Objeto de la propiedad horizontal y contenido de la escritura de constitución

El régimen de propiedad horizontal está regulado por la Ley 675 de 2001, y corresponde a una forma especial de dominio en la que se comparte con otros propietarios la copropiedad de ciertos bienes comunes —como las zonas de recreación o la portería— mientras se conserva la propiedad exclusiva sobre el bien privado. Esa forma de dominio nace por escritura pública, cuyo contenido mínimo fija la propia ley. Veamos cuál es el objeto de este régimen y qué debe contener la escritura que lo constituye.

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Objeto de la propiedad horizontal.

El artículo 1 de la Ley 675 de 2001 define el objeto del régimen así:

«La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.»

En la propiedad horizontal conviven, entonces, dos derechos: la propiedad exclusiva sobre el bien privado (el apartamento, el local, la casa) y la copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes. La finalidad de la ley fue ordenar esta convivencia para prevenir conflictos y llenar los vacíos que existían sobre la materia.

Cómo se constituye la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal se constituye mediante escritura pública registrada. Así lo dispone el artículo 4 de la Ley 675 de 2001:

«Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.»

Es importante precisarlo: la persona jurídica de la copropiedad no nace con el simple otorgamiento de la escritura, sino con su registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Antes de ese registro no existe la persona jurídica.

Contenido de la escritura de constitución de la propiedad horizontal.

El contenido mínimo de la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal está señalado en el artículo 5 de la Ley 675 de 2001. La escritura deberá incluir, por lo menos:

1. El nombre e identificación del propietario.
2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular, de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad que haga sus veces.
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto.
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes de dominio particular, ajustada a las normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de ese contenido básico, el reglamento debe incluir las regulaciones sobre la administración, dirección y control de la persona jurídica, y las reglas que gobiernan la organización y el funcionamiento del edificio o conjunto.

De acuerdo con el parágrafo 1 del mismo artículo, ninguna disposición del reglamento puede vulnerar las normas imperativas de la ley; si lo hace, se entenderá no escrita.

Documentos que se anexan a la escritura.

La escritura de constitución no va sola. El artículo 6 de la Ley 675 de 2001 exige protocolizar, junto con ella, la licencia de construcción y los planos aprobados:

«Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.»

Si existen discordancias entre la escritura y estos documentos, el notario dejará constancia expresa de ello en la escritura, según el parágrafo del mismo artículo.

Certificación de existencia y representación legal.

Una vez registrada la escritura, la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de la copropiedad corresponden al alcalde municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a quien este delegue, conforme al artículo 8 de la Ley 675 de 2001. Para ello se presenta la escritura registrada de constitución junto con los documentos que acreditan los nombramientos y aceptaciones de quienes ejercen la representación legal y la revisoría fiscal.

Conviene aclarar que la certificación de existencia y representación (artículo 8) es un trámite distinto del contenido de la escritura (artículo 5): el primero acredita quién representa a la copropiedad; el segundo fija lo que la escritura debe contener. Los proyectos de vivienda de interés social y prioritario de cinco o menos unidades están exentos de este trámite de certificación, según el parágrafo adicionado por la Ley 2079 de 2021.

Conjuntos que se desarrollan por etapas.

Cuando un conjunto se desarrolla por etapas, la escritura de constitución debe indicar esa circunstancia y regular el régimen general del conjunto, la forma de integrar las etapas siguientes y los coeficientes de copropiedad de la etapa que se conforma, que tendrán carácter provisional hasta la integración de la última etapa, cuando se determinan de manera definitiva. Así lo dispone el artículo 7 de la Ley 675 de 2001.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

¿Qué debe contener la escritura de propiedad horizontal?

Debe contener, como mínimo, lo señalado en el artículo 5 de la Ley 675 de 2001: nombre e identificación del propietario, nombre del edificio o conjunto, determinación del terreno, identificación de los bienes privados y comunes, coeficientes de copropiedad, destinación de los bienes y especificaciones de construcción, además de las reglas de administración y funcionamiento.

¿Cuándo surge la persona jurídica de la propiedad horizontal?

Surge cuando la escritura pública de constitución se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, no con su simple otorgamiento, según el artículo 4 de la Ley 675 de 2001.

¿Qué documentos se anexan a la escritura de constitución?

Se protocolizan la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente, conforme al artículo 6 de la Ley 675 de 2001.

¿Quién certifica la existencia y representación legal de la propiedad horizontal?

El alcalde municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o la persona o entidad en quien delegue esa facultad, según el artículo 8 de la Ley 675 de 2001.