El impuesto predial en la propiedad horizontal

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¿Quién paga el impuesto predial de las zonas comunes de un edificio o conjunto? Es una duda recurrente, y la respuesta es que la propiedad horizontal, como persona jurídica, no es sujeto pasivo del impuesto predial sobre los bienes comunes. Ese impuesto ya lo paga cada copropietario, incorporado en el predial de su bien privado, en proporción a su coeficiente de copropiedad, según el parágrafo 1 del artículo 16 de la ley 675 de 2001.

¿Quién es el sujeto pasivo del impuesto predial?

El impuesto predial es un tributo municipal que grava la propiedad raíz. Su hecho generador es la propiedad o posesión de un bien inmueble, y el sujeto pasivo es quien detente la calidad de propietario o poseedor del predio.

La Corte Constitucional, en la sentencia C-876 de 2002, precisó que el sujeto pasivo del impuesto predial es indeterminado, pues puede serlo el propietario pleno, el poseedor, el usufructuario o el nudo propietario del inmueble.

Teniendo claro lo anterior, la pregunta es quién es el propietario de los bienes comunes de una propiedad horizontal, pues de allí se desprende quién sería su sujeto pasivo.

La persona jurídica no es dueña de los bienes comunes.

Un error frecuente es creer que la persona jurídica que surge con la propiedad horizontal es la dueña de las zonas comunes. No lo es. El artículo 19 de la ley 675 de 2001 establece que los bienes comunes pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de los bienes privados.

La persona jurídica administra los bienes comunes, pero no es su propietaria. Los dueños son los copropietarios, cada uno en la proporción de su coeficiente de copropiedad. Por eso el sujeto pasivo del predial no puede ser la persona jurídica, que no ostenta el dominio sobre esos bienes.

El predial de los bienes comunes se incorpora en el de cada bien privado.

La ley resolvió expresamente cómo se grava el predial de las zonas comunes: no se cobra por separado, sino que se entiende incluido en el predial de cada bien privado. Así lo dispone el parágrafo 1 del artículo 16 de la ley 675 de 2001:

«De conformidad con lo establecido en el inciso 2o. del presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo.»

Esta norma fue declarada exequible por la Corte Constitucional en la sentencia C-944 de 2003, de modo que su validez está plenamente respaldada.

En consecuencia, cuando un copropietario paga el predial de su apartamento o local, en ese valor ya está pagando la parte que le corresponde de las zonas comunes, según su coeficiente de copropiedad. No hay, entonces, un predial adicional por las áreas comunes: la suma de las fracciones que paga cada propietario cubre la totalidad del inmueble.

Las zonas comunes no son objeto de un impuesto separado.

El mismo artículo 19 de la ley 675 refuerza este punto al señalar que los bienes comunes, mientras conserven ese carácter, no pueden ser gravados de forma independiente:

«…son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.»

De modo que no existe un predio autónomo, correspondiente a las zonas comunes, sobre el cual pueda liquidarse un impuesto predial independiente a cargo de la copropiedad. El gravamen de esas áreas está distribuido entre todos los bienes privados.

El Consejo de Estado, Sección Cuarta, en sentencia del 18 de noviembre de 2021 (radicado 25000-23-37-000-2016-01023-01), precisó justamente que el sujeto pasivo del predial causado sobre el bien privado también lo es respecto de la fracción de los bienes comunes que le corresponde, con fundamento en el hecho generador del parágrafo 1 del artículo 16 de la ley 675 de 2001, y por ello declaró improcedente el impuesto que se pretendía cobrar de manera separada sobre las áreas comunes.

El municipio no puede cobrar un predial independiente por las zonas comunes.

De lo anterior se sigue que el municipio no puede liquidarle a la copropiedad un impuesto predial autónomo por las zonas comunes, pues esas áreas no constituyen un predio gravable separado y su impuesto ya fue trasladado a cada bien privado.

Cuando algún municipio ha intentado cobrar ese predial adicional sobre las áreas comunes, la jurisdicción contencioso administrativa lo ha declarado improcedente, precisamente porque duplicaría el gravamen que los copropietarios ya pagan en el predial de sus unidades privadas.

Excepción: bienes desafectados o de propiedad de la persona jurídica.

La regla anterior aplica a los bienes comunes propiamente dichos. La situación cambia cuando un bien deja de ser común y pasa a ser de propiedad particular de la persona jurídica.

Si la asamblea desafecta un bien común no esencial, este pasa al dominio particular de la persona jurídica y, según el parágrafo 1 del artículo 20 de la ley 675 de 2001, queda sujeto a todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria.

En ese caso, ese bien desafectado sí es un predio gravable independiente, y la persona jurídica, como su propietaria, sí es sujeto pasivo del impuesto predial que se cause sobre él. Lo mismo ocurre con cualquier inmueble que la copropiedad adquiera a su nombre, por ejemplo, un apartamento para la portería o un local que compre.

No se debe cobrar en la administración un predial de zonas comunes.

Como cada copropietario ya paga, en el predial de su unidad, la parte que le corresponde de las zonas comunes, no es procedente incluir en el presupuesto ni en la cuota de administración un rubro por concepto de predial de las áreas comunes; hacerlo significaría cobrar dos veces el mismo impuesto.

Distinto es que la copropiedad deba pagar el predial de un bien desafectado o de un inmueble de su propiedad, caso en el cual ese gasto sí es una erogación real de la persona jurídica que se atiende con las expensas comunes.

Preguntas frecuentes.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes que nos plantean nuestros lectores.