¿Un copropietario puede ser administrador de un conjunto residencial?

Sí. La ley 675 de 2001 no prohíbe en ninguna de sus disposiciones que el administrador de un edificio o conjunto sea a la vez propietario de un bien privado, y así lo confirmó la Corte Constitucional en la sentencia C-127 de 2004. Otra cosa es que sea conveniente: ¿qué problemas se generan cuando quien cobra las cuotas es también quien las debe pagar, y cómo se previenen?

La ley no prohíbe que el administrador sea copropietario.

Los artículos 50 y 51 de la ley 675 de 2001 regulan la naturaleza del cargo de administrador, su designación y sus funciones, y en ninguno de los dos se establece una inhabilidad, una incompatibilidad o una prohibición referida a los propietarios de bienes privados.

Recordemos una regla elemental de interpretación: en las relaciones entre particulares, lo que no está prohibido está permitido. Si la ley no vetó al copropietario, la asamblea o el consejo de administración pueden nombrarlo válidamente.

El único requisito que la ley exige a cualquier administrador, sea o no propietario, está en el parágrafo 2 del artículo 50: acreditar idoneidad para ocupar el cargo, en los términos de un reglamento que el Gobierno Nacional aún no ha expedido.

Por lo anterior, hoy no existe título, tarjeta profesional ni curso obligatorio para el cargo, tema que desarrollamos en el artículo sobre el administrador de la propiedad horizontal.

• Guía Laboral 2026
• Guía de arrendamiento sin riesgo
• Liquidador de pensiones en Colpensiones

Lo que dijo la Corte Constitucional.

La discusión llegó a la Corte Constitucional cuando un ciudadano demandó el aparte del artículo 50 que le entrega la elección del administrador al consejo de administración, alegando que ello desconocía el derecho de los copropietarios a ser elegidos. Al declararlo exequible, la Corte se pronunció justamente sobre nuestro tema en la sentencia C-127 del 17 de febrero de 2004:

«…la Ley 675 de 2001 no consagra en ninguna de sus disposiciones la prohibición de que un propietario pueda ser designado como administrador de la copropiedad, si para ello acredita la idoneidad que para el efecto exija el reglamento expedido por el Gobierno Nacional, lo cual se ajusta a las previsiones de orden constitucional y legal que orientan el régimen de propiedad horizontal.»

La afirmación es tan clara que no admite matices: ser propietario no inhabilita para administrar. Es más, la Corte razonó en sentido contrario, es decir, entendiendo que el copropietario tiene derecho a ser elegido.

Nótese además que la única exigencia que la Corte identificó fue la idoneidad, y que esa idoneidad se predica por igual del copropietario y del tercero contratado.

Donde el legislador quiso prohibir, prohibió.

El argumento más fuerte para sostener que no hay prohibición es la comparación con el revisor fiscal. Para ese cargo el legislador sí fue explícito en el artículo 56 de la ley 675 de 2001:

«El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.»

El contraste es deliberado. El legislador blindó la independencia del órgano de control y guardó silencio frente al órgano de gestión, de modo que ese silencio no puede llenarse por analogía para crear una prohibición que la ley no previó.

Recordemos, de paso, que esa restricción del revisor fiscal aplica en los conjuntos de uso comercial o mixto; en los residenciales, donde la revisoría es potestativa, el propio artículo 56 permite que el revisor fiscal sea propietario o tenedor.

No existen inhabilidades legales para ser administrador.

Es una de las búsquedas más frecuentes y conviene responderla sin ambigüedad: la ley 675 de 2001 no consagra un régimen de inhabilidades ni de incompatibilidades para el administrador ni para los miembros del consejo de administración.

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio lo reiteró en el concepto con radicado 2025EE0039891, en el que recordó que la propiedad horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, razón por la cual no le resultan aplicables las normas del derecho comercial que regulan los conflictos de interés de los administradores de sociedades.

La conclusión del Ministerio es que esas materias deben quedar definidas en el reglamento de propiedad horizontal o, en su defecto, por decisión de la asamblea general de propietarios.

De acuerdo con nuestro criterio, esa es la lectura correcta. Las normas prohibitivas y sancionatorias son de interpretación restrictiva y no se trasladan por analogía de un régimen a otro; cosa distinta es que el artículo 15 de la ley 1314 de 2009 permita acudir de manera supletiva a las reglas de las sociedades comerciales en materias como administradores, control interno y rendición de cuentas cuando el régimen propio guarda silencio.

Comparación entre los dos cargos.

Como se puede observar, la copropiedad no está condenada al vacío: lo que la ley no prohibió, el reglamento sí lo puede regular.

Que se pueda no significa que convenga.

Teniendo claro que es legal, veamos por qué en nuestra opinión no es lo más recomendable. Los problemas no son teóricos: aparecen en el día a día de la administración y suelen terminar en asambleas conflictivas.

El cobro de sus propias cuotas de administración.

Es el conflicto más evidente. El numeral 8 del artículo 51 de la ley 675 de 2001 le impone al administrador cobrar y recaudar las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquier obligación pecuniaria a cargo de los propietarios, «iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna».

Si el administrador es copropietario y se atrasa, el llamado a demandarlo es él mismo, lo que en la práctica significa que nadie lo demanda.

Supongamos un conjunto de 40 apartamentos cuyo administrador es el propietario del 301 y adeuda seis cuotas de $250.000, es decir, $1.500.000. Él firma la certificación de la deuda que sirve de título ejecutivo, él otorga el poder al abogado y él es el demandado. El proceso, sencillamente, no se inicia.

¿Qué se debe hacer? Que el reglamento o la asamblea le entreguen al consejo de administración, o al presidente de la asamblea, la facultad de instaurar el cobro cuando el deudor sea el propio administrador, y que la cartera se publique periódicamente para que la mora no pase inadvertida.

El paz y salvo y las sanciones.

El numeral 13 del artículo 51 obliga al administrador a expedir el paz y salvo de cuentas cada vez que cambie el propietario o el tenedor de un bien privado. Si él vende su apartamento, sería quien expide su propio paz y salvo.

Algo semejante ocurre con las sanciones. Los numerales 11 y 12 del artículo 51 le encargan notificar y hacer efectivas las sanciones que impongan la asamblea o el consejo, conforme al artículo 60 de la ley 675 de 2001. Cuando el sancionado es él, la ejecución queda en manos del propio infractor.

De acuerdo con nuestro criterio, en ambos casos el documento debe ser suscrito por el presidente del consejo de administración o por quien designe la asamblea, dejando constancia en el acta de la razón por la cual el administrador se aparta.

La aprobación de sus propias cuentas y de su remuneración.

El numeral 1 del artículo 38 de la ley 675 de 2001 le entrega a la asamblea general la función de nombrar y remover al administrador y fijarle su remuneración, y el numeral 2 la de aprobar o improbar los estados financieros que él mismo prepara.

Aquí aparece la incomodidad: como propietario, el administrador tiene derecho a asistir y a votar en la asamblea con su coeficiente de copropiedad, de manera que participa en la decisión que aprueba su gestión y fija su pago.

En las sociedades comerciales el artículo 185 del Código de Comercio prohíbe expresamente a los administradores votar los balances y las cuentas de fin de ejercicio, pero, como vimos, esa norma no se traslada automáticamente a la propiedad horizontal.

Por lo anterior, y en nuestro criterio, la copropiedad debe incorporar esa regla de abstención en su reglamento, porque de lo contrario la decisión queda expuesta a impugnación y, sobre todo, al desgaste de la comunidad.

La contratación de proveedores y los conflictos familiares.

El administrador contrata la vigilancia, el aseo, el mantenimiento y las obras de la copropiedad. Cuando vive en el conjunto, las relaciones de vecindad y de parentesco pesan más de lo que se admite.

No es infrecuente que el proveedor sea un familiar, un vecino cercano o el arrendatario de una unidad. La ley no lo prohíbe, pero cualquiera de esas situaciones deteriora la confianza en la administración.

Ninguna de esas medidas requiere reformar la ley: todas caben en el reglamento de propiedad horizontal o en una decisión de la asamblea.

Reglas mínimas cuando se nombra a un copropietario.

Hay copropiedades pequeñas en las que contratar a un tercero es inviable por presupuesto, y en ellas el administrador copropietario es la única salida razonable. Si ese es el caso, conviene adoptar estas salvaguardas:

1. Exigir que el administrador esté al día en sus expensas al momento de la elección y durante todo el período.
2. Radicar en el consejo de administración, o en el presidente de la asamblea, el cobro de las obligaciones a cargo del administrador.
3. Establecer que se abstenga de votar la aprobación de los estados financieros y la fijación de su propia remuneración.
4. Fijar doble firma para el manejo de las cuentas bancarias, o un tope por encima del cual se requiera la firma de un consejero.
5. Exigir póliza de manejo y de cumplimiento a favor de la copropiedad.
6. Obligarlo a revelar por escrito cualquier vínculo con los proveedores que contrate.
7. Nombrar revisor fiscal aunque en el conjunto residencial sea potestativo, cuando el presupuesto lo permita.

El límite de esas exigencias es el del parágrafo 1 del artículo 5 de la ley 675 de 2001: ninguna disposición del reglamento puede vulnerar las normas imperativas de la ley, pues en tal caso se entiende no escrita.

Modelo de cláusula para el reglamento.

Puede utilizarse el siguiente texto, ajustándolo a las particularidades de cada copropiedad:

ARTÍCULO ___. ADMINISTRADOR PROPIETARIO DE UN BIEN PRIVADO. Podrá ser designado como administrador un propietario de bien privado del edificio o conjunto, caso en el cual se aplicarán las siguientes reglas:

1. Deberá encontrarse a paz y salvo por concepto de expensas comunes al momento de su designación y mantenerse al día durante el ejercicio del cargo. La mora superior a dos (2) períodos será causal de remoción.
2. El cobro persuasivo y judicial de las obligaciones pecuniarias a cargo del administrador estará en cabeza del consejo de administración o, en su defecto, del presidente de la asamblea general, quien podrá otorgar el poder correspondiente.
3. El paz y salvo de cuentas relativo a su propio bien privado será expedido por el presidente del consejo de administración o de la asamblea general, según el caso.
4. El administrador se abstendrá de votar en la asamblea general las decisiones relativas a la aprobación o improbación de los estados financieros de su gestión, a la fijación de su remuneración y a su remoción.
5. El manejo de las cuentas bancarias de la copropiedad requerirá firma conjunta del administrador y de un miembro del consejo de administración designado para el efecto.
6. El administrador informará por escrito al consejo de administración cualquier vínculo de parentesco, comercial o de dependencia que tenga con los proveedores que pretenda contratar, y se abstendrá de contratar sin autorización previa de ese órgano.

Recordemos que la reforma del reglamento de propiedad horizontal exige el voto favorable del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad y debe elevarse a escritura pública, de modo que, mientras eso ocurre, la asamblea puede adoptar las mismas reglas como decisión con las mayorías ordinarias.

¿Un miembro del consejo de administración puede ser administrador?

Es la variante de la pregunta que más consultas genera, y merece una respuesta separada porque el conflicto es de naturaleza distinta.

El consejo de administración es el órgano que controla al administrador y, cuando existe, es también el que lo elige, conforme al artículo 50 de la ley 675 de 2001. Sus funciones generales están en el artículo 55 y las explicamos en el artículo sobre el consejo de administración en la propiedad horizontal.

Simultáneamente, no. De acuerdo con nuestro criterio, no debe ejercerse a la vez como consejero y como administrador, porque el administrador está sujeto al control del consejo y quien vigila terminaría vigilándose a sí mismo, además de participar en la decisión que lo nombra y le fija condiciones.

Después de renunciar, sí. La ley no consagra inhabilidad ni período de espera, de modo que un consejero puede renunciar a su curul y ser nombrado administrador, siempre que la renuncia sea previa y quede constancia en el acta.

De acuerdo con nuestro criterio, lo prudente es que el reglamento prevea expresamente esa incompatibilidad simultánea y, si se quiere ser más estricto, un período mínimo entre la renuncia al consejo y la designación como administrador.

A continuación damos respuesta a las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

• Liquidador de intereses propiedad horizontal
• Guía de propiedad horizontal
• Liquidador de intereses judiciales y comerciales
• Proyección y planeación pensional