En este artículo 16 secciones
- Qué es subarrendar.
- La regla general: el subarriendo requiere autorización expresa.
- El contrato de subarrendamiento.
- Subarriendo de vivienda urbana.
- Subarriendo de locales comerciales.
- Consecuencias de subarrendar.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Es legal subarrendar en Colombia?
- ¿Qué pasa si subarriendo sin permiso?
- ¿Se puede subarrendar un local comercial sin autorización?
- ¿Se puede subarrendar una vivienda?
- ¿El contrato de subarriendo puede durar más que el de arrendamiento?
- ¿Qué pasa con el subarrendatario si el arrendatario entrega el inmueble?
- ¿El subarrendatario puede defenderse en un proceso judicial?
- Artículos relacionados
Subarrendar es dar en arriendo un inmueble del que no se es dueño sino arrendatario, práctica que el artículo 2004 del Código Civil prohíbe salvo autorización expresa, aunque en los locales comerciales la regla cambia de manera notable. ¿Cuándo es legal subarrendar y qué consecuencias tiene hacerlo sin permiso?
Qué es subarrendar.
En el subarriendo, el arrendatario se convierte en arrendador de un tercero: el subarrendatario le paga a él los cánones y cumple con él sus obligaciones, mientras el contrato de arrendamiento original entre el dueño y el arrendatario sigue vigente.
El subarriendo es entonces una relación entre subarrendador (el arrendatario original) y subarrendatario, que no involucra directamente al dueño del inmueble, pero que requiere su autorización, como en seguida se explica, porque recae sobre un bien suyo.
- Liquidador de intereses judiciales y comerciales
- Liquidador de pensiones en Colpensiones
- Liquidador de intereses propiedad horizontal
La regla general: el subarriendo requiere autorización expresa.
El arrendatario no tiene facultad legal para subarrendar el inmueble que recibió en arriendo. Lo dice el artículo 2004 del Código Civil:
«El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.»
La ley prohíbe el subarriendo por defecto, y esa prohibición solo se supera con autorización expresa en el contrato.
Algunos arrendatarios interpretan que, como el contrato no les prohíbe subarrendar, pueden hacerlo, y es una equivocación: no hace falta que el contrato lo prohíba, porque ya lo prohíbe la ley. El silencio del contrato significa prohibición. La autorización puede estar en el contrato de arrendamiento original o concederse después mediante un otrosí.
El subarriendo no debe confundirse con la cesión del contrato de arrendamiento, en la que el arrendatario sale de la relación y un tercero toma su lugar frente al arrendador, figura que se explica en el artículo sobre la cesión del contrato de arrendamiento.
El contrato de subarrendamiento.
Autorizado el subarriendo, conviene celebrarlo mediante contrato escrito, sujeto a los límites del contrato de arriendo original:
- La duración del subarriendo no puede superar la del contrato original.
- El uso o destinación debe ser el mismo del contrato original: si el inmueble se arrendó para vivienda, no puede subarrendarse para un local comercial.
- El subarrendatario no adquiere más derechos de los que tenía el arrendatario.
La limitación del uso la impone el propio artículo 2004 del Código Civil, que ya transcribimos: el subarrendatario no puede usar o gozar de la cosa «en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo».
Tiene lógica: el dueño arrienda su inmueble para una destinación específica, y permitir que el subarriendo la cambie, por ejemplo de vivienda a discoteca, afectaría gravemente sus intereses.
Subarriendo de vivienda urbana.
El subarriendo de vivienda urbana tiene regulación propia en el artículo 17 de la ley 820 de 2003, que mantiene la regla general: está prohibido sin autorización expresa del arrendador.
Si el arrendatario subarrienda sin autorización, las consecuencias las fija el inciso segundo de esa norma:
«En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario.»
El arrendador tiene entonces dos caminos: terminar el contrato y pedir el inmueble, o entenderse directamente con los ocupantes reales mediante un contrato nuevo que deja sin efectos el anterior.
Cuando el subarriendo sí fue autorizado, el parágrafo primero del mismo artículo le reconoce al subarrendatario la posibilidad de intervenir en los procesos judiciales como litisconsorte del arrendatario, figura que hoy corresponde al artículo 62 del Código General del Proceso:
«Podrán intervenir en un proceso como litisconsortes de una parte y con las mismas facultades de esta, quienes sean titulares de una determinada relación sustancial a la cual se extiendan los efectos jurídicos de la sentencia, y que por ello estaban legitimados para demandar o ser demandados en el proceso.»
Esto se debe a que el subarrendatario autorizado tiene un interés directo en el proceso que discuta el contrato de arrendamiento del que depende su subarriendo. Las particularidades de este tipo de arriendo se explican en el artículo sobre el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
Subarriendo de locales comerciales.
En los locales comerciales la regla se invierte parcialmente. El artículo 523 del Código de Comercio dispone en su primer inciso:
«El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.»
Obsérvese que la norma admite la autorización tácita: si el arrendador no quiere que su arrendatario subarriende la totalidad del local, debe prohibirlo expresamente en el contrato, porque si no dijo que no, puede entenderse que sí.
Y el inciso segundo va más lejos:
«El arrendatario podrá subarrendar hasta la mitad de los inmuebles, con la misma limitación.»
Es decir, la ley autoriza al arrendatario de un local comercial a subarrendar hasta el 50 % del inmueble sin permiso del arrendador, siempre que no cambie la destinación en forma que lo lesione.
Frente a esa autorización legal el arrendador no puede pactar en contrario, porque el artículo 524 del mismo código dispone que contra las normas de los artículos 518 a 523 «no producirá efectos ninguna estipulación de las partes»: la cláusula que prohíba subarrendar hasta la mitad del local se tiene por no escrita.
La destinación que lesiona los derechos del arrendador.
El límite común a todo subarriendo de local comercial es que no se dé al inmueble una destinación distinta que lesione los derechos del arrendador, y conviene entender qué está en juego.
Recordemos que el empresario que ha ocupado el local no menos de 2 años consecutivos con un mismo establecimiento tiene derecho a la renovación del contrato, según el artículo 518 del Código de Comercio, salvo, entre otros casos, que el propietario necesite el inmueble para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la del arrendatario.
Y si el propietario, tras recuperar el local por esa causal, lo arrienda o lo usa para actividades similares a las del antiguo arrendatario, debe indemnizarlo conforme al artículo 522 del mismo código.
Por eso el arrendador debe anticipar su situación en el contrato. Supongamos que el dueño del local piensa montar en el futuro una venta de zapatos y entre tanto lo arrienda para una venta de ropa: le conviene pactar que ni el arrendatario ni sus subarrendatarios puedan destinar el local a la venta de zapatos, pues esa destinación lesionaría sus derechos. Ese es el tipo de lesión que la norma permite delimitar en el contrato.
El régimen completo de estos arriendos se explica en el artículo sobre el contrato de arrendamiento de locales comerciales.
Consecuencias de subarrendar.
Si el subarriendo está autorizado. El arrendatario responde ante el arrendador por lo que haga el subarrendatario: los daños y perjuicios que este cause los asume el arrendatario frente al dueño, sin perjuicio de repetir contra el subarrendatario.
Si el subarriendo no está autorizado. La consecuencia más probable es la terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento y, eventualmente, el pago de la cláusula penal que se haya pactado. En vivienda urbana, el arrendador puede además optar por contratar directamente con los ocupantes reales.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿Es legal subarrendar en Colombia?
Sí, siempre que el arrendador lo haya autorizado expresamente. Sin autorización, el subarriendo está prohibido por la ley, con la excepción del local comercial, donde se puede subarrendar hasta la mitad del inmueble sin permiso.
¿Qué pasa si subarriendo sin permiso?
El arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento por incumplimiento y exigir la entrega del inmueble, cobrar la cláusula penal pactada y, en vivienda urbana, incluso celebrar un contrato nuevo con los ocupantes reales.
¿Se puede subarrendar un local comercial sin autorización?
Hasta la mitad del local sí, por autorización directa de la ley, y ninguna cláusula del contrato puede impedirlo. Para subarrendar la totalidad se requiere autorización expresa o tácita del arrendador.
¿Se puede subarrendar una vivienda?
Solo con autorización expresa del arrendador, pactada en el contrato o en un otrosí. La ley 820 de 2003 prohíbe el subarriendo de vivienda urbana sin esa autorización.
¿El contrato de subarriendo puede durar más que el de arrendamiento?
No. El subarriendo depende del contrato original: no puede superar su duración ni otorgar al subarrendatario un uso distinto del pactado entre arrendador y arrendatario.
¿Qué pasa con el subarrendatario si el arrendatario entrega el inmueble?
Es un asunto que debe resolver el subarrendador con su subarrendatario, porque el dueño no tiene contrato con este. Por eso, al firmar el subarriendo conviene pactar qué ocurre si el contrato principal termina antes.
¿El subarrendatario puede defenderse en un proceso judicial?
Sí. Cuando el subarriendo de vivienda fue autorizado por el arrendador, el subarrendatario puede intervenir en el proceso como litisconsorte del arrendatario, con sus mismas facultades.
Twitter
Facebook
WhatsApp
LinkedIn
He intentado encontrar jurisprudencia sobre este tema del subarriendo sin autorización en local comercial, pero no he encontrado nada que demuestre que la Corte sostiene lo que la norma (que ya es bastante clara) ordena. ¿Me puedes recomendar alguna sentencia para esto? Por favor.
No hemos encontrado ninguna sentencia de la Corte Suprema de Justicia relacionada con el subarriendo. Hay sólo una, pero que trata sobre la simulación del contrato de subarriendo, que es algo distinto.
Esta página es tan interesante y tan descriptiva en todos los temas; sin embargo, cuando veo errores de ortografía, deja tanto que desear. ¡Pueden mejorar eso, por favor!
Gracias por el comentario.
Si tengo un local comercial en arriendo y subarrendé el 50% hace 4 años, pero debo entregar el local por causas personales, ¿qué sucede con el subarrendatario?
Es un asunto que usted, como subarrendador, debe resolver, porque el propietario del inmueble no tiene ningún contrato con el subarrendatario. Es algo que debió haberse considerado al firmar el contrato de subarriendo.
En todo caso, es probable que se llegue a un acuerdo con el propietario del inmueble.