Proindiviso: qué es, escritura en común y proindiviso y riesgos de comprar

Un bien está en proindiviso cuando pertenece a varias personas sin que se haya determinado qué parte material corresponde a cada una: cada comunero es dueño de una cuota, por ejemplo el 50 %, sobre todo el bien. Es lo que ocurre cuando varios hermanos heredan una casa o cuando dos personas compran juntas un lote y en la escritura figuran como dueños «en común y proindiviso». El Código Civil regula esta situación como un cuasicontrato de comunidad, en los artículos 2322 y siguientes, y el Código General del Proceso permite a cualquier comunero pedir la división o la venta del bien. ¿Qué significa la expresión, qué derechos tiene cada copropietario y qué riesgos hay al comprar en proindiviso?

Qué es el proindiviso.

Proindiviso significa, literalmente, «sin dividir». Un bien en proindiviso es un bien común que no ha sido dividido materialmente, de modo que cada copropietario, llamado comunero o condueño, es titular de una cuota abstracta sobre la totalidad del bien, y no de una parte determinada.

Supongamos que una casa pertenece a cinco hermanos por partes iguales. Cada uno es dueño del 20 % de la casa, pero no del 20 % de una parte concreta: no puede decirse que uno sea dueño de la sala y otro de la cocina. Todos son dueños de todo, en la proporción de su cuota.

El Código Civil trata esta situación como un cuasicontrato. Según el artículo 2322 del Código Civil, la comunidad de una cosa universal o singular entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato. Las clases de propiedad se explican en el artículo sobre las clases de propiedad.

La escritura en común y proindiviso.

No existe una «escritura de proindiviso» como un documento especial. Lo que existe es una escritura de compraventa, de adjudicación en una sucesión o de cualquier otro acto, en la que figuran varios adquirentes, con la indicación de que adquieren el bien «en común y proindiviso» y, por lo general, con el porcentaje que corresponde a cada uno.

La expresión es legal y frecuente. Si la escritura no indica los porcentajes, se presume que las cuotas son iguales. En el certificado de libertad y tradición aparecen todos los comuneros como titulares del dominio, cada uno con su cuota.

Derechos y obligaciones de los comuneros.

El Código Civil fija las reglas básicas de la comunidad. Las principales son las siguientes.

Disposición de la cuota. Cada comunero puede vender, donar o hipotecar su cuota sin el consentimiento de los demás. Lo que no puede hacer es vender o gravar el bien completo, ni una parte material de él, sin el acuerdo de todos.

Frutos. Los frutos de la cosa común, como los cánones de arrendamiento, se reparten entre los comuneros a prorrata de sus cuotas, según el artículo 2328 del Código Civil.

Gastos. Cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la cosa común a prorrata de su cuota, según el artículo 2327 del Código Civil.

Deudas. El artículo 2325 del Código Civil regula las deudas contraídas en beneficio de la comunidad:

«A las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo; el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella.

Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales; salvo el derecho de cada uno contra los otros, para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda.»

La administración de la cosa común no tiene reglas detalladas en el Código Civil, de modo que conviene que los comuneros acuerden por escrito cómo se usará el bien, quién lo administra y cómo se reparten los gastos.

¿Se puede hipotecar un bien en proindiviso?

Sí, pero cada comunero solo puede hipotecar su cuota. Según el artículo 2442 del Código Civil, el comunero puede, antes de la división de la cosa común, hipotecar su cuota; y verificada la división, la hipoteca afecta solamente los bienes que en razón de esa cuota se le adjudiquen. Si el acreedor ejecuta la hipoteca, solo puede rematar la cuota del deudor, no la de los demás comuneros.

En la práctica, los bancos rara vez aceptan como garantía una cuota en proindiviso, porque es difícil de vender. Si se quiere hipotecar el bien completo, deben firmar todos los comuneros.

Nadie está obligado a permanecer en la comunidad.

La regla más importante de la comunidad es que ningún comunero está obligado a permanecer en ella. El artículo 406 del Código General del Proceso dispone que todo comunero puede pedir la división material de la cosa común o su venta para que se distribuya el producto.

La Corte Constitucional, en la sentencia C-791 de 2006, lo explicó así:

«Entre los derechos que las leyes civiles otorgan a los comuneros se encuentra el de no estar obligado a permanecer en la indivisión, es decir, cada comunero conserva su libertad individual, de allí que tanto el Código Civil, artículo 2334, como el de Procedimiento Civil, artículo 467, consagren que todo comunero puede pedir la división material de la cosa común, o su venta para que se distribuya el producto; y que, la demanda deberá dirigirse contra los demás comuneros, y a ella se acompañará la prueba de que demandante y demandado son condueños.»

El artículo 467 del Código de Procedimiento Civil que cita la Corte corresponde hoy al artículo 406 del Código General del Proceso.

Cómo se termina el proindiviso.

La comunidad puede terminar de varias maneras, por acuerdo o por decisión judicial.

Por acuerdo entre los comuneros.

Los comuneros pueden ponerse de acuerdo para:

1. Dividir materialmente el bien, si es divisible, mediante una escritura de división material en la que se asigna a cada uno una parte determinada. Cada parte recibe su propio folio de matrícula inmobiliaria y cada comunero queda como dueño exclusivo de la suya.
2. Vender el bien completo y repartir el precio según las cuotas.
3. Que uno o varios compren las cuotas de los demás, hasta que el bien quede en cabeza de uno solo.

La división material de un inmueble requiere, además, que la norma urbanística o rural permita la subdivisión, por lo que debe tramitarse la licencia de subdivisión correspondiente.

Por el proceso divisorio.

Si no hay acuerdo, cualquier comunero puede demandar a los demás en un proceso divisorio. Según el artículo 407 del Código General del Proceso, la división material procede cuando el bien puede partirse sin que los derechos de los condueños desmerezcan por el fraccionamiento; en los demás casos, procede la venta. Por eso, una casa o un apartamento suelen terminar vendiéndose, mientras que un lote grande puede dividirse.

En el proceso, los demandados tienen el derecho de compra del artículo 414 del Código General del Proceso: pueden comprar la cuota del demandante por el precio que fije el avalúo, para evitar la venta del bien. El proceso se explica en el artículo sobre el proceso divisorio.

Riesgos de comprar en proindiviso.

Comprar una cuota en proindiviso es legal, pero tiene riesgos que el comprador debe conocer:

• Conflictos de uso y administración, porque el comprador comparte el bien con otros dueños y necesita su acuerdo para las decisiones importantes.
• Dificultad para vender, porque una cuota en proindiviso tiene pocos compradores interesados y suele venderse por un precio inferior a su valor proporcional.
• Dificultad para financiar, porque los bancos no suelen aceptar cuotas como garantía.
• El proceso divisorio, que cualquier comunero puede iniciar y que puede terminar con la venta del bien en pública subasta.
• Las limitaciones a la subdivisión, cuando se compran «derechos de cuota» sobre un lote con la idea de construir en una parte determinada. Si la norma urbanística no permite la subdivisión, el comprador no podrá individualizar su lote. En los predios rurales, además, la ley 160 de 1994 prohíbe en general fraccionarlos por debajo de la unidad agrícola familiar.

Por eso, antes de comprar en proindiviso conviene firmar un acuerdo de copropietarios que regule el uso, los gastos y la forma de terminar la comunidad, y verificar en la oficina de planeación si la subdivisión es posible.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.