Embargo y secuestro de inmuebles arrendados

Cuando el dueño de un inmueble arrendado es demandado, el juez puede decretar el embargo y el secuestro del inmueble, o el embargo de los cánones de arrendamiento. Ninguna de esas medidas termina el contrato: según el artículo 2023 del Código Civil el arriendo subsiste, y mientras duren las medidas el arrendatario que cumple no tiene por qué desocupar. Lo que cambia es a quién paga: al secuestre, si el inmueble fue secuestrado, o al juzgado, si lo embargado es el canon.

Qué significan el embargo y el secuestro del inmueble.

El embargo y el secuestro son medidas cautelares que se decretan, por lo general, dentro de un proceso ejecutivo en el que el propietario del inmueble es el demandado, como el cobro de una deuda bancaria, de cuotas de administración o de impuestos.

El embargo saca el inmueble del comercio y se inscribe en el folio de matrícula, de modo que el propietario ya no puede venderlo ni gravarlo. El secuestro va más allá: priva temporalmente al propietario de la administración del bien, que pasa a un auxiliar de la justicia llamado secuestre.

Son dos medidas que suelen ir juntas sobre el mismo bien, y sus diferencias y su trámite se explican en el artículo sobre el embargo y secuestro de bienes.

Que el inmueble esté arrendado no impide que sea embargado y secuestrado, y esas medidas, como pasamos a ver, tampoco afectan al arrendatario que cumple el contrato.

El embargo y el secuestro no terminan el contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento no termina porque el inmueble sea embargado o secuestrado. Esa causal no está contemplada en ninguna de las normas que regulan el arrendamiento: ni en la Ley 820 de 2003, ni en el Código de Comercio, ni en el Código Civil.

Así lo sostuvo la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en un fallo de tutela 00236 del 12 de marzo de 2012:

«El citado extracto normativo indica, sin lugar a dudas, que el embargo y secuestro de un bien no son causales de terminación del contrato de arrendamiento, sino que, por el contrario, el legislador quiso que ese contrato fuese respetado aún por los propietarios sobrevinientes, tal como lo dispone el inciso final de la citada norma, al hacer remisión al artículo 2020 ejusdem.»

Y agregó el argumento que zanja la discusión:

«Luego, si el propio adquirente del bien está obligado a respetar el arriendo, con mucha más razón lo estará quien no detenta la propiedad, sino que funge como simple tenedor.»

En consecuencia, el arrendatario conserva su contrato en los términos pactados, y las causales por las que el arriendo sí puede terminar son las generales, que se explican en el artículo sobre la terminación del contrato de arrendamiento.

El embargo de la cosa arrendada en el Código Civil.

El Código Civil regula expresamente la situación. Dice el primer inciso del artículo 2023:

«Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo de la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.»

El arriendo subsiste y se sustituye la parte arrendadora, de modo que el contrato sigue ejecutándose conforme a lo pactado.

Si el inmueble embargado termina adjudicado al acreedor, el inciso segundo del mismo artículo remite al artículo 2020 del Código Civil, que obliga a respetar el arriendo a todo adquirente a título lucrativo y al adquirente a título oneroso cuando el contrato consta en escritura pública. Frente al acreedor hipotecario, el arriendo solo es oponible si la escritura del contrato se inscribió en el registro antes que la hipoteca.

Esto tiene una consecuencia práctica importante: la protección del arrendatario es plena mientras dura el embargo, pero no necesariamente después del remate. Quien compra el inmueble en remate lo adquiere a título oneroso, de modo que solo está obligado a respetar el arriendo si el contrato consta en escritura pública; el arrendatario con contrato privado o verbal podría tener que entregar el inmueble al rematante, aunque haya cumplido. En ese caso, conforme a las reglas del Código Civil sobre la extinción del derecho del arrendador, el arrendatario puede reclamar al arrendador la indemnización a que haya lugar.

Qué pasa con el arrendatario en la diligencia de secuestro.

El Código General del Proceso (CGP) protege al arrendatario en la propia diligencia. Según el numeral 1 del artículo 596, si al practicarse el secuestro el inmueble está en poder de quien alegue y demuestre un título de tenedor anterior a la diligencia, procedente de la parte contra la cual se decretó la medida, el secuestro se practica sin perjudicar sus derechos, y se le previene para que en adelante se entienda con el secuestre, que ejercerá los derechos de esa parte.

Por eso es recomendable que el arrendatario tenga a mano el contrato de arrendamiento el día de la diligencia: es la prueba de su título de tenedor. Si el contrato es verbal, puede acreditarlo con recibos de pago, consignaciones o testigos, en las condiciones que se explican en el artículo sobre el arrendamiento sin contrato.

A quién se le paga el arriendo cuando el inmueble está secuestrado.

Decretado y practicado el secuestro, el arrendatario deja de pagar el canon al arrendador y se lo paga al secuestre, que asume el recaudo como administrador del bien.

Los cánones no son para el secuestre: ingresan al proceso para abonarse a la deuda que originó la ejecución. El secuestre tiene derecho a los honorarios que fija el juzgado, pero no puede quedarse con los arriendos, y debe rendir cuentas de su gestión.

Por eso, si la deuda se paga y el proceso termina, el deudor no puede exigir que le devuelvan los cánones recaudados durante el secuestro: esos dineros se reflejan en una deuda menor, pues se abonaron a ella.

Si el arrendatario sigue pagándole al arrendador después de haber sido prevenido para entenderse con el secuestre, se expone a tener que pagar de nuevo, porque ese pago no lo libera frente al proceso.

¿Se puede embargar el canon de arrendamiento?

Sí. El canon de arrendamiento es un ingreso del arrendador, como lo son un salario o unos honorarios, y su acreedor puede pedir que se embargue aunque no se embargue ni secuestre el inmueble.

El embargo del canon es el embargo de un crédito de pago sucesivo, que regula el numeral 4 del artículo 593 del CGP: se perfecciona con la notificación al arrendatario mediante la entrega del oficio, y desde entonces el arrendatario debe consignar los cánones a órdenes del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales, y no al arrendador. El embargo comprende los cánones que se causen después de decretado y los anteriores que no se hayan pagado.

Al recibir el oficio, el arrendatario debe informar al juzgado si el contrato existe, cuál es el valor del canon, si hay embargos anteriores o si el crédito fue cedido. Si guarda silencio o paga al arrendador desconociendo la orden, responde por esos valores, y según el parágrafo 2 del artículo 593 se expone a multas sucesivas de dos (2) a cinco (5) salarios mínimos mensuales. Esto aplica aunque el arrendatario sea una persona natural.

No es una medida frecuente, porque el acreedor debe conocer y acreditar la existencia del contrato y la identidad del arrendatario, pero es eficaz cuando el deudor vive de rentas.

Supongamos que el arrendatario paga $5.000.000 mensuales por un local, y un juez embarga los cánones por una deuda del propietario. Desde que recibe el oficio, el arrendatario consigna los $5.000.000 cada mes a órdenes del juzgado, y el contrato sigue igual en todo lo demás.

Facultades del secuestre frente al contrato de arrendamiento.

El secuestre no es propietario del inmueble secuestrado, sino un mero tenedor con funciones de administrador. Así lo señala el artículo 2279 del Código Civil:

«El secuestre de un inmueble tiene, relativamente a su administración, las facultades y deberes de mandatario, y deberá dar cuenta de sus actos al futuro adjudicatario.»

En consecuencia, el secuestre debe limitarse a administrar el inmueble conforme a la ley, respetando el contrato de arrendamiento en curso. La figura se desarrolla en el artículo sobre el secuestro de bienes.

Por tanto, el secuestre no puede terminar unilateralmente y sin justa causa el contrato de arrendamiento. Si lo intenta, el arrendatario puede negarse a entregar el inmueble, obligándolo a iniciar un proceso de restitución de inmueble que, de no existir incumplimiento del arrendatario, no prosperará.

Mientras dure el embargo o el secuestro y el arrendatario cumpla el contrato, nada puede obligarlo a desocupar el inmueble.

¿Se puede arrendar un inmueble embargado?

Depende de si, además del embargo, se practicó el secuestro.

Si solo hay embargo, el propietario conserva la tenencia y la administración del inmueble, de modo que puede arrendarlo, aunque no venderlo ni gravarlo. Si hay secuestro, el propietario queda privado de la administración, y quien arrienda es el secuestre.

• ¿Quién firma el contrato? En el inmueble secuestrado, el secuestre, que administra bajo la vigilancia del juez y responde por su gestión y por los daños que sufra el bien. No necesita autorización del propietario.
• ¿Para quién son los cánones? Para el proceso: el secuestre debe procurar el mejor rendimiento del inmueble, y los arriendos se destinan a pagar el crédito que originó el embargo.

El contrato que celebra el secuestre es válido, y es incluso deber suyo procurar que el inmueble produzca ingresos con los cuales pagar al acreedor.

Cuando un juez ordena la restitución ilegal del inmueble arrendado.

Ha ocurrido que un juez ordena la restitución de un inmueble secuestrado sin que exista incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, lo cual es ilegal.

Ante esa situación, el arrendatario puede interponer una acción de tutela contra la providencia, como sucedió en el caso del fallo de 2012 ya citado, en el que la Corte señaló:

«Entonces, si los contrayentes no convinieron en modificar o dar por terminado el contrato de arrendamiento entre ellos celebrado, y si no se produjo ninguna causa legal para invalidar ese convenio, forzoso resulta concluir que el juez incurrió en un defecto sustantivo cuando consideró que el arrendamiento se extinguió por la voluntad de una tercera persona completamente ajena a la relación jurídico sustancial que subyace al litigio.»

De lo anterior se concluye:

1. El secuestre solo puede terminar el contrato de arrendamiento si existe una causa legal, como el incumplimiento del arrendatario.
2. El juez no puede ordenar la restitución del inmueble si el arrendatario no ha incumplido el contrato.

En resumen, el arrendatario que paga cumplidamente no pierde su contrato por el embargo y secuestro del inmueble, mientras duren esas medidas.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.