Proceso de pertenencia

El proceso de pertenencia permite a una persona que ha ocupado una propiedad en calidad de poseedor por el tiempo necesario para que se configure la prescripción adquisitiva, se convierta en dueño de ella.

Declaración de pertenencia.

La declaración de pertenencia es un proceso declarativo mediante el cual el demandante solicita al juez que emita sentencia declarando a su favor la pertenencia del bien.

La declaración de pertenencia procede cuando el demandante cree haber adquirido la propiedad del dominio por prescripción.

Es decir que para intentar un proceso de pertenencia es requisito que se hayan cumplido las condiciones para que se configure la prescripción adquisitiva del dominio.

Prescripción de dominio y proceso de pertenencia.

Recordemos que la prescripción es un modo de adquirir el dominio de bienes inmuebles, lo que sucede por el simple paso del tiempo, siempre que quien lo reclame lo haya ocupado en calidad de poseedor, es decir, que ejerce como señor y dueño desconociendo propiedad ajena.

Posesión en el derecho civil.La posesión es una figura jurídica por medio de la cual se puede tener la propiedad de un inmueble o perderla, y de allí la importancia de entenderla.

Además de ocupar el bien en calidad de posesión y no de tenencia como en el caso del contrato de arrendamiento, se debe poseer por el tiempo necesario para que se configure la prescripción adquisitiva, que es de 5 años en el caso de la prescripción ordinaria, y de 10 años en el caso de la prescripción extraordinaria, tema expuesto ampliamente en el siguiente artículo.

Prescripción adquisitiva de dominio.La pertenencia o propiedad de un bien se puede adquirir mediante la figura de la prescripción adquisitiva de dominio.

Cumplidos los requisitos exigidos por la prescripción adquisitiva, el poseedor puede iniciar el proceso de pertenencia.

Declaración de pertenencia en el código general del proceso.

La declaración de pertenencia es un proceso declarativo especial, es decir, que sigue un trámite específico señalado en el artículo 375 del código general del proceso.

Respecto a los titulares de la acción de pertenencia el artículo 375 del CGP señala a los siguientes:

  1. La declaración de pertenencia podrá ser pedida por todo aquel que pretenda haber adquirido el bien por prescripción.
  2. Los acreedores podrán hacer valer la prescripción adquisitiva a favor de su deudor, a pesar de la renuencia o de la renuncia de este.
  3. La declaración de pertenencia también podrá pedirla el comunero que, con exclusión de los otros condueños y por el término de la prescripción extraordinaria, hubiere poseído materialmente el bien común o parte de él, siempre que su explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con los demás comuneros o por disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad.
  4. La declaración de pertenencia no procede respecto de bienes imprescriptibles o de propiedad de las entidades de derecho público.

La acción de pertenencia no procede contra bienes del estado, como en el caso de los baldíos, y por ello se debe aportar el certificado de libertad y tradición del inmueble del que se pretende la declaración de partencia, a fin de verificar la procedencia de la acción.

Una vez admitida la demanda debe inscribirse en la oficina de registros públicos y debe emplazarse a las personas que crean tener derechos sobre el bien en cuestión.

Además, para hacer pública la reclamación de pertenencia, el demandado debe instalar una valla junto al inmueble o terreno objeto de la declaración de pertenencia en los términos del numeral 7 del artículo 375 del código general del proceso, que debe contener la siguiente información:

  • La denominación del juzgado que adelanta el proceso.
  • El nombre del demandante.
  • El nombre del demandado.
  • El número de radicación del proceso.
  • La indicación de que se trata de un proceso de pertenencia.
  • El emplazamiento de todas las personas que crean tener derechos sobre el inmueble, para que concurran al proceso.
  • La identificación del predio.

La valla no puede ser inferior a 1 metro cuadrado (1 de alto x 1 de ancho), y el tamaño de la letra debe ser como mínimo de 7 centímetros de alto por 5 centímetros de ancho a fin de garantizar su legibilidad.

El numeral 9 del mismo artículo señala que:

  • El juez deberá practicar personalmente inspección judicial sobre el inmueble para verificar los hechos relacionados en la demanda y constitutivos de la posesión alegada y la instalación adecuada de la valla o del aviso. En la diligencia el juez podrá practicar las pruebas que considere pertinentes. Al acta de la inspección judicial se anexarán fotografías actuales del inmueble en las que se observe el contenido de la valla instalada o del aviso fijado.
  • Si el juez lo considera pertinente, adelantará en una sola audiencia en el inmueble, además de la inspección judicial, las actuaciones previstas en los artículos 372 y 373, y dictará sentencia inmediatamente, si le fuere posible.

Por su parte el numeral 10 del mismo artículo dispone que la sentencia que declara la pertenencia debe ser inscrita en el registro correspondiente, lo que legaliza la propiedad a nombre de quien ha demandado.

La sentencia hace las veces de la escritura pública que en una operación de compraventa transfiere el dominio de la propiedad, pero aquí es trasladado por la sentencia una vez ejecutoriada.

La sentencia que declare la pertenencia transita a cosa juzgada de manera que no puede demandarse la propiedad o posesión por causas anteriores a la sentencia.

Contra quien se dirige la demanda en el proceso de pertenencia.

La demanda debe ir dirigida contra el propietario o dueño del dominio del inmueble reclamado en pertenencia.

El numeral 5 del artículo 375 del código general del proceso señala:

«Siempre que en el certificado figure determinada persona como titular de un derecho real sobre el bien, la demanda deberá dirigirse contra ella.»

Además, si el inmueble está gravado con garantías reales como la hipoteca o la prenda, se debe citar al acreedor hipotecario o prendario según corresponda.

Recordemos que cuando se pretende la declaración de pertenencia, es porque el predio o inmueble no pertenece el demandante sino a otra persona, por lo tanto, esa otra persona es la contraparte procesal, por tener la propiedad del dominio que se reclama prescrito.

¿Cómo recuperar la posesión de un inmueble?.Lo que usted debe hacer para recuperar la posesión de un inmueble, tanto si es el propietario como si es un simple poseedor.

Anticiparse al proceso de pertenencia.

El verdadero propietario de un predio ocupado por un tercero, para evitar que el ocupante le inicie un proceso de pertenencia, debe iniciar un proceso de reivindicación de dominio antes de que transcurra el tiempo necesario para que se configure la prescripción adquisitiva del dominio.

Acción reivindicatoria de dominio.La acción reivindicatoria de dominio busca que el dueño de una propiedad la recupere cuando está ocupada por otra persona en calidad de poseedor.

Esta acción debe ser presentada antes de los 10 años en el caso de la posesión irregular o antes de los 5 años en caso de la posesión regular, porque si se presente luego de eso plazos, el ocupante podrá recurrir a la acción de pertenecía y quedarse definitivamente con la propiedad.

Quien pretenda la declaración de pertenencia debe probar dos cosas:

  1. Que ha ocupado el bien con ánimo de señor y dueño.
  2. Que lo ha ocupado de forma ininterrumpida por un término de 10 o 5 años según corresponda.

Si el ocupante o poseedor prueba esos hechos tiene ganado el proceso, así que el verdadero dueño tiene que probar lo contrario a fin de desvirtuar la prescripción adquisitiva del dominio.

¿El inquilino puede quedarse con el inmueble que arrienda?.Mientras exista un contrato de arrendamiento el inquilino no puede apropiarse del inmueble arrendado sin importar el tiempo que dure arrendado en el inmueble.

Por lo anterior es necesario actuar oportunamente, y, sobre todo, siempre que se permita a un tercero ocupar un inmueble, terreno o finca, debe firmarse un contrato escrito, ya sea de arrendamiento o de comodato, último ideal para cuando se trata de un familiar o un amigo al que no se le quiere cobrar nada por dejarlo vivir en la propiedad, sin correr el riesgo que luego se quede con ella.

Recuerde que la característica esencial de la posesión es ejercer la ocupación del inmueble con ánimo de señor y dueño, lo que implica desconocer la propiedad ajena, y cuando se firma un contrato de arrendamiento, préstamo o comodato, se está reconociendo expresamente el dominio ajeno, lo que hace imposible que se configure la posesión, de modo que la ocupación se hace a título de mera tenencia, y la tenencia hace imposible la declaración de pertenencia.

Tenencia – Mero tenedor.La tenencia implica tener una cosa sin ánimo de señor o dueño, es decir, reconociendo dominio ajeno.

Actuar como señor y dueño de una inmueble es proceder como si se fuera el dueño, lo que conlleva prácticas como disponer libremente de la propiedad, presentarse y actuar ante vecinos y conocidos como el dueño de la propiedad, hacer reparaciones, mejoras, pagar impuestos, y, en fin, desplegar cualquier acción que regularmente hace un verdadero propietario.

Cuando hay un contrato de por medio, o cuando se paga un arrendamiento o un derecho de uso, etc., estamos reconociendo que no somos dueños y no estamos actuando como tal, lo que desvirtúa la posesión, que es requisito indispensable en los procesos declarativos.

Proceso de pertenencia por notaría.

El proceso de pertenencia no se puede hacer por notaria, siendo necesario un proceso civil para que mediante sentencia judicial el juez decrete la propiedad o pertenencia del inmueble a quien promovió el proceso.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2022, junio 10). Proceso de pertenencia [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/proceso-de-pertenencia.html

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  1. Chucho (febrero 25 de 2022)

    Cordial saludo, gracias por tan valiosa información que transmiten para quienes no sabemos de Leyes, mi pregunta es: en el proceso de pertenecía según su escrito informa que:Además, para hacer pública la reclamación de pertenencia, el demandado debe instalar una valla junto al inmueble o terreno objeto de la declaración de pertenencia en los términos del numeral 7 del artículo 375 del código general del proceso. Mi pregunta es el demandado como ustedes anotan o es demandante.
    Arezco su atención

    Responder
    • Fredy en respuesta a Chucho (marzo 1 de 2022)

      El numeral 7 al tenor del Art.375 es muy claro.. ” (…) el demandante procederá al emplazamiento en los términos previstos en este código y deberá instalar una valla de dimensión no inferior a un metro cuadrado en lugar visible del predio objeto del proceso(…)”

      Consulten la norma….

      Responder
  2. johanna libre (abril 26 de 2022)

    Muchas gracias por tan buena herramienta de informacion.

    Responder
  3. Ernesto Huertas (abril 27 de 2022)

    Por favor, si la demanda de pertenencia es negada, puede el Juzgado ordenar al demandante que de entrada al predio a quienes nunca han hecho presencia en él, que está obligado a permitir su entrada y toma de posesión de una parte del predio?, O el demandante puede decir: “Aquí nunca han venido y no permito que nadie entre”?

    Responder
    • Edgar en respuesta a Ernesto Huertas (noviembre 3 de 2022)

      Solamente si al contestar el proceso se propuso demanda de reconvención (contrademanda) solicitando la reivindicación del bien. En caso contrario, deberá iniciarse en proceso separado.

      Responder
  4. P.A.S.A. ABOGADOS (junio 24 de 2022)

    En verdad es una fuente importante de consulta, gracias por sus aportes.

    Responder
  5. fajardo (septiembre 1 de 2022)

    buenos dias me pueden apoyar entre la diferencia de un divisorio y pertenencia

    mil gracias

    Responder
  6. bodnar5 (septiembre 19 de 2022)

    EXCELENTE PAGINA. PERMITE ACLARAR MUCHAS DUDAS EN FORMA OPORTUNA Y AGIL. OJALÁ SE MANTENGA EN ESTA ENCOMIABLE LABOR. FELICITACIONES.

    Responder
  7. Johana 0586 (noviembre 9 de 2022)

    A que entidad debo dirigirme para iniciar un proceso de pertenencia?, a cualquier juzgado?, o debo hacerlo ante un firma de abogados?

    Responder
  8. Javier Montoya Gutierrez (abril 23 de 2023)

    Una vez el Juzgado imparta sentencia en un proceso de demanda verbal de posesión por prescripcion adquisitiva de dominio se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Esto lo han explicado muy claro Ustedes. Pregunto: ¿ El dueño del lote de mayor extensión sobre el que se tramitó la demanda, debe proceder a sacar una nueva escritura, ya que su predio queda sin el área de la cual yo poseí?
    Por favor pueden remitir la respuesta a mi correo: [email protected].
    La página de Ustedes la recomiendo a muchas personas por la claridad y variedad de temas que abordan. Muchas gracias

    Responder
  9. Angy (junio 30 de 2023)

    Felicitaciones por tan buen contenido, algo importante para leer.
    En una demanda de pertenencia por prescripcion adquisitiva de dominio, el demandante puede ser un nieto del propietario muerto? Puede mentir en los hechos de la demanda indicando que no conoce los herederos determinados y sus datos de contacto?
    Por favor enviar respuesta a [email protected]

    Gracias y felicitaciones por tan buena herramienta para aprender.

    Responder
  10. sarita (octubre 5 de 2023)

    por favor me podrían indicar si se pueden presentar dos demandas de pertenencia sobre un mismo inmueble teniendo en cuenta que una se presento en el 2020 y presentaron otra el 2022 gracias

    Responder
  11. Pepa (octubre 11 de 2023)

    Hace 13 años adquiri un lote firmé una compraventa, r tengo en el juzgado una demanda de pertenencia y fue admitida, fue inscrita la demanda en instrumentos publicos, pero ahora encaro un remate, porque el señor que me vendio no nos hizo la escritura, se perdio y no lo volvimos a localizar. Se presentó reforma a la demanda al juzgado con el nuevo dueño del remate. Como queda esto, debo entregar el inmueble al rematante o el juzgado me da la sentencia?

    Gracias por su ayuda.
    Email: [email protected]

    Responder
  12. Mao (octubre 22 de 2023)

    Cordial salud: De veras excelente guia en sus apreciaciones. Consulta o pregunat: Desde hace unos 40 años fue invadido en otrora un parque en la ciudad de Aguachica – Cesar. Hoy ninguna administracion ha realizado gestion alguna de recuperacion de ese espacio. Y hoy por hoy ya practicamente todo esta invadido y construido en material macizo. Casas, ventas de comida, comercio en general etc. El Municipio aun puede adelantar las gestiones del caso o los habitantes pueden hacer uso de la declatoria de pertenencia o que cual seria el procedimeinto a seguir. Muchas Gracias

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Mao (octubre 23 de 2023)

      Buenos días, Mao

      Sin conocer a profundidad el caso no es posible dar una opinión precisa, sin embargo se debe tener en cuenta que los bienes públicos no están sujetos a prescripción, de modo que se pueden reclamar en cualquier tiempo.

      Saludos

      Responder
  13. LEONARDO (noviembre 9 de 2023)

    Buenas, veo que hablan de predios, pero cuando se trata de un automotor cual seria el proseguir?
    Mlil Gracias

    Responder

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