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Propiedad horizontal

Ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001

ORIENTACIÓN PROFESIONAL 01 DE 2008

CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA
DOCUMENTO: ORIENTACIÓN PROFESIONAL
TEMA EJERCICIO PROFESIONAL DE LA
CONTADURÍA PÚBLICA EN ENTIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
FECHA DE ACTUALIZACIÓN: 26 de febrero de 2008
VIGENCIA: EL PRESENTE DOCUMENTO REEMPLAZA EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005). Igualmente, recoge las opiniones expresadas en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto..

1. JUSTIFICACIÓN:

Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los Contadores Públicos en las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas; a la luz de la Ley 675 de 2001, el ejercicio profesional de los contadores públicos, se ha tornado cada vez más complejo, situación que sigue generado un importante volumen de consultas que este organismo debe absolver. Una mirada a los procesos disciplinarios adelantados por la Junta Central de Contadores permite determinar que en alta proporción estos se originan en ejercicio profesional en este tipo de entidades. Estas circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las
Orientaciones Profesionales No. 3, 7 y 10 emitidas anteriormente por el Consejo.

Con el objeto de aclarar y profundizar algunos puntos que, en aras de facilitar al usuario absolver las inquietudes que sobre el particular se le presenten, se ha acordado poner a disposición un documento más claro, que llene más ampliamente sus expectativas y cuyo contenido SUSTITUYE EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005) emitidas sobre la materia. Igualmente, recoge las opiniones expresadas por este organismo en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto y que contengan posiciones contrarias a las expresadas en este documento.

2. OBJETIVO

El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001 y específicamente, indicar los procesos y procedimientos que deben seguirse para el manejo de la contabilidad y la presentación de informes en estas mismas entidades, todos ellos enmarcados en la regulación contable vigente a la fecha, señalando que en la actividad de estos entes económicos las opiniones expresadas por los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por propietarios y administradores como criterios profesionales, en tanto tales opiniones se funden en los principios de contabilidad de general aceptación y la normatividad aplicable.

3. ORIENTACIÓN:

3.1     GLOSARIO:
Con base en lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y demás normas que la complementan, adicionan o aclaran y para facilitar la comprensión de este documento, se consideran como definiciones de los términos en él utilizados, las siguientes:
3.1.1 Administración: Es el conjunto de actividades orientadas al cuidado, manejo de los bienes de los copropietarios que son ejercidas, en principio por la entidad sin ánimo de lucro nacida como consecuencia de la aparición de la propiedad común sobre un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
3.1.2      Administrador: Persona natural o jurídica designada por la asamblea general de copropietarios en todos los edificios o conjuntos para ejercer la representación legal de la persona jurídica, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
3.1.3      Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
3.1.4      Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
3.1.5      Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo de cada copropietario, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
3.1.6      Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen    además    su    participación    en    la    asamblea    de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
3.1.7      Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
3.1.8      Copropiedad: La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro y su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto. Su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986, aclarando que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
3.1.9      Copropietario: Persona natural o jurídica que ejerce derecho de dominio y propiedad sobre uno o varios inmuebles de los que conforman la unidad sometida al régimen de propiedad horizontal y sobre los bienes comunes en proporción equivalente al coeficiente de copropiedad que a cada unidad privada corresponda.
3.1.10    Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.11    Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.12    Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
3.1.13    Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
3.1.14    Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
3.1.15    Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
3.1.16    Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

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Consulte también: Aspectos generales de la propiedad horizontal

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5.785 Opiniones en “Propiedad horizontal”
  1. jaroacu dice:

    Aunque todos sabemos que el tener una cartera morosa es un cancer para la Propiedad Horizontal, pregunto a los foristas si se puede tener un INDICADOR FINANCIERO, CONTABLE, DE GESTIÓN etc donde se manifieste si una Propiedad Horizontal esta mal(al límite), regular, o "bien"( porque el tener cartera morosa es malo). Por ejemplo si el presupuesto anual es $xxxx, el yy% de ese presupuesto nos indica que la cartera morosa esta mal, el zz% de ese presupuesto indicaría que la cartera morosa esta regular, o si el WW% de ese presupuesto indicaría que la cartera morosa es "MANEJABLE" (bien).

    • Clara Inés Escobar dice:

      Jaroacu:

      La cartera morosa es un cáncer en las propiedades horizontales.

      Para manejarla yo recomiendo un sistema de kárdex, en el que se se debe colocar por tarjeta el deudor, el monto, la persona solidaria en las expensas, los requerimientos prejurídicos, si existe demanda en curso, estado de la demanda, si la vivienda es inembargable porque tenga afectación a patrimonio de familia, o porque esté en manos de mujer cabeza de familia, o ya se encuentra embargada, etc., si el deudor es jubilado, porque las jubilaciones son inembargables, si se le puede cobrar al tenedor. Todos estos elementos, analizados con el abogado, le dan una idea para establecer cuál monto es en realidad recuperable, y cual es casi una pérdida. Hay que tener en cuenta también que los procesos ejecutivos prescriben a los 5 años, y los ordinarios a los 10 años. Entonces, una cartera que exceda de 5 años, o que corresponda a una vivienda inembargable, o que tenga adelante un proceso ejectivo, se puede considerar como de muy remota posibilidad de cobrar.

      Saneada así la cartera morosa, queda la recuperable, y la situación de buena o mala en la copropiedad, puede medirse por la gestión y recuperabilidad de la cartera susceptible de recaudar.

      A grosso modo, este es el tratamiento que recomiendo.

      Clara Inés Escobar

  2. ISABEL PIEDRAHITA dice:

    Cordial Saludo

    Quisiera que me resuelvan esta inquietud. Tengo un apartamento en una unidad cerrada, son tres torres. En una de ellas, cerca a la porteria, funciona desde un principio de la entrega de los apartamentos, un minimercado. Se suponia que era para uso del conjunto residencial. Sin embargo la actual dueña, con la colaboracion del administrador, y por consiguiente de la empresa de vigilancia, se permite el ingreso a este minimercado de personas agenas del conjunto, vecinas, pertenecientes a otros conjuntos aledaños y de otras zonas. Con esta falta de control del ingreso de diversas personas, ya se han presentado varios incidentes como robos y/o uso inadecuado de areas comunes (piscina, juegos). Que se puede hacer?... se podria restringuir el uso de dicho supermercado al publico "externo" en general?...

  3. JOSE CASTILLO dice:

    Esta prengunta esta dirigida a los contadores o especialistas de propiedad horizontal.
    en el conjunto que represento la adaministracion ha efectuado construciones de parques, una tienda comunal y cerramiento de conjunto con dineros recaudados de arrendamiento parqueaderos.
    como se contabilizan estas inversiones en la contabilidad de la administracion que partidas se deven manejar?

  4. LUCIA OSPINA dice:

    Buenas noches: Nuevamente tengo una inquietud muy grande acerca del cobro de las cuotas de adminitracion y extras de un edificio que los primeros pisos tienen de más 40.46 mts. y figura como patios pero son privados uno de ellos fue construido y que no se puede agregar al coeficiente que tienen en el momento y dicen que los coeficientes son para áreas construidas y no quieren acogersen a la Ley 675 esto es correcto, o tienen que pagar un porcentaje menor por ese espacio? Las cuotas extras las cobran por igual para todos los aptos y no todos tienen la misma área.

    • Clara Inés Escobar dice:

      Lucía:

      Su mensaje no es claro y no permite pronunciarse sobre él. Le aconsejo descargar de google la ley 675 y estudiarse los coeficientes de copropiedad y el uso exclusivo, ah! y si está interesada en aprender sobre la propiedad horizontal, le sugiero conseguir el reglamento de propiedad horizontal y cotejarlo con la ley.

      Ahí sí, cuando Ud. tenga más elementos, y su mensaje sea más claro, trataremos de ayudarla.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Sra Lucia, buenos dias

      Las expensas comunes y cuotas extraordinarias se han de prorratear según el coeficiente de propiedad. Si no sabe cual es su coeficiente, este lo puede consultar en el reglamento de propiedad horizontal que todo edificio debe tener, en mi caso particular los coeficientes los dejos determinados la constructora y fueron los mismos que se indicaron en el reglamento de propiedad horizontal. El área física de la propiedad no necesariamente se ve reflejada en el coeficiente de copropiedad.
      No me quedo claro cuando usted dice que no quieren acogerse a la ley 675? Esto significa que no han elevado a escritura publica el reglamento de propiedad horizontal del edificio?

      • Clara Inés Escobar dice:

        Oscar:

        El área física de cada propiedad individual necesariamente se tiene en cuenta para determinar los coeficientes de copropiedad, así sea como base para ponderar.

        Por lo que entiendo, Ud. conoce otra manera de determinar los coeficientes, lo que le agradecería explicara a los foristas.

        El artículo 26 de la ley dice los coeficientes determinan "La proporción de los derechos de cada uno de los propiearios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto". Esta proporción se consigue relacionando cada área privada con el total de áreas, y así lo hacen todos los reglamentos que conozco.

        El artículo 26 dice: "Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos [se refiere al artículo siguiente] los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada de cada bien dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto." Es totalmente claro, y se ajusta a lo que ya expliqué.

        Dice el artículo 27: (...) los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente la ponderación objetiva entre el área privada y la (...).

        Como puede observar, en todos los casos se tiene en cuenta el área como elemento fundamental.

        Cordialmente,

        Clara Inés Escobar

        • Oscar A. Medina S. dice:

          Señora Clara, un cordial saludo

          A decir verdad, no conozco la forma en que fueron calculados los coeficientes en el conjunto en el que vivo. En principio y apegándome a la ley 675 de 2001 mi interpretación fue la misma que usted expone, aun así aquí en el conjunto conformado por casas de 67 m2 y apartamentos de 60 m2 la constructora asigno el mismo valor de coeficiente para unos y otros que en total suman 97 unidades y 47 parqueaderos privados, a pesar de esto existen dos apartamentos a los que se les asigno un menor valor de coeficiente en razón a su área física unos 54 m2. Para mi la cosa es algo confusa ya que en términos reales las casas de 67 m2 los apartamentos de 60 m2 y los dos de 54 m2 tenemos la misma posibilidad de utilizar las áreas comunes de la copropiedad, la misma posibilidad de utilizar los parqueaderos de visitantes si es que están disponibles, el asador, el portero nos abre la puerta o nos anuncia las visitas de la misma forma.
          El Instituto Geográfico Agustín Codazzi realizo una actualización catastral de la copropiedad y pude verificar que también utilizan un coeficiente de copropiedad que no se parece para nada al del reglamento y que si es diferente para las casas y los apartamentos. Infortunadamente el técnico no me explico el porqué de las diferencias.

          • Clara Inés Escobar dice:

            Oscar:

            Estos cobros del Agustín Codazzi los estudié hasta que me rendí y me dí por vencida. Lo que sí dice muy claro la ley es que el impuesto predial hay que cobrarlo de acuerdo a los coeficientes de copropiedad. El parágrafo 1 del artículo 16, dice: "De conformidad con lo establecido en el inciso 2° del presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo."

            Según esto, el Instituto no debería estimar coeficientes distintos. Lo que sí veo claro es que la constructora no derramó los coeficientes como lo ordena la ley, teniendo en cuenta las áreas. También hay que mirar si hay áreas libres, para ponderarlas.

            No dice en su correo cómo se establecieron los coeficientes de copropiedad de los parqueaderos, los que también deben ponderarse. En los usos mixtos, se estima que valen el 20% de los locales, comparando metro a metro.

            Y el error en los coeficientes no solo incide en la cuota de administración, sino también en el impuesto predial, como lo ordena la ley, y parece que el Instituto desconoció.

            Se supone que quien tiene más área, tiene más habitantes, hay más uso de las zonas comunes, que tiene más capacidad de pago, y la ley 675 busca la solidaridad ordenada en la Constitución Política. Por esto, los locales pagan màs por metro que las oficinas, éstas más que los apartamentos, y los apartamentos más que los parqueaderos.

            Cordialmente,

            Clara Inés Escobar

  5. LUCIA OSPINA dice:

    Buenas tardes. Quisiera saber si a un trabajador que labora 4 horas el martes y 4 horas el viernes haciendo la limpieza en un edificio, contratado por la administradora externa, se le liquida prima de servicio, sabiendo que la prima es el reparto de las utilidades, dado que en los edificios no se producen utilidades, la administradora lo ocupa en varios edificios. Y nos pasa en el presupuesto liquidación de prima de servicios. Muchas gracias

    • Clara Inés Escobar dice:

      Lucía:

      La prima no es un reparto de utilidades, la prima la obliga la legislación laboral, la administradora a título personal no puede contratar a nadie a no ser que expresamente figure como contratista, el empleado es un trabajador de la copropiedad, que debe recibir todas las prestaciones laborales, de lo que la puede ilustrar un abogado laboralista. Las empleadas de servicio no tienen prima, porque hay parte del salario en especie, pero un aseador en una propiedad horizontal es un trabajador como cualquiera, con los mismos derechos.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

  6. Ingrid dice:

    Quisiera saber en que parte de la ley 675 se obliga a los copropietarios a entregar certificados de tradición y de no hacerlo se le cobrara en la cuota de administración. si lo presente cuando compre el apto y sigo aquí por que tengo que pagar otro si no estoy en mora ni tengo ningún llamado de atención por infringir el RPH ni el manual de convivencia. y que obligatoriedad tiene el libro de residentes y que limite a la privacidad tiene por que en mi caso preguntan de todo.
    Gracias por sus opiniones

    • Clara Inés Escobar dice:

      Ingrid:

      Lo que necesita la administración es una prueba de que Ud. es la propietaria para llevar el libro de propietarios y residentes, ordenado al administrador en el artículo 51, numeral 2. A ellos les basta una copia de la escritura o de su certificado de libertad, pero no se requiere sacar un documento nuevo para que repose en la administración.
      Así como las empresas deben llevar un libro de accionistas, las propiedades horizontales deben llevar un registro de propietarios y residentes para facturarles la cuota de administración, para enviarle a los propietarios las actas de las asambleas, y la convocatoria a las asambleas.

      Esa exigencia es una novatada del administrador.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Señora Ingrid, buenos dias.

      A letra muerta en ninguna parte de la ley 675 de 2001 encontramos que los propietarios tengamos que entregar copia del certificado de tradición y libertad. Yo soy un novato en mis estudios de administración de propiedad horizontal, llevo en esto algo más de dos años a pesar de que soy propietario en propiedad horizontal hace mas de 20 años, aun así y teniendo en cuenta estas consideraciones y además tratándose de mis funciones como administrador de propiedad horizontal en mi opinión no es una novatada solicitar a un propietario que entregue copia reciente (si es de hoy mismo pues excelente) del certificado de tradición y libertad del inmueble en que habita ya que una copia con mas de 2 años de antigüedad no garantiza de ninguna forma que no halla cambiado el historial.
      Señora Ingrid no se sienta mal por tener que actualizar este documento considere que es la única forma que usted tiene para saber que todavía es la dueña del inmueble, por que los casos en que los inmuebles cambian de dueño sin que los mismos se enteren oportunamente no han sido pocos.
      La ley 675 de 2001 indica como función del administrador llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad el registro de propietarios y residentes. Además de esta información no sobra saber si usted tiene mascotas, si las mascotas están en condiciones sanitarias adecuadas según lo establece el código de policía, que tengan sus vacunas, etc. En mis funciones como administrador procuro saber la edad de los menores de edad porque esta información me sirve para los eventos que realizo para los niños y jóvenes de la copropiedad, también nunca sobra tener un teléfono de contacto para casos de urgencia extrema.

      • Ingrid dice:

        Muchas gracias por sus comentarios. quisiera si alguien tiene experiencia con un sistema de seguridad para los conjuntos residenciales donde se registran los residentes y visitantes con foto, huella, Nº de cédula, placa en nuestro conjunto están pensando aplicarlo pero personalmente tengo una duda si alguien no esta de acuerdo lo pueden obligar a dejarse fotografiar y dejar registrada su huella o se viola algún derecho fundamental?. pues pienso que con uno que se oponga luego vendrán los demás y se habrá perdido la inversión que por cierto es bastante alta.
        Gracias

      • Clara Inés Escobar dice:

        Oscar:

        Excelente su respuesta a Ingrid.

        Clara Inés Escobar

  7. LUCIA OSPINA dice:

    Van hacer la asamblea ordinaria en un edificio y quiero saber si un copropietario que tiene 5 meses de atrazo en el pago de la administración puede tener voz y voto en dicha asamblea?

    • Carolina Ruiz dice:

      Lucia cordial saludo,

      En principio la ley 675 de 2001 no limita el ejercicio de los derechos de los copropietarios que se encuentran en mora, así que debes necesariamente remitirte al reglamento de la P.H. es el el que indica si existe restricción de voto para los deudores morosos, de no ser así, lamentablemente los deudores morosos pueden ejercer el derecho de voto en la asamblea.

  8. denis dice:

    buenas tardes,
    referente a mis comentarios, deseo aclararles que la copropiedad de la cual realice comentarios, no se esta liquidando. Esta activa y es una persona juridica que cumple con el pago de servicios publicos, aseo, etc. de todas las areas comunes, pago de vigilancia, todero, empleados de administracion, revisor, contador, abogado, administrador del conjunto,etc.

    Referente al punto de que es un solo conjunto, que en sus escrituras dice que lo conforman las unidades 1 y 2 (por consiguiente el reglamento de propiedad horizontal es uno solo, digamoslo asi,para la Un. 1 como para Unidad 2).

    En todo el conjunto existen 5 entradas peatonales y 4 vehicular, por las cuales se ingresa indistintamente a los edificios que conforman el conjunto.

    En mi parecer, lo que pretendfen los morosos de ese conjunto, es conformar una administracion aparte y por ello han provido el debate de la separacion de la unidad 1 y la unidad 2, pero como les manifeste anteriormente, la gran mayoria de propietarios en asamambleas han rechasado e4ste proceder, con una mayaria de mas del 70%.(
    Igualmente los morosos con estas actitudes de desestabilizar la administracion legalmente nombrada, han promovido hechos como el que anteriomente les comente dela alcaldia local.

    gracias por sus comentarios,

  9. denis dice:

    Cordial saludo, creo no supe explicar bien el caso cobre la copropiedad, de alli que el comentario que se hizo al respecto no es claro para mi, por ello explico un poco mas la inquietud que se nos presenta:
    1- La propiedad desde su inicio, conformo una asociación de propietarios, acogiendo lo que indicaba el reglamento de propiedad horizontal. esta asociacion, fue la que solicito personeria juridica y se la dieron en el año 84 antes de la vigencia de la ley 675/01, para organizar el conjunto y se le dio un nombre. Lo inscripto en la camara de comercio no fue el reglamento de propiedad sino los estatutos de la asociacion de propietarios, con el fin de administrar de acuerdo a la ley el conjunto( este conjunto valga la redundancia, es el que segun las escrituras figura la mitad con numero y la otra mitad con otro numero. Tienen bienes comunes como el tanque del agua, zonas comunales, centrales electricas, reejas, etc., porque asi figura en las escrituras y en el reglamento de propiedad, pues asi fue construido, como una sola unidad.

    Cuando hablamos de las decisiones mayoritarias en asamblea de copropietarios que se oponen a las pretencionbes de separacion( no liquidación), estamos indicando aproximadamente de mas del 80% de propietarios.

    Lo que no entendemos tampoco es porque una alcaldia local atendiendo lo pretendico por los morosos (dividir la asociacion),le quita la personera juridica a un conjunto, pasando por encima de lo actuado por la Alcaldia mayor y por encima de lo aprobado por la mayaria de las asambleas de propietarios?.

    muchisimas gracias, por su atención,

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Denis, buenos dias

      Pregunta,

      La copropiedad tiene o tenia deudas por cubrir?

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Denis, tengo otra pregunta

      En el post inicial usted indico:

      5) La mayoría de la asamblea de propietarios, a respaldado y rechazado las acciones de unos cuantos morosos, que pretenden con engaños afectar el bien común de la comunidad.

      Esto significa que si se logro la liquidación de la copropiedad esto fue por una minoría, dicho en otros términos debemos entender que ellos presentaron un acta de una asamblea en la que se aprueba la liquidación de la copropiedad y lo lograron, fue en contra de la asamblea que actúa en legitimidad, probablemente un acta de asamblea que nunca se celebro?. La asamblea en legitimidad esta conformada por todas las propiedades y coeficientes declarados en el reglamento de propiedad horizontal y elevado a escritura publica dando conformidad a la ley 675 de 2001.

      Cuando usted menciona que tiene dos números, esto significa que tiene dos porterías?, es decir dos direcciones?

      Me parece su caso una situación muy interesante toda vez que no basta con que la Asamblea de Propietarios decida la liquidación de la propiedad horizontal, este es solo el primer paso dado que se debe liquidar efectivamente la sociedad y por un tiempo el conjunto se llamaría “MI CONJUNTO PROPIEDAD HORIZONTAL EN LIQUIDACION”, garantizar el pago a los acreedores, determinar que hacer con el dinero que pudiera existir del fondo de imprevistos, posiblemente vender la cartera morosa a alguna entidad especializada, y luego nuevamente decidir como repartir el dinero recibido.

      Lo mas interesante es que le entendí que el objetivo de los disidentes es crear su propio conjunto de propiedad horizontal y entonces me pregunto que van a hacer cuando los que no están de acuerdo con la división valga decir las personas del otro sector del conjunto que según deduje también hacen uso del tanque de agua no quieran contribuir con su mantenimiento por que están en otro conjunto de propiedad horizontal, volverán a estar en la misma disyuntiva.
      Alguna vez consideraron implementar los módulos de contribución o de pronto si los están considerando?.

      Denis, en lo personal le agradecería que nos siguiera contando de este caso toda vez que es una situación de la cual tarde o temprano se nos puede pasar por la cabeza en razón a que muchos propietarios pareciera que no entienden lo que significa vivir en una propiedad horizontal y los costos que esto conlleva.

      • denis dice:

        es muy cierto lo que dice, definitivamente hay personas que no saben vivir en propiedades horizontales, pues pretenden hacer y deshace y no contribuir con las espesas minimas comunes que les corresponde a todo propietario, gracias por sus aportes

        • Oscar A. Medina S. dice:

          Denis, los dicidentes efectivamente lograron el retiro de la personeria juridica?, es decir cuando se solicita el certificado de existencia y representacion legal de la copropiedad este documento ya no es expedido por la alcaldia local? o tampoco por la Alcaldia Mayor?

          Si la respuesta es si, pues son unos magazos ellos por que ya no se les podra cobrar via ejecutiva las expensas comunes considerando que es un requito exijido por la ley 675 para la aceptacion del proceso ejecutivo (articulo 48).

    • Clara Inés Escobar dice:

      Denis:

      La única ley que autorizó una sociedad para administrar los bienes comunes, fue la ley 182 de 1948. Si ya había reglamento de propiedad horizontal, ya tenía persona jurídica por mandatos de la ley y la alcaldía menor no es competente para cancelar personerías jurídicas.

      La ley 675 no considera la división de la propiedad horizontal. El problema de Uds no está contemplado en ningún texto. Yo, personalmente, creo que se requiere del 100% de los propietarios para dividir la propiedad horizontal, y esto solo se valida mediante reforma a los reglamentos generando dos nuevos reglamentos, su inscripción en la notaría y en la oficina de registro, si esto no ocurre, tienen personería jurídica.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

  10. denis dice:

    Buenos días, solicito respetuosamente su colaboración en la siguiente inquietud:
    Una propiedad horizontal, que cuenta con su reglamento inmerso en la escritura pública (año 84), que posteriormente se acogió a la ley 675/2001, que cuenta con personería jurídica de la alcaldía mayor de Bogotá, asi mismo cuenta con unos estatutos aprobados por mayoría de la asamblea de copropietarios, inscritos en la cámara de comercio de Bgta. por el administrador, Pregunta:
    1)puede un grupo de propietarios ( casi todos morosos del conjunto)pretender mediante engaños tratar de disolver o dividir el conjunto de propietarios aduciendo que la unidad horizontal la componen 2 sectores, promueven a otras personas a que conformen una administración diferente a la legalmente conformada? (esta unidad tiene bienes comunes, como son el tanque de agua, parques internos, parqueaderos comunales, cuartos de energía etc., entre otros).
    2)Puede una alcaldía local por solicitud de unos pocos propietarios(morosos) quitar o suspender la personería jurídica de un conjunto año 2010?
    3) Quien debe asumir los costos que se generan por este impase?
    4) ante quien o quienes se debe acudir para dirimir este caso, le indico que el conjunto tiene un abogado al frente de este caso, pero se nos presentan bastantes dudas e inquietudes al respecto.
    5) La mayoría de la asamblea de propietarios, a respaldado y rechazado las acciones de unos cuantos morosos, que pretenden con engaños afectar el bien común de la comunidad.
    P f. nos podrían orientar?
    gracias, por su atención y colaboración

    • Clara Inés Escobar dice:

      Denis:

      Varias cosas:

      1. Los reglamentos no se registran en la Cámara de Comercio, sino que se inscriben en la alcaldía.

      2. La alcaldía no concede personería jurídica, la persona jurídica se adquiere, nace, en el momento en que se registra el reglamento.

      3. Si es práctico y económico dividirse yo lo considero viable, pero la ley no tiene en cuenta este caso. Deben hacer sumas y restas para decidir. Podría decirse que lo aprueban el 70% de los coeficientes, o el 100%. Si es el 100% jamás lo lograrán. Yo creo que lo importante es que haya consenso, pero es muy difícil. Si se dice que es el 100% se está arguyendo que la propiedad horizontal que existe se liquida, para dar paso a una nueva conformada por dos propiedades horizontales. O puede decirse que solo el 70% modifica el reglamento para escindirlo. No creo que encuentre una respuesta jurídica contundente.

      4. Los gastos los deben cubrir todos en razón de sus coeficientes de copropiedad.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

      • claudia marcela dice:

        Por Dios pero hasta cuando vamos a tener que soportar comentarios desfazados y locos como este?, que pena con los foristas pero no encuentro una palabra mas sutil para utilizar, la expresión " La alcaldía no concede personería jurídica", jamas en mi vida creí leer o escuchar una brutalidad mayor, la alcaldía local o municipal es el UNICO ente autorizado para certificar personería jurídica en propiedad horizontal,de la misma manera como la expide el certificado cada tres meses, también tiene competencia para suspender personería sea a la copropiedad como tal o al administrador como representante legal que son cosas diferentes, a la propiedad cuando de acuerdo a la ley se ha disuelto o extinguido, al administrador cuando ha sido revocado por la misma comento señora Denis si para disolver la propiedad horizontal hubo la mayoría que contempla la ley asi sea presuntamente mediante engaños de acuerdo a lo que ud aduce, ud no tiene nada que hacer por que la ley Colombiana se basa en el principio de buena fé. De otro lado si la alcaldía local intervino y acepto la disolución es por que todo ha sido ajustado a la ley. Realmente no comprendo muy bien si es mayoria que acepta o que no, si es la mayoria que no esta de acuerdo, cualquier copropietario se puede acercar a la alcaldia local para que le expliquen cuales fueron las razones que motivaron la negativa para expedir certificado de personería jurídica.

        • Clara Inés Escobar dice:

          Claudia Marcela:

          Utilicemos el español.

          Una cosa es certificar sobre la existencia de una persona jurídica, y otra cosa muy distinta es conceder la persona jurídica.

          La alcaldía no suspende la persona jurídica, solo certifica si existe, o está en división o liquidación, o se extiguió, cosas bien diferentes. La persona jurídica no se suspende, existe o no existe, y si no existe es porque se liquidó mediante liquidación debidamente registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos.

          La alcaldía no interviene ni acepta la liquidación. Solo da constancia de la inscripción de la persona jurídica y el estado en que ella se encuentre, o si su inscripción se canceló.

          La alcaldía no se puede negar a expedir el certificado correspondiente.

          Marcela, si se calma, si no se irrita de esta manera, entiende mejor las cosas.

          Cordialmente,

          Clara Inés Escobar

          • claudia marcela dice:

            señora Clara yo soy administradora de propiedad horizontal acostumbrada a hablar con los copropietarios y en sus mismos términos, como ellos no son sociólogos y yo tampoco, perfectamente puedo comprender que en ph cuando hablamos de personería nos estamos refiriendo al certificado, creo que no es cuestión de español, lo que pasa es que uno se debe untar para saber, eso sería como si yo me pongo aquí a dármelas de mucho y hablar de sociología, no se puede cierto?

  11. Yarina dice:

    Doctores , buenas tardes,acudiendo a sus conocimientos, quisiera preguntarle que tan viable puede ser la impugnación de una asamblea general, porque la votación se tiene en cuenta por persona y no por coeficiente como lo dicen los estatutos de la ph??.............en cuanto a la multa por inasistencia, es valido se fué acordada dentro del manual de convivencia y no en los estatutos? pues tengo entendido que el manual de convivencia no es creado para resolver fines económicos?...mil gracias por su atención y su gran aporte a mi aprendizaje.

    • Clara Inés Escobar dice:

      Yarina:

      Se puede pedir la nulidad de la asmablea en cuanto a la aprobación del reglamento, y en caso de que el juez así lo determine, debe pedírsele que declare la nulidad del reglamento, por no hacer sido aprobado como lo ordena la ley, cn el 70% de los coeficienes.

      El manual de convivencia no existe en la ley 675, no puede imponer sanciones, solo se pueden imponer la sanciones que figuren en el reglamento, si están estipuladas como lo ordena la ley.

      El manual de convivencia, si se redacta, es un reglamento interno para disciplinar el uso de los bienes comunes, nada más y la ley no dice quién debe aprobarlo ni con qué quórum.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

      • claudia marcela dice:

        Yo aprendí a leer cuando estaba en primero de primaria y espero que no se me haya olvidado, al parecer si, por que leo, leo y vuelvo a leer y no encuentro que en la pregunta haya algo relacionado con 70% (asamblea con mayoria calificada) ni tampoco que estuvieran aprobando reglamento, si alguien lo descubre por favor me indica depronto esta en letra muy pequeña.

        Yarina en la propiedad horizontal casi todos los conteos se hacen por numero de votos, donde se suman los coeficientes? en la verificación del quórum, grave error en que caemos muchos, casi todos; entiendo que estamos hablando de asamblea ordinaria normalita, con el 51%, respecto al manual de convivencia es un documento que tuvo que ser aprobado con mayoría calificada por cuanto posee sanciones económicas "las no pecuniarias", en algunas copropiedades el administrador protocoliza el manual y se adiciona al reglamento mediante una escritura pública, yo lo hago para evitar inconvenientes como este, pero al ser un documento aprobado en asamblea con el 70% de los propietarios de acuerdo es de obligatorio cumplimiento y las sanciones que allí se encuentren estipuladas son totalmente válidas y legales.

        • claudia marcela dice:

          ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior (sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias) serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. El manual de convivencia no es mas que los mandatos de una asamblea calificada con un quórum del 70% todos insertos de manera ordenada y práctica en una cartilla, que reglamenta y sanciona todos los comportamientos que afecten de cualquier manera a la comunidad. "NO SON INVENCIONES DE LOS ABOGADOS". ¡ZAPATERO A TUS ZAPATOS! pero de igual forma señora Yarina usted se encuentra en todo el derecho de impugnar la asamblea si a su juicio considera que hubo ilegalidades, es un proceso tedioso y complicado pero.... es únicamente su decisión

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Buenos dias,

      Leyendo a pie de letra... la ley 675 siempre se refiere a los coeficientes de propiedad para definir aspectos como la participacion en las espensas comunes, para determinar el quorum de las asambleas. Para el caso particular en que todos los propietarios tienen el mismo coeficiente, esto equivale a que se puedan hacer conteos por persona.

      El Manual de convivencia.

      He leido varios manuales a fin de redactar uno y proponerlo a la comunidad en que vivo, y he podido observar que en todos se estipulan sanciones economicas por contravanir tal o cual norma aprovada en el, incluso encontre que las sanciones se definen en terminos de salarios minimos diarios.

      La legalidad de las sanciones en el manual de convivencia.

      Soy Software Developer (programador de computadoras por mas de 25 años, MCPD desde el 2007 disculpenme por la publicidad) y no tengo conocimientos para decir si son legales o no le cedo el turno a los doctores en derecho, aun asi opino que si las normas de transito no tubieran multas muy probablemente algunos de nosotros nos pasariamos por alto un semaforo, un pare un etc.

      • Clara Inés Escobar dice:

        Oscar:

        Ni siquiera en el caso de que todos los copropietarios tengan un mismo coeficiente cabe el conteo por asistente, porque de esta manera se están anulando los votos representados. Y, así, es prácticamente imposible obtener el 70% requerido.

        Cuando la Corte dijo que recomendaba que en las decisiones no económicas fuera un propietario, un voto, no tuvo en cuenta, no se le pasó por la mente, el hecho de la representación de votos diferentes a los propios. Pero de esta manera se acostumbra en las asambleas para agilizarlas, cuando de votaciones no trascendentales se trata, pero lo más correcto sería en todas las votaciones contar los votos representados.

        Y la aprobación de los reglamentos implica decisiones económicas porque uno de los objetivos fundamentales de un reglamento bien hecho debe ser dejar claro cuáles gastos le competen a quienes, con qué porcentajes de participación reflejados en coeficientes, para poder hacer la contabilidad presupuestal bien hecha y de allí sacar las cuotas de administración. Y la Corte dice que en las decisiones económicas sí se debe votar por coeficientes.

        Cordialmente,

        Clara Inés Escobar

        • Oscar A. Medina S. dice:

          Señora Clara, en el conjunto en que vivo todos tenemos el mismo coeficiente, cuando se hacen las asambleas siempre hay poderes de representacion y al momento de los conteos para las deciciones las personas que tienen poder siempre lo indican para que sean verificados por la presidencia y contados cada uno de forma separada.

    • Oscar A. Medina S. dice:

      ARTÍCULO 2o. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY
      (...)
      5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS (las mayusculas son mias), deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.

      Pregunta:

      Los manuales de convivencia son obligaciones no pecunarias? de ser asi es correcto interpretar que se puedan definir sanciones incluso economicas?.

      Agradesco sus aportes.

      • Clara Inés Escobar dice:

        Oscar:

        Si Ud. descarga la ley en su computador y le pone buscar: manual de convivencia, enocontrará que no existe.

        Los manuales de convivencia como invenciones de algunos abogados, y estipulan conductas sancionables a las que les imputan una sanción. No conozco manual que sancione con multas la mora en las cuotas, porque ya por ley está la sanción económica tasada en intereses.

        Todo esto es contrario a derecho. La única manera de hacer correctamente un tasado de sanciones, es complementar el artículo de la ley que dice: obligaciones de los propietarios respecto de su unidad privada, para decir: obligaciones de los propietarios respecto de los otros moradores, obligaciones de los propietarios con respecto a los bienes comunes, por ejemplo.
        De estas obligaciones saldrían las sanciones como incumplimiento a una obligación y las sanciones deben estipularse en relación a las cuotas de adminitración, con graduación, con la explicación del debido proceso como derecho a la defensa, a la impugnación, etc.

        En fin, nada de esto suelen tener los manuales, además, ninguna sanción puede ser válida si no figura en el reglamento debidamente aprobado y registrado en la Oficina de Registro.

        Cordialmente,

        Clara Inés Escobar

  12. Adriana dice:

    Buenos días señores foristas.

    Hoy agradeceria su valiosa discerción y opiniones sobre el siguiente asunto:

    En una propiedad Horizontal la costructora dejo unas "areas de futura ampliacion" con coeficientes establecidas en el RPH, de terrazas sobre el salon social y algunos corredores, ya fue entregada la adminiitracion del 51% al consejo, pero la constructoa se niega a pagar las expensas de lo que construyó en las "areas de futura ampliacion" las cuales ya algunas estan entregadas a los propietarios sin escritura, y un local arrendado para un supermercado aduciendo la constructora que no esta obligada a pagar y que nosotros no podemos cobrarles juridicamente porque los inmuebles no han nacido a la vida juridica? no tiene boleta fiscal? y no tienen escritura? este mismo concepto lo avala la administradora del conjunto que es abogada y era la provisional antes de entregar el conjunto, y el abogado que el consejo de administracion pasado ( primer consejo) aprobó para el cobro judicial de las expensas no canceladas, yo he consultado con algunos de ustedes y me dicen que si estan obligados a cancelar, pero necesito el concepto juridico ( normatividad ) que puedo usar para que estos personajes ( administradora y abogado ) cobren dichas expensas, hago parte del consejo nuevo. mil gracias.

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Pregunta:

      Las areas en cuestion les estan generando gastos a la administracion que ya tiene el 51%?, los residentes de esas areas utilizan una porteria de las areas que si han sido entregadas?, la vigilancia de esas areas si existe quien la esta pagando?

      • Adriana dice:

        Buenos dias oscar, si señor las areas en cuestion estan generando gastos pues ya se les presta el servicio de vigilancia, luz en zona comunes, parqueaderos, entran por la única portería existente, la vigilancia se paga con las expensas de los propietarios. ( cuota de administración).

    • Clara Inés Escobar dice:

      Adriana:

      Mi consejo es que cambien administradora por otra persona que sea abjetiva.

      Recuerde que las actas del consejo deben hacerse conocer de todos los propietarios, esto es labor suya.

      Si nada le funciona, trate de que el consejo convoque a asamblea extraordinaria.

      No hay norma al respecto sobre estas expensas, porque nadie más las discute, son claras y nítidas.

      Cuando se empiezan a generar gastos por la adminitración, la administración provisional cubre el 100% de los gastos y se embolsa las cuotas de administración recibidas por los propietarios individuales, mientras haya administración provisional. Cuando se entrega la administracion definitiva, pasa el constructor a pagar las expensas por todas las unidades privadas no vendidas. Esto ocurre hasta que haya vendido el 100% de las unidades privadas.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Adriana, al leer el articulo 24 de la ley 675 de 2001 y considerando que ya fue entregado efectivamente a la administracion definitiva de la copropiedad el 51% de las areas comunes y una vez verificado que:

      a- los bienes comunes coinciden con el señalado en el proyecto aprobado he indicado en el reglamento de propiedad horizontal.

      b- Que los coeficientes que en principio fueron provisionales ya se han recalculado para integrar las nuevas etapas (articulo 7 ley 675)

      En mi opinion y cumpliendose a y b los nuevos residentes son quienes deberian estar pagando las expensas comunes necesarias, de otra forma la administracion no esta obligada a cubrir gastos por unas areas que no le han sido entregadas definitivamente por la constructora.

      Sra Adriana, de cualquier forma tenga muy presente que la entrega de bienes comunes debe constar en un acta que relaciones todos los elementos de que trata el articulo 24 de la ley 675 de 2001 y por ultimo recomendarle que tengan sendas copias de planos, garantias, etc en formato digital para que varios copropietarios preferiblemente muchos propietarios las tengan por que con el pasar del tiempo estos documentos se deterioran y hasta se pierden.

      P.D.
      Mi experiencia nace de llevar 20 años viviendo en propiedad horizontal y de que en definitiva pienso que todo copropietario tiene la obligacion de enterarce de las leyes que esta obligado a cumplir.

  13. Clara Inés Escobar dice:

    Claudia y Nelson:

    Por favor, la ley 675 es de orden público, de obligatorio cumplimiento. La ley solo autoriza el revisor fiscal en los edificios o conjuntos residenciales, por decisión de asamblea, no lo autoriza como contenido reglamentario. Si en el uso residencial el reglamento estipula el revisor fiscal, este contenido se considera como no escrito, porque la ley está por encima de las decisiones de los particulares y de los reglamentos; no es una ley supletiva. Este es un gasto en el que no deben incurrir los usos residenciales, por mandato de la ley, a no ser que por irregularidades, o por el excesivo tamaño de una propiedad horizontal residencial una copropiedad de este tipo lo mande, en su asamblea.

    Cordialmente,

    Clara Inés Escobar

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Doña Clara: No comparto su opinión y conozco su aversión por los contadores, a quienes pretende limitarnos el trabajo por este medio. No quiero discutir con usted, pero no puedo más que decirle que sus argumentos carecen de todo fundamento legal, cambiando la redacción de la norma. ¿Cómo así que la ley solo AUTORIZA al R. F. por decisión de asamblea y no como contenido reglamentario? La ley dice cuando será OBLIGATORIO, lo cual no significa que la Persona Jurídica lo quiera nombrar y al hacerlo mediante ESCRITURA PÚBLICA o por decisión de Asamblea, es de obligatorio cumplimiento y usted no puede pretender cambiarle sus funciones. Según su criterio,por analogía sería también ILEGAL en las sociedades mercantiles que no estando obligadas deciden nombrarlo. Ya estoy cansado de sus inoportuna intervenciones y que quiera "contaminar" a la Propiedad Horizontal con sus alucinaciones, como la última del "derrame de cuotas" ¿Qué es eso?. Creo que está en el sitio equivocado y, como se lo he mencionado, no me interesa controvertir con usted.

      • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

        ....Sólo me faltó ampliar que es lamentable que su argumento esté motivado bajo el mezquino argumento de que "Este es un gasto en el que no DEBEN incurrir los usos residenciales...". Qué poco valora a los profesionales y su relación COSTO/BENEFICIO; es por pensamientos como el suyo que ocurre tanto ilícito, pero seguramente su trabajo y sus libros sí los valora. ¿Cómo se atreve usted a tratar de dar normas IMPERATIVAS por este foro? ¡Por favor no se siga extralimitando en perjuicio de las copropiedades, usuarios y profesionales afectados con sus desafortunadas intervenciones¡

        • claudia marcela dice:

          Excelente don Nelson, mejor no lo pudo decir nadie; yo hace algunos días también le dije a la señora que esta en el lugar equivocado, a mi me parece triste por que aquí llegan personas del común, propietarios o residentes que no tienen por que conocer las leyes que nos rigen, en busca de una luz que los ayude a resolver sus problemas y tristemente la señora Clara salta como resorte a formar un lío, una controversia que nunca llega a nada y lo único que hace es confundir mas a las personas, si mal no estoy, por aquí nadie conoce la profesión de la mencionada señora, de lo que yo segura si estoy es que no es contadora pues les tira muy duro, administradora en ph tampoco y mucho menos abogada, pues utiliza la ley de manera amañada de acuerdo a su interpretación, como ella hay muchas personas dentro de las copropiedades que se jactan de sus conocimientos en ph y a la hora de la verdad los pocos conocimientos que tienen son pobres y confusos. Escribir un libro no nos hace conocedores de una materia, mucho menos de una profesión, los libros son cátedra no hacen ley. Ojalá algún día la señora comprenda que las personas necesitan claridad no confundirse mas, me imagino que posee una buena voluntad para ayudar pero para eso se necesita mucho mas ·se necesita "conocimiento" y como se dice por ahí "estar metido en la pomada". De lo contrario es mejor no opinar-

          • Cesar Cardona Hoyos dice:

            Buenos Días.

            Es tanto el trabajo en estos días que no me queda tiempo para comentar sobre algunas barbaridades que se comentan en este foro, pero no puedo dejar pasar por alto el poco respeto que alguien en este foro expresa por mi profesión, cuando se mira la Revisoria Fiscal como un GASTO que poco fundamento se tiene para hablar de lo que no se conoce, que poca lectura; miren, acaba de pasar y todavía sufrimos los coletazos de una crisis económica mundial originada por involucionar de un modelo de Revisoria a un Modelo de Auditoria (Multinacionales de Auditoria) y esto fue por costos, la Auditoria hizo lo que tenia que hacer, certificar los valores intrínsecos de las acciones al valor de la Contabilidad, claro no le importaba que el valor de mercado fuera un 80 % menos, eso fue lo que hicieron las multinacionales de auditoria, callar, no había obligación de hacer mas,no había ley que obligara a ello y pasó lo que todos conocemos, pero si no se lee no se conoce, si hubiera existido un modelo de Revisoría Fiscal esto no hubiera pasado, la obligación de este modelo habría sido advertir sobre el peligro de la diferencia entre el valor contable y el valor del mercado y de aquí se desprende el análisis que se quiera para debatir, pero lo haría gusto con Nelson Chavez, o con un Leon Noel, o con un Luis Carlos Beltran, o con un Rafael Franco, o con los posibles contradictores que saben sustentar sus tesis con argumentos de fondo y calidad académica y no por la mala experiencia que se han tenido con algunos Revisores que han hecho muy mal su labor y que desgraciadamente si hay muchos , p[ero no es el argumento de peso para

          • Cesar Cardona Hoyos dice:

            Buenos Días.

            Disculpas, se me corto el comentario...... sigue....

            Es tanto el trabajo en estos días que no me queda tiempo para comentar sobre algunas barbaridades que se comentan en este foro, pero no puedo dejar pasar por alto el poco respeto que alguien en este foro expresa por mi profesión, cuando se mira la Revisoria Fiscal como un GASTO que poco fundamento se tiene para hablar de lo que no se conoce, que poca lectura; miren, acaba de pasar y todavía sufrimos los coletazos de una crisis económica mundial originada por involucionar de un modelo de Revisoria a un Modelo de Auditoria (Multinacionales de Auditoria) y esto fue por costos, la Auditoria hizo lo que tenia que hacer, certificar los valores intrínsecos de las acciones al valor de la Contabilidad, claro no le importaba que el valor de mercado fuera un 80 % menos, eso fue lo que hicieron las multinacionales de auditoria, callar, no había obligación de hacer mas, no había ley que obligara a ello y pasó lo que todos conocemos, pero si no se lee no se conoce, si hubiera existido un modelo de Revisoría Fiscal esto no hubiera pasado, la obligación de este modelo habría sido advertir sobre el peligro de la diferencia entre el valor contable y el valor del mercado y de aquí se desprende el análisis que se quiera para debatir, pero lo haría gusto con Nelson Chavez, o con un Leon Noel, o con un Luis Carlos Beltran, o con un Rafael Franco, o con los posibles contradictores que saben sustentar sus tesis con argumentos de fondo y calidad académica y no por la mala experiencia que se han tenido con algunos Revisores que han hecho muy mal su labor y que desgraciadamente si hay muchos , pero no es el argumento de peso para CONDENAR y hablar de esa forma, es como si yo hablara mal de la sociologia porque conozco varios que son podridos, imposible y menos hablar y condenarla públicamente, es una profesión tan hermosa pero de la cual conozco muy poco, mejor no hablo de ella y simplemente me declaro ignorante, para hablar que una actividad profesional es un GASTO sin conocer los argumentos de fondo si es tamaño irrespeto que no se puede tolerar, no me considero un gasto para mis clientes, que lo digan mas de 47 copropiedades que asesoro y he sacado a mas de 14 de ellas de la quiebra total y para las que no se asomaba una salida y hoy son sólidas y viables, gracias a una Revisoria Fiscal bien hecha, no policiva, el ánimo es crecer, asesorar y buscar las soluciones y MANTENER EL VALOR PATRIMONIAL, eso es obligación de ley, pero hay que leerla y conocerla, y si eso es calificado como GASTO.... no hay mas que decir, esa clase de contradicciones basadas solo en malas experiencias y en poco conocimiento de las obligaciones de las profesiones, esa clase de contradictores sin argumentos y sin conocimientos se parecen a esos asambleistas que no dejan hablar y vociferan lanzando arengas para dañar la buena marcha de las asambleas y que se tornan tan irrespetuosos y dañinas que de verdad uno no sabe que trato darles.

            Cordialmente

            Cesar Cardona Hoyos.

          • Clara Inés Escobar dice:

            Señor Cardona:

            Perdone si me equivoqué, pero yo entendía que contablemente una erogación era un gasto. Pero, Ud. acaba de enseñarme que el dinero pagado al revisor fiscal se contabiliza como inversión. No lo sabía. Muchas gracias.

            Cordialmente,

            Clara Inés Escobar

        • Clara Inés Escobar dice:

          Nelson:

          Dice la ley 675 en el artículo 5o, parágrafo 1: "En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas"

          Una norma imperativa es una norma de orden público, de obligatorio acatamiento, se distingue de las normas supletivas, son leyes especiales que se apartan del ordenamiento para los comerciantes.

          Y son normas de orden público en esta ley las que no dicen : a no ser que el reglamento, sin perjuicio de ... el reglamento. Es decir, si no autoriza al reglamento a establecer algo diferente, es norma de orden público de obligatorio acatamiento.

          Si lee el mandato de los edificios o conjuntos residenciales que puedan tener revisor fiscal, como no remite al reglamento, es norma imperativa de obligatorio acatamiento, y en este caso, si el reglamento no está sujeto a la ley, el contenido en cuestión se considera no escrito.

          Cordialmente,

          Clara Inés Escobar

          • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

            Doña Clara: "si la asamblea así lo decide..." también es equivalente y como dijo una forista: si la asamblea lo decide dentro de una reforma al reglamento, entonces no sería válido desde su punto de vista. Créame que conozco la ley y su aplicación mejor que muchos abogados y otros que pretenden serlo, pero no me jacto de ello, ni me apoyo en expresiones como "...alguién me decía que..." para afirmar algo que no es cierto y tampoco me burlo de las opiniones ajenas al expresar con sarcasmo: "Ud. acaba de enseñarme que el dinero pagado al revisro fiscal se CONTABILIZA como inversión. No lo sabía. Muchas gracias." (Resaltado en mayúscula mío), cuando no se está discutiendo la parte TÉCNICA, sino PROFESIONAL. Además, su cinismo no tiene límites, pues son muchas personas las que han objetado su participación y usted no se inmuta, continuando con sus divagaciones mentales que pueden ser contagiosas para los neófitos. Le manifesté que no me interesa entrar en discusiones personales, puesto que el foro no es para esto, sino para APORTAR Y ADQUIRIR CONOCIMIENTOS, pero no podía permitirle la última palabra con otra desorientación de su parte. Mis mensajes no son groseros, sino directos y motivados por sus desafortunadas intervenciones. A fin de evitar esta incómoda situación me haré un lado de este foro lamentándo mucho su perjudicial aparición en él.

          • claudia marcela dice:

            Don Nelson por favor no nos haga ese daño a nosotros, los que si somos, los que si pertenecemos a la propiedad horizontal, algunos estamos aquí tratando de compartir nuestros conocimientos pero tampoco nos las sabemos todas y necesitamos de personas como usted, el Dr. León Noel que lamentablemente ahora por el mismo motivo tiene muy pocas intervenciones o el Dr. César; con tristeza veo que este foro se ha convertido en un sitio de publicidad gratuita `para los libros de la señora Clara Inés, pero somos nosotros quienes tenemos el horizonte claro y no nos podemos abatir. No se vaya, antes por el contrario que sea una invitación extensiva a los grandes foristas que se han retirado por los constantes atropellos a que regresen y volvamos a tener el foro que antes teníamos donde cada día aprendíamos algo mas de propiedad horizontal. Realmente es que yo pienso y pienso y no he podido encontrar que relación hay entre la sociología y la propiedad horizontal!!!

          • claudia dice:

            Don Nelson, toda esta discusión se formo a raíz de una respuesta que ud le dio a mi pregunta. Si se dio cuenta yo le dirigí mi pregunta a ud porque lo considero un excelente profesional y me quede con su respuesta, porque todo lo que escribe dona Clara para mi no tiene validez. Me uno al comentario de Claudia Marcela, dejemos que la señora Clara siga alucinando, escribiendo libros, alimentando su odio por los contadores, etc, no la tengamos en cuenta, simplemente opinemos y ya. Pero por favor no se retire del foro, ya lo hizo de cierta forma el doctor Leon Noel, no lo haga usted.
            Si de todas formas no va a participar mas, si le pido que vuelva a publicar su dirección de correo personal, porque la verdad es por personas como ud que yo participo del foro.

            Gracias

            CLAUDIA

      • Clara Inés Escobar dice:

        Nelson:

        Seamos estrictos y no le pongamos palabras a una persona que no las ha pronunciado.

        Es Ud. el que cambia la redacción de la norma.

        Dice la ley, art. 56: "Los conjuntos de uso comercial o mixto, estarán obligados a contar con Revisor Fiscal". Esto significa que solo se obliga en estos usos.

        Luego dice en el mismo artículo, inciso 3: "Los edificios o conjuntos de uso residencial, podrán cosntar con Revisor fiscal, si así lo decide la asamblea".

        Si lee bien, en los usos residenciales es decisión de asamblea, no de reglamento. Y esto fue lo que yo dije.

        Tampoco le quiero cambiar las funciones al revisor fiscal, ya que a ellas ni me referí, ojalá pudiera cambiárselas.

        Seamos más profesionales al emitir juicios.

        Yo no me refería a las sociedades mercantiles, no puede endilgarme afirmaciones que no hago.

        La cansada soy yo, de sus groserías.

        Yo no alucino, Ud. sí.

        Yo expliqué el derrame de cuotas tomándolo de varios reglamentos que me suministró una notaría, los que coinciden plenamente, porque la ley no lo explica. Y me referí al derrame en una propiedad horizontal que tiene más de una destinación. Si hay parqueaderos, depósitos y residencias, deben ponderarse las áreas porque hay distintas destinaciones, como se ordena en el parágrafo del artículo 26.

        Si no comparte los contenidos reglamentarios, podría mejor explicar sus discrepancias, porque aquí estamos para aprender, no para ofender.

        Solo un tercero podría decir quién está en el lugar equivocado.

        Y perdone mi falta de cordialidad, pero respondo en términos similares a los suyos.

        Clara Inés Escobar

        • oscarcontreras dice:

          Sr.Nelson con todo el respeto que ud se merece a a nombre de la señora clara ines le pido disculpas por lo alucinar yo fui el que se lo dije a la Sr ines escobar ,y me doy cuenta que no me equivoque.

    • claudia marcela dice:

      Doña Clara hay que leer la ley de vez en cuando si uno quiere comentar sobre ella, ahí le dejo una partecita para que la estudie bien antes de decir tal cantidad de cosas-

      CAPÍTULO XIII DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICO O CONJUNTO

      ARTÍCULO 56º. OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos de uso comercial o mixto, estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador Público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios. El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista. Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto. ARTÍCULO 57º. FUNCIONES. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.

    • oscarcontreras dice:

      solo opinion.Doña claraines,aprendo rapido ,esta la ley y están los reglamentos de propiedad horizontal elevados a escritura publica es decir ,tiene valor probatorio,es un acto solemne voluntario de todos los copropietarios y de estricto cumplimiento,la ley nos DICE PODRAN PODRAN PODRAN CONTAR CON REVISOR FISCAL ,para que este en un reglamento lo aprobó el 70% DE LA COPROPIEDAD. ESTE ACTO SOLEMNE SE HACE CONSTAR ante un notario y luego se registra.para que usted en un momento alucinatorio venga decir, que este contenido se considera como no escrito.

    • Carolina Ruiz dice:

      BUENAS TARDES SEÑORA CLARA INES...
      Realmente no he resistido la tentación de opinar en la charla bizantina que con su errada interpretación de la ley ha generado, con conocimiento de causa, es decir 6 años de estudios universitarios y seis ejerciendo el derecho, debo decirle que la ley 675 NO PROHÍBE el revisor fiscal en los conjuntos residenciales, y no hace alusión alguna a si es necesario realizar dicha contratación. En un estado social de derecho como Colombia, los copropietarios tienen la elección de determinar la necesidad o no de un revisor fiscal para su conjunto residencial, están en toda la libertad de nombrarlo si desean hacerlo, ademas, quisiera recordarle mi estimada CLARA INES que el reglamento de la propiedad horizontal es realizado por la ASAMBLEA, así que no entiendo con que base jurídica y de reglas de la experiencia usted se ATREVE a afirmar lo siguiente: " SI EN EL USO RESIDENCIAL EL REGLAMENTO ESTIPULA EL REVISOR FISCAL, ESTE CONTENIDO SE CONSIDERA COMO NO ESCRITO, PORQUE LA LEY ESTA POR ENCIMA DE LAS DECISIONES DE LOS PARTICULARES Y DE LOS REGLAMENTOS" si en ultimas es la asamblea quien por reglamento decide que su conjunto merece tener un revisor fiscal.

      Lamentando profundamente que su forma errada de interpretar las normas lesione sin duda alguna los conocimientos de personas que ven n este foro una fuente de información confiable.

      sin otro particular

      Diana Carolina Ruiz
      http://www.concilie.com

      • claudia marcela dice:

        Doctora Carolina Ruíz, me alegra mucho verla por aquí, yo ya había visto sus oportunas intervenciones en otro foro y la verdad me han parecido realmente acertadas y fundamentadas, quiero pedirle un favor muy especial, la señora Adriana ha solicitado ayuda a este foro, yo le he asesorado en algunas cositas pero soy administradora de ph y el problema de ellos es netamente en derecho, realmente a mi me parece un poco complicado el caso, máxime que ellos están bastante desorientados y bueno por ahí leí la intervención como siempre de la señora Clara Inés que no es que ayude mucho. Le pido el favor por que ella me ha solicitado la asesoría a mi correo personal pero realmente no sería ético ni profesional de mi parte hablar de algo de lo cual no tengo los conocimientos ni los estudios necesarios, soy administradora, no abogada. Muchas gracias.

      • Clara Inés Escobar dice:

        Diana Carolina:

        No tiene en cuenta Ud. la diferencia entre una ley supletiva y una ley de orden público. En las leyes de orden público no es posible a los particulares determinar otras formas de relación, diferentes a las ordenadas o autorizadas por una ley de orden público. Los contenidos de esta ley están por encima de las decisiones de las asambleas y de los contenidos reglamentarios, como bien lo dice la Corte Constitucional.

        Clara Inés Escobar

        • Carolina Ruiz dice:

          señora Clara Ines...
          le pregunto sabe usted ¿que es una ley de orden público?
          permitame informarle lo siguiente:

          LEYES IMPERATIVAS: las que prevalecen sobre cualquier acuerdo de la voluntad de las personas sujetas a ellas; deben cumplirse aún cuando ambas partes crean preferible otra regulación de sus relaciones jurídicas. En algunos casos asumen la forma de mandatos y en otro de prohibiciones, pero en cualquier caso los particulares no pueden dejarlas sin efecto. Este concepto se vincula con el de ley de orden público.

          LEYES SUPLETORIAS O INTERPRETATIVAS: son las que las partes de común acuerdo pueden modificar o dejar sin efecto. Sólo tienen efecto en la hipótesis de que los interesados nada hayan dispuesto sobre el particular. Por eso se llaman supletorias, puesto que suplen la voluntad de las partes inexpresada en los contratos. Es por ello que el legislador procura interpretar lo que hubieran establecido los contratantes y por esto se llaman también interpretativas. Además, si las partes no están de acuerdo con la solución legal pueden, de común acuerdo, dejarla sin efecto y convenir cualquier otra regulación de sus relaciones jurídicas.

          AHORA BIEN:

          la ley 675 de 2001 NO ES UNA LEY DE ORDEN PÙBLICO SIMPLEMENTE ES UN MIX ENTRE NORMAS DE ORDEN PUBLICO Y NORMAS INTERPRETATIVAS DEBIDO A LA IMPORTANCIA DE LOS TEMAS QUE EN ELLA SE TOCA, es una ley que determina el régimen de propiedad horizontal...lo que no se encuentra expresamente prohibido en esta norma puede ser determinado por la propiedad horizontal a su gusto, Señora, con el respeto que me merece y sin ánimo de polémica, lamentando profundamente no haber visto este comentario antes debo decirle: que si quiere hablar de derecho pase por una universidad, es aburridor agotador y hace que ya no se tengan ganas de entrar a este foro leer comentarios como los suyos disfrazados de una falsa sabiduría, escribe cada bestialidad con tanta seguridad que irrespeta sin duda alguna a los foristas que han estudiado carreras como derecho y contaduría con todo el amor del caso y que con sacrificio y dedicación son ahora profesionales...

          Por favor mi señora tenga en cuenta que a este foro vienen personas que quieren resolver sus dudas, y que por sus ganas de figurar en cada comentario sin importar que lo que diga sea ajustado a la realidad de las normas colombianas o no confunde a quienes inocentemente caen en su red de falsas interpretaciones de la ley.

          Cada cosa que usted dice francamente da verguenza ajena...

  14. Oscar A. Medina S. dice:

    REGLAMENTO O LEY 675 INCREMENTO DE CUOTA DE ADMINISTRACION

    Articulo 38 ley 675 Naturaleza y funciones de la asamblea general (...)
    4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

    (del reglamento elevado a escritura publica)
    ARTICULO 5o.- EXPENSAS COMUNES.-
    PARAGRAFO SEGUNDO.- El pago de las expensas comunes ordinarias será
    incrementada anualmente con base en el aumento que decrete el Gobierno Nacional al Indice de Precios al Consumidor (I.P.C.), a partir del primero (1º.) de enero de cada año.

    Durante la Asamblea General de propietarios no se mensiono de niguna forma el valor de las cuotas de administracion y tampoco se aprobo el presupuesto para el 2012, el Consejo de Administracion aplico el articulo 5 de nuestro reglamento interno, un propietario aduce extralimitacion de las funciones del Consejo de Administracion.

    Mi opinion.
    La asamblea se pronuncio sobre el tema en cuestion al momento de aprobar el articulo 5 del reglamento interno.
    ---------------------------------------------------------------------
    Estimados nuevamente reciban un cordial saludo, agradezco sus comentarios sobre la situacion que les acabo de plantear y si conocen alguna normativa que dirima el conflicto si es que lo hay.

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Tambien tener en cuenta de la ley 675:

      ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

      • claudia marcela dice:

        Señor Oscar
        Si por reglamento se encuentra autorizado el incremento de acuerdo al IPC a partir del 1 de enero, esta incluso no es una función del consejo de administración, no hay parte de intervención por ser un mandato de obligatorio cumplimiento para el administrador, quien simplemente debe facturar a partir del mes de enero con este incremento sin consultarlo con nadie, luego si en la asamblea se hubiese decidido un valor mayor entonces se haría el retroactivo a los meses anteriores para que la causación del presupuesto sea exacta. Si es cierto lo que dice el propietario "hay extralimitación de funciones" ya que el recaudo de expensas es una labor única y exclusiva del administrador, ahí no había nada que discutir ni aprobar por los consejeros. Respecto a que no se aprobó presupuesto pues yo opino que entonces no hubo asamblea por que esa es la razón de ser de una asamblea. Tengo entendido que al no haber sido aprobado el presupuesto el administrador no puede disponer de un solo peso pues sería un gasto ilegal, yo le aconsejo que el administrador convoque inmediatamente a asamblea extraordinaria solo para aprobar el presupuesto, bueno no se si aprobaron los estados financieros?; el presupuesto contiene en si mismo el incremento de cuotas de administración. Recuerde que en asamblea extraordinaria solo se puede tratar el tema para el que fue citada la reunión. El administrador responderá hasta por culpa leve y el manejo de dinero es una cosa muy delicada, mas cuando pertenece a tanta gente. La de ustedes fue una asamblea digna de impugnación, y disculpe la intromisión, pero cuales son entonces los conocimientos del administrador? si el o ella debe saber que no puede dejar terminar la reunión si no hubo aprobación de estados financieros y presupuesto?

    • Clara Inés Escobar dice:

      Oscar A.

      1. No están hablando de reglamento interno, sino del reglamento de propiedad horizontal debidamente registrado.

      2. Consejo y el administrador pueden derramar el incremento si está estipulado en dicho reglamento.

      3. Es error grave, gravísimo que la asamblea no apruebe las cuotas porque se puede caer una demanda ejectiva por esta razón y porque solo se pueden cobrar las cuotas aprobadas por la asamblea.

      4. La ley obliga que la asamblea apruebe el presupuesto de ingresos y de gastos, si no lo aprueba, qué fundamento tiene el derrame de cuotas? Cómo se está acatando la ley 675? Qué autorización tienen para ejecutar los gastos? Cómo pueden elaborar la ejecución presupuestal?

      Una propiedad horizontal que funciona de esta manera, se está administrando como si fuera una sociedad, como si la administración tuviera patrimonio propio, como si los copropietarios no fueran dueños de la propiedad horizontal, sino que fueran socios; Estas administraciones lesionan los intereses de los copropietarios y son contrarias a la ley.

      Estas administraciones consideran que el presupuesto es una herramienta de gestión, lo que no es cierto para las propiedades horizontales, porque en éstas es la asamblea la que aprueba los presupuestos de ingresos y de gastos y hay que rendirle en la siguiente asamblea cuentas de su gestiòn y de su cumplimiento. Estos presupuestos son de obligatorio acatamiento, y solo se les puede hacer seguimiento si se llevan los libros de ingresos, egresos, fondo de imprevistos y compromisos y vigencias futuras.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Gracias por sus opiniones

  15. Oscar A. Medina S. dice:

    REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

    Un cordial saludo para todos.

    En el evento en que se reforme el reglamento de propiedad horizontal habiendose aprobado dando conformidad a la ley 675 de 2001, en que momento entra en vigencia?

    1- Cuando se elevan a escritura publica las modificaciones?
    2- Inmediatamente fue aprobado por la asamblea general?

    Estare atento a sus comentarios.

    • Clara Inés Escobar dice:

      Oscar:

      Cuando sale de la Oficina de Registro.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

    • oscarcontreras dice:

      Solo una opinion desde del 2001

    • claudia marcela dice:

      Pues yo consideraría que es de cumplimiento inmediato por ser un mandato de la asamblea, los trámites en notaría y registro son eso trámites, yo pienso mas bien que el momento para entrar en vigencia debe ser cuando el administrador haya realizado una correcta campaña pedagógica sobre las normas establecidas en el reglamento, yo aprovecharía para recordar las antiguas y dar a conocer las nuevas, pues aunque dicen que el desconocimiento de la norma no exime su cumplimiento, yo si creo que es un acto injusto que se imponga una sanción sobre una norma que no ha sido promovida. ES MI APORTE PERSONAL, "Es lo que haría yo".

      • Clara Inés Escobar dice:

        Claudia Marcela:

        Es que yo no opino porque a mi parezca. Es que en derecho hay que entender que los documentos sujetos a registro, solo tienen validez jurídica a partir del registro.

        Una escritura que no se registra, no tiene validez alguna.

        Cordialmente,

        Clara Inés Escobar

  16. Isaias osorio dice:

    Buenas tardes, considero excelente su sitio y sus articulos deseo obtener articulos del tema de propiedad horizontal relacionados con areas comunes y parqueaderos de un edificio sujeto a propiedad horizontal, si son tan gentiles enviarme el enlace o la indicacion de por su pagina donde encuentro esa informacion que necesito urgente

    E mail iosoriob@hotmail.com muchas gracias y los felicito es un excelente sitio de consulta

  17. Julito dice:

    Apreciados Foristas
    Quisiera me colaboraran con esta inquietud la ley en alguna parte prohíbe que propietarios de unidades privadas diferentes se lancen al consejo siendo familiares.
    ¿Después de ser elegidos por la asamblea el administrador les puede pedir que consideren retirarse voluntariamente? aduciendo Etica

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Don Julio: Ninguna ley lo prohíbe y el administrador puede sugerirles, pero no obligarlos. Realmente, en la práctica, cualquier parentesco o afinidad genera problemas por falta de independencia o conflicto de intereses, pero ésto hay que argumentarlo en la asamblea, antes de elegirlos. Si ya están nombrados, el administrador y demás consejeros deben velar porque ellos no incurran en equivocaciones o extralimitación, ni asignarles funciones o responsabilidades individuales,que en forma conjunta puedan dar lugar a ello. Cordial saludo.

      • oscarcontreras dice:

        Don Nelson, somos cinco hermanos y tres primos en un edificio de 10 apartamentos ,nunca hay problema con la propiedad horizontal esa es mi opinion

        • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

          Don Óscar: En su caso, es una copropiedad atípica y por fortuna, no hay problemas por el parentesco, pero en un conjunto grande sí y lo he visto en mi experiencia como R. Fiscal. Simplemente se deben establecer los controles. Saludo.

          • CLAUDIA dice:

            Cordial saludo don Nelson

            Quiero hacerle una pregunta. Ahora con lo del certificado digital, las propiedades horizontales que son personas juridicas agentes de retencion en la fuente, deben presentar su declaracion virtual, entonces tanto el representante legal como el revisor fiscal deben adquirir el mecanismo y ademas actualizar el RUT con el nombre del revisor? Lo del revisor es para las propiedades horizontales mixtas o comerciales o para las residenciales o parcelaciones que tienen revisor fiscal pero por decision de la asamblea tambien?

            Gracias por su colaboracion

            CLAUDIA

          • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

            Claudia: Por supuesto. Además, no es sólo por decisión de la Asamblea; en algunos reglamentos de copropiedades residenciales se incluye la OBLIGACIÓN de contar con R.F. y una vez nombrado, tiene todas las obligaciones que establece la ley. No hay revisores fiscales de primera ni de segunda. Recuerde que en el Dictamen se debe incluir la verificación del cumplimiento de las obligaciones tributarias y una de ellas es que las declaraciones estén firmadas por los obligados... en cuyo caso al tener Revisor Fiscal legalmente nombrado, se debe inscribir ante la Alcaldía Local y la DIAN y tramitar su firma digital. Mi recomendación es esperar que pase la Asamblea para actualizar al nuevo profesional nombrado, considerando que el plazo se amplió. Cordial saludo.

        • Clara Inés Escobar dice:

          Oscar:

          La propiedad horizontal donde Ud. reside no está obligada a contar con consejo de administración. Si se reunen para tomar decisiones, por no obedecer a un mandato legal, no debe tener limitantes ni prohibiciones. Lo correcto es que acuerden un reglamento interno.

          Cordialmente,

          Clara Inés Escobar

    • Clara Inés Escobar dice:

      Julito:

      La ley 675 no se pronuncia al respecto, por lo que hay que acudir a otros leyes que reglamenten el aspecto.

      El Código de Comercio dice en el art. 435: "No podrá haber en las juntas directivas una mayoría cualquiera formada por personas ligadas entre sí por matrimonio, o por parentesco dentro del tercer grado de afinidad o segundo de afinidad, o primero civil, excepto en las sociedades reconocidas como de familia. Si se eligiera una junta contrariando esta disposición, no podrá actuar y contuará ejerciendo sus funcones la junta anterior, que convocará inmediatiamente a la asmablea para nueva elección.
      Carecerán de toda eficacia las decisiones adoptadas por la junta con el voto de una mayoría que contraviniere lo dispuesto en este artículo".

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

  18. FREDDY SUAREZ dice:

    Nuestra compañia resuelve temas contables, tributarios y financieros

    Bajo costo y buen resultado.

  19. Clara Inés Escobar dice:

    MYRIAM

    No conozco alusión al tema de la clausura de la asamblea.

    El consejo de administración no puede autorizar gastos que no estén incluidos en el presupuesto de gastos a no ser que sean gastos absolutamente impostergables, imprevistos, cuya urgencia no permita cita a asamblea para su aprobación, y siempre y cuando tal autorización figure en el reglamento de propiedad horizontal.

    Esta es la diferencia entre el presupuesto de los comerciantes, como herramienta de gestión, y el presupuesto de obligatorio acatamiento, que da lugar a la contabilidad presupuestal, la que se conforma de los presupuestos de ingresos, presupuetos de gastos, sus ejecuciones, y la liquidación presupuestal si la asamblea hace modificaciones, ampliaciones o recortes al presupuesto.

    Cordialmente,

    Clara Inés Escobar

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  20. Oscar A. Medina S. dice:

    Estimados, reciban un cordial saludo.

    Me encontré publicado en la cartelera del edificio un artículo que me pareció necesario difundir aclarando que desconozco su origen, de cualquier forma los invito a tenerlo en cuenta siempre que opinemos sobre nuestras leyes.
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    CONSOLIDACION DE UNA ETICA PUBLICA Y UNA CULTURA DE LA LEGALIDAD

    Finalidad
    La promoción de la cultura de la legalidad consiste en difundir en la población colombiana la reflexión y el entendimiento de las siguientes preguntas:

    Por qué y para que hay reglas y por qué son importantes?

    La cultura de la legalidad es la aceptación de las reglas por parte de todos los ciudadanos. Aceptar las normas debe ser un acto consiente para lo cual es necesario conocer estos aspectos.
    La prevención de la corrupción debe integrar la promoción de la cultura de la legalidad, la formación en valores, la educación, la ética y la cultura como elementos centrales de un Estado Social de Derecho que permite diseñar y ejecutar políticas publicas que generen condiciones de equidad.

    La convivencia pacifica, la seguridad, el buen funcionamiento de la economía y de las instituciones, dependen de la aceptación de las normas por parte de todos los ciudadanos en el marco del Estado Social de Derecho.

    De tal manera que es valido afirmar que el único antídoto contra la inseguridad, la violencia y la corrupción es la Cultura de la Legalidad.

    Colombia ha expedido multiplicidad de normas en materia de fortalecimiento institucional, defensa del Estado Social de Derecho y lucha contra la corrupción; adicionalmente, Colombia ha cumplido a cabalidad con las recomendaciones efectuadas por las organizaciones internacionales y por las convenciones internaciones en materia de lucha contra la corrupción. Por lo anterior consideramos que Colombia cuenta con el marco regulatorio necesario y el problema es de cultura y de ahí la importancia de promover la Cultura de la Legalidad en servidores públicos, SOCIEDAD CIVIL, medios de comunicación y estudiantes.

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