Hipoteca inversa en Colombia: qué es y cómo funciona la renta vitalicia inmobiliaria

La hipoteca inversa es el nombre con el que se conoce, en otros países, el mecanismo que permite a una persona mayor convertir el valor de su vivienda en una renta mensual sin dejar de vivir en ella. En Colombia no existe una hipoteca inversa propiamente dicha: lo que existe es la renta vitalicia inmobiliaria, regulada en el decreto 2555 de 2010, a partir del artículo 2.31.7.1.1, tal como lo adicionó el decreto 1398 de 2020. En ella, el propietario transfiere la nuda propiedad de su inmueble a una aseguradora de vida y, a cambio, recibe una renta de por vida, conservando el uso y goce del inmueble. ¿Cómo funciona, qué gastos asume cada parte y qué pasa con la herencia?

Qué es la hipoteca inversa.

En una hipoteca tradicional, el propietario recibe un préstamo y lo paga en cuotas, con el inmueble como garantía. En la hipoteca inversa, el flujo va en sentido contrario: es el propietario quien recibe pagos periódicos, y la deuda o la transferencia del inmueble se hace efectiva cuando fallece.

La figura colombiana no es una hipoteca, porque el inmueble no queda gravado como garantía de un préstamo. Lo que hace el propietario es transferir la nuda propiedad, es decir, la propiedad sin el derecho de usar y gozar el bien, y se reserva ese uso y goce mientras viva. Se parece más al usufructo que a la hipoteca.

La renta vitalicia inmobiliaria.

La renta vitalicia inmobiliaria es un seguro de vida en el que la prima no se paga en dinero, sino con la nuda propiedad de un inmueble. El artículo 2.31.7.1.1 del decreto 2555 de 2010 establece que las compañías aseguradoras de vida podrán ofrecerla:

«Establecer etapas y condiciones para el desarrollo de la renta vitalicia inmobiliaria a cargo de las compañías aseguradoras de vida. Estas entidades podrán ofrecer la renta vitalicia inmobiliaria, en los términos y condiciones contenidos en las normas aplicables, otorgando una renta periódica a cambio del precio de la prima, representado en la transferencia de la nuda propiedad del inmueble por parte del tomador a la compañía aseguradora o el tercero que ésta determine.»

De la norma se desprenden los tres elementos de la operación: una aseguradora de vida, una renta periódica a favor del propietario y la transferencia de la nuda propiedad del inmueble como precio de la prima.

Cómo funciona.

El artículo 2.31.7.1.3 del decreto 2555 de 2010 establece las reglas de funcionamiento. Las principales son las siguientes:

• El tomador debe acreditar la propiedad del inmueble y transferir su nuda propiedad a la aseguradora a cambio de la renta.
• El monto de la renta depende del valor del inmueble y de la edad de los beneficiarios. El avalúo debe cumplir las condiciones del artículo 2.31.7.1.4.
• El tomador debe recibir asesoría antes de celebrar el contrato.
• Si hay varios propietarios, pueden pactar el porcentaje de la renta que corresponde a cada uno; si no lo hacen, se reparte según la cuota de cada uno en el inmueble.
• Los beneficiarios conservan el uso y goce del inmueble hasta el fallecimiento del último de ellos, con las reglas del usufructo del Código Civil.
• La renta se actualiza cada año con el IPC.

Quién paga los gastos del inmueble.

La norma reparte los gastos entre las partes. Los beneficiarios, que siguen viviendo en el inmueble, pagan los servicios públicos y las cuotas ordinarias de administración. La aseguradora, como nuda propietaria, asume los gastos de notaría y registro de la transferencia, los impuestos sobre la propiedad del inmueble y las cuotas extraordinarias de administración.

En cuanto a la retención en la fuente por la transferencia de la nuda propiedad, la aseguradora puede pagarla en nombre del tomador y ajustar el valor de las rentas, informándole el impacto.

Ejemplo de renta vitalicia inmobiliaria.

Supongamos que una persona de 70 años, sin pensión, es dueña de un apartamento en el que vive. Contrata con una aseguradora una renta vitalicia inmobiliaria: transfiere la nuda propiedad del apartamento y, a cambio, recibe una renta mensual que se reajusta cada año con el IPC.

La persona sigue viviendo en el apartamento y paga los servicios y la administración; la aseguradora paga el predial. Cuando la persona fallece, la aseguradora consolida la propiedad plena del apartamento y deja de pagar la renta.

El valor de la renta lo calcula la aseguradora según el avalúo del inmueble y la expectativa de vida del beneficiario. A mayor edad, mayor renta, porque el tiempo esperado de pago es menor.

La renta vitalicia como complemento de la pensión.

La figura está pensada para personas mayores que tienen un inmueble pero no tienen pensión, o cuya pensión es insuficiente. Les permite obtener un ingreso mensual de por vida sin vender su vivienda ni tener que mudarse. Los tipos de pensión y sus requisitos se explican en el artículo sobre la pensión de vejez.

No es, sin embargo, una pensión. No da derecho a los beneficios del sistema general de pensiones, como la pensión de sobrevivientes, y su valor no está atado al salario mínimo, sino al avalúo del inmueble.

¿Qué pasa con la herencia?

Como la aseguradora adquiere la nuda propiedad, al fallecer el beneficiario el inmueble no hace parte de su herencia. Los hijos u otros herederos no recibirán el inmueble.

Esto no vulnera ningún derecho de los herederos, porque la herencia solo existe a partir de la muerte de la persona, y mientras viva puede disponer libremente de sus bienes. Las reglas de la herencia se explican en el artículo sobre la sucesión.

El derecho de retracto.

El tomador o sus herederos pueden recuperar el inmueble. El parágrafo 1 del artículo 2.31.7.1.2 del decreto 2555 de 2010 obliga a la aseguradora a incluir en el contrato una opción de retracto, en la que el tomador debe:

1. Pagar a la aseguradora el valor de las rentas recibidas hasta la fecha, ajustadas a valor futuro a la tasa acordada en el contrato.
2. Pagar los gastos, impuestos y contribuciones que haya asumido la aseguradora como nuda propietaria, ajustados cada año con el IPC.
3. Pagar todos los costos asociados con la transferencia del dominio del inmueble.

La tasa acordada para ajustar las rentas no puede superar la tasa máxima de interés para la financiación de vivienda que fija el Banco de la República. El retracto, por lo tanto, es costoso y solo tiene sentido en etapas tempranas del contrato.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.