En el contrato de arrendamiento, las partes pueden pactar que el canon de arrendamiento incluya la cuota de administración o no, o incluso los servicios públicos. Esa expresión de voluntad contractual es posible porque no existe una ley ni decreto que regule la materia, por lo que corresponde a las partes regular ese aspecto en el contrato de arrendamiento.
Se aplica lo que dice el contrato.
En consecuencia, si se acordó en el contrato que la cuota de administración está incluida en el canon de arrendamiento, entonces se toma en cuenta para efectos del tope máximo del monto del valor del arrendamiento, que no puede ser superior al 1% del valor comercial del inmueble arrendado.
Si la cuota de administración no se incluye en el canon de arrendamiento y se pacta que debe ser asumida por el arrendatario, al igual que los servicios públicos, en nuestro criterio, la cuota de administración no se tiene en cuenta para determinar el valor máximo del canon de arrendamiento. De modo que, en el ejemplo propuesto por nuestro consultante, es legal que se cobren $2.000.000 de arriendo más la cuota de administración y más servicios públicos.
Hemos hecho énfasis en el tema de los servicios públicos porque la cuota de administración, al igual que el pago de los servicios públicos, cubre unos gastos necesarios para que el tenedor o usuario del inmueble pueda disfrutarlo a plenitud. En este caso, el tenedor es el arrendatario, quien, de acuerdo con el contrato, deberá hacerse cargo de tales gastos necesarios para el disfrute y goce del inmueble, y de ningún modo son una remuneración para el arrendatario.
Recordemos que la cuota de administración, la ordinaria, por supuesto, tiene como finalidad cubrir las expensas necesarias, y el artículo 3 de la ley 675 de 2001 las define en los siguientes términos:
«Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.»
Es evidente que se trata de un gasto que, por acuerdo contractual, puede quedar a cargo del arrendatario, separándolo del canon de arrendamiento. La ley lo que limita es el valor del arrendamiento, que corresponde a la remuneración que el arrendador recibe del arrendatario por cederle el uso o goce del inmueble. La administración, al ser un gasto, técnicamente no forma parte de la remuneración que recibe el arrendador de parte de su arrendatario.
Por lo anterior, resulta relevante que en el contrato de arrendamiento se precise el tratamiento que se debe dar a las cuotas de administración, algo que las partes deben tener en cuenta al momento de negociar el valor del canon de arrendamiento. Porque, además de lo anterior, suele suceder que el incremento de la cuota de administración es superior al incremento que, por ley, se puede hacer al canon de arrendamiento, generando un conflicto entre las partes.
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Tengo el contrato de arrendamiento de vivienda, al cual se dejó el valor del canon más el valor de la administración, es decir, $700.000 canon y administración $100.000 total a pagar $800.000 mensual que recibe directamente el propietario. El contrato se hizo a través de aseguradora, sin embargo, me surge la duda si ese valor de administración se toma en cuenta con la cuota ordinaria o con el descuento por pronto pago, ya que el propietario la paga de manera puntual, pero dice que mi incremento anual es en base a la cuota plena. Así se ha manejado durante dos años, pero dice que se equivocó.
Deberá consultar lo que dice exactamente la cláusula del contrato; si esta no lo especifica, entendemos que se toma como referencia la cuota de administración plena, debido a que el descuento es condicionado, por lo que no hay certeza de si se otorga o no.
Buen día.
Una consulta, si yo soy la arrendadora de un local comercial que no ha cumplido el año.
En el contrato, quedó pactado que subirá el canon cuando cumpla un año conforme al IPC. Y en otra cláusula, se indica que la cuota de administración se encuentra incluida en el canon de arrendamiento.
Sin embargo, nos han informado que una cosa es el arriendo y otra la administración, entonces que podemos subir el canon de arrendamiento en lo que subió la cuota, es decir, no aplicando el 23% al canon, sino únicamente en la diferencia que se vea la administración.
No sé si se pueda subir de esta manera, puesto que la cláusula de la administración indica que está incluida dentro del canon, pero si nos vemos afectados en no hacer el aumento ya que son casi 100.000 de diferencia con la administración del año pasado.
Agradeciendo la atención prestada y pronta respuesta.
Si en el contrato de arrendamiento se pactó que la cuota de administración está incluida en el canon, este sólo se puede incrementar en el porcentaje pactado (el IPCI), así la cuota de administración haya tenido un incremento superior. El contrato se aplica en todos sus apartes así el arrendador o arrendatario se sientan perjudicados.
¿Se le puede aplicar retención en la fuente sobre el canon de arrendamiento de un bien inmueble sin incluir la cuota de administración? ¿Qué normatividad puedo guiarme? Gracias.
Ese tema ha sido abordado en este artículo.
Saludos,
Si tengo un contrato de arrendamiento en el que una de las cláusulas dispone que el canon de arrendamiento será un valor X, más la cuota de administración de un valor X, y que ambos deben ser consignados a la cuenta del arrendador, pero otra cláusula establece que es obligación del arrendatario pagar la administración.
¿Quién es responsable de pagar la cuota de administración? Una parte me dice que debo consignarla al arrendador a su cuenta (argumentando que este debería pagarlo) y otra que el responsable es el arrendatario.
El arrendador no ha cumplido con el pago de las cuotas durante más de un año y quiero invocar la terminación unilateral por justa causa, según el artículo 24, numeral 2, de la Ley 820 de 2003.
La cláusula que dice que es responsabilidad del arrendatario pagar la administración, significa que este debe pagarla, pero bien puede pagarla directamente a la administración o al arrendador, y como hay una cláusula que dice que debe ser pagada al arrendador, pues se impone dicha cláusula.
Recuerde que el arrendador es responsable solidario por el pago de la cuota de administración, así que la propiedad horizontal bien podría cobrársela por lo que está justificada la decisión de terminar el contrato de arrendamiento.
Buenos días.
Firmé un contrato de arrendamiento el 1 de septiembre de 2023. En él se especifica el valor del cánon de arrendamiento y el valor de la cuota de administración, pero el pago que realizo mensualmente es la suma total de estos dos conceptos, es decir, $2.200.000 a una inmobiliaria. De hecho, cuando me enseñaron el apartamento, me informaron que el valor era de $2.200.000.
Los valores que aparecen en el contrato son:
Cánon de arrendamiento: $1.884.600
Cuota de administración: $315.400
El 17 de enero de 2024, recibí esta información a través de una factura electrónica para el pago:
Nro | Descripción | Cant | Vr. Unitario | Total
— | ———– | —- | ———— | —–
1 | 1.08 – REAJ ADMON ENE 2024 | 1.00 | 37,800.00 | 37,800.00
Subtotal Precio Unitario: 37,800.00
Subtotal Base Gravable: 37,800.00
Total Impuestos: 0.00
Total + Impuestos: 37,800.00
Valor Total: 37,800.00
TREINTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS – Moneda: COP – Peso colombiano
INGRESOS RECIBIDOS PARA TERCEROS: Prop
Agradezco que me aclaren lo antes posible si estoy obligada a pagar este valor o solamente hasta cumplir el año de contrato, puesto que no me hago cargo del pago directo de administración. Además, parece que el incremento supera el valor aprobado por el gobierno.
Muchísimas gracias por su oportuna colaboración.
Elizabeth
En los valores que suministra no se aprecia el monto del incremento realizado.
En todo caso, el canon de arrendamiento sólo se puede incrementar luego de haber cumplido 12 meses, antes no se puede y no está obligada a pagar el incremento.
La duda está en la administración, porque está separada, y sobre ella no aplica el límite del incremento, siendo necesario pagar lo que efectivamente cuesta la administración, sin embargo, como en el contrato quedó un valor fijo, este debe haber considerado que cuando se incrementara la cuota de administración el arrendatario asumiría el incremento, y si ese no es el caso, no habría soporte contractual para ese incremento al haberse pactado un valor fijo.
En gracia de discusión y dependiendo de lo que se haya acordado en el contrato de arrendamiento, podría estar obligada a pagar la cuota de administración incrementada, más no el canon por ser un incremento ilegal al no haber transcurrido 12 meses desde la firma del contrato.
Saludos