Mitos y verdades sobre las asambleas de copropietarios

Por 21 marzo, 2019

Es frecuente escuchar en estas asambleas, así como en los días antes y en los días siguientes a ellas, afirmaciones como las siguientes.

Veamos qué es cierto y qué es especulación, o como dicen: “un mito urbano”.

Lo que es cierto.

Las siguientes afirmaciones que se suelen hacer respecto a una asamblea de copropietarios son ciertas.

No es obligatorio nombrar la comisión verificadora del acta.

CIERTO. Muchas veces no se puede conformar, por falta de voluntarios, lo cual no es inconveniente en razón a que la ley 675, en el inciso segundo del artículo 47, señala: “En los eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta…”, de modo que se puede obviar y no pasa nada, ya que no es la comisión quien aprueba el acta.

Quien no figure en el certificado de libertad, no puede actuar como propietario o asambleísta.

Cierto. Este es el único documento que demuestra la calidad de propietario; no se puede sustituir por una promesa de compraventa, ni por la escritura, ni por simplemente manifestar ser el cónyuge, si no figura en él, pues muchas veces estos documentos no se formalizan, o no se registran para su validez. No obstante, la ley determina que la asamblea estará conformada también por los delegados o representantes de los propietarios, así que cualquier familiar o tercero podrá asistir mediante poder otorgado por el titular del inmueble.

Lo que es falso.

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A continuación se señala las afirmaciones que resultan ser falsas, sin fundamento legal.

Es obligatorio enviar los estados financieros y los informes con la convocatoria.

Falso. La ley 675 no lo ordena; solamente es obligatorio incluir “…una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes”. Diferente es que la información deba a estar a disposición de quienes deseen consultarla en los horarios de la administración. Sin embargo, es costumbre (y muy sana) enviar estos informes, en espera de que sean leídos detenidamente y se consulte previamente las inquietudes, a fin de resolverlas y evitar discusiones innecesarias en las asambleas, haciéndolas más eficientes y ágiles, lo cual redunda en beneficio de una reunión tranquila y del tiempo de todos. Además, dados los costos de impresión y envío, lo menos que podemos hacer como propietarios, es estudiar esos informes.

La citación se puede realizar publicándola en los ascensores y/o cartelera(s).

Falso. “Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios…, a la última dirección registrada por los mismos”. A manera de ejemplo, si el propietario arrendó el inmueble y suministró al administrador una dirección física o electrónica, se le debe remitir la convocatoria a la misma y no será válido dejarla en su casillero o exigir al inquilino que deba informarle.

La asamblea se puede realizar después del 31 de marzo, desde que se convoque antes de esa fecha.

Falso. En primer lugar, es preciso señalar que la ley no indica que sea antes del 31 de marzo, sino: “…dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal…”, lo cual significa que aquellas pocas copropiedades que aun manejan periodos presupuestales entre abril de un año y marzo del año siguiente, podrán hacer su asamblea ordinaria entre abril y junio, que son los tres meses siguientes al vencimiento de su periodo presupuestal.

Volviendo al punto, la ley señala: “La asamblea general se REUNIRÁ ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los…” (mayúsculas fuera del texto original), en una clara indicación a que la obligación es reunirse y no simplemente CITARLA.

No obstante, para evitar impugnaciones, o que la asamblea se reúna “por derecho propio”, siempre y cuando existan razones de peso, se deben expresar éstas claramente en la convocatoria a una reunión “a destiempo” o después del plazo legal, lo cual generalmente es de buen recibo y no se presentan objeciones.

Recientemente esta situación se presentó y hemos visto asambleas en los primeros días de abril, motivadas en las elecciones y “amago de revocatoria” programadas por el Gobierno Nacional para marzo y abril, por lo que muchos copropietarios estaban imposibilitados para asistir a las asambleas, en razón a que fueron seleccionados como jurados de votación (frecuente en copropiedades financiadas por el Fondo Nacional del Ahorro, en la que la mayoría de propietarios son empleados oficiales), o simplemente necesitaban el día para cumplir con su obligación y derecho a sufragar.

El presidente del consejo no puede ser nombrado como presidente de la asamblea.

FALSO. Si bien no debe ser una imposición, puesto que se debe dar libertad a postulaciones a este cargo del seno de la asamblea, es común que nadie se anime, en cuyo caso es válido que sea el presidente del consejo, o cualquier otro consejero, no siendo prohibido ni, por supuesto, ilegal.

Se debe leer y someter a aprobación el acta de la asamblea anterior.

FALSO. Este antiguo mecanismo hacía que las asambleas perdieran mucho tiempo leyendo y discutiendo los temas del año anterior, con lo que se dificultaba dar trámite a los asuntos del nuevo periodo, por lo cual se estableció un procedimiento práctico, que consiste en que una vez publicada el acta (por fijación en cartelera, o aviso a la comunidad sobre la disponibilidad de la misma) se cuenta con dos (2) meses para impugnar, de modo que vencido este plazo, si no ha sido impugnada se surte la aprobación.

Ahora se acostumbra, aunque no es necesario, presentar un informe de la comisión verificadora del acta.

El desarrollo de la asamblea no puede pasar de la media noche.

FALSO. En una reciente asamblea, el presidente de la misma invitaba a los asistentes a ser breves en sus intervenciones, pues ya era tarde en la noche y la asamblea no podía sobrepasar las 12:00 p. m., porque de ahí en adelante era inválida. No sé si lo hizo por estrategia, o simplemente porque es ciudadano chileno y en su país sea así, pero en la legislación colombiana no existe esta restricción.

Si se disuelve el quórum, se continuará la asamblea el tercer día hábil siguiente.

Falso.  No se debe confundir, o escudarse en las reuniones de segunda convocatoria, de que trata el artículo 41 de la Ley 675, que solo aplican cuando la asamblea no puede sesionar por falta de quórum, es decir que se citó y no se completó el quórum legal de más de la mitad de coeficientes, de modo que no se instaló la asamblea y, por tanto, no la hubo, a diferencia de aquellas que se inician con quórum, pero en el transcurso de su desarrollo, éste se va disminuyendo por el retiro progresivo de los asambleístas, haciendo que en determinado momento en que se solicita verificación, o se realiza alguna votación, se evidencia que ya no hay quórum, por lo cual, la asamblea se disuelve.

Así las cosas, al no haber quórum, no se pueden tomar decisiones y mal podría decidir una asamblea que ya no lo es, continuar el tercer día, o en cualquier otra fecha propuesta, por cuanto la decisión no será válida, por falta de quórum.

En conclusión, en el evento de presentarse la disolución de la asamblea, la única forma de desarrollar los puntos faltantes del orden del día será citando a una nueva reunión de asamblea, que tendrá el carácter de extraordinaria.

En las asambleas extraordinarias solo se puede tratar un tema o un punto.

Falso. Este es uno de los “mitos” más generalizados y con menos fundamento. Señala el parágrafo 1° del artículo 39 de la Ley 675/2001 que “…en la misma no se podrán tratar decisiones sobre temas no previstos es éste” (refiriéndose al orden del día).

Es por ello que se podrán incluir cuántos temas o puntos considere necesario quien la cita (administrador, consejo, revisor fiscal o propietarios) y no será procedente entonces hablar de proposiciones y varios, ni de aprobación del orden del día. Como excepción al punto de proposiciones y varios, tendríamos la asamblea extraordinaria citada para culminar el orden del día, cuando se disolvió el quórum en la ordinaria, como señalamos en el numeral anterior.

No se puede dar poder a un arrendatario para que represente a un propietario en la asamblea.

Falso. Algunos reglamentos de propiedad horizontal o de asamblea establecen la prohibición de otorgar poder a un arrendatario y algunos exigen que sea a otro propietario, lo cual es totalmente ilegal, pues atenta contra la libertad del individuo de elegir y ser elegido, en este caso: elegir quién lo represente y la ley 675 establece que este tipo de disposiciones que vulneren sus normas imperativas, se entenderán no escritas.

Se pueden delegar comisiones para que aprueben los estados financieros y/o nombren al revisor fiscal.

Falso. Estas son funciones indelegables de la asamblea. En el primer caso, se podrá nombrar una comisión para evaluar los estados financieros y presentar un informe a la comunidad, de manera que conozcan su opinión sobre la razonabilidad de los mismos y se decida si se cita a una asamblea extraordinaria para su aprobación, o se dejan para ser aprobados en la siguiente asamblea ordinaria, con los del nuevo año; en todo caso, el oficio de la Superintendencia de Sociedades No. 220-52885 del 27 de mayo de 1999 ratificó que la aprobación debe ser exclusivamente por parte de la asamblea.

En relación con el revisor fiscal, generalmente cuando se llega a este punto, ya los asambleístas están cansados y no quieren escuchar propuestas, o en ocasiones, no hay candidatos (como en la primera asamblea en que se va a nombrar el cargo) y entonces suele proponerse nombrar una comisión para que seleccione y nombre al revisor fiscal. El artículo 204 del Código de Comercio establece que el revisor fiscal, en aquellas entidades en donde sea obligatorio, así como en las que deciden voluntariamente nombrarlo, corresponderá a la asamblea general.

La copropiedad no necesita contador público.

Falso. El simple argumento de quienes dicen que no es obligatorio, se basa en que la Ley 675/2001 en ninguna parte menciona dicho cargo. ¿Pero quién ha dicho que debe mencionarlo para que sea obligatorio? Sencillamente todas las personas jurídicas están obligadas a llevar contabilidad y nadie diferente a un contador público está facultado por la ley para suscribir y certificar estados financieros. Y ni hablar de las copropiedades en la que hay revisor fiscal, el cual legalmente tampoco puede suscribir ni dictaminar estados financieros sin la certificación previa, que es exclusiva del contador, conjuntamente con el representante legal.

Algunos apartes del numeral 3.5.1 de la Orientación del Consejo Técnico de la Contaduría Pública sobre “El ejercicio profesional de la contaduría pública en entidades de propiedad horizontal señalan: Contabilidad. Obligatoriedad de llevarla. “Al mismo tema relacionado con la contabilidad de entidades sin ánimo de lucro se refirió el artículo 45 de la ley 190 de 1995 y tal obligatoriedad establece la aplicación de principios o normas generalmente aceptadas”. “…el marco jurídico de la contabilidad de la Propiedad Horizontal y las Unidades Inmobiliarias Cerradas se constituye por el Título IV del Libro Primero del Código de Comercio, los decretos 2649 y 2650 de 1993 con sus modificaciones y en lo pertinente, la ley 675 de 2001”.

No sobra recordar que a partir de enero de 2015 se deberá dar aplicación a la contabilidad simplificada para microempresas, grupo 3, establecida en las NIIF – Normas Internacionales de Información Financiera.

Lo que a veces es cierto y a veces falso.

Hay unas afirmaciones que dependiendo del contexto y las circunstancias pueden ser ciertas o falsas.

La asamblea es la máxima autoridad y puede tomar las decisiones que desee.

CIERTO y FALSO. Solo la primera parte es cierta; la segunda lo es parcialmente, puesto que las decisiones que tome la asamblea no pueden ir en contravía de las leyes, en cuyo caso no serán válidas y podrán ser impugnadas.

El inciso tercero del artículo 37 de la ley 675 de 2001 indica (subrayado fuera del texto original): “Las decisiones tomadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”; a su vez, el artículo 49 señala: “Impugnación de decisiones. El administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”.

La asamblea puede nombrar al administrador.

Cierto en ocasiones y Falso en otras. Este ha sido un tema polémico, en el que diferentes abogados expresan opiniones diferentes; no obstante, la ley es clara y no da lugar a interpretaciones.

Veamos: En el artículo 38 de la ley 675, Naturaleza y funciones de la asamblea, señala “1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para periodos determinados, y fijarle su remuneración” (subrayado fuera de texto). A su vez, el artículo 50 indica: “La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano…”.

Con lo subrayado, queda muy claro que la expresión “cuando fuere el caso” hace referencia a “cuando no exista consejo de administración”, de modo que si no hay consejo, la asamblea deberá nombrar al administrador, pero si lo hay, deberá hacerlo el consejo. Este asunto ha sido demandado y ratificado en no menos de tres ocasiones por la Corte Constitucional, de modo que no justifica ahondar en él.

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24 Opiniones
  1. NELSON CHÁVEZ R. Dice:

    Mileydi y Yuddi, buenos días. Si bien, la ley y el Reglamento establecen ese término, también dice que si no es citada, se podrá REUNIR POR DERECHO PROPIO EL PRIMER DÍA HÁBIL DEL CUARTO MES. En la práctica, muchas veces no se puede citar antes de marzo, por razones justificadas, como es el caso de este año, en que tenemos: elecciones, puentes festivos y Semana Santa en Marzo, que impiden realizarla a tiempo y, por tanto, gran parte la han citado para abril. Lo importante es que SE CITE a más tardar en marzo, aunque la fecha de la asamblea sea para abril. Y, de cualquier modo, no hay ninguna sanción económica por este hecho. ¡Saludo¡

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  2. leon hernandez Dice:

    La ley establece quese debe hacer los tres meses como fecha maxima despues del vencimiento del periodo presupuestal….por ende la asamblea deberia realizar como maximo el ultimo dia de marzo, so pena de aplicar el articulo Artículo 40. Reuniones por derecho propio. «Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma
    ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada
    período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las
    instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.)

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  3. oryabo Dice:

    En la asamblea de copropietarios se nombro en el consejo a una persona que aun no podia demostrar la propiedad del inmueble por cuanto no tenia certificado de tradicion. La escritura la habia firmado 2 dias antes de la asamblea. es esto correcto?.

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  4. NELSON CHAVEZ RUSINQUE Dice:

    Oryabo. Si esta persona tiene copia de la escritura de compra, se debe presumir la buena fe y no hay problema. Se le puede establecer el plazo necesario para el registro y presentación del certificado de libertad. Saludo.

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  5. emesava Dice:

    Les agradecería me informarán si el cónyuge que no aparece en la escritura ni en el certificado de libertad puede tener voz y voto en cualquier asamblea pero se cree con el derecho obvio de representar al titular de la escritura y si éste omite presentar el poder de real copropietario se puede lanzar para ocupar o formar parte del Consejo, habrá algún tipo de sanción para estas acciones. Gracias por su respuesta

    Responder
  6. NELSON CHAVEZ RUSINQUE Dice:

    Emesava, buenos días. El hecho de no figurar en el certificado de libertad y no tener poder del cónyuge propietario para representarlo en el consejo, hace que su nombramiento no sea válido. Solo podría actuar en la asamblea, con voz y voto, pero no integrar el consejo. No da lugar a sanción, sino a su retiro del consejo, en caso de haber sido nombrado. Saludo.

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  7. WILSON ALBERTO ORDÓÑEZ ROMERO Dice:

    ¿Es cierto que corresponde a la asamblea general de propietarios establecer las multas con una aprobación por un mínimo de 70% de los coeficientes de copropiedad y no del quórum de la Asamblea, así como ser consignadas en el reglamento de propiedad horizontal por mandato legal del art. 60 de la ley 675 de 2001, y aplicarlas siempre y cuando esté prevista la conducta infractora, su sanción y el término de esta?

    Responder
    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE Dice:

      Don Wilson, buenas tardes. Dentro de las decisiones que exigen «mayoría calificada» del 70%, consagradas en el artículo 46 de la ley 675 de 2001, no se encuentra la imposición de multas. El art. 60 ibídem dice que las FALTAS deben estar consagradas en la ley o en el RPH y que previo a la imposición de la SANCIÓN, se debe hacer REQUERIMIENTO ESCRITO. El término a que Usted hace referencia significa que si la conducta es susceptible de corregirse, o de no volver a cometerla, se le da un plazo para que se ajuste a ello…
      Uniendo los extremos de su consulta, lo que requiere la mayoría calificada es la reforma al RPH, para incluir las conductas susceptibles de sanción. Saludo.

      Responder
      • WILSON ALBERTO ORDÓÑEZ ROMERO Dice:

        Don Nelson buenas tardes.
        Gracias por su respuesta, entendiendo así que las conductas susceptibles de sanción deben ser incluidas dentro del RPH.
        Cordial saludo.

        Responder
  8. WILSON ALBERTO ORDÒÑEZ ROMERO Dice:

    Gracias a @Gerencie.com por su sección de “Mitos y verdades sobre las asambleas de copropietarios” la cual nos ayuda a aclarar situaciones comunes que suceden durante el desarrollo de nuestras asambleas para lo cual solicito su colaboración con el fin de conocer si es cierto la afirmación que “el reglamento de propiedad horizontal puede negar el registro de asistencia y el derecho a voto por llegar una vez iniciada la asamblea de propietarios” teniendo en cuenta que existe una diferencia entre la inasistencia y llegar tarde a la misma, violando de esta manera el derecho fundamental del voto, siendo lo lógico que quien llegue tarde ingresa a la reunión y se hace parte en el estado en que esta se encuentre la reunión pero que no que se le impida votar. Lo anterior en extralimitación del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 que establece que todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella, así como del parágrafo del artículo 5 en la que prevé que las normas de los RPH no pueden ser contrarios a la Ley y en tal caso se entenderán no escritas.
    Muy amables por sus opiniones.

    Responder
    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE Dice:

      Don Wilson, he recibido consultas similares en mi correo, de modo que da la impresión de que son varios los afectados «en un lugar de La Mancha o en un Conjunto de Pontevedra, de cuyo nombre no quiero acordarme…» Antes de extenderme en explicaciones, basta con decir que sus apreciaciones son exactas, de modo que no requeriría de esta consulta, salvo para reafirmar y dejar la respuesta como soporte a su reclamación ante la copropiedad. Efectivamente, hay consejos y administraciones que aplican normas contrarias a la ley y las hacen avalar por la asamblea, creyendo que por eso son válidas, pero desconociendo que, al estar fuera de la ley, son nulas y HAN INDUCIDO A LA ASAMBLEA A COMETER ERRORES DE BUENA FÉ, cuando aprueban algo, con base en una indebida orientación. Como esta consulta es complementaria de la anterior y sus vecinos han manifestado la intención de IMPUGNAR, es oportuno recordarles que para efectos de la asamblea, el término de dos meses corre desde la fecha de la reunión de la misma y no de la publicación del acta, pues esto fue modificado por el Código General del Proceso y si se llegaren a pasar los dos meses sin publicarla y no iniciaron la impugnación, se les habrá vencido el término, pues para ello no es necesaria el acta. De otra parte, para efectos de impugnar las sanciones (Art. 49), el procedimiento y plazo es diferente y está definido en el artículo 63 de la misma ley. Espero que estas orientaciones le sean de utilidad y nos comparta sus resultados, para beneficio de los lectores y usuarios¡Saludo¡

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      • WILSON ALBERTO ORDÓÑEZ ROMERO Dice:

        Don Nelson buenas tardes.
        Agradezco sus apreciaciones de las cuales estoy seguro que serán de utilidad para todos los copropietarios a quienes se les han vulnerado sus derechos constitucionales y que les interese proceder ante las actuaciones de las administraciones y/o Consejos de Administración.

        Responder
  9. WILSON ALBERTO ORDÒÑEZ ROMERO Dice:

    Es cierto la afirmación que “el reglamento de propiedad horizontal puede negar el registro de asistencia y el derecho a voto por llegar una vez iniciada la asamblea de propietarios” teniendo en cuenta que existe una diferencia entre la inasistencia y llegar tarde a la misma, violando de esta manera el derecho fundamental del voto, siendo lo lógico que quien llegue tarde ingresa a la reunión y se hace parte en el estado en que esta se encuentre la reunión pero que no que se le impida votar.

    Responder
    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE Dice:

      Consulta duplicada, resuelta previamente.

      Responder
  10. maria stella zorro Dice:

    Es legal o correcto que la Asamblea apruebe que el presupuesto para realizar una obra de arreglo de humedades y otros, se haga sin tener las cotizaciones de varias empresas. En este caso, se decidió hacer una provisión de 85 millones para una obra que puede costar unos 50 millones. Somos un Conjunto de estrato 3 y no todos tenemos Un millón de pesos y más, como cuota extraordinaria. Se puede demandar?

    Les agradezco su amable respuesta.

    Responder
  11. NELSON CHAVEZ RUSINQUE Dice:

    Hola María Stella. Si aprobaron esa suma, se debió haber cotizado para tener un costo promedio. Decir que cuesta menos, sin tampoco estar soportado en una cotización a la medida, mediante una visita, puede ser subjetivo. Así las cosas, se debe estar atento a controlar el proceso de contratación y ejecución. Una obra de este valor requiere de interventoría técnica y administrativa. Lo ideal es que la asamblea haya nombrado un comité de obra que ayuda a los controles necesarios. ¡Saludo¡

    Responder
  12. July Dice:

    A la 1er Asamblea luego de cumplir el 50+1 pueden citarla indicando que solo se acepta una persona por apartamento? es decir, si soy dueña junto con alguien mas y esto esta formalmente constituido en escritura pública, no vale? solo es permitido el ingreso de una persona como indican en la citación?

    Responder
  13. NELSON CHAVEZ R. Dice:

    Hola July. Usualmente los Reglamentos indican que cuando varias personas son «codueñas», se debe delegar a una sola para asistir a las asambleas. En algunos sitios hay flexibilidad, pero a veces se presta para alargar las sesiones, pues se multiplican las participaciones. Lo que sí es claro, es que solo una podrá votar. ¡Saludo¡

    Responder
  14. Carolina Dice:

    Doctor Nelson cordial saludo.
    Le agradecería me oriente sobre cuál debe ser el correcto proceder ante la siguiente situación:
    Desde hace tres años tenemos un administrador quien ha desempeñado una labor impecable, creería que por lo menos el 80% de los propietarios estamos muy satisfechos con la labor que ha realizado; sin embargo, los dos últimos consejos de administración, en el que tres miembros han estado seguidamente en los dos períodos, se ha evidenciado que le han declarado la guerra al administrador. Tanto así que algunos miembros del consejo, descontentos con esta situación decidieron renunciar, inclusive, el administrador. Ante estos hechos es evidente que algo no está funcionando bien y los copropietarios hemos solicitado una asamblea extraordinaria a través del administrador, porque queremos conocer qué es lo que está pasando en el consejo y administración y como asamblea tomar las decisiones que consideremos pertinentes; sin embargo, el consejo la ha declarado no procedente argumentando varias razones, pero que para todos es evidente que es por el hecho de que la convocó el administrador. Cómo nos podemos amparar con la ley para proceder y que el consejo y administrador nos rinda cuenta y podamos tomar decisiones?
    ¿La elección del consejo debe realizarse votando por cada persona que se postula?, pues en el caso de nuestro conjunto, en la asamblea celebrada no se votó, simplemente los que quisieron postularse fueron suministrando sus nombres, pero en ningún momento hubo votaciones para elegirlos.

    Responder
  15. NELSON CHAVEZ R. Dice:

    Hola Carolina. Esta situación es muy común. En la práctica, para citar una asamblea extraordinaria debe existir una MOTIVACIÓN FUNDAMENTADA, lo cual no es fácil argumentar sin soportes probatorios y no basta manifestar persecución o posibles intereses de algunos consejeros, por lo que fácilmente el consejo manifiesta que no es válida.

    De otra parte, toda decisión de la asamblea debe estar soportada con los resultados de la votación, los cuales deben constar en la asamblea; de lo contrario, se puede impugnar dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la misma. Si no se hizo, ya no es pertinente.

    Lo recomendable es que dentro de los propietarios inconformes vayan seleccionando posibles integrantes para un nuevo consejo, para lo cual deben esperar a la próxima reunión ordinaria y postularse, exigiendo una votación, bien sea nominal (por persona) o por planchas (listas), lo cual se debe definir antes de la votación y exigir el debido recuento de votos.

    Si hay motivos y soportes, el 20% de los propietarios pueden citar extraordinariamente cuando lo consideren, siendo importante incluir en el orden del día la propuesta de remover el actual consejo de administración y nombrar uno nuevo, puesto que no se pueden tratar y decidir puntos no previstos en el orden del día.

    Les deseo suerte en este proceso.

    Saludo

    Responder
    • NELSON CHAVEZ R. Dice:

      …me faltó incluir que el Consejo de administración es el ente facultado por ley para nombrar y/o remover al administrador.

      Responder
      • Carolina Dice:

        Muchas gracias por su respuesta.

        Respecto a lo que menciona sobre la facultad del Consejo de Administración de nombrar y/o remover al administrador, me surge inquietud respecto a lo que la ley 675 tiene definido.
        En el numeral 1 del ARTÍCULO 38 (Naturaleza y funciones de la asamblea), indica que la asamblea tiene como función nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.
        Sin embargo, en el artículo 50 (Naturaleza del administrador) indica: «La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad».
        Esto quiere decir que si hay consejo este puede nombrar y/o remover al administrador, pero si la asamblea decide elegir al administrador lo puede hacer? Esto dado que la asamblea es el órgano de dirección de la persona jurídica.
        Gracias

        Responder
        • NELSON CHAVEZ R. Dice:

          No señora, si existe consejo, la asamblea no puede quitarle esa facultad de ley. Al mencionar que la asamblea puede nombrarlo «cuando fuere el caso», significa cuando no exista consejo de administración y no cuando ella lo decida. Este tema lo hemos tratado aquí en múltiples artículos y explicado que ha sido ratificado por varios fallos de la Corte Constitucional, a demandas presentadas para que sea la asamblea quien lo nombre, concluyendo que no es procedente por lo mencionado. Saludo.

  16. Diana B Dice:

    Buenas tardes, en días pasados se realizo una asamblea extraordinaria para el mantenimiento de zonas comunes. se presentaron 3 propuestas de las cuales 1 fue la favorecida. Según la presidente de la asamblea, yo como administradora tengo que recibir 1 propuesta mas de un copropietario y aceptar, es decir si es mas económica, aceptar o aprobar esa. Adicional tengo que presentar o mostrarle las anteriores cotizaciones al señor. Que tan cierto es, q debo aceptar y acoger la nueva propuesta?. Gracias

    Responder
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