Costo fiscal para determinar la ganancia ocasional en la venta de inmuebles

Cuando se vende un inmueble (casa, apartamento, local, finca, etc.), para determinar la ganancia ocasional, del precio de venta se resta el costo fiscal del inmueble, según lo establece el artículo 90 del estatuto tributario. Por lo tanto, es importante conocer cuál es el costo fiscal que se debe utilizar para ello.

Costo fiscal declarado.

En principio, el costo fiscal a utilizar es el que se haya incluido en la declaración de renta, y en el caso de las personas naturales pueden elegir entre dos opciones a la luz del artículo 277 del estatuto tributario.

En términos generales, este artículo señala en su inciso segundo que el valor patrimonial de los inmuebles debe ser el mayor entre el costo fiscal ajustado y el avalúo catastral (las dos opciones más comunes), de modo que este viene a ser el costo fiscal a restar para determinar la ganancia ocasional.

En consecuencia, cada año, el contribuyente aplica el reajuste fiscal correspondiente, lo compara con el avalúo catastral y declara el inmueble por el mayor valor de los dos. Si el mayor resulta ser el costo fiscal ajustado, este se convierte en el valor patrimonial por el que se declara el inmueble, mismo costo fiscal que luego se restará para determinar la ganancia ocasional.

Alternativas para ajustar el costo fiscal en las personas naturales.

Para determinar el costo fiscal, anualmente se aplica el reajuste fiscal, y para ello el contribuyente tiene dos opciones: los artículos 70 y 73 del estatuto tributario, a su elección.

Sin embargo, para que el costo fiscal ajustado según el artículo 73 del estatuto tributario pueda ser utilizado para determinar la ganancia ocasional, se requiere que este haya figurado como valor patrimonial en la declaración de renta, según lo señala expresamente el referido artículo:

«Cuando el contribuyente opte por determinar el costo fiscal de los bienes raíces, aportes o acciones en sociedades, con base en lo previsto en este artículo, la suma así determinada debe figurar como valor patrimonial en sus declaraciones de renta, cuando se trate de contribuyentes obligados a declarar, sin perjuicio de que en años posteriores pueda hacer uso de la alternativa prevista en el artículo 72 de este Estatuto, cumpliendo los requisitos allí exigidos.»

Esto implica que, cuando el contribuyente planea vender un inmueble, si desea utilizar el reajuste fiscal del artículo 73 para determinar la ganancia ocasional, necesariamente deberá utilizarlo para determinar el valor patrimonial del inmueble e incluirlo en la declaración, lo que no es necesario con el ajuste del artículo 70 del estatuto tributario, lo que hace necesario un análisis antes de decidir cuál de los dos ajustes aplicar.

¿Cuál es el mejor costo fiscal para el contribuyente?

El mejor costo fiscal para el contribuyente es el que le represente una menor carga tributaria, pero en el caso de los inmuebles el asunto es complejo porque buscar un mayor costo fiscal puede disminuir la ganancia ocasional, pero a la vez puede incrementar el patrimonio líquido, lo que significa un mayor impuesto al patrimonio en caso de ser sujeto pasivo de este.

En cualquier caso, los inmuebles se deben declarar por el mayor valor entre el costo fiscal y el avalúo catastral por lo que allí el contribuyente no puede elegir, pero el contribuyente sí puede elegir la forma en que calcula ese costo fiscal que luego debe comparar con el avalúo catastral, debido a que cuenta con dos alternativas para reajustarlo. Así que deberá utilizar una u otra según le convenga incrementar ese valor o no.

Si el contribuyente planea vender el inmueble, deberá determinar cuál de los dos ajustes (Art. 70 y 73) le genera un mayor costo fiscal y optar por ese, pero si no planea vender el inmueble en el corto plazo y es contribuyente del impuesto al patrimonio, entonces le conviene aplicar el ajuste que menos le incremente el costo fiscal.

La ventaja es que el contribuyente puede hacer esa elección cada año, lo que le permite ajustar su planeación según vayan cambiando sus objetivos.