Solidaridad del comprador por las deudas con la propiedad horizontal

Quien compra un apartamento, una casa o un local en propiedad horizontal responde solidariamente por las expensas comunes que el vendedor dejó de pagar, por disposición del inciso tercero del artículo 29 de la ley 675 de 2001. ¿Qué deudas quedan cubiertas por esa solidaridad, desde cuándo responde el comprador, cómo puede protegerse antes de firmar y qué hace si termina pagando lo que no le correspondía?

Qué dice la ley.

La regla está en el artículo 29 de la ley 675 de 2001 trata sobre la contribución a las expensas comunes y es tan breve como determinante:

«Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.»

Solidaridad significa que la copropiedad puede exigirle el pago total de esa deuda a cualquiera de los dos, sin necesidad de perseguir primero al vendedor y sin que le sean oponibles los acuerdos que ellos hayan celebrado.

La razón de ser de la norma es proteger el recaudo de la copropiedad: sin ella, bastaría vender el inmueble para dejar la cartera sin responsable.

Y de ahí se deriva el requisito del paz y salvo que el notario exige en la escritura, tema que desarrollamos en el artículo sobre el paz y salvo para vender inmuebles en la propiedad horizontal.

Qué deudas cubre la solidaridad y cuáles no.

Este es el punto que decide cuánto puede llegar a pagar el comprador, y donde más se equivocan tanto las administraciones como los compradores.

Cubre las expensas ordinarias y también las extraordinarias.

Conviene comparar los dos incisos del artículo 29 que consagran solidaridades distintas, porque su alcance no es el mismo.

El inciso segundo, referido al tenedor, la limita expresamente a las expensas comunes ordinarias. El inciso tercero, referido al nuevo propietario, habla de «las expensas comunes no pagadas», sin ese calificativo.

De acuerdo con nuestro criterio, esa diferencia de redacción es deliberada: el comprador responde por toda la cartera de expensas del bien privado, ordinarias y extraordinarias, mientras que el arrendatario solo responde por las ordinarias.

Es una precisión de la mayor importancia práctica, porque las cuotas extraordinarias aprobadas para obras suelen ser el rubro más alto de la cartera. Ese punto también lo tratamos, desde la óptica del inquilino, en el artículo sobre el arrendamiento en la propiedad horizontal.

Los intereses de mora.

La norma no los menciona, pero los intereses del artículo 30 de la ley 675 de 2001 son un accesorio de la obligación principal.

De acuerdo con nuestro criterio, el comprador responde también por ellos, en cuanto acceden a las expensas que quedaron impagadas, pues lo accesorio sigue la suerte de lo principal.

Cómo se liquidan esos intereses y con qué tasa lo explicamos en el artículo sobre los intereses moratorios en la propiedad horizontal.

No cubre las multas ni las sanciones.

La solidaridad se predica de las expensas comunes, y las multas no lo son: son sanciones impuestas por incumplir obligaciones no pecuniarias, conforme al artículo 59 de la ley 675 de 2001.

Como ninguna disposición de la ley extiende la solidaridad a ellas, y las normas que imponen cargas son de interpretación restrictiva, el comprador no responde por las multas que le hubieran impuesto al vendedor.

Esas multas siguen a cargo de quien incurrió en la conducta, y la copropiedad debe cobrarlas por la vía ejecutiva contra él.

Tampoco cubre otras deudas del vendedor.

Quedan igualmente por fuera de la solidaridad los daños causados a los bienes comunes, las reparaciones a cargo del propietario anterior, los servicios públicos del bien privado y cualquier obligación que no tenga la naturaleza de expensa común.

Resumen del alcance.

Como se puede observar, el riesgo del comprador se concentra en la cartera de expensas, que es justamente lo que certifica el paz y salvo.

Desde cuándo responde el comprador.

Hay que distinguir dos cosas: las deudas que venían de atrás y las cuotas que se causan de ahí en adelante.

Las cuotas causadas después de la transferencia son exclusivamente del nuevo propietario, porque el inciso primero del artículo 29 obliga a contribuir a los propietarios de los bienes privados, y él ya lo es.

El corte lo marca la fecha en que se adquiere el dominio, que en materia inmobiliaria es la de la inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, conforme al artículo 756 del Código Civil, y no la de la firma de la escritura ni la de la entrega material del inmueble.

Supongamos que… la escritura se firma el 20 de marzo, se registra el 5 de abril y el inmueble se entrega el 15 de abril. Las cuotas de enero a marzo son deuda del vendedor, por las que el comprador responde solidariamente; las causadas desde abril son exclusivamente suyas.

De acuerdo con nuestro criterio, la administración debe actualizar el registro de propietarios con el certificado de tradición y no con la escritura, y facturar a partir de esa fecha.

Cómo se protege el comprador antes de comprar.

La solidaridad no se puede excluir por acuerdo entre las partes, porque nace de la ley y la copropiedad no es parte del contrato. Lo que sí puede hacerse es prevenir el riesgo y asegurar el reembolso.

Exigir el paz y salvo, con fecha de corte reciente.

Es la primera y más obvia protección. El paz y salvo no extingue una deuda oculta, pero prueba el estado de cuentas a la fecha de corte y compromete la responsabilidad del administrador que lo expidió.

Por eso importa que la fecha de corte sea cercana a la del registro de la escritura, y no de varios meses atrás.

Pedir el estado de cuenta y revisar las actas de asamblea.

De acuerdo con nuestro criterio, el comprador prudente pide dos documentos adicionales al paz y salvo:

• El estado de cuenta detallado del bien privado, discriminado por período y concepto, que permite ver si lo pendiente son expensas, multas u otros conceptos.
• Las actas de las últimas asambleas, para saber si se aprobaron cuotas extraordinarias que aún no se han causado o que se cobrarán en cuotas durante los meses siguientes.

Ese segundo documento evita la sorpresa más costosa: comprar con paz y salvo y encontrarse con una cuota extraordinaria para la fachada o los ascensores aprobada un mes antes.

Cláusulas para la promesa de compraventa.

La promesa de compraventa es el momento adecuado para repartir el riesgo. Puede utilizarse el siguiente texto, ajustándolo a cada negocio:

El numeral 4 es el que realmente protege, porque convierte el riesgo en una retención concreta del precio en lugar de una promesa de reembolso futuro.

Qué hacer si el comprador termina pagando la deuda del vendedor.

Pagar no lo deja sin acción: la deuda con la copropiedad se extingue, pero nace su derecho frente al vendedor.

El artículo 1579 del Código Civil permite al deudor solidario que paga una deuda que solo concernía al otro reclamarle el total de lo pagado.

A esa acción se suma la responsabilidad contractual del vendedor cuando en la escritura o en la promesa declaró estar a paz y salvo, pues esa declaración resulta incumplida.

¿Qué se debe hacer? Conservar el recibo de pago expedido por la copropiedad, con la discriminación de los períodos cubiertos, y requerir por escrito al vendedor. Ese recibo, junto con la escritura y la declaración del vendedor, es la prueba del reembolso.

De acuerdo con nuestro criterio, conviene pagar directamente a la copropiedad y no al vendedor, porque solo así se obtiene el soporte que acredita la extinción de la deuda.

Cómo cobra la copropiedad al nuevo propietario.

La copropiedad puede demandar ejecutivamente al comprador por las expensas anteriores, en virtud de la solidaridad, con el procedimiento del artículo 48 de la ley 675 de 2001, que solo exige anexar el poder, el certificado de existencia y representación de la copropiedad y el certificado de la deuda expedido por el administrador.

De acuerdo con nuestro criterio, ese certificado debe discriminar los períodos y los conceptos, porque de lo contrario el comprador no puede verificar qué parte corresponde a expensas anteriores —de las que responde— y qué parte a multas u otros conceptos, de los que no responde.

Recordemos que la acción ejecutiva prescribe en cinco (5) años, conforme al artículo 2536 del Código Civil, contados desde que cada cuota se hizo exigible.

De acuerdo con nuestro criterio, el comprador demandado puede proponer como excepción el pago, la prescripción de las cuotas más antiguas y la improcedencia del cobro de multas o conceptos ajenos a las expensas comunes.

Casos particulares.

Remate judicial. El adjudicatario adquiere el dominio y, de acuerdo con nuestro criterio, queda expuesto a la solidaridad del artículo 29, pues la norma se refiere a la transferencia del derecho de dominio sin distinguir su causa. Por eso la copropiedad debe hacer valer su crédito dentro del proceso, y quien participa en un remate debe consultar el estado de cuentas antes de ofertar.

Herencia y adjudicación en sucesión. El heredero adjudicatario recibe el bien con su cartera, sin perjuicio de que las deudas del causante se atiendan dentro del pasivo sucesoral.

Donación, permuta y dación en pago. Todas transfieren el dominio, de modo que la solidaridad opera igual que en la compraventa.

Leasing habitacional y fiducia. El propietario inscrito es la entidad financiera o la fiduciaria, y es quien figura como obligado ante la copropiedad, sin perjuicio de lo pactado con el locatario o el fideicomitente.

Copropiedad del bien privado. Cuando el bien pertenece en común y proindiviso a varias personas, el parágrafo 1 del artículo 29 hace a cada una solidariamente responsable de la totalidad de las expensas de ese bien, con derecho a repetir contra sus comuneros en la proporción que les corresponda.

Unidades no vendidas del proyecto. Mientras no se enajenen, su propietario es la constructora, que debe pagar las expensas correspondientes a esos bienes privados como cualquier otro copropietario.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.