Cuota de administración y canon de arrendamiento
¿El valor de la administración del conjunto residencial se considera como parte del valor del canon del arriendo? Es decir, si por la ley 820 / 2003 el canon del arriendo es máximo $2 millones, pero si yo pago $2.000.000 de canon de arriendo más $300.000 de administración, en total $2.300.000, ¿Se está pasando del tope, o está dentro de la ley por estar el valor de la administración discriminado aparte del canon?
¿La cuota de administración hace parte del canon de arrendamiento?
En primer lugar, se debe precisar si la cuota de administración hace parte del canon de arrendamiento, si está incluido en el o es una expensa separada.
En el contrato de arrendamiento las partes pueden pactar que el canon de arrendamiento incluya la cuota de administración o no, o incluso los servicios públicos, y esa expresión de voluntad contractual es posible porque no existe una ley ni decreto que regule la materia, por lo que corresponde a las partes regular ese aspecto en el contrato de arrendamiento.
En consecuencia, si se acordó en el contrato que la cuota de administración está incluida en el canon de arrendamiento, entonces se toma en cuenta para efectos del tope máximo del monto del valor del arrendamiento, que no puede ser superior al 1% del valor comercial del inmueble arrendado.
Si la cuota de administración no se incluye en el canon de arrendamiento, y se pacta que debe ser asumida por el arrendatario al igual que los servicios públicos, en nuestro criterio, la cuota de administración no se tiene en cuenta para determinar el valor máximo del canon de arrendamiento, de modo que, en el ejemplo propuesto por nuestro consultante, es legal que se cobren $2.000.000 de arriendo más la cuota de administración, y más servicios públicos.
Hemos hecho énfasis en el tema de los servicios públicos porque la cuota de administración, al igual que el pago de los servicios públicos, cubre unos gastos necesarios para que el tenedor o usuario del inmueble pueda disfrutarlo a plenitud, y en este caso el tenedor es el arrendatario, quien, de acuerdo al contrato, deberá hacerse cargo de tales gastos necesarios para el disfrute y goce del inmueble, y de ningún modo son una remuneración para el arrendatario.
Recordemos que la cuota de administración, la ordinaria, por supuesto, tiene como finalidad cubrir las expensas necesarias, y el artículo 3 de la ley 675 del 2001 las define en los siguientes términos:
«Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.»
Es evidente que se trata de un gasto que por acuerdo contractual puede quedar a cargo del arrendatario, separándolo del canon de arrendamiento, y la ley lo que limita es el valor del arrendamiento, que corresponde a la remuneración que el arrendador recibe del arrendatario por cederle el uso o goce del inmueble, y la administración, al ser un gasto, técnicamente no hace parte de la remuneración que recibe el arrendador de parte de su arrendatario.
Por lo anterior resulte relevante que en el contrato de arrendamiento se precise el tratamiento que se debe dar a las cuotas de administración, algo que las partes deben tener en cuenta al momento de negociar el valor del canon de arrendamiento, porque además de lo anterior, suele suceder que el incremento de la cuota de administración se superior al incremento que por ley se puede hacer al canon de arrendamiento generando un conflicto entre las partes.
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Buenos días. Firme un contrato de arrendamiento el 01 de septiembre de 2023, en él se especifica el valor del canón de arrendamiento y el valor de la cuota de administración, pero el pago que realizo mensualmente es la suma total de estos dos conceptos o sea $2.200.000 a una inmobiliaria. De hecho cuando me enseñaron el apartamento me informaron que el valor era de $2.200.00
Los valores que aparecen en el contrrato son:
Canon de arrendamiento $1.884.600
Cuota de administración 315.400
El 17 de Enero de 2024 recibí esta información a través de una factura electrónica para el pago
Nro Descripción Cant Vr. Unitario Total
1 1. 08 – REAJ ADMON ENE 2024 1.00 37,800.00 37,800.00
Subtotal Precio Unitario: 37,800.00
Subtotal Base Gravable: 37,800.00
Total Impuestos: 0.00
Total + Impuestos: 37,800.00
Valor Total: 37,800.00
TREINTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS – Moneda: COP – Peso colombiano
INGRESOS RECIBIDOS PARA TERCEROS : Prop
Agradezco a ustedes me aclaren lo antes posible, si estoy obligada a pagar este valor o solamente hasta cumplir el año de contrato, puesto que yo no me hago cargo del pago directo de administración, además que parece que el incremento supera el valor aprobado por el gobierno.
Muchísimas gracias por su oportuna colaboración
ELIZABETH
En los valores que suministra no se aprecia el monto del incremento realizado.
En todo caso, el canon de arrendamiento sólo se puede incrementar luego de haber cumplido 12 meses, antes no se puede y no está obligada a pagar el incremento.
La duda está en la administración, porque está separada, y sobre ella no aplica el límite del incremento, siendo necesario pagar lo que efectivamente cuesta la administración, sin embargo, como en el contrato quedó un valor fijo, este debe haber considerado que cuando se incrementara la cuota de administración el arrendatario asumiría el incremento, y si ese no es el caso, no habría soporte contractual para ese incremento al haberse pactado un valor fijo.
En gracia de discusión y dependiendo de lo que se haya acordado en el contrato de arrendamiento, podría estar obligada a pagar la cuota de administración incrementada, más no el canon por ser un incremento ilegal al no haber transcurrido 12 meses desde la firma del contrato.
Saludos