Secuestro y embargo de inmuebles arrendados – Efectos

En el curso de un proceso ejecutivo el juez puede decretar el embargo y secuestro de un inmueble que se encuentra arrendado, y en tal caso ¿qué sucede con el contrato de arrendamiento?

Secuestro y embargo no es causal para terminar el contrato de arrendamiento.

embargo-inmueble

El secuestro y embargo de un inmueble que se encuentra arrendado no es una causa legal para la terminación del contrato de arrendamiento.

Tal causa no está contenida en ninguna ley que regule el arrendamiento, como la 820 de 2003, el código de comercio, o el código civil.

Así lo deja claro al sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia 00236-01 del 12 de marzo de 2012:

«El citado extracto normativo indica, sin lugar a dudas, que el embargo y secuestro de un bien no son causales de terminación del contrato de arrendamiento, sino que, por el contrario, el legislador quiso que ese contrato fuese respetado aún por los propietarios sobrevinientes, tal como lo dispone el inciso final de la citada norma, al hacer remisión al artículo 2020 ejusdem.

Esta última norma expresa, a su vez, que aún todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo, estará obligado a respetar el arriendo.

Luego, si el propio adquirente del bien está obligado a respetar el arriendo, con mucha más razón lo estará quien no detenta la propiedad sino que funge como simple tenedor.

Todo lo anterior se halla en consonancia con lo previsto en el artículo 2008 de la ley civil, dentro del cual no se menciona el embargo o secuestro de un bien como causal de extinción del arrendamiento.»

En consecuencia, el contrato de arrendamiento no se altera porque el inmueble haya sido objeto de la medida cautelar de secuestro y embargo.

Embargo de la cosa arrendada.

El código civil regula expresamente lo que sucede con el contrato de arrendamiento en caso que el inmueble sea embargado, y dice su artículo 2023 en su primer inciso:

«Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo de la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derecho y obligaciones del arrendador.»

Como se observa, simplemente se sustituye el arrendador, pero el contrato sigue vigente conforme las normas generales y particulares que gobierne el contrato en ejecución.

Y lo que aplica para el embargo por supuesto aplica para el secuestro.

Embargo y secuestro de bienes como medida cautelar

Ahora, si el bien embargado es adjudicado al acreedor que lo reclama, señala el inciso segundo del artículo 2023 del código civil:

«Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 2020.»

Y el artículo 2020 habla precisamente de la obligación de respetar el arriendo.

Facultades del secuestre frente al contrato de arrendamiento.

El secuestre no es propietario del inmueble secuestrado, sino un mero tenedor en calidad de mandatario.

Secuestro de bienes muebles e inmuebles

Así lo señala el código civil colombiano en su artículo 2279:

«El secuestro de un inmueble tiene relativamente a su administración, las facultades y deberes de mandatario, y deberá dar cuenta de sus actos al futuro adjudicatario.»

En consecuencia, el secuestre no es más que un administrador del inmueble arrendado, y debe limitarse a su administración en cuanto disponga la ley frente al contrato de arrendamiento que afecte al inmueble.

Por tanto, el secuestre no puede unilateralmente, y sin que exista una justa causa, terminar el contrato de arrendamiento en curso, y en caso de hacerlo, el arrendatario puede ejercer los recursos que la ley le permite.

Demanda o proceso de restitución de inmueble arrendado

Si el secuestre termina arbitrariamente un contrato de arrendamiento, el arrendatario puede negarse a entregar el inmueble, obligando al secuestre a iniciar un proceso de restitución de inmueble, que de no existir incumplimiento por parte del arrendatario resultará infructuoso.

En consecuencia, mientras el arrendatario esté cumpliendo con el contrato de arrendamiento, nada puede obligarlo a desocupar el inmueble.

Cuando un juez ordena la restitución ilegal de un inmueble arrendado.

Ha pasado que un juez termina ordenando la restitución de un inmueble secuestrado sin que exista incumplimiento del contrato por parte el arrendatario, lo cual, por supuesto, es ilegal.

Terminación del contrato de arrendamiento

Ante esta situación el arrendatario puede interponer una acción de tutela contra la sentencia judicial que ordena la restitución del inmueble, como sucedió en el caso que derivó en la sentencia antes citada, y que en uno de sus aparte señala:

«Entonces, si los contrayentes no convinieron en modificar o dar por terminado el contrato de arrendamiento entre ellos celebrado, y si no se produjo ninguna causa legal para invalidar ese convenio, forzoso resulta concluir que el juez incurrió en un defecto sustantivo cuando consideró que el arrendamiento se extinguió por la voluntad de una tercera persona completamente ajena a la relación jurídico sustancial que subyace al litigio.

De lo anterior se evidencia que el secuestre sólo tiene la facultad de terminar el contrato de arrendamiento  si existe una causa legal para ello, como puede ser el incumplimiento del arrendatario.»

De lo anterior se concluye que:

  1. El secuestre sólo puede terminar el contrato de arrendamiento si hay incumplimiento.
  2. El juez no puede ordenar la restitución del inmueble si el contrato no ha sido incumplido por el arrendatario.

Tanto el secuestre como el juez están obligados a obrar conforme el marco legal que regula el contrato de arrendamiento, y este no contempla la terminación del contrato de arrendamiento como causa del secuestro o embargo del inmueble arrendado.

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