En este artículo 22 secciones
- Quién debe pagar los servicios públicos.
- El problema: el servicio está en cabeza del inmueble.
- Cómo desafectar el inmueble del pago de los servicios.
- Cuánto vale la garantía de servicios públicos.
- El error más frecuente: pedir el depósito en efectivo.
- Reconexión de los servicios suspendidos.
- Servicios públicos incluidos en el canon.
- Servicios públicos compartidos.
- Servicios públicos en locales comerciales.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué significa libre de servicios en un arriendo?
- ¿Quién debe pagar los servicios públicos del inmueble arrendado?
- ¿Qué hacer cuando el inquilino no paga los servicios públicos?
- ¿Puede el arrendador pedirme un depósito para los servicios?
- ¿De cuánto puede ser la garantía de servicios públicos?
- ¿Cómo se pagan los servicios públicos compartidos?
- ¿Quién paga el medidor o contador?
- ¿Pueden negarme la reconexión por las deudas del inquilino anterior?
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Los servicios públicos domiciliarios están en cabeza del inmueble, no de quien vive en él, de modo que si el inquilino se va debiendo, la empresa le cobra al propietario. El artículo 15 de la ley 820 de 2003 ofrece un procedimiento para evitarlo, pero casi ningún arrendador lo aplica y en su lugar pide un depósito en efectivo que además de ilegal no lo protege. ¿Cómo se hace bien?
Quién debe pagar los servicios públicos.
Lo que las partes acuerden. La ley no impone que los pague el arrendatario, aunque sea lo corriente.
Así se desprende del encabezado el primer inciso del artículo 15 de la ley 820 de 2003:
«Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios.»
La expresión «y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario» revela dos cosas. La primera, que la ley admite que el pago quede en cabeza del arrendador. La segunda, que todo el procedimiento del artículo 15 solo opera cuando el obligado es el arrendatario.
Por eso la designación de quién paga los servicios es uno de los siete puntos que el artículo 3 de la ley 820 de 2003 exige acordar, incluso en el contrato verbal.
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El problema: el servicio está en cabeza del inmueble.
Aquí está la razón de todo lo demás y conviene entenderla antes de mirar el procedimiento.
El agua, la energía y el gas domiciliario se contratan para el inmueble, no para la persona. La empresa prestadora tiene como deudor al predio, y a través de él al propietario.
Eso significa que si el arrendatario deja de pagar y se va, la empresa no persigue al arrendatario: persigue el inmueble. El propietario queda debiendo unos consumos que no hizo, y el inmueble queda afecto a esa deuda hasta que se pague.
El artículo 15 de la ley 820 de 2003 existe precisamente para romper ese vínculo, es decir, para que el inmueble deje de estar afecto al pago de los servicios que consuma el arrendatario.
Cómo desafectar el inmueble del pago de los servicios.
El procedimiento tiene tres pasos y hay que cumplirlos todos. Cumplir solo el primero no produce ningún efecto.
Primero, exigir la garantía al arrendatario.
Es lo único que la ley autoriza pedir en dinero en un arrendamiento de vivienda urbana, y tiene una particularidad esencial. Dice el mismo artículo 15 de la ley 820 de 2003 en su primer numeral:
«Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.»
La garantía se constituye a favor de cada empresa prestadora, no del arrendador. Se hace una por cada servicio: una para el acueducto, otra para la energía, otra para el gas. No es un solo depósito global.
Segundo, denunciar el contrato ante cada empresa.
Constituidas las garantías, el arrendador debe informar a cada empresa que el inmueble está arrendado y remitirle la garantía respectiva según el numeral 2 del artículo 15 de la ley 820 de 2003.
«Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.»
Es el paso que casi nadie da y sin el cual todo lo anterior no sirve de nada. La empresa no puede dejar de perseguir el inmueble si nunca supo que estaba arrendado.
Tercero, esperar el vencimiento del periodo de facturación.
La desafectación no es inmediata. Opera a partir del vencimiento del periodo de facturación correspondiente a aquel en que se hizo la denuncia y se remitieron las garantías.
Desde ese momento, y solo desde ese momento, el arrendador deja de responder de acuerdo al numeral 4 del artículo 15 de la ley 820 de 2003:.
«Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.»
El último inciso es la mejor noticia para el arrendador: si la garantía no alcanza a cubrir la deuda, la empresa debe perseguir al arrendatario, no al inmueble ni al propietario.
Cuánto vale la garantía de servicios públicos.
La ley le pone un techo y establece cómo calcularlo, lo que impide que el arrendador pida cualquier suma. Dice el inciso segundo del numeral primero del artículo 15 de la ley 820 de 2003:
«La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001. El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).»
El cálculo se hace por cada servicio y en tres pasos: se promedian las tres últimas facturas, se incrementa ese promedio en un 50% y el resultado se multiplica por dos periodos.
Supongamos el servicio de acueducto, con las siguientes facturas:
| Concepto. | Operación. | Valor. |
|---|---|---|
| Factura de enero | $163.000 | |
| Factura de febrero | $180.000 | |
| Factura de marzo | $170.000 | |
| Promedio mensual | (163+180+170)/3 | $171.000 |
| Promedio incrementado en 50% | 171.000 x 1.5 | $256.500 |
| Garantía por dos periodos | 256.500 x 2 | $513.000 |
A esa cifra se suma el cargo por aportes de conexión, cuando corresponda. Y el ejercicio se repite para cada servicio que esté a cargo del arrendatario.
El error más frecuente: pedir el depósito en efectivo.
En la práctica casi ningún arrendador sigue el procedimiento. Lo que hace es pedirle al inquilino una suma en efectivo «para responder por los servicios» y guardársela.
Eso tiene dos consecuencias, y ambas perjudican al arrendador que creía estar protegiéndose.
Es ilegal. La garantía que autoriza el artículo 15 se constituye a favor de la empresa prestadora. Un depósito en dinero que recibe y retiene el arrendador es exactamente lo que prohíbe el artículo 16 de la misma ley, y el arrendatario puede reclamarlo ante la alcaldía.
No desafecta el inmueble. Como la empresa nunca fue notificada ni recibió garantía alguna, el inmueble sigue respondiendo. Si el inquilino se va debiendo un millón de pesos y el arrendador retenía trescientos mil, la diferencia la paga el propietario.
De acuerdo con nuestro criterio, el depósito en efectivo es la peor de las opciones disponibles: expone al arrendador a una sanción y no le da la protección que sí ofrece el procedimiento legal. El mapa completo de lo que puede y no puede exigirse está en garantías en el contrato de arrendamiento.
Reconexión de los servicios suspendidos.
Cuando el arrendatario dejó de pagar y le cortaron los servicios, el inmueble no queda impedido para ser arrendado de nuevo. Dice el numeral 5 del artículo 15 de la ley 820 de 2003:
«En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podrá solicitar a la empresa de servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite asumirá la obligación de pagar el servicio y el inmueble quedará afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario.»
La norma permite entonces reconectar y empezar de nuevo, con dos advertencias.
La primera es que quien pide la reconexión asume el pago hacia adelante, y si es el propietario, el inmueble vuelve a quedar afecto. La segunda es que la empresa no puede negar la reconexión alegando facturas impagas del periodo en que el contrato estaba denunciado.
Esa segunda regla solo protege a quien hizo las cosas bien. Si nunca se denunció el contrato ni se constituyeron garantías, la reconexión exigirá pagar primero lo adeudado.
Servicios públicos incluidos en el canon.
Es la modalidad que se anuncia como «libre de servicios» y significa que el canon los incluye, de modo que el arrendatario no paga nada adicional.
Conviene pactarlo expresamente en el contrato, porque de él se derivan tres consecuencias.
- El arrendador queda obligado a pagar los servicios oportunamente. Si por su mora los cortan, incumple el contrato.
- El artículo 15 no aplica, porque el obligado no es el arrendatario, de modo que no hay garantía que constituir ni contrato que denunciar.
- Todo el valor recibido es canon para efectos del reajuste anual, sin que importe cuánto hayan subido las tarifas.
La tercera consecuencia suele sorprender al arrendador, que ve subir las tarifas por encima del índice de precios sin poder trasladar esa diferencia. El punto se desarrolla en incremento del arriendo de vivienda.
El corte de los servicios por mora del arrendador es además causal para que el arrendatario termine el contrato con justa causa, según el numeral 1 del artículo 24 de la ley 820 de 2003, que además lo faculta para restablecer el servicio por su cuenta y descontar el costo del canon.
Servicios públicos compartidos.
Ocurre cuando no hay instalaciones independientes: se arrienda una habitación, o el inquilino vive en el segundo piso y el propietario en el primero, con un solo contador.
La ley no regula el reparto, de modo que lo fija el contrato. Puede ser por mitades, por porcentajes, por número de ocupantes o asignando servicios completos a cada parte.
Lo que sí conviene es que el contrato lo diga con precisión, porque el impago de la parte que corresponda al arrendatario es incumplimiento y habilita la terminación del contrato.
De acuerdo con nuestro criterio, cuando el contrato guarda silencio y no hay forma de determinar el consumo de cada uno, lo razonable es repartir en proporción al área ocupada o al número de habitantes, que son los criterios que mejor reflejan el consumo real. Es una posición interpretativa: la ley no ofrece regla supletoria.
En locales comerciales la situación es la misma y suele ser más costosa. Un arrendatario que comparte contador con otros locales no tiene acción para exigirle al arrendador que instale medidores independientes, salvo que el contrato lo haya previsto.
Servicios públicos en locales comerciales.
Ni el Código de Comercio ni el Código Civil dicen nada sobre servicios públicos en el arrendamiento, de modo que la materia se rige íntegramente por el contrato.
Eso significa que aquí sí pueden exigirse depósitos en efectivo y garantías de cualquier tipo, porque la prohibición del artículo 16 de la ley 820 no aplica.
Significa también que no existe el mecanismo de desafectación del artículo 15. El inmueble comercial sigue respondiendo por los servicios, y el arrendador debe protegerse por vía contractual: exigiendo garantías, pidiendo periódicamente los soportes de pago y pactando el impago como causal expresa de terminación.
La advertencia es seria porque en un local las facturas pueden ser muy altas. Todo lo relativo al régimen comercial está en contrato de arrendamiento de locales comerciales.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Qué significa libre de servicios en un arriendo?
Que el canon ya incluye los servicios públicos, de modo que el arrendatario no debe pagarlos aparte. El arrendador queda obligado a pagarlos oportunamente, y si por su mora los cortan, incumple el contrato.
¿Quién debe pagar los servicios públicos del inmueble arrendado?
Quien el contrato designe. La ley no lo impone, aunque lo corriente es que los pague el arrendatario. La designación es uno de los siete puntos que el artículo 3 de la ley 820 de 2003 exige acordar, incluso en el contrato verbal.
¿Qué hacer cuando el inquilino no paga los servicios públicos?
Requerirlo por escrito, lo que documenta el incumplimiento, y si persiste, terminar el contrato. La falta de pago de los servicios que cause la desconexión es causal expresa del numeral 2 del artículo 22 de la ley 820 de 2003.
¿Puede el arrendador pedirme un depósito para los servicios?
Puede exigirle constituir una garantía, pero a favor de la empresa prestadora y no de él. Si el dinero se lo queda el arrendador, es un depósito prohibido por el artículo 16 de la ley 820 de 2003 y usted puede reclamarlo ante la alcaldía.
¿De cuánto puede ser la garantía de servicios públicos?
Como máximo, el valor de dos periodos de facturación calculado sobre el promedio de las tres últimas facturas incrementado en un 50%, más el cargo por aportes de conexión. Se calcula por separado para cada servicio.
¿Cómo se pagan los servicios públicos compartidos?
Como lo diga el contrato, porque la ley no lo regula. Puede ser por mitades, por porcentajes o asignando servicios completos a cada parte. De acuerdo con nuestro criterio, si el contrato calla, lo razonable es repartir en proporción al área ocupada o al número de habitantes.
¿Quién paga el medidor o contador?
El propietario del inmueble. El medidor no es un consumo sino parte de la infraestructura necesaria para que el inmueble cuente con el servicio, y garantizar ese acceso es obligación del arrendador.
¿Pueden negarme la reconexión por las deudas del inquilino anterior?
No, si el contrato había sido denunciado ante la empresa y se habían constituido las garantías. Si no se hizo, la reconexión exigirá pagar primero lo adeudado, porque el inmueble nunca dejó de estar afecto.
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Cordial saludo:
Mi pregunta es: Si un apartamento de 190 m² se divide en 60 m² y 130 m², ¿es justo que se pague la electricidad en mitades o partes iguales, aunque vivan la misma cantidad de habitantes en los inmuebles?
Muchas gracias.
El consumo de energía no se divide por el área del inmueble, sino por los kilovatios que cada quien consuma, y para que la distribución sea equitativa, habrá que hacer la medición. Para evitar esas situaciones y disgustos, lo mejor es instalar medidores individuales para cada apartamento o división.
Tengo una inquietud:
Alquilé a un venezolano un anexo hace 2 años. Al cabo de 5 meses, se trajo a la mujer y la hija, y me metió dos perros; todos estos no estaban estipulados en el contrato. Luego de esto, por mi buena fe, le amplié el anexo: le construí una salida y una cocina, él buscó a los empleados y yo puse materiales y pago de mano de obra, e incluso le di un incentivo. Al año de esta ampliación, se metió en que yo le debía sus honorarios, que no le pagué por su excelente trabajo, y me estaba cobrando 1600 dólares por haber tirado 4 paredes de bloque en un espacio de 5 metros cuadrados, sin empantetar y sin tirar piso, ni pintar ni poner azulejos; solo puso los bloques y un aluminizado viejo de segunda mano.
Sucede que hace 2 meses no quiere pagar porque no cedí a su extorsión, y he aquí mi pregunta:
El contrato de alquiler incluye agua, luz, aparcamiento y basura; todos estos servicios están a mi nombre porque él vive en un anexo/callejón de la casa y no tiene contrato de ningún suministro:
¿Puedo retirarle los servicios de agua y luz a un inquilino que no paga su arriendo y que depende de esos suministros?
Le agradezco sus respuestas.
Wanda
Al parecer, su pregunta es de un país distinto a Colombia, por lo que no podemos orientarle. Sin embargo, un principio universal es que no se puede privar al arrendatario de los servicios públicos básicos. En todo caso, lo recomendable es consultar con un experto en la legislación de su país.
Tengo en arriendo un local comercial. El servicio de aseo llega tanto a la parte comercial como a la parte residencial. ¿Cuál me corresponde pagar a mí?
Deberán llegar a un acuerdo con el arrendador. Lo justo es que se comparta el pago entre los dos.
Buenas noches. Desde cuándo debe un bebé pagar servicios cuando vive en arriendo?
Buenas noches, Paola.
Los servicios se debe pagar desde el momento en que empieza a utilizarlos, teniendo en cuenta que los servicios se pagan mes vencido. Así, si usted ocupa la casa en octubre, pagará los servicios de octubre que llegan los primeros días de noviembre.
Saludos
Buenos días. Deseo saber quién debe cubrir el excedente en el cobro de un recibo público, el arrendador o el inquilino. En este caso, se trata del recibo de agua, debido a un daño en el tanque que hizo que el valor del recibo subiera un 100 %.
El arrendatario es el llamado a pagar el valor que le sea facturado, pues corresponde a su consumo, independientemente de la razón por la que ese consumo se haya incrementado.
Si hubo un daño, se reportó al arrendador y este no lo arregló, es otro asunto y podría reclamar la responsabilidad del arrendador, pero mientras tanto es el arrendatario el que, en última instancia, debe pagar los recibos.
Desilusión completa: se le alquiló un apartamento amoblado a un famoso chef reconocido, quien duró en el inmueble durante siete meses. Al término del contrato, el chef envió a su empleada de servicios a entregarnos el apartamento. ¡Vaya sorpresa la que nos llevamos al ver el apartamento completamente destruido! Tenían tres perritos que se orinaban en el piso de madera, dañando la zona de la sala, parte del comedor y la cocina. Además, había tapetes orinados y untados de excremento, colchones manchados y las paredes del apartamento completamente sucias. Hasta ahora, no quieren responder por todos los daños que le hicieron al inmueble. Solo puedo decir que las apariencias engañan.
Busque un abogado y demande por indemnización por daños y perjuicios. Pero ojo, debe tener por escrito el inventario del inmueble, firmado por las partes. Ese documento debió estar anexado al contrato.
Buenas tardes,
Tengo en arriendo un local comercial. El servicio de aseo llega a la parte comercial y a la parte residencial. ¿Cuál me corresponde pagar a mí?
Si conocer más detalles de por qué llega de ese modo el cobro del servicio de aseo, en principio habría que remitirse a lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento.
Saludos
Buenas noches, hágame un favor. Tengo un apartamento arrendado y los servicios son compartidos. Por ejemplo, el pago del agua, la luz y el gas natural. El servicio del agua cuesta 100,000 pesos, lo ideal sería que cada uno pagara 50,000. ¿Cómo se puede acordar esto entre el arrendatario y el arrendador? Gracias.
Depende de la voluntad de las partes. Necesariamente, se debe incluir una cláusula en ese sentido.
Buenos días. Quisiera consultarles en este caso si es el arrendador (dueño o inmobiliaria) o el arrendatario quien debe realizar la reclamación frente a la Superintendencia de Servicios Públicos. Gracias.
Cualquiera de los dos puede hacer la reclamación.
Buenas tardes. Quisiera saber qué pasa cuando tomo un establecimiento comercial y el dueño del lugar tiene más locales, pero los servicios los pagamos en común. Nos damos cuenta de que nos sale muy costoso y el señor no quiere colocar por separado los servicios de los locales, y nos estamos viendo afectados.
Es algo que se debe acordar con el arrendador, y si no se logra un acuerdo, no queda más alternativa que entregar el local o aceptar las condiciones pactadas al firmar el contrato.