma de la escritura y no existe riesgo de un atraco, pues en caso de ser robado el cheque, este no puede ser cobrado debido a que por lo general el cheque es cruzado y pagadero únicamente al primer beneficiario, de manera que no es negociable, es decir, no se puede endosar a un tercero no relacionado con el negocio.

Sin embargo, lo ideal es confirmar el cheque con el banco antes de firmar, y una vez firmado el cheque, estar atento para que no le hagan un cambiazo.

Cuidado con el precio de venta y el valor de la escritura.

La compraventa de bienes inmuebles ha sido un medio para evadir impuestos, y por eso la ley fiscal ha puesto límite al valor por el que se debe escriturar la compraventa de un inmueble, tema abordado en el siguiente artículo.

Valor por el que se debe escriturar la venta de inmuebles.Valor mínimo por el que se debe escriturar la compra de bienes inmuebles como casas, apartamentos, locales, fincas, etc.

El precio de venta no puede ser inferior al avalúo catastral, y en la escritura el valor debe ser el valor real de la compraventa, y las partes deben prestar juramento de que el precio incluido en la escritura es el que realmente se paga, que en todo caso no podrá ser inferior al avalúo catastral.

Las consecuencias fiscales de incumplir con estas reglas son importantes, lo que puede consultar en el artículo 90 del estatuto tributario.

No pague el inmueble en efectivo.

Unas líneas atrás señalamos que no se debe hacer el pago en efectivo por temor a los delincuentes, pero en este caso no se debe hacer por temor a la Dian.

La razón es lo que señala el artículo 90 del estatuto tributario en el siguiente aparte:

«A partir del 1 de enero de 2019, no serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.»

Lo que se pague en efectivo no se reconoce como costo fiscal, ¿y eso qué significa?

Significa que cuando en el futuro usted venda el inmueble, no le será reconocido como costo lo que haya pagado en efectivo, lo que le implicará pagar más impuestos.

Cuando usted vende un inmueble se genera una ganancia ocasional sobre la que debe pagar el impuesto de ganancias ocasionales.

Impuestos que se deben pagar en la venta de inmuebles.Impuestos que una persona debe pagar cuando vende un inmueble como su casa o su apartamento.

La ganancia ocasional es igual al precio de venta menos el costo fiscal del activo, y si su costo fiscal es cero porque lo pagó en efectivo al comprarlo, el impuesto que pagará será elevado.

Supongamos que usted compró un apartamento en $200.000.000, que escrituró en $80.000.000 (lo que es ilegal) y para que la Dian no se enterara de la maniobra pagó con un cheque los 80 millones, y los otros 120 millones los pagó en efectivo.

Cuando en un futuro usted venda ese apartamento en $300.000.000, solo se le reconoce como costo la suma que pagó en cheque, esto es, $80.000.000, y su ganancia ocasional será de $220.000.000, debiendo pagar $22.000.000 de impuesto por ganancia ocasional.

Si usted hubiera pagado todo con un cheque o transferencia bancaria, su costo habría sido de $180.000.000 y su utilidad de $120.000.000, pagando un impuesto de $12.000.000.

Esto sin contar con las demás consecuencias en caso de que la Dian se entere de que ha escriturado el inmueble por un valor inferior al real, consecuencias señaladas en el artículo 90 del estatuto tributario.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.