Mitos y verdades sobre las asambleas de copropietarios

Es frecuente escuchar en estas asambleas, así como en los días antes y en los días siguientes a ellas, afirmaciones como las siguientes.

Veamos qué es cierto y qué es especulación, o como dicen: “un mito urbano”.

Lo que es cierto.

Las siguientes afirmaciones que se suelen hacer respecto a una asamblea de copropietarios son ciertas.

No es obligatorio nombrar la comisión verificadora del acta.

CIERTO. Muchas veces no se puede conformar, por falta de voluntarios, lo cual no es inconveniente en razón a que la ley 675, en el inciso segundo del artículo 47, señala: “En los eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta…”, de modo que se puede obviar y no pasa nada, ya que no es la comisión quien aprueba el acta.

Quien no figure en el certificado de libertad, no puede actuar como propietario o asambleísta.

Cierto. Este es el único documento que demuestra la calidad de propietario; no se puede sustituir por una promesa de compraventa, ni por la escritura, ni por simplemente manifestar ser el cónyuge, si no figura en él, pues muchas veces estos documentos no se formalizan, o no se registran para su validez. No obstante, la ley determina que la asamblea estará conformada también por los delegados o representantes de los propietarios, así que cualquier familiar o tercero podrá asistir mediante poder otorgado por el titular del inmueble.

Lo que es falso.

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A continuación se señala las afirmaciones que resultan ser falsas, sin fundamento legal.

Es obligatorio enviar los estados financieros y los informes con la convocatoria.

Falso. La ley 675 no lo ordena; solamente es obligatorio incluir “…una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes”. Diferente es que la información deba a estar a disposición de quienes deseen consultarla en los horarios de la administración. Sin embargo, es costumbre (y muy sana) enviar estos informes, en espera de que sean leídos detenidamente y se consulte previamente las inquietudes, a fin de resolverlas y evitar discusiones innecesarias en las asambleas, haciéndolas más eficientes y ágiles, lo cual redunda en beneficio de una reunión tranquila y del tiempo de todos. Además, dados los costos de impresión y envío, lo menos que podemos hacer como propietarios, es estudiar esos informes.

La citación se puede realizar publicándola en los ascensores y/o cartelera(s).

Falso. “Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios…, a la última dirección registrada por los mismos”. A manera de ejemplo, si el propietario arrendó el inmueble y suministró al administrador una dirección física o electrónica, se le debe remitir la convocatoria a la misma y no será válido dejarla en su casillero o exigir al inquilino que deba informarle.

La asamblea se puede realizar después del 31 de marzo, desde que se convoque antes de esa fecha.

Falso. En primer lugar, es preciso señalar que la ley no indica que sea antes del 31 de marzo, sino: “…dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal…”, lo cual significa que aquellas pocas copropiedades que aun manejan periodos presupuestales entre abril de un año y marzo del año siguiente, podrán hacer su asamblea ordinaria entre abril y junio, que son los tres meses siguientes al vencimiento de su periodo presupuestal.

Volviendo al punto, la ley señala: “La asamblea general se REUNIRÁ ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los…” (mayúsculas fuera del texto original), en una clara indicación a que la obligación es reunirse y no simplemente CITARLA.

No obstante, para evitar impugnaciones, o que la asamblea se reúna “por derecho propio”, siempre y cuando existan razones de peso, se deben expresar éstas claramente en la convocatoria a una reunión “a destiempo” o después del plazo legal, lo cual generalmente es de buen recibo y no se presentan objeciones.

Recientemente esta situación se presentó y hemos visto asambleas en los primeros días de abril, motivadas en las elecciones y “amago de revocatoria” programadas por el Gobierno Nacional para marzo y abril, por lo que muchos copropietarios estaban imposibilitados para asistir a las asambleas, en razón a que fueron seleccionados como jurados de votación (frecuente en copropiedades financiadas por el Fondo Nacional del Ahorro, en la que la mayoría de propietarios son empleados oficiales), o simplemente necesitaban el día para cumplir con su obligación y derecho a sufragar.

El presidente del consejo no puede ser nombrado como presidente de la asamblea.

FALSO. Si bien no debe ser una imposición, puesto que se debe dar libertad a postulaciones a este cargo del seno de la asamblea, es común que nadie se anime, en cuyo caso es válido que sea el presidente del consejo, o cualquier otro consejero, no siendo prohibido ni, por supuesto, ilegal.

Se debe leer y someter a aprobación el acta de la asamblea anterior.

FALSO. Este antiguo mecanismo hacía que las asambleas perdieran mucho tiempo leyendo y discutiendo los temas del año anterior, con lo que se dificultaba dar trámite a los asuntos del nuevo periodo, por lo cual se estableció un procedimiento práctico, que consiste en que una vez publicada el acta (por fijación en cartelera, o aviso a la comunidad sobre la disponibilidad de la misma) se cuenta con dos (2) meses para impugnar, de modo que vencido este plazo, si no ha sido impugnada se surte la aprobación.

Ahora se acostumbra, aunque no es necesario, presentar un informe de la comisión verificadora del acta.

El desarrollo de la asamblea no puede pasar de la media noche.

FALSO. En una reciente asamblea, el presidente de la misma invitaba a los asistentes a ser breves en sus intervenciones, pues ya era tarde en la noche y la asamblea no podía sobrepasar las 12:00 p. m., porque de ahí en adelante era inválida. No sé si lo hizo por estrategia, o simplemente porque es ciudadano chileno y en su país sea así, pero en la legislación colombiana no existe esta restricción.

Si se disuelve el quórum, se continuará la asamblea el tercer día hábil siguiente.

Falso.  No se debe confundir, o escudarse en las reuniones de segunda convocatoria, de que trata el artículo 41 de la Ley 675, que solo aplican cuando la asamblea no puede sesionar por falta de quórum, es decir que se citó y no se completó el quórum legal de más de la mitad de coeficientes, de modo que no se instaló la asamblea y, por tanto, no la hubo, a diferencia de aquellas que se inician con quórum, pero en el transcurso de su desarrollo, éste se va disminuyendo por el retiro progresivo de los asambleístas, haciendo que en determinado momento en que se solicita verificación, o se realiza alguna votación, se evidencia que ya no hay quórum, por lo cual, la asamblea se disuelve.

Así las cosas, al no haber quórum, no se pueden tomar decisiones y mal podría decidir una asamblea que ya no lo es, continuar el tercer día, o en cualquier otra fecha propuesta, por cuanto la decisión no será válida, por falta de quórum.

En conclusión, en el evento de presentarse la disolución de la asamblea, la única forma de desarrollar los puntos faltantes del orden del día será citando a una nueva reunión de asamblea, que tendrá el carácter de extraordinaria.

En las asambleas extraordinarias solo se puede tratar un tema o un punto.

Falso. Este es uno de los “mitos” más generalizados y con menos fundamento. Señala el parágrafo 1° del artículo 39 de la Ley 675/2001 que “…en la misma no se podrán tratar decisiones sobre temas no previstos es éste” (refiriéndose al orden del día).

Es por ello que se podrán incluir cuántos temas o puntos considere necesario quien la cita (administrador, consejo, revisor fiscal o propietarios) y no será procedente entonces hablar de proposiciones y varios, ni de aprobación del orden del día. Como excepción al punto de proposiciones y varios, tendríamos la asamblea extraordinaria citada para culminar el orden del día, cuando se disolvió el quórum en la ordinaria, como señalamos en el numeral anterior.

No se puede dar poder a un arrendatario para que represente a un propietario en la asamblea.

Falso. Algunos reglamentos de propiedad horizontal o de asamblea establecen la prohibición de otorgar poder a un arrendatario y algunos exigen que sea a otro propietario, lo cual es totalmente ilegal, pues atenta contra la libertad del individuo de elegir y ser elegido, en este caso: elegir quién lo represente y la ley 675 establece que este tipo de disposiciones que vulneren sus normas imperativas, se entenderán no escritas.

Se pueden delegar comisiones para que aprueben los estados financieros y/o nombren al revisor fiscal.

Falso. Estas son funciones indelegables de la asamblea. En el primer caso, se podrá nombrar una comisión para evaluar los estados financieros y presentar un informe a la comunidad, de manera que conozcan su opinión sobre la razonabilidad de los mismos y se decida si se cita a una asamblea extraordinaria para su aprobación, o se dejan para ser aprobados en la siguiente asamblea ordinaria, con los del nuevo año; en todo caso, el oficio de la Superintendencia de Sociedades No. 220-52885 del 27 de mayo de 1999 ratificó que la aprobación debe ser exclusivamente por parte de la asamblea.

En relación con el revisor fiscal, generalmente cuando se llega a este punto, ya los asambleístas están cansados y no quieren escuchar propuestas, o en ocasiones, no hay candidatos (como en la primera asamblea en que se va a nombrar el cargo) y entonces suele proponerse nombrar una comisión para que seleccione y nombre al revisor fiscal. El artículo 204 del Código de Comercio establece que el revisor fiscal, en aquellas entidades en donde sea obligatorio, así como en las que deciden voluntariamente nombrarlo, corresponderá a la asamblea general.

La copropiedad no necesita contador público.

Falso. El simple argumento de quienes dicen que no es obligatorio, se basa en que la Ley 675/2001 en ninguna parte menciona dicho cargo. ¿Pero quién ha dicho que debe mencionarlo para que sea obligatorio? Sencillamente todas las personas jurídicas están obligadas a llevar contabilidad y nadie diferente a un contador público está facultado por la ley para suscribir y certificar estados financieros. Y ni hablar de las copropiedades en la que hay revisor fiscal, el cual legalmente tampoco puede suscribir ni dictaminar estados financieros sin la certificación previa, que es exclusiva del contador, conjuntamente con el representante legal.

Algunos apartes del numeral 3.5.1 de la Orientación del Consejo Técnico de la Contaduría Pública sobre “El ejercicio profesional de la contaduría pública en entidades de propiedad horizontal señalan: Contabilidad. Obligatoriedad de llevarla. “Al mismo tema relacionado con la contabilidad de entidades sin ánimo de lucro se refirió el artículo 45 de la ley 190 de 1995 y tal obligatoriedad establece la aplicación de principios o normas generalmente aceptadas”. “…el marco jurídico de la contabilidad de la Propiedad Horizontal y las Unidades Inmobiliarias Cerradas se constituye por el Título IV del Libro Primero del Código de Comercio, los decretos 2649 y 2650 de 1993 con sus modificaciones y en lo pertinente, la ley 675 de 2001”.

No sobra recordar que a partir de enero de 2015 se deberá dar aplicación a la contabilidad simplificada para microempresas, grupo 3, establecida en las NIIF – Normas Internacionales de Información Financiera.

Lo que a veces es cierto y a veces falso.

Hay unas afirmaciones que dependiendo del contexto y las circunstancias pueden ser ciertas o falsas.

La asamblea es la máxima autoridad y puede tomar las decisiones que desee.

CIERTO y FALSO. Solo la primera parte es cierta; la segunda lo es parcialmente, puesto que las decisiones que tome la asamblea no pueden ir en contravía de las leyes, en cuyo caso no serán válidas y podrán ser impugnadas.

El inciso tercero del artículo 37 de la ley 675 de 2001 indica (subrayado fuera del texto original): “Las decisiones tomadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”; a su vez, el artículo 49 señala: “Impugnación de decisiones. El administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”.

La asamblea puede nombrar al administrador.

Cierto en ocasiones y Falso en otras. Este ha sido un tema polémico, en el que diferentes abogados expresan opiniones diferentes; no obstante, la ley es clara y no da lugar a interpretaciones.

Veamos: En el artículo 38 de la ley 675, Naturaleza y funciones de la asamblea, señala “1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para periodos determinados, y fijarle su remuneración” (subrayado fuera de texto). A su vez, el artículo 50 indica: “La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano…”.

Con lo subrayado, queda muy claro que la expresión “cuando fuere el caso” hace referencia a “cuando no exista consejo de administración”, de modo que si no hay consejo, la asamblea deberá nombrar al administrador, pero si lo hay, deberá hacerlo el consejo. Este asunto ha sido demandado y ratificado en no menos de tres ocasiones por la Corte Constitucional, de modo que no justifica ahondar en él.

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35 Opiniones
  1. July Dice:

    A la 1er Asamblea luego de cumplir el 50+1 pueden citarla indicando que solo se acepta una persona por apartamento? es decir, si soy dueña junto con alguien mas y esto esta formalmente constituido en escritura pública, no vale? solo es permitido el ingreso de una persona como indican en la citación?

    Responder
    • Yulian Dice:

      Buenas noches,

      Mi inquietud es la siguiente, estamos a días de q se realice la asamblea ordinaria de copropietarios; el consejo de administración decide dar por terminado el contrato del administrador y nombrar a uno nuevo, y aún no han enviado la convocatoria para dicha asamblea; en este caso que se puede hacer? Quien debe realizar la convocatoria a la asamblea? El nuevo administrador? El consejo o el revisor fiscal?

      Responder
  2. NELSON CHAVEZ R. Dice:

    Hola July. Usualmente los Reglamentos indican que cuando varias personas son “codueñas”, se debe delegar a una sola para asistir a las asambleas. En algunos sitios hay flexibilidad, pero a veces se presta para alargar las sesiones, pues se multiplican las participaciones. Lo que sí es claro, es que solo una podrá votar. ¡Saludo¡

    Responder
  3. Carolina Dice:

    Doctor Nelson cordial saludo.
    Le agradecería me oriente sobre cuál debe ser el correcto proceder ante la siguiente situación:
    Desde hace tres años tenemos un administrador quien ha desempeñado una labor impecable, creería que por lo menos el 80% de los propietarios estamos muy satisfechos con la labor que ha realizado; sin embargo, los dos últimos consejos de administración, en el que tres miembros han estado seguidamente en los dos períodos, se ha evidenciado que le han declarado la guerra al administrador. Tanto así que algunos miembros del consejo, descontentos con esta situación decidieron renunciar, inclusive, el administrador. Ante estos hechos es evidente que algo no está funcionando bien y los copropietarios hemos solicitado una asamblea extraordinaria a través del administrador, porque queremos conocer qué es lo que está pasando en el consejo y administración y como asamblea tomar las decisiones que consideremos pertinentes; sin embargo, el consejo la ha declarado no procedente argumentando varias razones, pero que para todos es evidente que es por el hecho de que la convocó el administrador. Cómo nos podemos amparar con la ley para proceder y que el consejo y administrador nos rinda cuenta y podamos tomar decisiones?
    ¿La elección del consejo debe realizarse votando por cada persona que se postula?, pues en el caso de nuestro conjunto, en la asamblea celebrada no se votó, simplemente los que quisieron postularse fueron suministrando sus nombres, pero en ningún momento hubo votaciones para elegirlos.

    Responder
  4. NELSON CHAVEZ R. Dice:

    Hola Carolina. Esta situación es muy común. En la práctica, para citar una asamblea extraordinaria debe existir una MOTIVACIÓN FUNDAMENTADA, lo cual no es fácil argumentar sin soportes probatorios y no basta manifestar persecución o posibles intereses de algunos consejeros, por lo que fácilmente el consejo manifiesta que no es válida.

    De otra parte, toda decisión de la asamblea debe estar soportada con los resultados de la votación, los cuales deben constar en la asamblea; de lo contrario, se puede impugnar dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la misma. Si no se hizo, ya no es pertinente.

    Lo recomendable es que dentro de los propietarios inconformes vayan seleccionando posibles integrantes para un nuevo consejo, para lo cual deben esperar a la próxima reunión ordinaria y postularse, exigiendo una votación, bien sea nominal (por persona) o por planchas (listas), lo cual se debe definir antes de la votación y exigir el debido recuento de votos.

    Si hay motivos y soportes, el 20% de los propietarios pueden citar extraordinariamente cuando lo consideren, siendo importante incluir en el orden del día la propuesta de remover el actual consejo de administración y nombrar uno nuevo, puesto que no se pueden tratar y decidir puntos no previstos en el orden del día.

    Les deseo suerte en este proceso.

    Saludo

    Responder
    • NELSON CHAVEZ R. Dice:

      …me faltó incluir que el Consejo de administración es el ente facultado por ley para nombrar y/o remover al administrador.

      Responder
      • Carolina Dice:

        Muchas gracias por su respuesta.

        Respecto a lo que menciona sobre la facultad del Consejo de Administración de nombrar y/o remover al administrador, me surge inquietud respecto a lo que la ley 675 tiene definido.
        En el numeral 1 del ARTÍCULO 38 (Naturaleza y funciones de la asamblea), indica que la asamblea tiene como función nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.
        Sin embargo, en el artículo 50 (Naturaleza del administrador) indica: “La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad”.
        Esto quiere decir que si hay consejo este puede nombrar y/o remover al administrador, pero si la asamblea decide elegir al administrador lo puede hacer? Esto dado que la asamblea es el órgano de dirección de la persona jurídica.
        Gracias

        Responder
        • NELSON CHAVEZ R. Dice:

          No señora, si existe consejo, la asamblea no puede quitarle esa facultad de ley. Al mencionar que la asamblea puede nombrarlo “cuando fuere el caso”, significa cuando no exista consejo de administración y no cuando ella lo decida. Este tema lo hemos tratado aquí en múltiples artículos y explicado que ha sido ratificado por varios fallos de la Corte Constitucional, a demandas presentadas para que sea la asamblea quien lo nombre, concluyendo que no es procedente por lo mencionado. Saludo.

  5. Diana B Dice:

    Buenas tardes, en días pasados se realizo una asamblea extraordinaria para el mantenimiento de zonas comunes. se presentaron 3 propuestas de las cuales 1 fue la favorecida. Según la presidente de la asamblea, yo como administradora tengo que recibir 1 propuesta mas de un copropietario y aceptar, es decir si es mas económica, aceptar o aprobar esa. Adicional tengo que presentar o mostrarle las anteriores cotizaciones al señor. Que tan cierto es, q debo aceptar y acoger la nueva propuesta?. Gracias

    Responder
    • NELSON CHAVEZ R. Dice:

      Hola Diana. Esos manejos son irregulares y constituyen delito. Además, el consejo no administra. Es mejor dejar las constancias necesarias en actas y correos. Si la situación es inmanejable, es mejor no trabajar allí. ¡Saludo¡

      Responder
  6. Loly Dice:

    Buenas tardes. Me voy a vivir a otro país y queda en arriendo mi propiedad, no tengo familiar o amigos que me representen en las asambleas. ¿Qué sucede en ese caso?

    Responder
  7. NELSON CHAVEZ R. Dice:

    Sus obligaciones como copropietaria no cesan. Así no tenga contactos, DEBE OTORGAR PODER a alguien para que se haga cargo de sus asuntos, incluyendo la asistencia a las asambleas. Si es indefinido, debe hacerlo por escritura, ante notario público (Poder general). Cordial saludo.

    Responder
  8. MARTHA DE FRANCO Dice:

    se realizo en el edificio una asamblea extraordinaria y no fui convocada por ningún medio. la administradora (quien ya renuncio) y con quien teníamos conflictos, dice que si, pero no nunca nos demostrado por que medio a pesar de tener toda nuestra información pues mes tras mes llega la cuenta de cobro y demás comunicaciones a nuestros correos y wathsap. Nosotros no vivimos en el apto.esta arrendado. a la inquilina tampoco le llego nada ni a las personas que nos vendieron el apto pues es nuevo y llevamos pocos meses aquí. Mi pregunta o inquietud es: como fue una INDEBIDA CONVOCATORIA debemos aceptar lo que se dirimió y aprobó en esta reunión? se fijaron cuotas extraordinarias altisimas y aumento de CUOTA DE ADMINISTRACION también en un alto porcentaje. Estamos obligados a pagar lo que no aceptamos y no fuimos informados?
    Gracias

    Responder
  9. NELSON CHAVEZ R. Dice:

    Martha, buenos días. La ley 675 de 2001 establece que las decisiones de la asamblea, aprobadas de conformidad con la ley y el reglamento, serán de obligatorio cumplimiento, aún para los ausentes y disidentes (quienes no votaron a favor). Si puede demostrar que la convocatoria no cumplió, debe IMPUGNAR la asamblea, dentro de los dos meses siguientes a su realización. Diferente es que a usted no la hayan notificado la citación a su última dirección informada a la administración, lo cual debe exigir como parte del debido proceso para la imposición de la multa por inasistencia. ¡Saludo¡

    Responder
  10. PEPE Dice:

    Doctor, gracias muy completas sus respuestas.Ante la presente situación estoy aplazando mi Asamblea por fuerza mayor, en qué tiempo la puedo hacer, ya que la virtual es casi imposible de realizar, los copropietarios no manejan la tecnología. No es posible enviar a sus correos un cuestionario sobre aprobación o no de los puntos estipulados en la citación? algo muy práctico, opino. Mil gracias

    Responder
    • NELSON CHAVEZ R. Dice:

      Hola Pepe. De las experiencias todos aprendemos y comparto que no conocemos sobre las asambleas virtuales, pero una vez pasada esta situación y realizada la asamblea presencial, todas las copropiedades debiéramos hacer un simulacro de asamblea virtual, con el fin de adaptarnos a las nuevas tecnologías, como herramienta futura. Lo de los correos no es válido, por cuanto no reemplaza a la asamblea. Por lo general, los reglamentos contemplan que mientras se reúne la asamblea para aprobar el presupuesto, se aplica el que ha propuesto la administración; creo que lo pertinente sería verificarlo en su RPH e informarles, indicando que la asamblea se hará dentro de los 30 días siguientes al levantamiento de las restricciones impuestas por la pandemia, salvo que surja alguna reglamentación que determine otras directrices. ¡Cordial saludo¡

      Responder
  11. Marcela Morelos Dice:

    Buenos días: En asamblea extraordinaria en la que se aprueba cuota para mantenimiento de infraestructura, se requiere el 70 de quorum, pero en el momento de votar, es válida la aprobación con el 35% más uno del quorum presente? Se aprueba con menos cantidad de votas que para otros casos que se requiere el 50 más uno?. Mil gracias

    Responder
    • NELSON CHAVEZ R. Dice:

      Hola Marcela. Claramente establece el artículo 46 de la Ley 675 de 2001, que las decisiones que requieren MAYORÍA CALIFICADA, son aquellas que REQUIEREN EL VOTO FAVORABLE DE NO MENOS DEL 70% DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD QUE INTEGRAN EL CONJUNTO O EDIFICIO, por lo tanto no será válida la aprobación con ningún voto inferior. Cordial saludo

      Responder
  12. CONEXION IO SAS Dice:

    Hola doctor Nelson, en una asamblea no presencial no se debe incluir el orden del día el punto varios?

    Responder
    • NELSON CHAVEZ R. Dice:

      Qué pena contestar hasta ahora, pero no recibí aviso de la pregunta. En mi opinión, sí se puede, pero solo si es ordinaria y solicitando remisión previa del tema, para facilitar su manejo. ¡Saludo¡

      Responder
  13. Omar Rueda Rueda Dice:

    Buenas tardes, por favor me aclara el artículo 44 de la ley 675 sobre la valides de las decisiones tomadas en una asamblea de propietarios No Presencial. Estas deben ser tomadas con la participación del 100% de los asistentes a la asamblea?

    Gracias.

    Responder
    • NELSON CHAVEZ R. Dice:

      Sí señor, eso es lo que establece la ley, aunque hasta junio 30 se podía con más de la mitad de coeficientes, con base en el Decreto 398 de 2020. Lamento no haber visto la pregunta antes. ¡Saludo¡

      Responder
  14. luccia Dice:

    Doctor Nelson tengo una gran pregunta, vamos a realizar asamblea ordinaria pero no tenemos administradora titular renuncio por diferencias con el presidente de consejo y ella es la representante legal, logramos convencerle de que volviera, se le puede hacer un contrato por 1 mes mientras se realiza la asamblea ordinaria! y decidamos si continua, hay un residente del conjunto residencial que esta cumpliendo su funcion provivionalmente remunerada, lo mismo sucede con la revisora fiscal no se le ha hecho contrato porque ella se elige en asamblea y por motivos de pandemia no se ha realizado la asamblea ordinaria,igual se le ha cancelado sus honorarios,y sigue cumpliendo con su labor,se puede realizar un contrato por 1 mes mientras se realiza la asamblea extraordinaria, o podemos esperar igual vamos a desistir de su cargo porque no vemos necesidad decontinuar con sus servicios.

    Responder
  15. NELSON CHAVEZ R. Dice:

    Hola Luccía. No hay inconveniente en hacer el contrato con la administradora. Lo importante es que sea de servicios; que no tenga horario y que puedan terminarlo en cualquier momento, con aviso previo. Con la revisora no pueden hacer contrato, porque no se necesita, ya que a ella la elige la asamblea y, por consiguiente, tampoco pueden terminarlo, mientras la asamblea no se reúna. Por ley, ella sigue en el cargo hasta que se nombre [email protected] profesional, o se decida no continuar con este cargo. De todos modos deben ser prudentes al decidir no tener ente de control, pues se incrementa el riesgo de manejos indebidos. ¡Saludo¡

    Responder
    • NELSON CHAVEZ R. Dice:

      …retomando el tema de la revisora, queda la duda si la nombró la anterior asamblea, en cuyo caso aplica lo comentado, permaneciendo en su cargo hasta nueva asamblea. Si ha sido nombrada por ustedes, no sería válido, por ser función exclusiva e indelegable de la asamblea. ¡Saludo¡

      Responder
  16. rebeca Dice:

    buenas tardes, tengo una consulta, en el orden del dia para la asamblea ordinaria es obligatorio poner el punto de ratificacion o remocion del administrador, aun cuando ni los copropietarios ni el consejo han mostrado inconformidad con el administrador actual? o simplemente se sobreentiende que si nadie se ha pronunciado al respecto el administrador continua y no es necesario ponerlo en el orden del dia?

    Responder
    • NELSON CHAVEZ R. Dice:

      Rebeca buenos días. Si hay consejo de administración, no es tema de asamblea, pues corresponde a éste su nombramiento o remoción. Saludo.

      Responder
  17. Camilo Lee Corradine Dice:

    Hola buenos dias,

    en asambleas virtuales que se citen a partir de esta fecha o sea hoy cual debe ser el quórum necesario para poder realizar dicha asamblea. Le comento que es la primera asamblea que va a realizarse. Tengo entendido que debe ser el 100% de los copropietarios. Les solicito sus apreciasiones.
    cordial saludo.

    Responder
    • NELSON CHAVEZ R. Dice:

      Señor Camilo Lee. Con todo gusto opino sobre este es el tema de moda, que enfrenta los conceptos de los “Pesos pesados de la propiedad horizontal”, dado que unos expertos dicen que no se pueden hacer este tipo de asambleas y otros dicen que sí; unos dicen que deben contar con quórum del 100% y otros que con la mitad más uno es suficiente, etc., dejándonos a nosotros los usuarios de la PH (propietarios, residentes, administradores, contadores, revisores fiscales, etc.) confundidos y sin saber a cuál de estas eminencias le creemos, sin incurrir en ningún riesgo para la copropiedad.
      Usualmente, si le pregunto a cinco abogados, puedo recibir cinco conceptos diferentes, pues generalmente se van a los extremos y en otros, se recurre a famosas frases como: “depende de …”, o “¿de parte de quién?, o las que combinan los criterios. Es importante que, en cualquier caso, no sea una simple opinión, sino una conclusión soportada en argumentos jurídicos, que no admitan discusión, ni interpretación, puesto que la ley no se interpreta, sino se aplica.
      Así las cosas, no es válido adherirme a ningún concepto con base en “la fama de su autor”, sino con el peso de sus argumentos. A manera de ejemplo, muchos se van con los expresados por la doctora Nohora Pabón y otros por los del doctor Jorge León; otros con los del doctor Andrés Martínez o de muchos más, basados en su amplia trayectoria en el campo de la Propiedad Horizontal, dando por cierto lo que expresan y asumiéndolo como verdades indiscutibles, solamente por su experiencia, sin importar que, algunos de ellos, no esgriman argumentos válidos, sino se limiten a decir que por la simple mención de que el Decreto 398/2020 es para “todas las personas jurídicas”, entonces aplica a las copropiedades por ser personas jurídicas.
      Después de conocer unos y otros y evaluarlos a fondo con objetividad y, como señalé, motivado en explicaciones con argumentos sólidos, finalmente comparto los conceptos de los abogados: Gustavo Adolfo Martínez y Henry Martínez, los cuales trataré de resumir aquí. Sin embargo, primero es necesario aclarar que la ley de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001, art. 42) no habla específicamente de asambleas “virtuales”, sino de reuniones “no presenciales”, en las que se debe desarrollar una comunicación simultánea y sucesiva de los propietarios, por cualquier medio, de manera inmediata, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad. Como en la práctica, éstas se desarrollan mediante plataformas de video conferencia (Zoom, Meet, Teams, WhatsApp, Skype, Google Mets, etc.), se han denominado “virtuales”. No obstante, el art. 43 ibidem, establece que también se pueden tomar “Decisiones por comunicación escrita”, en donde los propietarios expresarán sus votos por medio escrito (físico o virtual, es decir en papel o por correo electrónico, o similar), en un término máximo de un mes. Si todos usan el E-Mail, podría también asimilarse a la denominación de virtual, pero a fin de no complicar el tema, asumiremos que cuando hablamos de asambleas virtuales haremos referencia a las “reuniones no presenciales” mencionadas en primera instancia.
      Retomando la opinión de los abogados Martínez, ellos inician su análisis haciendo referencia al momento en que se suspendió la realización de las asambleas presenciales de manera regular, como venían programadas, hasta el 31 de marzo de 2020, pero que se vieron afectadas por la pandemia del Covid-19 y las que no se habían reunido, pese a estar convocadas, fueron prohibidas las reuniones físicas de determinado número de personas, como parte de las medidas de protección sanitaria implementadas por el gobierno, en este caso, el denominado distanciamiento social, con lo cual solo quedó la opción de las asambleas no presenciales y, de hecho, se empezaron a realizar de esta manera, muchas amparadas en Decreto Reglamentario 398 de marzo 13, del Ministerio de Industria Comercio y Turismo, con vigencia indefinida, que permitía realizarlas con un quórum de más de la mitad.
      Posteriormente se expidió el Decreto Legislativo 579 de abril 15, del Ministerio de Vivienda para temas de arrendamientos y propiedad horizontal, de carácter transitorio. En su artículo 8, numeral 1, dice que durante la vigencia del presente decreto y el 30 de junio de 2020 se podrán realizar asambleas virtuales con la participación que establece el decreto 398, es decir, con más de la mitad de los propietarios. Esto significa que se podían realizar sin el 100%, pero solo durante la vigencia del decreto 579, hasta el 30 de junio de 2020, por lo cual no es válido el concepto de quienes se apegan al 398, puesto que solo se remite a él para efectos de aplicar el quórum allí permitido, pero no para su vigencia, quedando transitoria.
      Por lo anterior, después del 30 de junio, las asambleas no presenciales deben realizarse nuevamente de conformidad con los artículos 42, 43 y 44 de la Ley 675 de 2001. Y es aquí en donde nace la obligatoriedad del quórum del 100%, por cuanto el artículo 44 dice:
      “Artículo 44. Decisiones en reuniones no presenciales. En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior”.
      Sin embargo, quienes opinan que sí tiene validez el Decreto 398, alegan que ésta se la otorga el artículo 3, que dice:
      “Art. 3. Aplicación extensiva. Todas las personas jurídicas sin excepción estarán facultadas para aplicar las reglas previstas en los artículos 1 y 2 del presente decreto en la realización de reuniones no presenciales de sus órganos colegiados”.
      Como ya mencioné al inicio, ellos argumentan que la Propiedad Horizontal hace parte de “Todas las personas jurídicas, sin excepción”. Evidentemente es una afirmación lógica, pero debe entenderse dentro del alcance del decreto, el cual fue emitido para las sociedades comerciales que son las que regula el Ministerio de Industria Comercio y Turismo (**) y no para la propiedad horizontal, por cuanto ésta es regulada por el Ministerio de Vivienda, que fue quien mediante decreto legislativo (fuerza de ley) 579 facultó a la PH para acogerse transitoriamente al quórum que permitió el Decreto reglamentario 398. Para quienes no se acogen a este concepto, los abogados explican que, en derecho, de conformidad con la validez de las normas, priman las más recientes sobre las anteriores, así como las leyes sobre los decretos y, en consecuencia, el 579 es de abril 15, mientras el 398 es de marzo 13 y, por otro lado, el 579 es Decreto Legislativo, que es igual que una ley, mientras el 398 es Reglamentario, todo lo cual me demuestra un análisis jurídico extenso, responsable y fundamentado, por lo cual me acojo y lo comparto.
      Saliéndonos del plano legal, vemos que en la práctica muchas copropiedades siguieron desarrollando las asambleas “virtuales”, bien sea porque su asesor jurídico de cabecera les dijo que se podía, o bien porque siguieron a la doctora Nohora Pabón, o simplemente porque dijeron: “Hagámosla y seguro que nadie va a impugnar por que la asamblea es necesaria y nos interesa a todos”. Sobre esta realidad, los abogados también se manifiestan, en los siguientes términos. Como dice el artículo 44: “…las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe…” y, jurídicamente la ineficacia significa que no tiene ninguna validez, para lo cual no necesita ser impugnada; es decir como si no se hubiera realizado asamblea, pues no nació a la vida jurídica y no se puede oponer a un tercero. Un acto ineficaz así no produce efectos; se entenderá que es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial.
      Después de todo lo anterior, no dudo que habrá quienes tengan mayor claridad y revalúen lo que hasta el momento daban como cierto; igualmente, otros mantendrán su posición, con o sin argumentos y, otros, especialmente los usuarios, alejados de los conceptos y reiterando la necesidad de las asambleas, optarán por continuar con la decisión de realizar las asambleas virtuales y “echarse la bendición”, o su equivalente en otras religiones o filosofías, con la esperanza de que no tenga repercusiones negativas para la copropiedad y, por el contrario, se calme la ansiedad de los propietarios que agobiados por el encierro y la falta de información piensan “¿Qué estarán haciendo en la administración que no quieren citar a asamblea, sí estarán manejando bien nuestro dinero?, voy a reclamar”.

      (**) Decreto 398. Por el cual se adiciona el Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo, para reglamentar parcialmente el artículo 19 de la Ley 222 de 1995 (Código de Comercio), en lo referente al desarrollo de las reuniones no presenciales de las juntas de socios, asambleas generales de accionistas o juntas directivas, y se dictan otras disposiciones.

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  18. JAAM Dice:

    Buen día Doctor:

    Mi pregunta es si el presidente de la asamblea de copropietarios, puede anular una votación realizada por la asamblea general.

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  19. NELSON CHAVEZ R. Dice:

    Buenos días JAAM. Absolutamente NADIE puede modificar las decisiones de la Asamblea. Eso sería un delito y como prueba está el acta, además de las grabaciones y testimonios, con lo cual se podrán iniciar acciones legales. El artículo 37 de la ley 675 de 2001 es muy claro al ordenar que las decisiones de la asamblea legal SON DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO, aún para los DISIDENTES, es decir para quienes no estén de acuerdo, pues se tomaron de acuerdo con las normas legales y reglamentarias. Esa obligatoriedad es extensiva al administrador y demás órganos, o sea Consejo, presidente de la asamblea, etc. Saludo.

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  20. Luis Fernando Villa Gutiérrez Dice:

    ´Dr Chavez:

    Saludo cordial y gracias por la atención a la presente inquietud:

    La comisión verificadora del acta en las asambleas de las PH, fuera del inciso segundo del articulo 47 de la Ley 675 de 2001 ¿tiene una regulación específica?,por ejemplo: Cómo verifican el acta. De manera independiente. Deben reunirse la comisión para verificar el acta. Si es una comisión de cuatro y uno o varios no están de acuerdo, ¿cómo se resuelven las diferencias?. Se deben reunir y votar sobre las diferencias. Si no están de acuerdo y ya está para cumplirse el plazo de los 20 días hábiles y no han resuelto nada. ¿Qué debe hacer el administrador? ¿Poner a disposición de los copropietarios el acta firmada solamente por el presidente y secretario de la asamblea?

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    • Nelson Chávez Dice:

      Hola Luis Fernando. Como gran parte de la normatividad, en la práctica se diluye su objetivo, puesto que no se cumple. Siempre he señalado que una comisión es un grupo y no cada individuo, por lo que lo adecuado es que, aunque cada uno haga su lectura y observaciones, luego de ello se reúnan, unifiquen criterios y emitan un documento con sus observaciones. Ninguna comisión o ente que deba tomar decisiones debe ser par, a fin de evitar empates, con las consecuentes dificultades. Finalmente, independiente de la comisión, según la ley, el acta solo deben firmarla el presidente y el secretario. Como decía al inicio, lamentablemente la práctica es otra: cada uno opina por su lado; unos firman y otros no (aunque ninguno debe firmar el acta), no se cumple el plazo de publicación y otras falencias que la misma ley permite, por no establecer un procedimiento definido, ni contemplar sanciones por su incumplimiento. Solo nos resta que en el proyecto de reforma en curso se incluyan las soluciones a todas estas necesidades. ¡Saludo¡

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  21. ye Dice:

    buen día,
    en mi conjunto, la administradora renuncio hace un mes y el consejo nombro a otra persona como administradora, la representación legal esta en tramite, puede ella convocar la asamblea ordinaria virtual.? gracias es urgente la respuesta

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    • Nelson Chávez Dice:

      Hola “ye”. Si el acta en la que se nombró al Consejo está sentada en el libro de actas de la asamblea, considero que es legal que la administradora cite, por cuanto ha sido nombrada y debe constar en la correspondiente acta que también debe estar en el libro de actas del consejo, para que constituyan medios de prueba. Las Alcaldías Locales no son las que EXPIDEN la representación legal, ni la personería jurídica, puesto que éstas nacen en virtud de las facultades otorgadas por la ley 675 de 2001 a la asamblea y al consejo respectivamente y, se soportan en las mencionadas actas. Esta autoridad tiene como función el REGISTRO Y CERTIFICACIÓN, más no el OTORGAMIENTO como tal. ¡Saludo¡

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