Intereses moratorios en la propiedad horizontal

El copropietario que no paga las cuotas de administración, ordinarias o extraordinarias, dentro del plazo fijado por la copropiedad debe pagar intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, según el artículo 30 de la ley 675 de 2001. ¿Desde cuándo se causan, cómo se liquidan, puede la asamblea cobrar menos y puede aplicarse una tasa nueva a deudas viejas?

Obligación de pagar intereses de mora.

La obligación no depende de que el reglamento la contemple ni de que la asamblea la apruebe: viene directamente de la ley. Dice el primer inciso del artículo 30 de la ley 675 de 2001:

«El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.»

La norma menciona la Superintendencia Bancaria porque es de 2001. Esa entidad se fusionó con la Superintendencia de Valores y hoy la certificación del interés bancario corriente la expide la Superintendencia Financiera de Colombia, que es la que debe consultarse.

Sobre qué obligaciones se causan los intereses.

El artículo 30 habla del retardo en el pago de expensas, de modo que los intereses se causan tanto sobre las cuotas ordinarias de administración como sobre las expensas comunes necesarias extraordinarias, pues ambas son contribuciones a cargo del propietario.

Distinto es el caso de las multas impuestas por incumplir obligaciones no pecuniarias. De acuerdo con nuestro criterio, las multas no generan intereses de mora por ministerio de la ley, porque no son expensas, y solo los causarán si el reglamento de propiedad horizontal lo prevé expresamente.

La tasa legal es la máxima permitida.

Una y media veces el interés bancario corriente es también el límite que el ordenamiento fija para el interés moratorio en general y coincide con la tasa de usura, de modo que la copropiedad no puede cobrar por encima de ese tope.

Cobrar por encima de ese tope no solo hace improcedente el exceso: expone a la copropiedad a devolver lo cobrado de más y abre la discusión sobre una eventual responsabilidad penal, que conviene precisar.

¿El cobro en exceso configura el delito de usura en la copropiedad?

La pregunta tiene dos partes: si la persona jurídica puede ser responsable penalmente y si el cobro de expensas encaja en el tipo penal. Las respuestas son distintas.

La copropiedad, como persona jurídica, no puede ser procesada penalmente. En Colombia la responsabilidad penal es personal y recae sobre personas naturales; no existe un régimen general de responsabilidad penal de las personas jurídicas, de modo que ni la copropiedad ni la asamblea pueden ser sindicadas.

Pero eso no deja el asunto sin responsable. El inciso segundo del artículo 29 del Código Penal contiene la figura conocida como «actuar por otro»:

«También es autor quien actúa como miembro u órgano de representación autorizado o de hecho de una persona jurídica, de un ente colectivo sin tal atributo, o de una persona natural cuya representación voluntaria se detente, y realiza la conducta punible, aunque los elementos especiales que fundamentan la penalidad de la figura punible respectiva no concurran en él, pero sí en la persona o ente colectivo representado.»

En consecuencia, si llegara a configurarse el delito, la imputación recaería sobre la persona natural que actuó por la copropiedad —el administrador, en su condición de representante legal— y eventualmente sobre quienes hubieran concurrido a la decisión, como partícipes, sin que sirva de excusa que la calidad de acreedor la tenga la persona jurídica.

Ahora bien, el tipo penal exige un supuesto que aquí no se presenta. El artículo 305 del Código Penal sanciona a quien reciba o cobre, directa o indirectamente, «a cambio de préstamo de dinero o por concepto de venta de bienes o servicios a plazo», una utilidad o ventaja que exceda en la mitad el interés bancario corriente certificado.

Las expensas comunes no son un préstamo de dinero ni el precio de una venta de bienes o servicios a plazo: son una contribución que la ley impone al propietario para atender los gastos del edificio o conjunto, y la copropiedad no le concede crédito a nadie cuando el copropietario se atrasa.

De acuerdo con nuestro criterio, por esa razón el cobro de intereses superiores al tope en la propiedad horizontal difícilmente encaja en el tipo penal de usura, que es de interpretación restrictiva por tratarse de materia sancionatoria. Otra cosa sería un préstamo que la copropiedad le hiciera a un copropietario o a un empleado, que sí quedaría cobijado por la norma.

Téngase presente, además, que la Corte Constitucional, en la sentencia C-479 de 2001, declaró exequible el artículo 305 bajo el entendido de que la certificación pertinente es la expedida con anterioridad a la conducta y vigente al momento en que esta ocurre.

Qué pasa con los intereses cobrados en exceso.

La consecuencia real y de aplicación inmediata no es penal sino civil, y es más severa de lo que suele creerse.

El artículo 884 del Código de Comercio dispone que cuando el interés sobrepase el límite legal el acreedor pierde todos los intereses, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 72 de la ley 45 de 1990, norma que precisa la sanción:

«Cuando se cobren intereses que sobrepasen los límites fijados en la Ley o por la autoridad monetaria, el acreedor perderá todos los intereses cobrados en exceso, remuneratorios, moratorios o ambos, según se trate, aumentados en un monto igual. En tales casos, el deudor podrá solicitar la inmediata devolución de las sumas que haya cancelado por concepto de los respectivos intereses, más una suma igual al exceso, a título de sanción.»

Aplicado a la copropiedad, esto significa que el copropietario a quien le cobraron de más puede pedir que le devuelvan el exceso y, además, una suma igual a título de sanción, y puede proponerlo como excepción dentro del proceso ejecutivo de cobro.

Ese dinero sale del patrimonio común, es decir, de todos los copropietarios. Por eso, de acuerdo con nuestro criterio, el administrador que liquide intereses por encima del tope responde frente a la copropiedad por el detrimento causado, con la culpa leve que presume el inciso segundo del artículo 50 de la ley 675 de 2001 en los casos de incumplimiento o extralimitación de funciones.

Desde cuándo se causan los intereses de mora.

Los intereses corren desde el día siguiente al vencimiento del plazo para pagar, y no desde que el administrador decide requerir al deudor.

Ese plazo lo debe fijar la asamblea general o el reglamento de propiedad horizontal, y en la práctica suele estar entre el quinto y el décimo día del mes siguiente al de causación de la cuota.

Cuando ni el reglamento ni la asamblea fijaron una fecha, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en el concepto con radicado 2023ER0116882, señaló que se entiende que la cuota vence el último día del mes respectivo, no del siguiente.

Supongamos que… el reglamento fija como plazo el día 5 de cada mes. La cuota de marzo debe pagarse a más tardar el 5 de marzo, el primer día de mora es el 6 de marzo y los intereses corren desde esa fecha hasta el día en que efectivamente se pague.

De acuerdo con nuestro criterio, conviene que la asamblea fije la fecha de vencimiento de manera expresa y que quede en el acta, porque de ese dato dependen la liquidación de los intereses y la fecha desde la cual el título presta mérito ejecutivo.

Qué interés debe cobrar la copropiedad.

La regla es sencilla: se cobra la tasa del artículo 30, salvo que la asamblea haya aprobado una inferior.

La asamblea puede fijar un interés menor.

La misma norma faculta a la asamblea general de propietarios para establecer un interés inferior, con el quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal.

Esa competencia es exclusiva de la asamblea. No le corresponde al consejo de administración y mucho menos al administrador, de modo que una rebaja aprobada por otro órgano queda expuesta a ser impugnada.

De acuerdo con nuestro criterio, la decisión debe expresarse como una tasa —por ejemplo, el 1 % mensual o el equivalente al interés bancario corriente sin el factor de 1,5— y no como una suma fija de dinero. Una suma fija por cuota no es un interés y termina siendo, según el caso, irrisoria o superior al tope legal.

Un cambio de tasa no se aplica a las deudas ya causadas.

Es una consulta frecuente: la asamblea aprueba en enero un interés más alto y la administración lo aplica también a la cartera de años anteriores.

De acuerdo con nuestro criterio, eso no procede. La obligación de pagar intereses de mora se causa día a día mientras dura el incumplimiento, y cada día de mora se rige por la tasa que estaba vigente en ese momento.

El fundamento es el principio de irretroactividad, que en materia de derechos ya consolidados tiene respaldo en el artículo 58 de la Constitución Política y en el artículo 38 de la ley 153 de 1887, según el cual en todo contrato se entienden incorporadas las normas vigentes al tiempo de su celebración.

En consecuencia, la nueva tasa rige hacia el futuro: se aplica a los días de mora posteriores a la decisión de la asamblea, y los anteriores se liquidan con la tasa que regía cuando ocurrieron.

¿Qué se debe hacer? Solicitar por escrito al administrador la reliquidación de la deuda, discriminando los períodos y las tasas aplicadas. Si la administración insiste en la aplicación retroactiva, el copropietario puede impugnar la decisión de la asamblea o discutir la liquidación dentro del proceso de cobro.

Cómo se liquidan los intereses de mora.

La liquidación tiene tres reglas que deben aplicarse juntas: se cuenta por días, se usa la tasa de cada mes y no se capitalizan los intereses.

Se liquidan por los días de mora.

El interés se cobra por el número exacto de días que dure el incumplimiento. No se cobra el mes completo cuando el pago se hace a mitad de mes, ni se redondea al alza.

Por eso la liquidación debe partir de la fecha de vencimiento de cada cuota y llegar hasta la fecha efectiva del pago, cuota por cuota.

Cálculo de la tasa diaria.

La Superintendencia Financiera certifica el interés bancario corriente como una tasa efectiva anual, y el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, en el concepto 2023-0188, precisó que es esa tasa efectiva anual la que debe emplearse para calcular los intereses.

El procedimiento es el siguiente:

1. Tome el interés bancario corriente certificado para el mes correspondiente y multiplíquelo por 1,5. El resultado es la tasa de mora efectiva anual.
2. Convierta esa tasa anual a tasa diaria con la fórmula: tasa diaria = (1 + TEA)^(1/365) − 1.
3. Multiplique la tasa diaria por el valor de la deuda y por el número de días de mora del período.

Adviértase que el divisor es 365 o 366 días según el año, y que la tasa diaria se aplica siempre sobre el capital adeudado.

Ejemplo de liquidación.

Supongamos que… la tasa de interés diaria es del 0,0602753 %, la deuda es de $500.000 y la mora es de 25 días.

El resultado se suma al capital adeudado, pero se registra por separado, porque capital e intereses tienen tratamientos distintos.

Cada mes se liquida con su propia tasa.

La Superintendencia Financiera certifica el interés bancario corriente de manera periódica, de modo que cada mes tiene su propia tasa.

Cuando la mora abarca varios meses, la liquidación debe hacerse mes por mes con la tasa que rigió en cada uno. No es correcto liquidar toda la deuda con la tasa vigente el día en que se hace el cálculo.

Ejemplo: si en enero la tasa de mora es del 26 % efectivo anual y en marzo del 25 %, los días de mora de enero se liquidan al 26 % y los de marzo al 25 %.

¿Interés simple o interés compuesto?

Es una duda recurrente y la respuesta exige distinguir dos cosas que suelen mezclarse.

La tasa es compuesta. La Superintendencia Financiera certifica el interés bancario corriente como una tasa efectiva anual, es decir, expresada en términos de interés compuesto, y la ley no ordena convertirla previamente a una tasa nominal. Por eso el punto de partida del cálculo es esa tasa efectiva anual.

La liquidación es simple. Una vez hallada la tasa diaria equivalente, esta se aplica siempre sobre el capital adeudado, sin sumar los intereses causados para volver a liquidar sobre ellos. En términos prácticos, lo que se liquida es un interés simple sobre el capital.

La razón es la prohibición del anatocismo. El artículo 2235 del Código Civil prohíbe estipular intereses de intereses, y la excepción que la ley 45 de 1990 previó para la capitalización en operaciones de crédito de largo plazo no cobija a las expensas de la propiedad horizontal.

En resumen: la tasa se toma efectiva anual, pero el interés no se capitaliza. Sobre el concepto en general puede consultarse nuestro artículo sobre el interés compuesto y el que explica el anatocismo o capitalización de intereses.

Imputación de abonos y pagos parciales en la propiedad horizontal

Es frecuente que el propietario en mora no pague la totalidad de lo que debe, sino que haga abonos. Cada abono obliga a responder tres preguntas: a qué se aplica el dinero (intereses o capital), a cuál de las cuotas adeudadas se imputa y cómo se liquidan los intereses desde ese momento. Una imputación mal hecha cambia el saldo de capital sobre el que se siguen causando intereses y termina en un estado de cuenta que no cuadra o que el deudor puede objetar con éxito en un proceso ejecutivo.

Primero a intereses y luego a capital

La regla general está en el artículo 1653 del Código Civil: si se deben capital e intereses, el pago se imputa primero a los intereses, salvo que el acreedor consienta expresamente que se impute al capital. Aplicada a las expensas comunes, significa que el abono cubre primero los intereses de mora causados hasta la fecha del pago y solo el remanente reduce el capital de la cuota.

El orden no es un asunto menor. Como los intereses de mora se liquidan sobre el capital pendiente, aplicar el abono primero a capital reduce los intereses futuros en perjuicio de la copropiedad; aplicarlo a intereses deja intacto el capital, pero salda primero lo que la ley ordena pagar primero. Si la copropiedad, por decisión de la asamblea o en un acuerdo de pago, acepta imputar a capital, ese consentimiento debe constar de forma expresa.

¿A cuál cuota se aplica el abono?

Cuando el propietario debe varias cuotas, el artículo 1654 del Código Civil le permite imputar el pago a la deuda que elija, con una limitación: sin el consentimiento del acreedor no puede preferir una deuda que aún no ha vencido sobre una que ya es exigible. Si el deudor no hace ninguna imputación, la administración puede hacerla en el recibo, y si el deudor lo acepta no puede reclamar después.

Si ninguna de las partes imputa el pago, el artículo 1655 del Código Civil ordena preferir la deuda vencida a la que no lo está. En la práctica de la propiedad horizontal, y salvo que el reglamento o un acuerdo de pago disponga otra cosa, lo usual es aplicar los abonos a las cuotas más antiguas. Ese criterio tiene sentido: son las que más intereses acumulan y las que primero se acercan al término de prescripción.

Dentro de cada cuota se mantiene la regla del artículo 1653. Aplicar el abono a la cuota más antigua no autoriza a imputarlo a su capital antes de cubrir sus intereses.

Los intereses que el abono no cubre no generan intereses

Si el abono es menor que los intereses causados, cubre una parte de ellos y el resto queda pendiente. Ese saldo se suma a la deuda que se cobrará con el siguiente pago, pero no se capitaliza: los intereses del período siguiente se liquidan solo sobre el capital pendiente. El artículo 2235 del Código Civil prohíbe estipular intereses de intereses, y el artículo 30 de la Ley 675 de 2001 establece el interés de mora sobre el retardo en el pago de las expensas, no sobre los intereses ya causados.

El error típico es sumar los intereses pendientes al capital y liquidar el mes siguiente sobre ese total. El resultado es un cobro de intereses sobre intereses que no tiene sustento en la ley.

Cómo se liquidan los intereses cuando hay abonos

La ley establece la forma en que se deben liquidar e imputar los abonos, pero la propiedad horizontal puede establecer una forma distinta.

Cada abono cierra un tramo

La forma ordenada de liquidar una cuota con abonos es dividir la mora en tramos. El primer tramo va desde el día siguiente al vencimiento hasta el día del primer abono, inclusive. En esa fecha se calculan los intereses del tramo, se aplica el abono (primero a intereses, luego a capital) y se obtiene el nuevo saldo. El siguiente tramo empieza el día siguiente al abono y se liquida sobre el capital que quedó, y así sucesivamente hasta la fecha de corte.

Esta forma de trabajar deja trazabilidad: para cada tramo se ve el capital sobre el que se liquidó, los días, la tasa, los intereses generados, el pago y cómo se imputó.

Cada mes con su tasa

El interés de mora en la propiedad horizontal es de 1,5 veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, o la tasa inferior que haya fijado la asamblea. Como la tasa certificada cambia cada mes, un tramo que abarca varios meses se divide por meses y a cada uno se le aplica su propia tasa. La tasa efectiva anual se convierte a tasa diaria y se multiplica por los días de mora de ese mes.

Pagos hechos a tiempo

Si el propietario abona el mismo día del vencimiento o antes, no hay mora sobre lo pagado: el abono se aplica directamente al capital de la cuota y los intereses posteriores se liquidan sobre el saldo que quede. Es un caso común cuando el residente paga parcialmente la cuota del mes dentro del plazo.

Ejemplo de liquidación con abonos

Una cuota de administración de $1.000.000 vence el 31 de enero. La copropiedad cobra el interés de mora máximo. Para simplificar, el ejemplo usa tasas ilustrativas de mora de 35,85 % efectivo anual en febrero, 35,55 % en marzo, 35,25 % en abril, 34,95 % en mayo y 34,65 % en junio, y redondea los intereses al peso en cada tramo.

Abono que cubre los intereses y parte del capital

El 15 de marzo el propietario abona $500.000. Hasta ese día se causaron $23.513 de intereses en febrero (28 días) y $12.505 del 1 al 15 de marzo, para un total de $36.018. El abono se imputa así:

Desde el 16 de marzo los intereses se liquidan sobre $536.018, no sobre el millón inicial.

Abono menor que los intereses causados

Supongamos ahora que, en lugar de lo anterior, el propietario hace un único abono de $10.000 el 30 de abril. A esa fecha se han causado $74.185 de intereses ($23.513 de febrero, $25.844 de marzo y $24.828 de abril). El abono no alcanza a cubrirlos:

Los $64.185 que quedan pendientes después del abono no generan intereses. En mayo y junio los intereses se liquidan sobre el capital de $1.000.000, que no se redujo. Al 30 de junio la deuda es de $1.000.000 de capital más $114.115 de intereses pendientes, para un total de $1.114.115.

Varias cuotas: dos formas de aplicar los pagos

Cuando el abono debe repartirse entre varias cuotas vencidas, hay dos criterios que respetan la regla de pagar primero los intereses. La copropiedad debe definir cuál usa, en el reglamento o por decisión de la asamblea, y aplicarlo de manera uniforme:

• Por cuota: el abono cubre los intereses y luego el capital de la cuota más antigua; si sobra, pasa a la siguiente y repite el orden. Es el criterio más usual y el que se deriva directamente de los artículos 1653 a 1655 del Código Civil.
• Intereses primero: el abono cubre los intereses de todas las cuotas vencidas, de la más antigua a la más reciente, y solo después se aplica al capital, en el mismo orden. Algunas copropiedades lo prefieren por su política de recaudo.

En ambos casos, cada cuota conserva su propio vencimiento y su propia mora, y el estado de cuenta debe mostrar el saldo de capital e intereses de cada una.

Errores frecuentes al imputar abonos

• Aplicar el abono a capital sin el consentimiento expreso de la copropiedad. Contradice el artículo 1653 del Código Civil y reduce los intereses a los que tiene derecho.
• Capitalizar los intereses pendientes. Liquidar el mes siguiente sobre capital más intereses es cobrar intereses de intereses.
• Liquidar todo el período con la tasa del mes final. Cada mes debe liquidarse con la tasa certificada para ese mes.
• Contar la mora desde el vencimiento y no desde el día siguiente, o no incluir el día del pago en el tramo que ese pago cierra.
• Imputar el abono a cuotas que aún no han vencido cuando hay cuotas vencidas pendientes, sin acuerdo con el deudor.
• Recalcular solo el último abono cuando se registra o se corrige un pago con fecha anterior a otros: todos los abonos posteriores deben volver a imputarse en orden cronológico.

Qué debe mostrar el estado de cuenta

Un estado de cuenta que soporte el cobro prejurídico o la demanda ejecutiva debe permitir rehacer la liquidación. Como mínimo debe indicar, para cada cuota:

• Fecha de vencimiento y días de mora.
• Tramos de liquidación, con fechas, días, tasa aplicada e intereses causados.
• Cada abono, con su fecha, el valor imputado a intereses y el valor imputado a capital.
• Intereses pendientes que quedan después de cada abono.
• Saldo final de capital, de intereses y total a la fecha de corte.

Con esa información, el propietario puede verificar cómo se aplicó cada peso que pagó, y el juez cuenta con la trazabilidad necesaria si el cobro termina en un proceso.

Liquide los intereses sin hacer cuentas a mano.

Hacer esta liquidación manualmente es tedioso y propenso a errores, sobre todo cuando la deuda abarca varios meses y cada uno tiene su propia tasa. Para eso pusimos a disposición de nuestros lectores el liquidador de intereses de propiedad horizontal de Gerencie.com.

Basta indicar el valor adeudado y las fechas, y la herramienta aplica la tasa certificada de cada mes, cuenta los días de mora y entrega la liquidación discriminada entre capital e intereses, lista para adjuntar al cobro o para verificar la cuenta que le están cobrando. Puede usarlo aquí: liquidador de intereses de propiedad horizontal.

Tasas de interés de mora vigentes.

En la siguiente tabla encuentra las tasas vigentes de los últimos meses, con el interés bancario corriente certificado y el interés de mora máximo aplicable en la propiedad horizontal.

Recuerde que la copropiedad puede aplicar una tasa inferior si la asamblea así lo decidió, pero nunca una superior a la que figura como máxima.

Registro contable de los intereses de mora.

Una vez los intereses son exigibles, la copropiedad debe reconocerlos en su contabilidad.

El Consejo Técnico de la Contaduría Pública, en el concepto 2023-0188, indicó que cuando se establece que los intereses de mora son exigibles se registra un débito a la cuenta por cobrar y un crédito a los ingresos por intereses de mora en el estado de resultados.

Conviene aclarar una duda que nos plantean con frecuencia: los marcos técnicos contables no determinan qué tasa debe cobrarse. Aplicar la tasa que autorizó la asamblea, siendo inferior a la legal, no constituye un error contable, porque la contabilidad se limita a reconocer el hecho económico que se deriva de esa decisión.

El asunto es jurídico y no contable: lo que debe verificarse es si la tasa aplicada corresponde a la ley 675 de 2001 o a la decisión válidamente adoptada por la asamblea.

De acuerdo con nuestro criterio, cuando el recaudo de esos intereses es incierto —cartera antigua o deudores ilocalizables— la copropiedad debe evaluar el deterioro de la cuenta por cobrar, de manera que los estados financieros no muestren un activo que no se va a recuperar.

Cobro de los intereses causados.

Los intereses hacen parte de la obligación y se cobran junto con el capital. El artículo 48 de la ley 675 de 2001 permite adelantar el proceso ejecutivo anexando el poder, el certificado de existencia y representación de la copropiedad y el certificado de la deuda expedido por el administrador, que presta mérito ejecutivo.

Ese cobro corresponde al administrador por mandato del numeral 8 del artículo 51 de la ley 675 de 2001, que le ordena iniciar oportunamente el cobro judicial «sin necesidad de autorización alguna».

Téngase presente que la acción ejecutiva prescribe en cinco (5) años, conforme al artículo 2536 del Código Civil, de modo que dejar envejecer la cartera puede significar perder el derecho a cobrarla.

De acuerdo con nuestro criterio, los acuerdos de pago son la vía más eficiente, y en ellos la asamblea puede autorizar condonaciones o descuentos de intereses siempre que se establezcan como política general y con condiciones objetivas aplicables a todos los deudores, no como una concesión individual.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.