El coeficiente de copropiedad en la propiedad horizontal

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El coeficiente de copropiedad es uno de los conceptos centrales de la propiedad horizontal, porque de él dependen los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes, su poder de voto en la asamblea y la cuota con que contribuye a las expensas. Está regulado en los artículos 25 a 28 de la ley 675 de 2001. Veamos qué es, para qué sirve, cómo se calcula y cómo se modifica.

¿Qué es el coeficiente de copropiedad?

El coeficiente de copropiedad es el índice porcentual que representa la participación de cada bien privado en los bienes comunes del edificio o conjunto. Así lo define el artículo 3 de la ley 675 de 2001:

«Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.»

La suma de todos los coeficientes de un edificio o conjunto es siempre el 100%, pues entre todos los bienes privados se reparte la totalidad de los derechos sobre lo común.

¿Para qué se utiliza el coeficiente de copropiedad?

El artículo 25 de la ley 675 de 2001, modificado por la ley 2079 de 2021, señala que el coeficiente cumple tres funciones esenciales que señalamos a continuación.

Determina los derechos sobre los bienes comunes.

El coeficiente fija la proporción en que cada propietario es dueño, en común y proindiviso, de los bienes comunes: el terreno, la estructura, las fachadas, las zonas comunes, etc. Quien tiene un coeficiente del 2% es titular del 2% de esos bienes comunes.

Determina la participación y el voto en la asamblea.

El coeficiente es el peso del voto de cada propietario en la asamblea. No se vota por cabezas, sino por coeficientes: el voto de cada propietario equivale al porcentaje de su coeficiente de copropiedad. Por eso el quórum y las mayorías se calculan sobre coeficientes y no sobre el número de asistentes.

Determina la contribución a las expensas comunes.

El coeficiente define la proporción en que cada propietario contribuye a las expensas comunes mediante las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando se apliquen módulos de contribución en edificios de uso comercial o mixto. Ampliamos este punto en el artículo sobre el pago de cuotas y expensas en la propiedad horizontal.

Además de estas tres funciones, el coeficiente sirve de base para repartir otros valores: las expensas de reconstrucción, las indemnizaciones de los seguros si el inmueble no se reconstruye, la división de la copropiedad al extinguirse la propiedad horizontal, y, en proporción a él, el impuesto predial que incorpora la parte correspondiente a los bienes comunes.

¿Cómo se determina el coeficiente de copropiedad?

La forma de calcular el coeficiente depende del uso del edificio o conjunto.

En edificios y conjuntos residenciales.

Por regla general, el coeficiente se calcula con base en el área privada construida de cada bien, tal como lo señala el artículo 26 de la ley 675 de 2001:

«Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.»

El área privada construida es la extensión cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes ubicados dentro de sus linderos. El área privada libre, como patios o terrazas descubiertas, se pondera en proporción al área construida, indicando en el reglamento los factores de ponderación utilizados.

En edificios y conjuntos de uso comercial o mixto.

En estos casos, el coeficiente no se calcula solo por el área. El artículo 27 de la ley 675 de 2001 dispone que se determine con un valor inicial que pondere de manera objetiva el área privada, la destinación y las características del bien, y exige que el reglamento exprese con claridad los criterios de ponderación.

Por eso, en un conjunto comercial, dos locales de la misma área pueden tener coeficientes distintos si su destinación o ubicación lo justifican, según los criterios que fije el reglamento.

Parqueaderos y depósitos.

Para calcular el coeficiente de los parqueaderos y depósitos, el parágrafo del artículo 26 permite ponderar los factores de área privada y destinación, dado que no cumplen la misma función que una vivienda o un local.

Fórmula para calcular el coeficiente de copropiedad.

En un edificio o conjunto residencial, el coeficiente de cada bien privado resulta de dividir su área privada construida entre el área privada construida total, y multiplicar por cien:

Coeficiente (%) = (Área privada construida del bien privado ÷ Área privada construida total del edificio o conjunto) × 100

Supongamos que un edificio tiene un área privada construida total de 3.000 m². El coeficiente de cada apartamento se obtiene así:

• Un apartamento de 60 m²: 60 ÷ 3.000 × 100 = 2%.
• Un apartamento de 45 m²: 45 ÷ 3.000 × 100 = 1,5%.
• Un apartamento de 90 m²: 90 ÷ 3.000 × 100 = 3%.

Si se suman los coeficientes de todos los bienes privados, el resultado debe ser 100%. En los conjuntos comerciales o mixtos, en lugar del área simple se emplea el valor inicial ponderado, pero la lógica es la misma: la participación de cada bien frente al total.

¿Quién fija los coeficientes de copropiedad?

Los coeficientes los fija el propietario inicial —por lo general, el constructor— al elaborar el reglamento de propiedad horizontal, pues el numeral 6 del artículo 5 de la ley 675 de 2001 exige que la escritura pública que contiene el reglamento incluya los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución.

Cuando el conjunto se desarrolla por etapas, el artículo 7 de la ley 675 de 2001 dispone que los coeficientes de las primeras etapas tengan carácter provisional, y que solo con la escritura que integra la última etapa se determinen de forma definitiva. Tanto los provisionales como los definitivos se calculan conforme a la ley.

Modificación de los coeficientes de copropiedad.

Una vez fijados en el reglamento, los coeficientes no pueden cambiarse a voluntad. La ley solo permite modificarlos en casos puntuales, con una mayoría especial y por escritura pública.

Casos en que procede la modificación.

El artículo 28 de la ley 675 de 2001 permite modificar los coeficientes únicamente en cuatro eventos:

• Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
• Cuando el edificio o conjunto se adiciona con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes.
• Cuando se extingue la propiedad horizontal respecto de una parte del edificio o conjunto.
• Cuando se cambia la destinación de un bien de dominio particular, si esa destinación se tuvo en cuenta para fijar los coeficientes.

Fuera de estos cuatro casos, la asamblea no puede alterar los coeficientes, por más que a algunos copropietarios les parezca injusto el reparto.

Se requiere la mayoría del 70%.

La modificación de los coeficientes es una reforma al reglamento de propiedad horizontal, y por eso exige mayoría calificada. El artículo 28 exige el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad, mayoría que coincide con la que el artículo 46 exige para reformar el reglamento.

Debe elevarse a escritura pública.

Como el reglamento de propiedad horizontal consta en escritura pública registrada (artículo 4 de la ley 675 de 2001), su reforma también debe elevarse a escritura pública y registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. No basta con la decisión de la asamblea consignada en el acta.

Así lo confirma el artículo 21 de la ley 675 para el caso de la desafectación de bienes comunes, que implica reforma del reglamento por escritura pública y comprende el ajuste de los coeficientes. La misma exigencia de escritura pública opera para la extinción parcial de la propiedad horizontal.

En consecuencia, mientras la reforma no se eleve a escritura pública y se registre, los coeficientes que rigen siguen siendo los del reglamento vigente.

Corrección de coeficientes mal calculados.

Es frecuente que un copropietario advierta que su coeficiente no corresponde al área de su bien o que el cálculo no siguió los parámetros legales. Ese es, precisamente, el primer evento del artículo 28: los errores aritméticos o la inobservancia de los parámetros legales.

En tal caso, lo procedente es llevar el asunto a la asamblea para que apruebe la corrección con la mayoría del 70% y se eleve a escritura pública. Si la asamblea se niega a corregir un error evidente, el copropietario afectado podría acudir a la vía judicial para que se ajuste el coeficiente conforme a la ley, de acuerdo con nuestro criterio.

Preguntas frecuentes.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores.