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Propiedad horizontal

Ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001

ORIENTACIÓN PROFESIONAL 01 DE 2008

CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA
DOCUMENTO: ORIENTACIÓN PROFESIONAL
TEMA EJERCICIO PROFESIONAL DE LA
CONTADURÍA PÚBLICA EN ENTIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
FECHA DE ACTUALIZACIÓN: 26 de febrero de 2008
VIGENCIA: EL PRESENTE DOCUMENTO REEMPLAZA EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005). Igualmente, recoge las opiniones expresadas en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto..

1. JUSTIFICACIÓN:

Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los Contadores Públicos en las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas; a la luz de la Ley 675 de 2001, el ejercicio profesional de los contadores públicos, se ha tornado cada vez más complejo, situación que sigue generado un importante volumen de consultas que este organismo debe absolver. Una mirada a los procesos disciplinarios adelantados por la Junta Central de Contadores permite determinar que en alta proporción estos se originan en ejercicio profesional en este tipo de entidades. Estas circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las
Orientaciones Profesionales No. 3, 7 y 10 emitidas anteriormente por el Consejo.

Con el objeto de aclarar y profundizar algunos puntos que, en aras de facilitar al usuario absolver las inquietudes que sobre el particular se le presenten, se ha acordado poner a disposición un documento más claro, que llene más ampliamente sus expectativas y cuyo contenido SUSTITUYE EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005) emitidas sobre la materia. Igualmente, recoge las opiniones expresadas por este organismo en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto y que contengan posiciones contrarias a las expresadas en este documento.

2. OBJETIVO

El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001 y específicamente, indicar los procesos y procedimientos que deben seguirse para el manejo de la contabilidad y la presentación de informes en estas mismas entidades, todos ellos enmarcados en la regulación contable vigente a la fecha, señalando que en la actividad de estos entes económicos las opiniones expresadas por los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por propietarios y administradores como criterios profesionales, en tanto tales opiniones se funden en los principios de contabilidad de general aceptación y la normatividad aplicable.

3. ORIENTACIÓN:

3.1     GLOSARIO:
Con base en lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y demás normas que la complementan, adicionan o aclaran y para facilitar la comprensión de este documento, se consideran como definiciones de los términos en él utilizados, las siguientes:
3.1.1 Administración: Es el conjunto de actividades orientadas al cuidado, manejo de los bienes de los copropietarios que son ejercidas, en principio por la entidad sin ánimo de lucro nacida como consecuencia de la aparición de la propiedad común sobre un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
3.1.2      Administrador: Persona natural o jurídica designada por la asamblea general de copropietarios en todos los edificios o conjuntos para ejercer la representación legal de la persona jurídica, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
3.1.3      Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
3.1.4      Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
3.1.5      Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo de cada copropietario, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
3.1.6      Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen    además    su    participación    en    la    asamblea    de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
3.1.7      Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
3.1.8      Copropiedad: La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro y su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto. Su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986, aclarando que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
3.1.9      Copropietario: Persona natural o jurídica que ejerce derecho de dominio y propiedad sobre uno o varios inmuebles de los que conforman la unidad sometida al régimen de propiedad horizontal y sobre los bienes comunes en proporción equivalente al coeficiente de copropiedad que a cada unidad privada corresponda.
3.1.10    Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.11    Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.12    Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
3.1.13    Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
3.1.14    Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
3.1.15    Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
3.1.16    Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

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Consulte también: Aspectos generales de la propiedad horizontal

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5.773 Opiniones en “Propiedad horizontal”
  1. bertha dice:

    Buenas tardes,

    Agradezco a quien me pueda orientar sobre un problema que esta afectadando en el Conjunto donde vivo. En el primer piso de la torre esta ubicado un establecimiento comercial cuyo ruido a causa de un congelador es exagerado y esta afectando sobre todo en horas de la noche nuestro apartamento que queda ubicado en el segundo piso. Se hablo con la administración, el propietario del local y el propietario del establecimiento. Sin embargo, no hay solución pronta. Legalmente que puedo hacer???

    • LEON NOEL dice:

      Cordial saludo señora Bertha.

      El derecho a la salud es tutelable. Acuda a la Secretaría del
      Medio Ambiente de su localidad y solicite una medición de la contaminación auditiva. Ellos le harán un requerimiento a los involucrados. Si no acatan el instructivo, procede la acción de tutela

      Si requiere ayuda para presentarla vaya a un Consultorio Jurídico de una Universidad o a la Personería de su jurisdicción, cuyo servicio es gratuito.

      Que esté bien.

  2. Olga Lucia dice:

    Buenos días:

    En una liquidacion de credito que se presento ante un juzgado se incluyo como parte del capital las inasistencias a las asambleas y se liquidaron los interes de mora. Se pueden cobrar intereses de mora sobre la inasistencia a la asamblea???

    Agradezco su colaboración lo mas pronto posible ya que debemos dar respuesta a unas objeciones formuladas por la parte demandada.

    OLGA LUCIA

    • claudia marcela dice:

      Olga Lucia, lo primero que debe saber es si este cobro esta estipulado en el reglamento de propiedad horizontal y exactamente cual es el mandato, en el defecto que haya sido aprobado en un acta de asamblea; de lo contrario por haber incluido estos valores podría perder la demanda. Yo conocí por ahí un caso similar que perdió.

      • Olga Lucia dice:

        Sra claudia:
        En el reglamento esta aprobado que por inasistencia a las asambleas ordinarias y/o extraordinarias se cobrara una expensa. Mi pregunta va mas encaminada a saber si existe la prohibicion de cobrar intereses de mora sobre dicho valor.

        Gracias por los comentarios al respecto.

        Olga Lucia

        • claudia marcela dice:

          Pues a mi me toco un caso así, me entregaron una unidad con un proceso ya adelantado por cuotas de administración, en este estaba incluida una sanción por inasistencia a la asamblea y a todo le calcularon intereses de mora; el juez solicito re liquidación de la deuda; lo que yo haría? sinceramente yo no aplicaría intereses a esta sanción a menos que el reglamento sea muy explicito en este asunto, igual no es tanto lo que recaudaría de intereses comparado con lo que podría perder si le niegan la demanda. Sin embargo yo opino que se asesore con su abogado, por que aquí en este foro partimos de supuestos y los procesos jurídicos son cosas muy detalladas y delicadas, por cualquier cosita el Juez puede fallar en su contra.

  3. jaroacu dice:

    ¿Alguien conoce de una nueva sentencia donde NO se puede restringir los servivios de citofonía y acomodación de correspondencia en los caasilleros a los deudores morosos?
    Las últimas sentencias que conozco son las T-630/97; T-454/98; T-732/02; T-232/02;

  4. jaroacu dice:

    1) ¿Que norma obliga al Revisor Fiscal a estar presente en una Asamblea?
    2) ¿Que norma obliga al Revisor Fiscal a ser el único quién verifique quorum, votaciones etc?
    pregunto porque en mi consideración, la Asamblea está CONFORMADA por Propietarios, y son estos quienes deliberan, deciden, piden aclaraciones, exigen verificación de quorum, etc.

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Ninguna norma lo obliga, pero qué pensaría usted de ¿cómo podría llevar a cabo la función que como ente de control le corresponde para velar porque la asamblea tome las decisiones ajustadas a la ley y al R.P.H?, además de presentar su dictamen en forma personal y estar presente en la elección, si es de su interés, salvo fuerza mayor?.
      En cuanto a verificar el quórum, tampoco lo obliga ninguna norma y no necesariamente debe hacerlo él; si lo hace una comisión, o un miembro del consejo o la administración, es válido, partiendo del principio de la buena fé, salvo que alguien demuestre lo contrario. Cordial saludo.

  5. Yarina dice:

    Gracias tengo la siguiente inquietud; el consejo de administración puede en febrero 2012 hacer una inversión aprobada por asamblea 2011?

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Yarina: Porsupuesto. Si no se hizo en el 2011, se contabiliza la correspondiente provisión, para ser ejecutada en 2012. Una aclaración: No debemos hablar del Consejo como ejecutor, sino de la administración por ser el representante legal, obviamente con supervisión y visto bueno del consejo. Saludo.

    • Clara Inés Escobar dice:

      Yarina:

      En la contabilidad presupuestal hay que distinguir entre vigencia presupuestal y período presupuestal.

      El período presupuestal corresponde al período durante el cual se contabilizan los presupuestos para someterlos a aprobación de la asamblea. La vigencia presupuestal corresponde al tiempo en el cual rigen los presupuestos de ingresos y de gastos aprobados por la asamblea general.

      Entonces, si una partida aprobada por la asamblea en el 2011 no se ejecuta, puede ejecutarse si está dentro de la vigencia presupuestal, es decir, si sigue la autorizacion para el gasto, porque la asamblea no se ha reunido de nuevo. Expirada la vigencia, es decir, después del 1o del mes siguiente a la reunión de la asamblea, no puede ejecutarse un gasto con cargo a la anterior vigencia, a menos que figue como compromiso, o que se haya generado una obligación, y así conste en el presupueto de gastos puesto a disposición de la asamblea y aprobado por ella.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

      • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

        No comparto los criterios de Doña Clara Inés. En P.H. no hay contabilidad presupuestal y si se trata de que exista un "compromiso", éste se registra mediante su provisión en 2011.

        • claudia marcela dice:

          Ups! Señora Clara uno cuando critica tanto una profesión es por que sabe bastante de ella, al parecer ud de contabilidad solo sabe que la gallina puso 3 huevos; Señora Yarina don Nelson esta en lo correcto a la contabilidad del año 2012 no se le pueden "acomodar" así por que si gastos aprobados en el 2011, lo que si puede es registrar la provisión en 2011; si no pues informe en la asamblea para que sea aprobada nuevamente la partida estamos a puertas.

  6. Yarina dice:

    Buenas noches agradezco me ilustren si como revisora fiscal debo firmar el acta de consejo, por. Haber sugerido verbalmente una irregularidad en dicha reunión, esto lo pregunto toda vez que el consejo dice que debo firmar el acta.....que opinan ? Agradezco su pronta orientación. Y mil gracias

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Yarina: De ninguna manera. El R. Fiscal no es coadministrador ni autoriza actas con su firma, así que la administración y el Consejo deben dejar constancia de las recomendaciones y observaciones del ente de control, sin que ello implique firmar, pues dólo deben hacerlo el presidente y secretario de la reunión. No olvide que el R. Fiscal debe emitir informes y recomendaciones, además de su participación en las reuniones a las que asista. Cordial saludo.

    • Clara Inés Escobar dice:

      Yarina:

      No es tan sencillo como lo dice Nelson. El problema es más complejo y enredado e igual confusión hay en cuanto a las decisiones de la asamblea.

      El art. 189 del Código de Comercio, dice:

      Las decisiones de la junta de socios o de la asamblea se harán constar en actas aprobadas por la misma, o por las personas que se designen en la reunión para tal efecto, y firmadas por el presidente el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse.....

      Entonces, cómo aprueba la junta las actas? Pues firmándolas. Quiénes? los que conforman la junta, los asistentes. Son los asistentes los que dicen si es fiel y completa, con su firma. A no ser que la junta designe unas personas para aprobarla, las que la aprueban con su firma, pero después dice: y firmadas por el presidente y secretario.

      Entonces, cuáles firmas la aprueban? Las del presidente y secretario, o las de las personas encargadas????? Es que no se debe mezclar en un solo artículo las actas del consejo y las actas de las asambleas.

      No conozco claridad al respecto. En las actas de las asambleas se acostumbra que el administrador adultera el contenido, los encargados para verificar el contenido no la firman, o envian una carta cuestionándola, y el presidente y secretario desoyen toda observación, la firman y la hacen válida.

      También se dice que los verificadores pueden añadir sus observaciones al final del acta para que quede válida. Valido qué? Las mentiras que figuran en el acta? Entonces, esas falsedades quedan vigentes hasta que un juez se pronuncie después de 5 o 10 años?

      En síntesis, no hay norma que ayude. Yo no veo ningún problema a que un revisor fiscal firme un acta de consejo donde asistió como invitado, y con su firma deje claro que lo que allì consta es exactamente lo que se trató. Peor aún que esa acta diga cosas no ciertas, y el revisor no tengo cómo firmarla con las salvedades que considere convenientes.

      Clara Inés Escobar

      • Oscar A. Medina S. dice:

        Señora Clara, buenos dias

        Tengo una duda en el centido en que la ley 675 define lo pertinente a las actas de asambleas de propietarios y de concejos de administracion. Mi inquietud es porque citar el codigo de comercio, la ley 675 no es suficientemente autonoma?

        quedo pendiente de sus aportes.

        • claudia marcela dice:

          aaaaaaa pues por que ella siempre quiere abrir una controveria, las propiedades horizontales estamos legisladas por la ley 675 simplemente que nos apoyamos en el código de comercio en lo que la ley guardó silencio, no como ella pretende que se haga a tin marin dedo pingue y se rija por la ley mas conveniente.

      • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

        Nuevamente disiento de la señora Clara. Ella muy bien dice: "No conozco claridad al respecto"; "...no hay norma que ayude" y "...no veo ningún problema a que un revisor fiscal firme un acta...". Como se puede apreciar, son simples apreciaciones personales, pero sin fundamento jurídico, así que reitero mi posición y no hay obligación de firmarlas, excepto las de asamblea, cuando los obligados iniciales (presidente y/o secretario) se negaren a hacerlo. Saludo.

      • claudia marcela dice:

        Vuelve la mula al trigo, señora Clara por favor se necesitan FORISTAS que ilustren, que den luz, no personas que crean controversia, que escriben por escribir simplemente por hacerse notar; el revisor fiscal NO DEBE firmar actas del consejo, por cuanto actúa en calidad de invitado y las actas de consejo son documentos legales y no se pueden tratar amañadamente como ud lo quiere hacer ver; le reitero en este país cumplimos las leyes Colombianas "como son" NO COMO UD CREE QUE DEBERÍAN SER. Señora Yarina yo le aconsejaría que para que no levante ampolla en el consejo les proponga que ud mejor redacta un informe sobre esta reunión para que sea adjuntado al acta como documento anexo.

  7. CARMEN dice:

    Alguien vende o puede recomendarme un programa contable para la P.H. que no sea muy costoso ni complicado, son pocas las unidades y no hay nada.

    muchas gracias

  8. Maria T dice:

    don Nelson chaves,don Leon Noel en fin quien me pueda colaborar, otra duda: en noviembre se realizo asamblea extraordinaria para aprobar un mantenimiento, efectivamente se llevaron varias cotizaciones y aprobaron realizar el mantenimiento; los dineros que cubriran este mantenimiento corresponde el mayor ingreso presupuestado (es decir si habiamos presupuestado 100 e ingresaron 120 (ingreso salon social se hizo un contrato adicional con una empresa que necesitaba el salon) esos 20 serviran para realizar el mantenimiento, tambien provienen de los interes que generan las cuentas de ahorro (fondos de imprevisto y pintura ojo los intereses que generan las cuentas, no los fondos) es decir la sumatoria de todos esos ingresos que no estaban presupuestados alcanzan para realizar la obra ($10`000). mi pregunta es debo pasar el valor que autorizo la asamblea como gasto o le debo bajar de los excedentes....de por si la obra se realizo en enero de 2012... sera que puedo hacer los siguiente:
    debe haber
    gasto inversion salon social (no presupuestado $10`000.000
    cuentas por pagar contratista xxxx 10`000

    o
    debe haber
    excedentes 2011 $10`000
    provision proy de inversion 10`000

    no se si sea descabellada la idea...pero bueno ustedes se que me ayudaran....gracias mil y mil gracias

    • Carolina ruiz dice:

      Maria T, lamentablemente esos son temas de contabilidad que se alejan de mi campo de acción, y antes de dar un consejo sobre una materia que no conozco prefiero reconocer mi ignorancia, si me lo permites con gusto mañana le consulto al contador de la empresa a fin de que me de una respuesta calificada y te respondo de acuerdo a la información que obtenga. mi correo es carolinaruiz@concilie.com por si quieres contactarme.

      • Maria T dice:

        QUE LINDA GRACIAS.... ESTARE EN CONTACTO

        • LEON NOEL dice:

          Cordial saludo señora María T.

          Alternativas hay varias sin que ninguna de las que le propongo sean la última palabra.

          Revise el reglamento en la parte pertinente a la elaboración del presupuesto. Es posible que contemple que para la determinación de la expensas se debe tener en cuenta el resultado del ejercicio anterior. Sí es así, lleve a INGRESOS del año 2012 el RESULTADO DEL EJERCICIO del año 2011. El gasto por mantenimiento ya contabilizado no requiere modificación alguna. En el presupuesto debe realizar los ajustes pertinentes.

          Si el reglamento guarda silencio sobre la práctica, modifique el cierre del ejercicio y obre de acuerdo con lo dispuesto por la asamblea. Constituya una reserva para gastos de mantenimiento y reparaciones y contra ella imputa el gasto.

          Si le resulta más funcional, lleve a ingresos la partida autorizada por la asamblea en la misma proporción del gasto.

          Que esté bien.

          • Juan Carlos Suárez dice:

            Señor Leon Noel
            Mil gracias por los grandes aportes que hace usted al tema de la propieda horizontal
            Tengo una duda que no he podido resolver en inguna parte
            Cuando se habla de mayorías para tomar decisiones validas en una asamblea, los porcentajes de ley se aplican con base a los que están presentes en la reunión o a la totalidad de propietarios de la PH?
            Me explico. Una ph tiene 60 coprpopietarios que representan el 100%. A la asamblea sólo asisten 40 personas que representan el 60% de ese 100%. Las decisiones las toman 25 personas que representan el 65% de los presentes pero que solo representan el 55% del total de la propiedad horizontal.
            O de otro modo. Se tiene en cuenta las participaciones de los que asisten a la asamblea, así sea menos de la mitad de todos?
            Un gran saludo!

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      María T. Al cierre de 2011 se debe crear una Reserva o Provisión con destinación específica, como un menor valor de los excedentes y en 2012 se ejecuta, sin afectar el gasto, sino como un cargo a dicha reserva. Cordial saludo.

  9. Maria T dice:

    caballeros y damas... muy buenos dias, por favor si me pueden colaborar, me pasaron un derecho de peticion y segun tengo entendio o mejor me dicen, a nosostros como propiedad horizontal no nos cubre por ser entes privados? y en segunda instancia en el derecho de peticion me dicen que les entregue copìas del video y las carta que he enviado a la aseguradora reclamando el daño que le causaron al carro... no le he dado respuesta al documento que recibi pues quiero estar segura, igual me dicen que no debo entregarles copia de nada excepto que una autoridad (juez) lo solicite..... pero igual pienso responderle mañana el derecho de peticion...por favor me podrian sacar de dudas (la aseguradora no ha dado respuesta a mi reclamacion, pero de antemano me dijeron que no cubriria el daño... pues fue en elcarro y es propiedad privada.... (no tenemos vigilante de ronda)
    por favor....gracias

    • Carolina ruiz dice:

      Maria T reciba un cordial saludo, me permito informarle que existen casos en los cuales el administrador de la propiedad horizontal si se encuentra obligado a responder derechos de petición, no lo exime el ser un ente privado.

      Aunque al parecer por los datos a los cuales usted hace referencia en el caso en mención no se causa un perjuicio irremediable o se vulnera un derecho fundamental.

      Si desea mas información al respecto puede visitar el siguiente link:
      http://www.concilie.com/noticias/16-iel-administrador-de-la-propiedad-horizontal-tiene-la-obligacion-de-responder-los-derechos-de-peticion

      • Maria T dice:

        gracias, d Carolina, aunque el parrafo dice textualmente "Es necesario que el administrador estudie detenidamente el caso en particular, si de acuerdo con su criterio el derecho de petición que es interpuesto por un copropietario, tenedor o poseedor del inmueble causa un perjuicio irremediable, es mejor darle respuesta en los términos establecidos por la ley a fin de evitar que posteriormente deba dar respuesta a una tutela".... continuo...el derecho de peticion no tiene que ver con un perjuicio irremediable ni con la violacion de ningun derecho fundamental, igual yo tengo presente que se la voy a responder, mi pregunta concreta es si estoy obligada a entregar copias de documentacion y el video, para lo cual un abogado me dijo que no estaba obligada, que solo por un juez es decir por peticion de un juez estoy obligada....la verdad es que quiero serciorarme de ello.... graicas

        • Carolina ruiz dice:

          Hola Maria T,

          Concuerdo con el abogado que te asesoró, no te encuentras obligada a entregar copia del vídeo, ni de la carta a la aseguradora; sin embargo, si no te genera ningún perjuicio entregar esa información por que no facilitarlos a fin de que ellos puedan determinar quien es el causante de el daño generado al vehículo; no obstante si no quieres entregar copia de los mismos solo a través de un juez pueden obligarte a hacerlo.

        • Carolina ruiz dice:

          buenas noches Maria T

          Concuerdo con el abogado que la asesoró no esta en la obligación de entregar ese material; sin embargo, si la entrega del vídeo y la carta no le genera ningún inconveniente a la propiedad horizontal, por que no colaborarle a quienes realizan tal solicitud a fin de determinar quien es el responsable del perjuicio ocasionado en el vehículo, sin embargo, reitero solo un juez podría solicitar ese material por medio de una orden judicial.

          atenta a sus comentarios

        • Carolina ruiz dice:

          hola Maria T

          he intentado dar respuesta a tu comentario dos veces, y no se que sucede, si te llego perdona lo reiterativa pero no se porque a mi no me aparece la respuesta.

          Reitero, no se encuentra obligada a entregar la información solicitada, sin embargo si la información NO le genera un perjuicio a la propiedad horizontal, porque no entregar el material a fin de que puedan encontrar el responsable del daño causado al vehículo.

          a la espera de tus comentarios

    • Carolina ruiz dice:

      buenas noches Maria T

      debo decirte que no estas obligada a entregar esa información, y concuerdo con tu abogado que solo un juez puede a través de una orden judicial solicitar la entrega de ese material.

      cordial saludo

      • Maria T dice:

        gracias d Carolina.... Dios la siga protegiendo...no se si ya leyo mi otra duda con respecto al mantenimiento que aprobo la asamblea extraordianra en noviembre y que por circunstancias ajenas ami voluntad no pudo efectuarse en dic sino en enero???...gracias

    • Clara Inés Escobar dice:

      Maria T:

      El perjudicado puede hacer direcamente la reclamación a la compañía de seguros. Así se evita todos los sinsabores y se suprime intermediario.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

  10. marisi7 dice:

    Buenas noches. Gracias por sus valiosos aportes en materia de propiedad horizontal. La inquietud que tenemos ahora es saber si la Asamblea General, puede reformar el Reglamento en el sentido de restringir el uso de suelo comercial para no permitir venta de comidas y licor en los locales comerciales privados. Que sucederìa con un punto de comidas rapidas instalado con contrato a un año. gracias.

    • jaroacu dice:

      Marisi7
      En mi opinión es mejor NO TRANSGREDIR las normas superiores, pero si hay en el momento locales comerciales que no se atienen a las normas, lo mejor es usar el debido proceso, solicitando el cumplimiento de las normas, si no se logra con esto, interponer una querella ante la autoridad competente y si no hay solución con esto, acudir ante un Juez de la República.

  11. marisi7 dice:

    Buenas tardes, me podrìan por favor orientar acerca de la instalacion de un ductopara salida de humo y grasas de un local que se pretende instalar en una coporpiedad. Puede el Consejo de Admnistraciòn o la Asamblea prohibir esta clae de adecuaciones a un local?. gracias por sus opiniones

    • jaroacu dice:

      MARISI7
      1) Consultar USO DE SUELO para conocer si esa clase de comercio se puede tener en ese Local.
      2) Si se puede lo primero, consultar en la CURADURÍA URBANA, la afectación de CONTAMINACIÓN VISUAL, que una chimenea pueda afectar la fachada de su Conjunto.
      3) Si se aprueban los 2 pasos anteriores, llevar a Asamblea los conceptos para aprobación por todos los Copropietarios.

  12. claudia marcela dice:

    yo opino que la razón de existir en este foro es aclarar dudas mediante nuestros conocimientos, ir compartiendo ideas para resolver situaciones que se presentan en la ph, basarnos estrictamente en LAS LEYES COLOMBIANAS, pienso que no tiene por que interesarnos las leyes de otros paises, tampoco perder el tiempo discutiendo si los legisladores hicieron bien o mal su trabajo; SON LEYES Y ESTAN HECHAS PARA CUMPLIR. Señora Clara cambiar el mundo es algo poco posible..... pero para comenzar puede cambiar el suyo, no creer que somos Dios y que nuestros conocimientos estan por encima de las mismas leyes; puede que ud sepa mucho eso no lo rebate nadie,pero..... cree ud que sirve de algo que ud haga comentarios como "Solo cabe lamentar que escritos de esta naturaleza, existan.
    Cuánto daño hacen. Zapatero, a tus zapatos. Quien lo redactó pretendió meterse en las normas jurídicas y no consiguió entenderlas^Por Dios señora ubiquese en el plano terraqueo.

  13. NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

    Como es muy probable que muchos de los usuales foristas ubicados en Bogotá, hayamos asistido al evento de Propiedad Horizontal en la Cámara de Comercio de Bogotá, el pasado marte 14 de febrero, quiero presentarles las siguientes observaciones que hice vía mail a su expositor, por considerarlo necesario para la buena comprensión de la ley:

    Señores FUPAC PH, Buenos días: Presento mis agradecimientos por este evento académico, que beneficia a un sinnúmero de usuarios.

    No obstante, quiero sentar mi absoluta inconformidad con varios pronunciamientos del expositor, doctor Armando Montoya, ya que al tratarse de CAPACITACIÓN, quienes asisten por vez primera y no tienen un conocimiento básico, quedan engañados con los conceptos ERRADOS expuestos como verdades:

    ¿A cuento de qué se dice que si se incluye en el RPH el nombramiento del administrador por parte de la Asamblea, ésta lo puede nombrar? Eso no es cierto y la Corte ha fallado en varias ocasiones a demandas presentadas por Andrés Martínez y Álvaro Beltrán Amórtegui, ratificando que es competencia EXCLUSIVA del Consejo; así lo reitera el doctor Germán Molano:

    Boletín No.94 Bogotá Colombia Junio/08
    EL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL COMO AGENTE OFICIOSO

    Por Germán Molano Baquero, Presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá.

    El artículo 50 de la ley 675 de 2001 previene que el Administrador debe ser nombrado por el Consejo de Administración cuando este organismo exista, en caso contrario, serán los copropietarios reunidos en Asamblea General los facultados para la elección. Lo anterior ha sido considerado y corroborado por la Corte Constitucional en sus sentencias C-127-04 y C-474-04. Según la ley, existiendo el Consejo de Administración, este ente sería el único facultado para designar al Administrador de la propiedad horizontal. El nombramiento en debida forma, origina un contrato de mandato en cuyo evento la Persona Jurídica de la propiedad horizontal es el mandante, y el Administrador el mandatario; este mandato tiene por fin esencial el otorgamiento de la facultad de representar al mandante, es decir a la persona jurídica que se identifica con el nombre distintivo del edificio o conjunto.

    Cuando el Administrador es nombrado por el organismo no facultado, surge el contrato de gestión de negocios ajenos o agencia oficiosa. La persona jurídica se denominará la interesada y el Administrador, el agente. Este contrato no le confiere la facultad de representación al mandatario, es decir, quien administra bajo esas condiciones no es el representante legal de la persona jurídica, pero se obliga para con esta y la obliga pero no en todos los casos. Aún así, las obligaciones de quien se presume administrador son iguales que las del mandatario; debe obrar como un buen padre de familia y su responsabilidad será relativa, de acuerdo con las circunstancias. Si la aceptación del cargo es voluntaria, responderá de toda culpa.

    Si el Administrador cumple cabalmente con su gestión, la persona jurídica debe cumplir las obligaciones que en su nombre ha contraído el Administrador o agente oficioso, pero esta no esta obligada a pagar salario alguno al administrador; sin embargo, si ha existido mala administración, quien administra debe responder por todos los perjuicios causados. Para que el presunto Administrador o agente oficioso pueda accionar judicialmente contra la Persona Jurídica de la propiedad horizontal, previamente debe gestionar una rendición de cuentas.

    Concluimos entonces que el Administrador debe ser designado por el Consejo de Administración cuando este organismo exista en el reglamento, para que se cumpla lo ordenado por la ley, y no permitir que surjan las situaciones legales que implicaría actuar las partes bajo la figura de gestión de de negocios ajenos".

    ÁQUÍ CONTINÚO YO:
    De otra parte, usted expresa que aunque la ley diga que la segunda convocatoria debe ser el tercer día hábil siguiente, a las 8:00 p.m., se puede convocar para el día siguiente, o para cuando se quiera, por ser "un abrupto de la ley". Vale aclarar que la ley dice... "sin perjuicio de lo que establezca el reglamento..."; es decir que aquí sí se puede ajustar al deseo de la copropiedad, pero incluyéndolo en el RPH, a lo cual usted no se refirió, sino que planteó hacerlo de hecho.

    Definitivamente, sus opiniones son muy subjetivas y la ley no se puede violar al acomodo o libre interpretación.

    También fueron ofensivos sus comentarios respecto a destituir a los administradores porque los arrendatarios no pagan la administración, así como porque el propietario que se muda no informa su dirección; que el administrador está obligado a entregar copia del RPH a los inquilinos, cuando en realidad la obligación es del propietario, y que éste debe entregar copia del contarto de arriendo al administrador, etc. (¿acaso administran inmuebles privados, o zonas comunes?) y su despectiva alusión a que los revisores fiscales debemos der "mudos" y que nos creemos "Dioses". Definitivamente, es muy triste que se INCAPACITE así a los ingenuos que de buena fe asisten a esos eventos, además de no abrirse un debate final.

    Cordial saludo.
    NELSON CHÁVEZ RUSINQUE

  14. Cesar Cardona Hoyos dice:

    ESTARA EN PELIGRO LA EXEQUIBILIDAD DEL DECRETO 1060 DEL 31 DE MARZO DE 2009 ????

    El único desarrollo normativo que ha tenido la Ley 675/01 desde su creación es este decreto que consta de 1 solo artículo y que puede estar en discusión su facultad reglamentaria, está sucediendo algo particular y es que el TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA considera que el Congreso de la República con la emisión de este decreto está excediendo las facultades reglamentarias, por cuanto, como lo comenta el Dr. GABRIEL VASQUEZ TRISTANCHO en su columna del diario Vanguardia Liberal, que transcribo textualmente a continuación para que analicemos el asunto entre todos y demos aportes constructivos.

    PROPIEDAD HORIZONTAL – IVA - PARQUEADEROS

    Como una amenaza contra la inversión y estabilidad económica de las entidades constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal de la Ley 675 de 2001 irá a ocasionar la reciente decisión del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, de pretender gravar con los tributos del orden nacional, a los actos habituales de comercio, que no sean del objeto social. Será un verdadero caos social, no solo por el mensaje negativo a las proyecciones de inversión extranjera directa en centros comerciales en el país, sino por los efectos que pudiera ocasionar en los conjuntos residenciales o en los mixtos.

    Ha sido un tema debatido en lo jurídico en varias ocasiones, una de ellas en sentencia de primera instancia por el Juzgado del Circuito Judicial de Bogotá – Sección Cuarta (Junio 7 de 2011), y recurso de apelación ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca – Sección Cuarta – Subsección “B” (Noviembre 1 de 2011). En el primer round, se confirmó la tesis de los contribuyentes, en el sentido que las actividades del objeto social, de una entidad constituida bajo el régimen de propiedad horizontal eran no sujetos del IVA. Sin embargo, el Tribunal Administrativo revoca esta decisión, y condena al contribuyente confirmando lo actuado por la autoridad tributaria.

    La norma en conflicto en su parte pertinente es el artículo 33 de la Ley 675 de 2001, que establece que “… tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.”

    Dentro de los principales argumentos jurídicos del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, está la decisión de la Corte Constitucional, frente a una demanda de exequibilidad del citado artículo 33 de la Ley 675 de 2001, fallo C-812 con ponencia del Magistrado Mauricio González Cuervo. El sustrato de la decisión es el siguiente:

    “En caso de no hallarse inconstitucional la norma, solicita el actor que se declare exequible, en el entendido de que la explotación comercial de las áreas desafectadas por una propiedad horizontal "está por fuera del atributo de no contribuyente de impuestos nacionales y de industria y comercio".

    “La solicitud se justifica en la medida en que existen dos posibles interpretaciones de la norma: la que asegura que la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales y de industria y comercio es absoluta, y la que afirma que aquello ocurre mientras no haya bienes comunes desafectados y destinados a la actividad comercial. Debe acoger la Corte esta segunda interpretación. Entonces, si la propiedad se mantiene dentro de los límites restringidos de su objeto social -entidad sin ánimo de lucro, que afecta sus áreas comunes para uso de los copropietarios-, en gracia de discusión, preserva el atributo de no contribuyente de impuestos nacionales y de industria y comercio; mas si la propiedad horizontal desafecta una parte de las áreas comunes y las destina a explotación comercial, el tratamiento tributario preferencial debe desaparecer." (...)”

    Pues bien, la extensión de esta tesis jurídica, conlleva al alto Tribunal a considerar de excesiva la facultad reglamentaria del artículo 1 del Decreto 1060 del 31 de marzo de 2009, que se transcribe a continuación, por cuanto le da el alcance a la discusión de cosa juzgada constitucional es decir con efectos erga omnes, a cualquier otra consideración de interpretar como tratamiento tributario preferencial la desafectación de áreas comunes y destinarlas a explotación comercial.

    “Para los efectos de la Ley 675 de 2 001, entiéndese que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal, relacionados con la explotación económica de los mismos que permitan su correcta y eficaz administración, con el propósito de obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de expensas comunes del edificio o conjunto y que además facilitan la existencia de la propiedad horizontal, su estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.”

    Si el Decreto Reglamentario carece de validez jurídica, entonces, todos los actos mercantiles, por fuera del objeto social de las entidades constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal, estarían sometidos no solamente a IVA sino también a renta y a cualquier otro tributo del orden nacional. Es decir un caos social, porque según esta tesis se perseguirán a todas las copropiedades por parte de la DIAN, con efectos verdaderamente impredecibles.

    GABRIEL VASQUEZ TRISTANCHO
    Columnista Vanguardia Liberal
    Socio Impuestos Baker Tilly Colombia
    E-mail: gvasquez@bakertillycolombia.com
    Bucaramanga, 13 de Febrero de 2012

    • estrategiaph dice:

      1.-Actualmente en Colombia hay grave incertidumbre jurídica sobre la calidad de no contribuyentes de impuestos nacionales de las copropiedades.
      2.- Actualmente existen en Colombia sentencias de segunda instancia del Tribunal Administrativo de Cundinamarca que dan validez al D 1060/09 y por supuesto a la Ley 675 de 2001.
      3.- Aun sin el Decreto 1060/09 conforme ley 675 es propio de las copropiedades la explotación de bienes comunes, debiendo destinar los ingresos a expensas comunes, no siendo contribuyentes de impuestsos nales por tales explotaciones.
      4.- El problema afecta a las copropiedades en su conjunto y no se refiere únicamente a IVA, existe acción popular que pretende que copropiedadex tributen renta.

      • Clara Inés Escobar dice:

        Señor estrategiaph:

        Se me ocurre algo con relación al IVA. Ud. dirá si estoy equivocada o no.

        Un centro comercial desafecta los parqueaderos sobre suelo, consigue un préstamo hipotecario, y para que se lo otorguen, desafecta los parqueaderos iniciales.

        Con dinero de la financiera construye la torres de parqueaderos. Ese dinero que se recolecta por cobro por horas, se destina en buena parte a pagar el préstamo. Eso debe ocurrir durante varios años, hasta que se cancela la deuda.

        Durante este período, esos parqueaderos actúan como bienes privados y como patrimonio independiente de la persona jurídica. Creo que en ese lapso de tiempo, no se da lugar a no contribuir con impuestos.

        Una vez se cancela la hipoteca, esos parqueaderos deben retornar como bienes comunes, como no contribuyentes de impuestos, destinados exclusivamente a aliviar cuotas de administración.

        No será que estos dos momentos no son considerados? Porque la desafectación inicial debe cancelarse cuando se ha saldado la deuda.

        Gracias por su ayuda,

        Clara Inés

  15. CARMEN dice:

    Don LEON NOEL.

    AGRADEZCO MUCHO SU VALIOSA COLABORACIÓN.

    CARMEN

  16. claudia marcela dice:

    Buenas noches, soy fiel seguidora de este portal; soy administradora de propiedad horizontal y realmente me parece que este foro a perdido totalmente su razón, creo que estamos aquí para resolver dudas partiendo de nuestros conocimientos y vivencias; si bien es cierto que no estoy de acuerdo con que la señora Clara Ines se siente Dios, incluso estar por encima de las leyes con terminos tan usados como "la ley no lo entendió"; considero que estamos obligados a cumplir las leyes de nuestro pais ASI COMO SON, con errores, debilidades, etc; no podemos de ninguna manera cumplir las leyes de la señora Clara Ines, tampoco aplicarlas como ella considera que debieron ser SINO COMO SIMPLEMENTE COMO SON. Pero tampoco estoy de acuerdo con posiciones como el del señor BENITIN que ha tomado este foro como un juego de palabras personal con la señora, intentando enjuriar y ofender; pienso señor Benitin con todo respeto que si no tiene nada que aportar a la propiedad horizontal seria bueno que se abstenga de publicar, podria por ejemplo enviarle mensajes al correo personal de la señora que en muchas ocasiones ha publicado en este foro.

    • BENITIN ENEAS dice:

      La sistemàtica injuria ha sido publica y no propiamente mìa. Respondo por el mismo medio. Respeto por supuesto tu capacidad para poner la otra mejilla mas no la comparto. Mi ignorancia no da para eso. Un abrazo,

      • Clara Inés Escobar dice:

        Benitín:

        Por favor, yo no injurio, no se me pasa por la mente. Soy franca, que es distinto.

        Si critico un texto escrito por un contador, contrario a derecho, no injurio, aporto. Los contadores deben recibir mayor cátedra jurídica, y muchos de Uds. son docentes y si son conscientes de sus falencias, pueden influir para mejorar la academia. Deben tener más bases elementales de derecho para poder interpretar las normas, ya que esto constituye su quehacer profesional.

        Si yo digo que hay errores en una norma tributaria, y que la interpretación de la misma está equivocada, no injurio.

        Se dice, se dice, que los artículos tributarios son 900 y que son incoherentes y confusos. Si a los errores de los funcionarios de la dian se suma la falta de comprensión sobre las personas jurídicas, la ignorancia sobre qué es una comunidad, y el desconocimiento de las particularidades de la ley 675, lo que resulta no es positivo.

        Es cierto que a la dian hay que temerle. también es cierto que sus normas no son claras. Entonces, la única salida es verificar el proceder ante ese organismo, antes de emitir una opinión sobre obligaciones que jurídicamente no existen ni para la dian.

        Perdóneme, por favor, si lo ofendí sin querer.

        Yo aprendo mucho con este foro y aporto lo poquito que me sé.

        Cordialmente,

        Clara Inés Escobar

        • oscarcontreras dice:

          Clara Ines es mas el malestar que produce sus opiniones,que el aporte al foro,desde que usted ingreso al foro muchos foristas no aportan sus experencias ,hasta el punto que los mas acertados se retiraron. usted critica a los contadores ,si no me equivoco usted no es abogada, ni mucho menos contadora, opina sobre temas en derecho como si fuera su profesión abogada, le recomiendo que habrá su propio portal y no llene este foro de malestar y desconcierto en las personas que por años estan participando,les recomiendo a los foristas a no consultar a clara Ines COMO SIFUERA UNA PROFESIONAL EN PROPIEDAD HORIZONTAL NI MUCHO MENOS CREAR CONTROVERSIA CON ELLA.

          • BENITIN ENEAS dice:

            Clara: franqueza es decir que son confusas las normas contables, las tributarias, las de propiedad horizontal, pero agregarle que parecen redactadas por una trabajadora social que solo tiene una ligera idea de lo que habla, eso ya es una groserìa y falta de respeto. Presento excusas si al expresar este comentario hiero alguna suceptibilidad pues no hay intenciòn de ofender mas si de invitar a la reflexiòn. Tu has propuesto un debate academico. Hagamoslo con altura, con argumentos y ante todo con respeto por la idea opuesta, donde nuestra razòn no sea la unica verdadera. Bye

          • estrategiaph dice:

            Invito a todos quienes seguimos, padecemos (a veces), disfrutamos (siempre) y por supuesto enriquecemos nuestros conocimientos mutuamente en este encuentro libre y abierto de interesados en ph (que no de expertos, aunque algunos lo sean y otros se autodesignen como tales) a que seamos tolerantes; respetemos la dignidad humana (fundamento de la ph); entendamos que cada quien tiene su particular estilo y padece los efectos del mismo (quien posa de experto sin serlo, no gana respetabilidad;quien realmente es experto suele beneficiar con su conocimiento a quienes sabemos menos del tema); entendamos que cada uno de quienes participamos somos responsables de creer o no lo expuesto por otros, de no "comer enter"; bienvenidos los aportes de claras, oscuras, olafos, benitines, eneas, hasta del fantasma!! la vida es para disfrutarla felíz temporada de caranaval eche!!!

          • Clara Inés Escobar dice:

            Benitín:

            Correcto. Tratemos de mejorar este país, lo necesita.

            Los invito a reflexionar en el siguiente documento, que puede hacese extensivo a las propiedades horizontales. Porque los problemas contables que yo evidencio no son exclusivos de Colombia, son generales en el mundo.

            El documento es el siguiente:

            http://www.bakertillycolombia.com/boletines/2008/boletin020-08.pdf ACCESO 28 DE ABRIL.
            "Tercero, si dichas entidades están obligadas a llevar contabilidad, tienen dificultades para aplicar una reglamentación contable pensada para entidades comerciales y con ánimo de lucro, muchísimo más complejas que las derivadas de los procesos contables o de los estados financieros reglamentados en el Decreto 1878.
            Por otro lado, podemos afirmar con base en la experiencia de varios países, que los problemas de la contabilidad para microempresas, no son necesariamente los estados financieros, ni los procesos contables (teneduría de libros), sino precisamente el que se le imponga una regulación contable general, elaborada para las complejidades de las grandes empresas y no para las pequeñas.
            GABRIELVÁSQUEZ TRISTANCHO
            BAKER TILLYCOLOMBIA

            Cordialmente,

            Clara Inés Escobar

            Ah! Y no soy trabajadora social, soy socióloga con estudios completos en la carrera de postrado en la Universidad Nacional en Planeación Fisicia, Urbana y regional, secretaria por más de 10 años en empresas internacionales, elaboré los primeros inventarios físicos en la Universidad Nacional de Medellín y tengo abogado de cabecera que me ilustra y enseña cada día. Llevo más de 4 años estudiando día y noche la propiedad horizontal y su contabilidad.

            bye

  17. CARMEN dice:

    Al hacer pago del contrato de obra para reparaión de la cubierta del edificio, además de los aportes a salud y pensión, puede deducirsele al contratista el valor de los materiales que fueron comprados a nombre de él y no del conjunto. Esto con el fin de hacer el descuento por retefuente.

    Gracias.

    Carmen

    • claudia marcela dice:

      carmen eso lo puede hacer aunque no se debe, siempre y cuando el valor de los materiales este por debajo de $703.000 pues a partir de este valor debe aplicar el 3,5% por compras; base uvt 27.

  18. Cesar Cardona Hoyos dice:

    Buenas Tardes,

    La verdad es que estamos en temporada alta, como lo dijo alguien en este foro, y no he tenido tiempo de comentar sobre algunas respuestas dadas sobre algunos temas expuestos por mi en este foro.

    Uno que me parece delicado y que parece mas bien una norma sugerida para el país de Macondo, es que alguien en este foro sugiere que se inscriban o registren los libros ante el presidente de la Asamblea o ante el presidente del Consejo, con firmas manuscritas y foliadas y esto porque la DIAN no lo debe hacer y en Medellín lo esta haciendo como un favor que se le hace a las propiedades horizontales; transcribo textualmente la conclusión del artículo anterior, por si alguien no lo leyó por largo y me interesaba dar a conocer el Concepto de la misma DIAN:
    "De lo anterior puede concluirse, que si no se trata de entidad que deba inscribirse en la cámara de comercio o que tenga una forma específica de inscripción, existe y continuará para ellos la obligación de registrar sus libros en las oficinas de la administración de impuestos nacionales o de Impuestos y Aduanas Nacionales que corresponda a su domicilio fiscal, por cuanto únicamente a partir del registro de los libros adquieren éstos valor probatorio y son oponibles frente a terceros.
    Como es sabido, los agentes de retención deben llevar en su contabilidad la cuenta de retenciones en la fuente practicadas por pagar relativas a los pagos o abonos en cuenta que realicen, e igualmente la cuenta de impuesto a las ventas por pagar cuando desarrollen operaciones que configuren el supuesto de hecho previsto en la ley como generador de este tributo, situaciones que suponen (como ente contable) la obligatoriedad y existencia de los libros de contabilidad registrados para que tengan valor probatorio ante la administración tributaria". (DIAN, Conc. 54047, jul. 8/98"

    Entonces se debe tener mucho cuidado con algunas desorientaciones que pueden resultar costosas para las copropiedades, antes de tomar alguna decisión de este tipo, deben consultar bien la norma, los conceptos, como el anterior en el que la DIAN manifiesta que para ellos darle valor probatorio, como administración tributaria, a la información contable, se deben tener los libros registrados, y no habla que ante el presidente del Consejo o ante el presidente de la Asamblea, esas copropiedades que han incurrido en esa práctica, estar en riesgo de ser sancionadas y quien paga ? quien aconsejó esta práctica? y si quien asesoró ya vendió el la propiedad y no no responde?

    Si es verdad, zapatero a tus zapatos.

    Cordialmente,

    Cesar Cardona Hoyos

    • claudia dice:

      Don Cesar que oportuna su intervención, yo soy contadora y la verdad me da pena ajena cuando alguien da ese tipo de "orientaciones", pero me abstengo de intervenir porque ya la forista que recomienda lo que este menciona sobre el tema me ha mandado a estudiar en varias oportunidades.

      Por favor, demos orientaciones solo sobre lo que verdaderamente conozcamos, no generemos polémicas innecesarias, solo las constructivas y respetemos el conocimiento y las profesiones de los demás para que esta pagina vuelva a adquirir interés y no sea tan filosófica, estamos en un país de mucho control tributario y hay que tener muchismo cuidado y sobre todo mucho respeto con este tema

      Con todo respeto

      CLAUDIA

  19. Clara Inés Escobar dice:

    Benitín:

    Ud. puede hacer clasificaciones, de acuerdo a su objetivo. Yo clasifico las personas jurídicas en cuanto a que tengan propiedad sobre el patrimonio y aquellas que no son propietarias del patrimonio porque simplemente lo administren. Aunque cabe la tercera, la mixta, que funciona con recursos propios y recursos públicos.

    Cordialmente,

    Clara Inés Escobar

  20. Cesar Cardona Hoyos dice:

    2. ASPECTOS RELACIONADOS CON RETENCIÓN EN LA FUENTE

    ART. 368.-Modificado. L. 488/98, art. 115. Quiénes son agentes de retención. Son agentes de retención o de percepción, las entidades de derecho público, los fondos de inversión, los fondos de valores, los fondos de pensiones de jubilación e invalidez, los consorcios y uniones temporales* las comunidades organizadas y las demás personas naturales o jurídicas, sucesiones ilíquidas y sociedades de hecho, que por sus funciones intervengan en actos u operaciones en los cuales deben, por expresa disposición legal, efectuar la retención o percepción del tributo correspondiente.

    PAR. 1º-Modificado. L. 223/95, art. 122. Radica en el Director de Impuestos y Aduanas Nacionales, la competencia para autorizar o designar a las personas o entidades que deberán actuar como autorretenedores y suspender la autorización cuando a su juicio no se garantice el pago de los valores autorretenidos.

    PAR. 2º-Adicionado. L. 223/95, art. 122. Además de los agentes de retención enumerados en este artículo, el gobierno podrá designar como tales a quienes efectúen el pago o abono en cuenta a nombre o por cuenta de un tercero o en su calidad de financiadores de la respectiva operación, aunque no intervengan directamente en la transacción que da lugar al impuesto objeto de la retención.

    *NOTA: El artículo 115 de la Ley 488 de 1998, contempla: "modificar el inciso 1º del artículo 368 del estatuto tributario. "Incluyendo las uniones temporales como agentes de retención".

    DOCTRINA.-Las administradoras de edificios o conjuntos residenciales serán agentes de retención por ser comunidades organizadas o personas jurídicas. "Las juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal, independientemente de que estén sometidos a la Ley 182 de 1948 o a la Ley 16 de 1985, son agentes de retención, en cuanto que, conforme lo prevé el artículo 368 del estatuto tributario tienen tal carácter, las entidades de derecho público, los fondos de inversión, los fondos de valores, los fondos de pensiones de jubilación e invalidez, los consorcios, las comunidades organizadas, y las demás personas naturales y jurídicas, sucesiones ilíquidas y sociedades de hecho, que por sus funciones intervengan en actos u operaciones en los cuales deben, por expresa disposición legal, efectuar la retención o percepción del tributo correspondiente.
    Como la propiedad horizontal sometida al régimen de la Ley 182 de 1948 no forma por sí misma persona jurídica (a diferencia de la propiedad horizontal regida por las leyes 16/85 de la que sí surge persona jurídica), por disposición del artículo 11 lb. los copropietarios podrán constituir una sociedad que tenga a su cargo la administración del mismo y comprenderá, como es lógico, el cumplimiento de las obligaciones y entre éstas las fiscales a cargo de la copropiedad como comunidad organizada que existe respecto de los bienes y cosas comunes de los comuneros, así como el hacer cumplir los derechos de los mismos.
    Si no se constituye la sociedad, -señala la norma-deberá redactarse un reglamento de copropiedad, elevarse a escritura pública e inscribirse simultáneamente con los títulos de dominio.
    En el evento de que la propiedad horizontal esté sometida exclusivamente a la Ley 182/48, según lo prevé el parágrafo del artículo 10 de la Ley 16 de 1985, los administradores nombrados conforme a las disposiciones tendrán las facultades que el Código Civil establece para las grandes comunidades, especialmente las contempladas por la Ley 95 de 1890 y en cuanto a personería se regirán por lo dispuesto en el artículo 22 de esa misma ley. Y establecido como está, en la ley citada, que los administradores tienen la personería, corresponde a éstos la representación legal de la propiedad horizontal (comunidad organizada) y en consecuencia el cumplimiento de las obligaciones fiscales que ésta deba observar, en cuanto, según lo prevé el literal e) del artículo 572 del estatuto tributario, corresponde a los administradores cumplir las obligaciones de las comunidades que administran. Advirtiendo, que según lo prescribe el artículo 573 lb. en concordancia con el artículo 8º del Decreto 825 de 1978, los obligados al cumplimiento de deberes formales de terceros responden subsidiariamente cuando omitan cumplirlos, por las consecuencias que se deriven de su omisión.
    Dado el carácter tan genérico del término comunidad organizada, mediante el artículo 7º del Decreto 187 de 1975 regulando aspectos relativos a la materia y sujetos pasivos del impuesto sobre la renta y complementarios a los que alude el libro primero del estatuto tributario, se expresa para estos mismos efectos y en criterio del despacho sin agotarla, la noción de comunidad organizada prescribiendo que se entiende por tal, la que utiliza los bienes comunes para el establecimiento y explotación de una empresa comercial, industrial, agrícola o ganadera, y que ordinariamente tiene un administrador nombrado por los comuneros o por un juez. Señala además que, no existe comunidad organizada cuando el aprovechamiento del bien común se hace personal e independientemente por cada uno de los comuneros, o mediante contratos de arrendamiento, aparcería, préstamo, comodato, depósito y otros análogos, celebrados por los comuneros entre sí o con terceros, por lo que tratándose de inmuebles regidos exclusivamente por la Ley 182 de 1948 destinados a actividades comerciales, o comerciales y vivienda, están comprendidas dentro de la definición precedente, y en consecuencia se deben, en aplicación del artículo 368 del estatuto tributario, tener como agentes de retención a esta clase de comunidades organizadas, en cuanto que además, según la jurisprudencia prevalente, en el Código Civil colombiano el término comunidad se emplea para significar el fenómeno resultante del fraccionamiento de la titularidad del derecho real de propiedad (o de otro derecho real), por el simple hecho de estar en cabeza de dos o más sujetos. Este fraccionamiento del derecho -se indica- es lo que da lugar, en ocasiones, a una comunidad singular y en otras a una de carácter universal (CSJ, Cas. Civil Sent. nov. 29/96 Exp. 4721); por esta razón se fundamenta aún más el criterio doctrinario expuesto, en el sentido de que, dentro de lo que debe entenderse como comunidades organizadas están comprendidos aquellos inmuebles sometidos a propiedad horizontal, que regidos exclusivamente por la Ley 182/48 se destinen únicamente a vivienda, en ausencia de noción especial para efectos de retención en la fuente.
    De aclararse, que si bien el artículo 13 del estatuto tributario prevé a las comunidades organizadas como sujetos pasivos del impuesto a la renta y complementarios asimiladas para el efecto a sociedades de responsabilidad limitada, por expresa disposición del artículo 23 lb., cuando la comunidad organizada corresponda a juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de copropietarios de conjuntos residenciales, no son contribuyentes de dichos impuestos.
    Todo lo anterior debe entenderse sin perjuicio de lo que en materia de unidades inmobiliarias cerradas prevé la Ley 428 de 1998 y la incidencia que sus disposiciones tienen, tanto en propiedades sometidas al régimen de la Ley 182 de 1948 como al de la Ley 16 de 1985.
    (...).

    El artículo 774 del estatuto tributario señala que tanto para los obligados a llevar libros de contabilidad, como los que no estando obligados los lleven, éstos serán prueba suficiente sí reúnen los requisitos allí previstos.

    El artículo 45 del Decreto 2150 de 1995 en concordancia con el artículo 3º del Decreto 427 de 1996 exceptúa de la inscripción en la cámara de comercio las instituciones de educación superior de carácter oficial, las instituciones públicas de educación formal y no formal a que se refiere la Ley 115 de 1994, los establecimientos de beneficencia, las personas jurídicas que prestan vigilancia privada, las iglesias, las reguladas por la Ley 100 de 1993 de seguridad social, sindicatos y asociaciones de trabajadores y empleadores; partidos y movimientos políticos, cámaras de comercio y demás entidades respecto de las cuales la ley no señale una forma específica de creación e inscripción.

    De lo anterior puede concluirse, que si no se trata de entidad que deba inscribirse en la cámara de comercio o que tenga una forma específica de inscripción, existe y continuará para ellos la obligación de registrar sus libros en las oficinas de la administración de impuestos nacionales o de Impuestos y Aduanas Nacionales que corresponda a su domicilio fiscal, por cuanto únicamente a partir del registro de los libros adquieren éstos valor probatorio y son oponibles frente a terceros.
    Como es sabido, los agentes de retención deben llevar en su contabilidad la cuenta de retenciones en la fuente practicadas por pagar relativas a los pagos o abonos en cuenta que realicen, e igualmente la cuenta de impuesto a las ventas por pagar cuando desarrollen operaciones que configuren el supuesto de hecho previsto en la ley como generador de este tributo, situaciones que suponen (como ente contable) la obligatoriedad y existencia de los libros de contabilidad registrados para que tengan valor probatorio ante la administración tributaria". (DIAN, Conc. 54047, jul. 8/98).

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