Sanciones por construir sin licencia: multa, caducidad y prescripción

Construir, ampliar o modificar un inmueble sin la licencia de construcción expedida por la curaduría urbana o la oficina de planeación es un comportamiento contrario a la integridad urbanística, que el artículo 135 de la ley 1801 de 2016, Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, sanciona con multas que se calculan por metro cuadrado y pueden llegar a 200 salarios mínimos mensuales, además de la suspensión de la obra o su demolición. La facultad para imponer la sanción caduca a los tres años en algunos casos, y la multa impuesta prescribe a los cinco. ¿Cuánto vale la multa, desde cuándo se cuentan esos plazos y se puede legalizar lo construido?

Qué se considera construir sin licencia.

La licencia de construcción es la autorización previa que expide el curador urbano, o la autoridad municipal donde no hay curadurías, para adelantar obras en un predio conforme al plan de ordenamiento territorial y a las normas de sismorresistencia.

Se incurre en infracción urbanística, entre otros, en estos casos:

• Construir una edificación nueva sin licencia.
• Ampliar el área construida, como levantar un segundo piso o una nueva habitación, sin licencia.
• Modificar la estructura o la distribución interior de una edificación sin licencia.
• Demoler sin la licencia de demolición.
• Construir apartándose de lo aprobado en la licencia, por ejemplo, con más pisos o un área mayor que la autorizada.
• Ocupar el espacio público o construir en zonas de protección ambiental o de riesgo.

No todas las obras requieren licencia. Las reparaciones locativas, como cambiar pisos, pintar o arreglar tuberías, están exceptuadas, como explicamos en el artículo sobre las modificaciones a una vivienda que requieren licencia de construcción.

• Liquidador de intereses propiedad horizontal
• Liquidador de pensiones en Colpensiones
• Guía de arrendamiento sin riesgo

Monto de la multa por construir sin licencia.

El valor de la multa está fijado en el numeral 2 del artículo 181 de la ley 1801 de 2016, que establece una multa especial por cada metro cuadrado de construcción bajo cubierta o de suelo afectado, según el estrato del inmueble:

La misma norma prevé incrementos: la multa aumenta entre un 25% y un 100% cuando la infracción se comete en bienes de uso público o en suelo de protección ambiental, y en un 25% cuando se trata de actividades comerciales o industriales de alto impacto.

Límite al valor de la multa.

La multa tiene dos topes. Según el artículo 181, en ningún caso puede superar 200 salarios mínimos mensuales, es decir, $350.181.000 en 2026, y el total de las multas impuestas no puede ser superior al valor catastral del inmueble.

Ejemplo 1. Supongamos que en una vivienda de estrato 2 se construyen sin licencia 10 metros cuadrados adicionales. La multa estaría entre 50 salarios mínimos (5 × 10) y 120 salarios mínimos (12 × 10), es decir, entre $87.545.250 y $210.108.600 en 2026.

Ejemplo 2. Supongamos ahora una casa de 70 metros cuadrados construida sin licencia en estrato 3. Aun con la tarifa mínima de 8 salarios por metro, el cálculo da 560 salarios mínimos (8 × 70), que supera el tope. La multa queda entonces en 200 salarios mínimos, $350.181.000 en 2026, siempre que esa cifra no supere el valor catastral del inmueble.

Como se ve, el tope opera con frecuencia, porque bastan unos pocos metros cuadrados para alcanzarlo.

Otras medidas además de la multa.

La multa no legaliza la construcción. El artículo 135 de la ley 1801 de 2016 prevé, según el comportamiento, otras medidas correctivas que pueden imponerse junto con ella, como la suspensión de la obra, la demolición de lo construido sin licencia y la restitución del espacio público o del inmueble a su estado anterior.

Cuando la obra se hizo sin licencia en un predio apto para construir, el parágrafo 2 del mismo artículo prevé que el inspector conceda un plazo para que el infractor obtenga el reconocimiento de la construcción o la licencia. Si no la presenta dentro de ese plazo, no puede reanudar la obra y la multa se duplica.

Quién impone la sanción y cómo es el procedimiento.

La sanción la impone el inspector de policía del municipio, mediante el proceso verbal abreviado de la ley 1801 de 2016. Esta infracción no se impone con comparendo en la calle: la Policía, la oficina de control urbano o cualquier persona informa la situación, y el inspector cita al presunto infractor a una audiencia en la que puede presentar sus descargos y sus pruebas.

Contra la decisión del inspector proceden los recursos que prevé el mismo código, que se presentan en la audiencia. Una vez en firme, la multa se cobra por jurisdicción coactiva si no se paga.

Caducidad de la acción por construir sin licencia.

La caducidad es el plazo que tiene la autoridad para imponer la sanción. Si lo deja vencer, pierde la facultad de sancionar, aunque la construcción siga siendo ilegal. Está regulada en el artículo 138 de la ley 1801 de 2016:

«El ejercicio de la función policial de control urbanístico, caducará en tres (3) años sólo cuando se trate de: parcelar, urbanizar, intervenir y construir en terrenos aptos para estas actuaciones.»

De la norma se desprenden dos reglas importantes.

Primera. La caducidad de tres años solo opera para obras en terrenos aptos para construir. Si la construcción se hizo en espacio público, en suelo de protección ambiental, en zona de riesgo o en cualquier terreno no apto, la facultad de la autoridad no caduca, y la obra puede ser objeto de demolición en cualquier tiempo.

Segunda. El plazo es de tres años, pero la norma no dice desde cuándo se cuenta, y en ese punto hay criterios distintos.

Desde cuándo se cuentan los tres años.

El Ministerio de Vivienda, en concepto emitido bajo el radicado 2020ER0126994, señaló que si no han transcurrido tres años desde la finalización de la construcción, la autoridad debe iniciar el procedimiento policivo, lo que equivale a contar el plazo desde la terminación de la obra.

Este criterio es coherente con el artículo 52 de la ley 1437 de 2011, que se aplica a las sanciones administrativas y dispone que, cuando se trate de un hecho o conducta continuada, el término de caducidad se cuenta desde el día siguiente a aquel en que cesó la infracción.

La sección primera del Consejo de Estado, en la sentencia del 10 de mayo de 2018, radicado 25000-23-24-000-2011-00068-01, con ponencia de la magistrada María Elizabeth García González, aplicó un criterio más estricto, bajo el régimen anterior del Código Contencioso Administrativo: contó el plazo desde que la autoridad tuvo conocimiento de la irregularidad.

«La fecha de ocurrencia de los hechos por los cuales se dio inicio a la respectiva actuación administrativa sobre el predio de la señora (…), es decir, cuando la Administración Pública tuvo pleno conocimiento de los mismos, corresponde al 27 de junio de 2006, día en que se efectuó la primera visita técnica ordenada y ejecutada por la ALCALDÍA LOCAL DE SUBA (folios 218 a 223), luego de haber recibido una queja anónima…»

La razón de ese criterio era práctica: en una obra hecha sin licencia no hay forma de probar cuándo se ejecutó, y quien se beneficia de la caducidad tendría la ventaja de su propia ilegalidad.

De acuerdo con nuestro criterio, bajo la ley 1801 de 2016 el plazo se cuenta desde la terminación de la obra, pero corresponde al infractor demostrar esa fecha con pruebas objetivas, como fotografías fechadas, facturas de materiales, imágenes satelitales o el certificado catastral. Sin esa prueba, la autoridad puede tomar como referencia la fecha en que conoció la obra, como lo hizo el Consejo de Estado.

La sanción debe imponerse y notificarse dentro del plazo.

No basta con que la autoridad inicie el proceso dentro de los tres años: en ese plazo debe expedir y notificar la decisión que impone la sanción. En el caso de la sentencia citada, el plazo vencía el 27 de junio de 2009, y la alcaldía impuso y notificó la sanción en 2006, por lo que no operó la caducidad.

Prescripción de la multa por construir sin licencia.

La prescripción es distinta de la caducidad: no se refiere a la facultad de imponer la sanción, sino a la de cobrar la multa ya impuesta.

Según el artículo 52 de la ley 1437 de 2011, la sanción decretada por acto administrativo prescribe a los cinco años, contados desde la fecha de su ejecutoria, es decir, desde que la decisión queda en firme. Si en ese plazo la autoridad no cobra la multa, ni siquiera por cobro coactivo, el infractor puede alegar la prescripción.

En resumen, primero corre la caducidad, de tres años, para imponer la sanción; y luego la prescripción, de cinco años, para cobrarla.

¿Se puede legalizar una construcción sin licencia?

Sí, en muchos casos, mediante el reconocimiento de la existencia de edificaciones, regulado en el decreto 1077 de 2015 y en la ley 1848 de 2017. Es el trámite que se adelanta ante el curador urbano para que declare la existencia de una construcción hecha sin licencia, siempre que cumpla las normas urbanísticas.

Por regla general, el reconocimiento exige que la edificación tenga una antigüedad mínima de cinco años, que cumpla el uso del suelo previsto en el plan de ordenamiento territorial y que se acredite su estabilidad estructural. El acto de reconocimiento puede obligar a reforzar la estructura conforme a la ley 400 de 1997.

No procede el reconocimiento de construcciones en suelo de protección, en zonas de riesgo no mitigable ni en bienes de uso público. Y si la autoridad ya inició el proceso policivo, el reconocimiento es justamente lo que el inspector puede exigir dentro del plazo que concede para evitar que la multa se duplique.

El decreto 1166 de 2025 no eliminó las licencias de construcción para las remodelaciones de los particulares: su alcance se limita a programas de vivienda de interés social con subsidios del Gobierno nacional.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

• Proyección y planeación pensional
• Guía Laboral 2026
• Liquidador de intereses judiciales y comerciales
• Guía de propiedad horizontal