Muchos arrendadores anuncian que no arriendan a personas con mascotas, y muchos inquilinos se preguntan si esa exigencia es legal. La respuesta corta es que sí lo es, porque ninguna norma obliga al propietario a aceptarlas, pero con una condición que suele pasarse por alto: la prohibición debe constar expresamente en el contrato, porque si este guarda silencio el arrendador no puede impedirlas después. ¿Cómo se redacta y hasta dónde llega?
La ley no obliga a aceptar mascotas ni prohíbe rechazarlas.
No existe en Colombia una norma que obligue al propietario de un inmueble a arrendarlo a quien tiene animales, ni una que le prohíba negarse.
El arrendamiento es un contrato entre particulares y se rige por la autonomía de la voluntad: cada parte fija las condiciones bajo las cuales está dispuesta a contratar, siempre que no contraríen la ley, y aquí no hay ley que contrariar.
En consecuencia, y de acuerdo con nuestro criterio, el propietario puede legalmente establecer como política no arrendar a quienes tengan mascotas, y ningún juez puede obligarlo a arrendar su inmueble en condiciones distintas a las que él fijó.
El arrendatario tampoco está obligado a firmar. Si necesita un inmueble donde pueda tener animales, debe buscar uno cuyo propietario lo permita, no pretender que le impongan a otro esa condición.
La prohibición debe estar en el contrato.
Aquí está el punto que decide la mayoría de los conflictos, y suele resolverse a favor del arrendatario.
El contrato es ley para las partes, según el artículo 1602 del Código Civil, y el arrendatario solo se obliga a lo que aceptó al firmar.
Si el contrato no dijo nada sobre mascotas, el arrendatario no asumió ninguna obligación al respecto y el arrendador no puede exigirle después que se deshaga del animal ni terminarle el contrato por tenerlo.
No sirve haberlo dicho en la conversación previa, ni en el anuncio del inmueble, ni por mensaje. Lo que no quedó en el contrato no obliga.
¿Qué se debe hacer? Incluir la cláusula al momento de firmar. Un contrato ya firmado solo puede modificarse por acuerdo de las dos partes, mediante otrosí, y el arrendatario que ya tiene su mascota difícilmente lo aceptará.
Modelo de cláusula sobre mascotas.
La cláusula puede prohibir del todo o permitir bajo condiciones. Esta segunda opción suele ser más razonable y más fácil de negociar.
Cláusula de prohibición.
MASCOTAS. El ARRENDATARIO se obliga a no tener en el inmueble animales domésticos o mascotas de ninguna especie, salvo autorización previa, expresa y escrita del ARRENDADOR. El incumplimiento de esta obligación dará lugar a la terminación del contrato de arrendamiento por parte del ARRENDADOR.
Cláusula de tenencia condicionada.
MASCOTAS. El ARRENDADOR autoriza al ARRENDATARIO la tenencia en el inmueble de [número y descripción de los animales]. El ARRENDATARIO responderá por todo daño, perjuicio o afectación que se derive de ellos, incluidos los daños a pisos, puertas, jardines e instalaciones, así como por los olores, ruidos o quejas de vecinos que su tenencia ocasione. La autorización se otorga exclusivamente respecto de los animales aquí identificados y no se extiende a otros.
La segunda cláusula protege mejor al arrendador que una prohibición absoluta, porque la prohibición suele incumplirse en silencio y deja al propietario sin más salida que terminar el contrato, mientras que la autorización condicionada le deja acreditada la responsabilidad por los daños.
La última frase es la que evita el problema más común: que el inquilino autorizado a tener un perro pequeño termine con tres animales grandes.
Qué pasa si el arrendatario incumple la prohibición.
Tener mascota pese a la prohibición contractual es un incumplimiento del contrato, y como tal habilita al arrendador para terminarlo.
No es, sin embargo, una de las causales expresas del artículo 22 de la ley 820 de 2003, sino un incumplimiento de una obligación contractual. La consecuencia es la misma pero el fundamento es distinto, y conviene invocarlo correctamente en la comunicación de terminación.
Conviene además que la propia cláusula establezca la terminación como consecuencia, tal como se hizo en el modelo, para que no quede duda sobre la gravedad que las partes le atribuyeron al punto. Los pasos para terminar están en incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Si los daños ya se causaron, el arrendador puede además reclamarlos. El arrendatario responde por los deterioros que no provengan del uso legítimo del inmueble, y un piso destruido por un animal no es uso legítimo.
Mascotas y propiedad horizontal.
Cuando el inmueble está sometido a propiedad horizontal aparece un segundo conjunto de reglas, y conviene no confundirlo con el del contrato.
El arrendatario está obligado a cumplir el reglamento de propiedad horizontal, por disposición del numeral 4 del artículo 9 de la ley 820 de 2003, y su violación es causal expresa de terminación en el numeral 6 del artículo 22 de la misma ley.
Los reglamentos suelen regular el tránsito de animales por zonas comunes: exigir que vayan con correa y bozal, prohibir su presencia en ascensores en determinados horarios o en zonas de piscina y salón social. Consulte: Tenencia de mascotas en la propiedad horizontal.
De acuerdo con nuestro criterio, esas reglas sobre zonas comunes son válidas y exigibles, pero conviene distinguirlas de una prohibición general de tenencia dentro de la unidad privada, cuyo alcance es discutido y que ha sido objeto de pronunciamientos judiciales. Antes de invocar el reglamento para exigirle a un inquilino que se deshaga de su animal, conviene revisar qué dice exactamente y hasta dónde llega.
Para el arrendador el punto tiene un efecto práctico: aunque su contrato permita mascotas, el reglamento puede imponerle restricciones al inquilino, y conviene entregarle copia de la parte normativa del reglamento como la ley se lo exige.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Es legal prohibir mascotas en un arriendo?
Sí. Ninguna norma obliga al propietario a arrendar a quien tiene animales, y el arrendamiento entre particulares se rige por la autonomía de la voluntad. El arrendatario tampoco está obligado a firmar un contrato con esa condición.
¿Pueden prohibirme tener mascotas si el contrato no lo dice?
No. El arrendatario solo se obliga a lo que aceptó al firmar, y lo que no quedó en el contrato no lo obliga. Un acuerdo verbal previo o un anuncio del inmueble no suplen la cláusula.
¿Qué pasa si tengo mascota pese a la prohibición del contrato?
Es un incumplimiento contractual y habilita al arrendador para terminar el contrato. Además, el arrendatario responde por los daños que el animal cause al inmueble, porque no son deterioros del uso legítimo.
¿Puede el reglamento de propiedad horizontal prohibir mascotas?
Puede regular su tránsito por las zonas comunes, y esas reglas son exigibles al arrendatario porque está obligado a cumplir el reglamento. El alcance de una prohibición general de tenencia dentro de la unidad privada es discutido, de modo que conviene revisar el texto exacto del reglamento antes de invocarlo.
¿Puedo negociar que me acepten la mascota?
Sí, y suele ser mejor para ambas partes que una prohibición absoluta. Lo aconsejable es una cláusula que autorice expresamente a los animales identificados y deje establecida la responsabilidad del arrendatario por los daños que ocasionen.
Twitter
Facebook
WhatsApp
LinkedIn