Propiedades proindiviso

Una propiedad proindiviso es aquella  que pertenece  a varias personas, donde cada una posee una parte del bien, de manera que cada uno sólo posee parcialmente el bien sin determinar qué parte del bien le pertenece.

El proindiviso tiene la característica, y el problema, de no poder identificar lo que le corresponde a cada una de la partes, pues se trata de una cuota o participación abstracta sobre el total del bien.

Por ejemplo es el caso de una vivienda que pertenece a 5 hermanos. Se sabe que cada hermano posee un 20% de la vivienda, pero un 20% de cualquier parte de la vivienda. No se puede afirmar que uno es el dueño de la sala, el otro de la cocina, otro del cuarto de arriba, otro del garaje, etc.

Esa característica hace que sea difícil administrar una propiedad en proindiviso, pues al no existir una división material del inmueble, todos son dueños de todo y ninguno de nada, de allí que en algunos casos es necesario fijar reglas claras para la administración de la propiedad, de manera que ningún copropietario resulte afectado por la actividad de los otros comuneros.

Hay muebles o propiedades que son indivisibles, pero otros sí se pueden dividir y así individualizar la parte que le corresponde a cada uno.

En los inmuebles que se pueden dividir esa división se puede hacer formalmente mediante una escritura de partición material, donde a cada comunero o copropietario se la asigna un parte material del inmueble según su alícuota de participación, lo que suele ser una solución efectiva para el manejo y administración de la propiedad proindiviso.

Si la partición no es posible, la solución pasa por vender el bien y repartir entre todos lo obtenido con la venta según la parte que cada uno posea.

Hay casos en que ni la partición ni la venta es posible debido a que uno o varios de los copropietarios se niega, y en tal caso resulta oportuno recordar lo que dice el artículo 2334 del código civil colombiano:

«En todo caso puede pedirse por cualquiera o cualesquiera de los comuneros que la cosa común se divida o se venda para repartir su producto.

La división tendrá preferencia siempre que se trate de un terreno, y la venta cuando se trate de una habitación, un bosque u otra cosa que no pueda dividirse o deslindarse fácilmente en porciones.»

Y al respecto la corte constitucional en sentencia C-791 del 2006 dijo:

«Entre los derechos que las leyes civiles otorgan a los comuneros se encuentra el de no estar obligado a permanecer en la indivisión, es decir, cada comunero conserva su libertad individual, de allí que tanto el Código Civil, artículo 2334, como el de Procedimiento Civil, artículo 467, consagren que todo comunero puede pedir la división material de la cosa común, o su venta para que se distribuya el producto; y que, la demanda deberá dirigirse contra los demás comuneros, y a ella se acompañará la prueba de que demandante y demandado son condueños. Cabe recordar, que en el cuasicontrato de comunidad entre dos o más personas, ninguna de ellas ha contratado sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa.»

Cuando la propiedad en proindiviso genera renta o ingresos, estos se distribuyen en la misma proporción en que cada copropietario es dueño del bien.

Como la propiedad requiere de mantenimiento y reparaciones, estas deben ser asumidas por todos los copropietarios a prorrata de la participación de cada uno.

Y un detalle a considerar: Las deudas contraídas a favor y en nombre de la propiedad proindiviso tiene un tratamiento claro consagrado en el artículo 2325 del código civil:

«A las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo; el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella.

Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales; salvo el derecho de cada uno contra los otros, para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda.»

Este tema está regulado en detalle en el capítulo III del título XXXII del código civil.

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6 Opiniones
  1. cristobal garcia Dice:

    pregunta: proindiviso que efectos judiciales afectaria a la comunidad de propietarios si a cualquiera de ellos lo embargaran por una deuda bancaria,hipoteca, alimentos, reparto conyugal, patrimonios,por consumo,venta, trafico de estuperfasientes drogas prohibidas ect,ect.

    Responder
  2. Ralf27 Dice:

    somos 9 duenos de un lote (lagito y carretera de salida) entre casas / lotes particulares de nosotros sin acta de division.

    Decisiones de administracion y mantenimiento tomamos por majoria de votos. Pido consejo sobre el tema de cambios / alteraciones (por ejemplo poner aves en el lagito, instalaciones de cameras de vigilancia, gas natural etc.), si me pueden colaborar en eso por favor:

    Necesitamos votar por unanimidad en esos caso o casos similares?

    Me desculpen por mi Espanol de baja calidad, soy extranjero.

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  3. RODRIGUEZ MONICA ZAPATA Dice:

    Buen día

    que implicaciones tendría para mi a futuro compra una participacion de un lote?

    muchas gracias.

    algún día puedo obtener mi escritura, legalizar mi parte?

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  4. kilino Dice:

    que pasa en un proindiviso si se interpone una demamnda verbal de pertenencia por uno de los copropietarios.

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  5. Wylian Lancheros Dice:

    Cordial saludo,
    Respetados doctores, si un comunero se opone a la actualización del área del predio (ya realizado el levantamiento topográfico por orden de un juez) con violencia y utiliza documentos falsos para no dejar entrar a otro comunero y usufructúa el predio y niega la propiedad del otro comunero, se puede instaurar una tutela por violación al derecho a la propiedad?.
    Mi madre esta tiene este pleito con uno de sus hermanos y desde el año 1979 este no la deja entrar al predio utilizando violencia y supuestos documentos de venta, se han hecho conciliaciones ante la cámara de comercio y no hemos podido iniciar el juicio porque en los documentos figuran 71 hectáreas pero la medida real son 254 hectáreas y el hermano de mi madres no deja hacer la actualización del área ante el catastro y sin eso no podemos iniciar el juicio divisorio.

    Quedo atento a sus comentarios.

    Gracias

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