Bienes que no se pueden adquirir por prescripción

Hay bienes que nunca se ganan por el paso del tiempo, por más años que dure la ocupación y por más construcciones que se levanten sobre ellos, empezando por los de uso público, que el artículo 2519 del código civil declara imprescriptibles en todo caso. ¿Cuáles son esos bienes, en qué norma se apoya cada exclusión y qué puede hacer quien lleva años ocupando uno de ellos?

Los bienes de uso público son imprescriptibles.

Los bienes de uso público son aquellos cuyo uso pertenece a todos los habitantes: las calles, los andenes, los parques, las plazas, los puentes, los caminos, los ríos y las playas.

Frente a ellos el código civil no deja margen de discusión:

«Los bienes de uso público no se prescriben en ningún caso.»

La razón es que no están en el comercio humano. Nadie los puede vender, embargar ni ganar por posesión, porque están destinados de manera permanente al servicio de la comunidad.

Esa regla legal tiene además rango constitucional: el artículo 63 de la Constitución declara que los bienes de uso público, los parques naturales, las tierras comunales de grupos étnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueológico de la Nación y los demás bienes que determine la ley son inalienables, imprescriptibles e inembargables.

• Liquidador de pensiones en Colpensiones
• Guía de propiedad horizontal
• Liquidador de intereses judiciales y comerciales

Los bienes fiscales tampoco se pueden prescribir.

Conviene distinguirlos de los anteriores, porque no todos los bienes del Estado son de uso público.

Los bienes fiscales son los que el Estado posee como cualquier particular y que no están destinados al uso de todos: la sede de una alcaldía, un lote de propiedad del municipio, un local que arrienda una entidad.

Durante años se discutió si podían ganarse por prescripción, discusión que zanjó el artículo 375 del código general del proceso:

«El juez rechazará de plano la demanda o declarará la terminación anticipada del proceso, cuando advierta que la pretensión de declaración de pertenencia recae sobre bienes de uso público, bienes fiscales, bienes fiscales adjudicables o baldíos, cualquier otro tipo de bien imprescriptible o de propiedad de alguna entidad de derecho público.»

Con esa redacción la ley cerró el debate: hoy ni los bienes de uso público, ni los fiscales, ni los fiscales adjudicables se pueden adquirir por prescripción, y el juez ni siquiera admite la demanda.

Los terrenos baldíos de la Nación.

Los baldíos son los terrenos que están dentro del territorio nacional y carecen de otro dueño, de modo que pertenecen al Estado. Es el caso más frecuente en zonas rurales y también el que más demandas hace fracasar.

Su régimen está en el artículo 65 de la ley 160 de 1994, que dispone que la propiedad de los baldíos adjudicables solo puede adquirirse mediante título traslaticio de dominio otorgado por el Estado, y agrega algo decisivo:

«Los ocupantes de tierras baldías, por ese solo hecho, no tienen la calidad de poseedores conforme al Código Civil, y frente a la adjudicación por el Estado sólo existe una mera expectativa.»

El ocupante de un baldío, entonces, no es poseedor sino ocupante, y sin posesión no hay prescripción posible, así lleve treinta años trabajando la tierra.

La Corte Constitucional avaló esa imprescriptibilidad en la sentencia C-595 de 1995, al considerar que la norma no vulnera el derecho de propiedad sino que garantiza el acceso equitativo a la tierra de las personas menos favorecidas.

Lo que debe probar quien demanda la pertenencia de un predio rural.

La consecuencia práctica de lo anterior es una carga probatoria que muchos demandantes descubren tarde.

En la sentencia SU-288 de 2022, la Corte Constitucional unificó las reglas aplicables a estos procesos: los baldíos no se pueden adquirir por prescripción; le corresponde a quien pretende la prescripción demostrar que el predio es de propiedad privada; el juez debe recaudar de oficio las pruebas que lo acrediten; y la explotación económica del predio no cambia su naturaleza ni lo convierte en privado.

Para desvirtuar la presunción de que un predio rural es baldío se requiere el título originario expedido por el Estado, o títulos inscritos otorgados antes de la ley 160 de 1994 que den cuenta de tradiciones de dominio por un lapso no menor al de la prescripción extraordinaria.

De acuerdo con nuestro criterio, antes de redactar cualquier demanda sobre un predio rural sin folio de matrícula claro, lo primero es establecer ante la autoridad de tierras si el predio es privado o baldío, porque una sentencia obtenida sobre un baldío no le es oponible al Estado.

Quien ocupa y explota un baldío no está perdido: lo que le corresponde no es demandar la pertenencia sino solicitar la adjudicación ante la autoridad de tierras, cumpliendo las condiciones de la ley 160 de 1994.

Construir sobre un bien público no da la propiedad.

Es la pregunta que más nos formulan sobre este tema: si alguien construyó una casa o un local en un parque, un andén o una zona verde y lleva décadas allí, ¿esa construcción le da algún derecho?

La respuesta es no, y por dos razones.

La primera es que el artículo 679 del código civil prohíbe construir en terrenos de propiedad del Estado sin la autorización correspondiente, de modo que la construcción es en sí misma irregular.

La segunda es que ni siquiera el permiso otorga la propiedad. Así lo dispone el artículo 682 del código civil:

«Sobre las obras que con permiso de la autoridad competente se construyan en sitios de propiedad de la Unión, no tienen los particulares que han obtenido este permiso, sino el uso y goce de ellas, y no la propiedad del suelo. Abandonadas las obras o terminado el tiempo por el cual se concedió el permiso, se restituyen ellas y el suelo, por el ministerio de la ley, al uso y goce privativo de la Unión o al uso y goce general de los habitantes, según prescriba la autoridad soberana. Pero no se entiende lo dicho si la propiedad del suelo ha sido concedida expresamente por la Unión.»

El permiso concede el uso y el goce, nunca el dominio, y cuando expira deben restituirse tanto la obra como el suelo.

Por eso la posesión, que estudiamos en el artículo sobre qué es la posesión y sus clases, solo sirve para adquirir la propiedad cuando recae sobre bienes de particulares.

Otros bienes que no se pueden adquirir por prescripción.

Junto a los bienes del Estado hay otros que la ley sustrae de la prescripción por razones distintas.

Tierras de resguardo y tierras comunales de grupos étnicos.

El artículo 63 de la Constitución las declara inalienables, imprescriptibles e inembargables, de modo que ninguna ocupación individual, por prolongada que sea, genera dominio sobre ellas.

La protección se explica por su función: garantizar la subsistencia y la identidad de las comunidades a las que pertenecen.

Bienes comunes de la propiedad horizontal.

Los pasillos, escaleras, terrazas, parqueaderos comunes y zonas verdes de un edificio o conjunto pertenecen en común y proindiviso a todos los propietarios.

El artículo 19 de la ley 675 de 2001 dispone que esos bienes son indivisibles y que, mientras conserven su carácter de comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados.

De acuerdo con nuestro criterio, esa regla excluye la prescripción, porque no se puede ganar por posesión un bien que no se puede enajenar de manera separada, y así lo ha entendido la jurisprudencia frente a copropietarios que ocupan zonas comunes durante años y luego pretenden la pertenencia.

Bienes de los municipios y de las juntas de acción comunal.

El parágrafo del artículo 51 de la ley 9 de 1989, al reducir los términos de prescripción de la vivienda de interés social, exceptuó expresamente los bienes de propiedad de los municipios y de las juntas de acción comunal, que no se pueden adquirir por prescripción.

Es una exclusión que suele pasarse por alto en los barrios de origen informal, donde muchos lotes fueron cedidos al municipio o quedaron a nombre de la junta.

Qué pasa si se demanda la pertenencia de un bien imprescriptible.

El proceso no llega a ninguna parte, y el desgaste es completo.

El juez debe rechazar la demanda de plano o declarar la terminación anticipada del proceso apenas advierta que el bien es imprescriptible. La providencia debe ser motivada y contra ella procede el recurso de apelación.

Si el punto se descubre después, la sentencia que llegara a declarar la pertenencia no le sería oponible al Estado, que conserva la facultad de recuperar el bien.

Y esa facultad no caduca: como los bienes públicos no prescriben, la entidad puede reclamarlos en cualquier tiempo, sin importar cuántos años lleve la ocupación ni cuántas construcciones se hayan levantado.

Qué puede hacer quien ocupa un bien público.

Descartada la prescripción, quedan salidas distintas según el bien de que se trate.

• Si se trata de un baldío rural, solicitar la adjudicación ante la autoridad de tierras, acreditando la ocupación y la explotación conforme a la ley 160 de 1994.
• Si se trata de un bien fiscal, explorar con la entidad propietaria una venta, una permuta o un programa de titulación, decisiones que dependen de la administración y no del juez.
• Si se trata de un bien de uso público, solicitar el permiso o la concesión que permita usarlo, sabiendo que el uso nunca se convertirá en propiedad.
• Si se trata de un bien común de la propiedad horizontal, pedir a la asamblea la desafectación del bien común no esencial, que es el camino que la ley 675 de 2001 prevé para esos casos.

De acuerdo con nuestro criterio, en todos estos casos conviene actuar antes de invertir en construcciones, porque las mejoras hechas sobre un bien público no generan derecho de dominio y pueden perderse con la restitución.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

• Guía Laboral 2026
• Proyección y planeación pensional
• Liquidador de intereses propiedad horizontal
• Guía de arrendamiento sin riesgo