Venta de activos adquiridos por leasing: renta o ganancia ocasional

Quien vende un activo que recibió en leasing puede estar vendiendo dos cosas distintas: el bien, si ya ejerció la opción de compra, o el derecho que tiene sobre él, si todavía no la ejerció. El tratamiento cambia en cada caso, y también cambia si se trata de un activo productivo o de una vivienda. La utilidad será ganancia ocasional si el activo se poseyó dos años o más, según el artículo 300 del Estatuto Tributario. ¿Desde cuándo se cuenta ese plazo y cómo se determina el costo?

Desde cuándo se cuentan los dos años.

La duda surge porque el dominio solo se adquiere al ejercer la opción de compra: durante el contrato, jurídicamente el bien pertenece al arrendador. Podría pensarse, entonces, que los dos años corren desde la transferencia de la propiedad.

No es así para efectos tributarios. El artículo 127-1 del Estatuto Tributario obliga al arrendatario a reconocer el activo desde el inicio del contrato y a depreciarlo como si fuera suyo, de modo que fiscalmente el bien hace parte de su patrimonio desde la firma del contrato. El régimen completo se explica en el artículo sobre el tratamiento tributario del leasing.

Además, el artículo 300 no exige que el contribuyente sea propietario, sino que el bien haya hecho parte de su activo fijo por dos años o más. En el leasing financiero eso ocurre desde el inicio.

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Venta después de ejercer la opción de compra.

Aquí no hay particularidad: al ejercer la opción el contrato termina, el contribuyente adquiere el dominio y el activo pasa a tratarse como cualquier otro bien propio.

Contablemente, el activo que estaba registrado como recibido en leasing se reclasifica a la cuenta que le corresponda, con el costo fiscal y la depreciación acumulada que ya tenía. La ganancia ocasional se determina con las reglas generales que explicamos en el artículo sobre la ganancia ocasional en la venta de activos fijos.

Venta antes de ejercer la opción de compra.

Antes de la opción no puede venderse el bien, porque no se tiene su dominio. Lo que se enajena es el derecho derivado del contrato, que forma parte del patrimonio del contribuyente, y en la práctica se instrumenta como una cesión del contrato.

El costo fiscal del derecho.

El arrendatario registró el bien en el activo y en el pasivo por el mismo valor, y con cada canon ha ido amortizando el pasivo. Lo que ha pagado a capital es lo que realmente ha invertido, y eso es el costo fiscal del derecho.

En los activos productivos, a ese valor se le resta la depreciación acumulada que el arrendatario haya deducido, porque ese gasto ya disminuyó su renta.

Un ejemplo.

Supongamos que una empresa recibe en leasing un edificio de $10.000.000 a 36 meses, con una tasa del 1% mensual y una opción de compra de $500.000, y que vende su derecho a los seis meses. La tabla de amortización de esos seis meses es la siguiente:

La depreciación se calcula con la tasa del artículo 137 del Estatuto Tributario para las construcciones, del 2,22% anual, equivalente a una vida útil de cuarenta y cinco años:

Esa utilidad se separa en dos partes, conforme al artículo 90 y a las reglas de recuperación de deducciones: los $111.111,11 de depreciación que se recuperan son renta líquida, y el excedente sobre lo abonado a capital, $143.259,56, es la ganancia.

Una precisión sobre el ejemplo. Se desarrolló con seis meses por simplicidad. Como no han transcurrido dos años desde la firma del contrato, toda la utilidad sería renta ordinaria; con dos años o más, el excedente sería ganancia ocasional.

Cuando el activo es una vivienda.

La regla cambia en un punto cuando lo que se tiene en leasing es la casa o apartamento de habitación. La DIAN precisó que en el leasing habitacional destinado a vivienda habitual el activo reconocido por el locatario no es depreciable ni amortizable, de modo que no hay depreciación acumulada que restar ni recuperar.

En ese caso el costo fiscal del derecho es simplemente lo abonado a capital, y toda la diferencia con el precio de la cesión es la utilidad. Aplicar la regla de los activos productivos restaría una depreciación que nunca se dedujo y terminaría inflando la ganancia de quien cede.

La cesión del contrato de leasing habitacional.

Es la situación más consultada: quien tiene un leasing habitacional y, en lugar de esperar a ejercer la opción, cede sus derechos a un tercero que asume el contrato.

La DIAN resolvió las dos dudas que plantea esta operación en el Concepto 15965 del 12 de noviembre de 2025. La primera es si la utilidad de la cesión está gravada, y su respuesta es que sí:

«Si, la utilidad obtenida por la cesión de un contrato de leasing habitacional constituye un ingreso gravado como renta ordinaria o ganancia ocasional, pues el contribuyente no transfiere el inmueble sino un derecho incorporal cuyo costo fiscal corresponde a los abonos de capital efectuados.»

El concepto retoma el Concepto 444 de 2018, reiterado en 2019, que fijó que el costo del derecho son los pagos destinados a amortizar capital y que, si han transcurrido dos años desde la celebración del contrato, la utilidad es ganancia ocasional. Si no, es renta ordinaria.

Agrega además una precisión útil: la valorización del inmueble puede explicar por qué el cesionario paga más, pero no aumenta el costo fiscal del derecho. La utilidad es la diferencia entre lo recibido y lo abonado a capital, por mucho que la vivienda se haya valorizado.

Los intereses deducidos no se recuperan.

La segunda duda es si quien cede debe devolver, como recuperación de deducciones, los intereses que dedujo durante el contrato, ya que pierde la opción de compra. La DIAN concluyó que no:

«No. La cesión de un contrato de leasing habitacional destinado a vivienda habitual, que implica la pérdida de la opción de compra por parte del locatario, no genera recuperación de las deducciones por intereses tomadas en años anteriores.»

La razón es que la recuperación del artículo 127-1 solo opera sobre la diferencia que surge al ajustar el activo y el pasivo, y los intereses no afectan ese valor: son un gasto financiero independiente de la medición del activo. En consecuencia, quien cede declara la utilidad de la cesión, pero no tiene que reintegrar los intereses que dedujo.

El ajuste del artículo 73 cuando el bien está en leasing.

Es la duda más frecuente de las personas naturales: si pueden ajustar el costo del inmueble con el artículo 73 del Estatuto Tributario cuando todavía está en leasing. La norma dice:

«Para efectos de determinar la renta o ganancia ocasional, según el caso, proveniente de la enajenación de bienes raíces y de acciones o aportes, que tengan el carácter de activos fijos, los contribuyentes que sean personas naturales podrán ajustar el costo de adquisición de tales activos (…) en el período comprendido entre el 1o de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el 1o de enero del año en el cual se enajena.»

De ahí salen dos requisitos que resuelven la duda: el ajuste recae sobre la enajenación de bienes raíces, y se calcula desde el año en que se adquirió el bien.

• Mientras no se ejerza la opción, de acuerdo con nuestro criterio no procede el ajuste. El contribuyente no es propietario del bien raíz, cuyo dominio pertenece al arrendador; lo que enajena es un derecho derivado del contrato, y el artículo 73 se refiere a bienes raíces, no a ese derecho.
• Una vez ejercida la opción, la persona natural adquiere el dominio y sí puede aplicar el ajuste al vender. De acuerdo con nuestro criterio, el año que sirve de base es aquel en que ejerció la opción, porque es cuando adquirió el bien raíz al que se refiere la norma.

El punto tiene un matiz que conviene dejar claro: el reconocimiento del activo desde el inicio del leasing sirve para contar los dos años de posesión, pero el ajuste del artículo 73 se estructura sobre la adquisición del bien raíz, que jurídicamente ocurre con la opción. El mecanismo del ajuste se explica en el artículo sobre el ajuste fiscal al costo de los activos fijos.

La tarifa.

Cuando la utilidad es ganancia ocasional, se grava con la tarifa de los artículos 313 y 314 del Estatuto Tributario, que la Ley 2277 de 2022 fijó en el 15% tanto para las personas naturales como para las sociedades, en las ganancias distintas de loterías, rifas y similares.

Sobre esa base solo se resta el costo fiscal del activo o del derecho enajenado. Los gastos asociados a la operación no disminuyen la ganancia ocasional.

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