En el contrato de arrendamiento se debe estipular expresamente quién es el que debe pagar las cuotas de administración de la propiedad horizontal, si el arrendador o el arrendatario y las partes se deben sujetar a lo pactado.
¿La copropiedad a quién le debe cobrar las cuotas de administración?
El contrato de arrendamiento que haya firmado el arrendador y el arrendatario es un asunto que no compete a la copropiedad, de modo que a esta no le importa quién debe pagar, pero en general le cobra al arrendador.
Sin embargo, debido al principio de solidaridad, la copropiedad le puede cobrar la cuota de administración a cualquiera de los dos, sin consultar lo que diga el contrato de arrendamiento.
Esto en virtud del artículo 29 de la ley 675 que impone la solidaridad entre propietario y tenedor el bien privado, y el arrendatario es un tenedor.
De la solidaridad entre el arrendador y el arrendatario.
El inciso segundo del artículo 29 de la ley 675 de 2001 establece que, en lo que respecta a las expensas comunes ordinarias en una copropiedad, existe solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Esto significa que tanto el propietario como el arrendatario (tenedor a cualquier título) son responsables del pago de las expensas comunes ordinarias y que ambos son considerados solidariamente responsables, lo que implica que cualquiera de ellos puede ser requerido para pagar la totalidad de las expensas si el otro no lo hace.
En otras palabras, si un arrendatario no paga las expensas comunes ordinarias, el propietario del inmueble podría ser requerido para pagarlas en su lugar, ya que ambos son solidariamente responsables de este pago. Del mismo modo, si el propietario no paga, el arrendatario podría ser requerido para cubrir el monto total de las expensas.
En este contexto, la solidaridad significa que cualquiera de las partes puede ser responsabilizada por el pago de las expensas si la otra no cumple con su obligación.
Obligaciones respecto a las que aplica la solidaridad.
En cuanto a las obligaciones por las que tanto arrendador como arrendatario responden solidariamente, el inciso segundo del artículo 29 de a ley 675 de 2001 señala expresamente que:
«Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.»
La norma claramente señala que la solidaridad predica respecto a las expensas comunes, más no respecto a las expensas extraordinarias.
Esto supone interpretar que hay responsabilidad solidaria por las cuotas de administración, más no respecto a las cuotas extraordinarias que se aprueban para asuntos como inversiones en obras, etc.
La solidaridad nace de la ley, no del contrato de arrendamiento.
La solidaridad en el pago de las cuota de administración entre arrendatario y arrendador surge de la ley, del artículo 29 de la ley 675 de 2001, por lo que esta se aplica sin considerar lo que las partes hayan estipulado en el contrato de arrendamiento.
Esto para significar que, si en el contrato de arrendamiento se acordó que las cuotas de administración las debe pagar el arrendador, y este no las paga y la administración se las cobra al arrendatario, no significa que el arrendador ha quedado libre de la obligación asumida en el contrato de arrendamiento.
En tal caso, la deuda con la administración se extingue, pero no la obligación contenida en el contrato de arrendamiento, de modo que el arrendatario puede reclamar al arrendador lo pagado, y, además, puede alegar el incumplimiento del contrato de arrendamiento.
En resumen, una cosa son las obligaciones que se asumen mutuamente entre arrendador y arrendatario, asunto que no interesa a la copropiedad, y otra cosa es la obligación solidaria que tanto el arrendador como el arrendatario tiene para con la copropiedad en cuanto al pago de las expensas necesarias.
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