El subarriendo del inmueble arrendado

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Es reiterada la inquietud de nuestros visitantes en cuanto la posibilidad o no que tenga el inquilino o arrendatario de subarrendar en todo o en parte el inmueble que ha tomado en arrendamiento.

Partiremos para esta disertación, de considerar el subarriendo, como la figura jurídica por la cual un arrendatario sin dar por terminada su relación contractual con su arrendador, arrienda a terceros, el inmueble o  parte del inmueble que ha tomado en arriendo.

Al efecto hay que tener en cuenta la destinación o uso en las tres formas de arrendamiento de inmueble que es posible preveer: vivienda, comercio, y mixto, a su vez, es de precisarse, tanto si en la forma mixto  prepondera el área destinada a vivienda, o a comercio, como hasta el extremo hipotético caso de la simetría absoluta del inmueble cuyas áreas resultasen exactamente iguales para ambas destinaciones.

El Arrendamiento de Inmuebles destinados para Vivienda Urbana se encuentra absolutamente reglado de manera especial en la Ley 820 de 2003 y los Decretos 3130 de 2003 y 051 de 2004 así como en lo general en algunos apartados del Código Civil, en tanto que, el de Inmuebles destinados a uso comercial su reglamentación es inversa, esto es, de manera general en los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, siendo la especial, de libre disposición por los contratantes, con alguna remisión residual al Código Civil.

Ahora bien, dentro de la modalidad comercial, se encuentran agrupadas las destinaciones para establecimientos de comercio abiertos o no al público, al igual que para clubes, bancos, canchas,  talleres, industria, enseñanza, bodegas, oficinas, y consultorios, entre otras.

Siendo prácticos, comenzaremos por deslindar el subarriendo parcial o total de inmuebles destinados a vivienda urbana, para lo cual nos remitimos al Artículo 17 de la Ley 820 de 2003, en su determinación en cuanto que “…El arrendatario no tiene la facultad para subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador…”, esto es, ni más ni menos, que el subarriendo se encuentra tácitamente prohibido, de tal forma que, de no indicarse nada en el contrato, el arrendatario no podrá bajo ninguna circunstancia subarrendar parcial ni totalmente el inmueble, siendo de tal magnitud la transgresión a esta normativa, que el Numeral 3º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, consagra como causal automática para la inmediata Terminación Unilateral del Contrato de Arrendamiento por parte de el Arrendador, “… El subarriendo total o parcial del inmueble… o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador…”, sin perjuicio del cobro de la cláusula penal y los perjuicios que le hubiese podido irrogar con dicho subarriendo.

Ahora bien, intratándose del subarriendo parcial o total de inmuebles destinados para actividades comerciales, la situación jurídica es distinta, el Artículo 523 del Código de Comercio, prevé de una parte que: “… El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles…”, nótese, expresa o tácita, esto es, no es necesario que exista autorización expresa [escrita] del arrendador para que el arrendatario a su vez subarriende el 100 % del inmueble, sino basta cualquier gesto o asentimiento del arrendador exteriorizado de cualquier forma para consolidar dicha autorización.

De otra parte, el mismo Artículo 523 del Código de Comercio, dispone que  “…El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles…”, esto es, por plena y expresa autorización legal, el arrendatario se encuentra autorizado para subarrendar hasta el 50 % del inmueble con la sola limitación que tal subarriendo no tenga una destinación que lesione los derechos del arrendador, siendo de tal fuerza impositiva esta disposición que, a renglón seguido el Artículo 524 del Código de Comercio, dispone que, asi se pacte expresamente que el arrendatario no puede subarrendar hasta la mitad del inmueble, esta cláusula, NO PRODUCE EFECTO ALGUNO, es decir, es como si no se hubiese pactado.

Respecto del subarriendo parcial o total de inmuebles de uso mixto simplemente es  hacer referencia a la mayor o menor preponderancia del área  destinada a determinado uso, de tal forma que si es mayor el área para vivienda, la relación contractual se rige por la Ley 820 de 2003 como Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana; si por el contrario, es mayor el área con destinación comercial, se regirá por los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, con la salvedad que las prerrogativas del Artículo 523, solamente se aplicaran respecto de la parte explotada comercialmente; y si es la excepción de la simetría absoluta 50% y 50% de usos iguales, se recurrirá excepcionalmente al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio para determinar el uso reglado del suelo en el sector donde se ubica el inmueble y de tal forma determinar la regulación a seguir, independientemente de aquella que se hubiere pactado.

Para finalizar,  atendiendo razones practicas fruto de la experiencia en el litigio durante muchos años, es conveniente consagrar expresamente  en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial, para lo efectos del Artículo 523 del Código de Comercio, que actividades se consideran lesivas para el arrendador, ya que de no consignarse de esta manera, quedarían en el limbo y le sería muy difícil al arrendador oponerse posteriormente a los desarrollos comerciales subsecuentes que estime el arrendatario con el subarriendo del inmueble a que tiene derecho por disposición legal, ya que entran en juego otra serie de factores como la libertad de empresa, y las relaciones laborales derivadas de la misma, quizá amparables de otra manera.

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2 Opiniones
  1. Carlos Dice:

    Buen día.
    Tenemos una situacion en el edificio donde vivo. Somos una corpopiedad de 7 apartamentos.
    El apartamento del piso 4 es bastante grande y el propietario quiere hacer 6 habitaciones con baño para rentar a estudiantes.
    Quisiera saber si esto es posible sin autorización de la copropiedad y en caso de q no lo sea q acciones deberpiamos intervenir para evitar q se desarrolle esta figura?
    Los otros 6 propietarios estamos en contra de permitir q se convierta un apartamento en una residencia estudiantil.
    Gracias por su respuesta.

    Responder
  2. JULIANA GOMEZ Dice:

    Buenas tardes

    Serví de codeudora y el arrendatario subarriendo la vivienda y no ha cancelado los cánones de arrendamiento y ahora la inmobiliaria me esta cobrando los cánones e indemnización por el no pago oportuno de arrendatario.

    la inmobiliaria acepto el subarrendamiento sin ponérmelo en conocimiento y ahora me amenaza en reportarme a data credito

    Responder
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