Seguro de arrendamiento: qué cubre, cuánto cuesta y cómo se cobra

El seguro de arrendamiento es un seguro de cumplimiento con el que la aseguradora se compromete a pagarle al arrendador el canon, los servicios públicos y las expensas que el arrendatario deje de cubrir. Como todo contrato de seguro se rige por el Código de Comercio, y de ahí salen las reglas que más importan y que casi nunca se explican: hay tres días para avisar el siniestro, la prueba del incumplimiento le corresponde al asegurado y la aseguradora tiene un mes para pagar. ¿Cómo funciona en la práctica?

Qué es el seguro de arrendamiento.

Es un seguro de cumplimiento: ampara el incumplimiento de las obligaciones que el arrendatario asumió al firmar el contrato.

Si el arrendatario deja de pagar, la aseguradora le paga al arrendador y después persigue al arrendatario para recuperar lo desembolsado.

El tomador y el beneficiario son personas distintas, y eso tiene consecuencias. La prima la paga casi siempre el arrendatario, pero quien puede reclamar y quien debe cumplir las cargas del contrato de seguro es el arrendador. Nada impide que sea el arrendador quien tome la póliza: depende de lo que las partes acuerden.

• Proyección y planeación pensional
• Liquidador de pensiones en Colpensiones
• Liquidador de intereses propiedad horizontal

Qué cubre la póliza.

La cobertura depende de cada aseguradora, pero conviene distinguir lo que casi siempre se incluye de lo que suele ser opcional.

Cada póliza tiene sus propios límites de cubrimiento. No basta con que un concepto figure como amparado: hay que revisar hasta cuántos meses de canon cubre, si hay deducible y qué exclusiones trae. Dos pólizas que amparan lo mismo pueden pagar cantidades muy distintas.

De acuerdo con nuestro criterio, la cobertura que más conviene verificar es la de los daños al inmueble, porque es la que con más frecuencia se cree incluida y no lo está. El reparto de esos daños entre las partes está en reparaciones en el contrato de arrendamiento.

Cuánto cuesta.

El costo se calcula sobre el valor total asegurado, que no es solo el canon.

Supongamos un canon de $3.000.000 y una cuota de administración de $1.000.000. El valor asegurado mensual es de $4.000.000, y sobre él se calcula la prima.

La referencia habitual es cerca de la mitad de un mes por cada doce meses de cobertura. Expresado como porcentaje del canon mensual, eso equivale a algo más del 4% mensual, y a ese valor se suma lo que cobre la aseguradora por las coberturas adicionales.

De acuerdo con nuestro criterio, la comparación honesta entre aseguradoras no se hace por la prima sino por lo que cada una cubre y hasta qué límite. Una prima menor con un tope de tres meses de canon protege mucho menos que una mayor con tope de doce.

Requisitos para que la expidan.

La aseguradora estudia al arrendatario como si le fuera a otorgar un crédito, y decide según sus propios criterios.

1. Acreditar capacidad de pago con certificación laboral, desprendibles o declaración de renta.
2. Presentar uno o más codeudores, según la política de cada compañía.
3. Aprobar el estudio en centrales de riesgo.

La póliza no sustituye al codeudor. Es la confusión más extendida sobre esta figura. Las aseguradoras casi siempre exigen codeudor de todos modos, porque es contra él contra quien repetirán después de pagarle al arrendador.

En consecuencia, quien no consigue garante tampoco suele conseguir póliza. Las alternativas reales para arrendar sin fiador están en fiador y codeudor en el contrato de arrendamiento.

Cómo se cobra la póliza.

Aquí está lo que ningún folleto explica y lo que decide si el arrendador cobra o no. Al ser un contrato de seguro, la reclamación se rige por el Código de Comercio.

Primero: avisar dentro de tres días.

«El asegurado o el beneficiario estarán obligados a dar noticia al asegurador de la ocurrencia del siniestro, dentro de los tres días siguientes a la fecha en que lo hayan conocido o debido conocer. Este término podrá ampliarse, mas no reducirse por las partes.»

El artículo 1075 del Código de Comercio fija tres días, contados desde que el arrendador conoció o debió conocer el incumplimiento. Es un plazo mucho más corto de lo que se supone.

El término puede ampliarse pero nunca reducirse. Muchas pólizas conceden plazos mayores, y eso es válido. Lo que no puede hacer una póliza es exigir un aviso más rápido que el de la ley.

¿Qué se debe hacer? Revisar en la póliza el plazo de aviso pactado y, ante la duda, avisar de inmediato por un medio que deje constancia. El aviso tardío le da a la aseguradora un argumento para objetar.

Segundo: probar el incumplimiento y su cuantía.

Esta es la carga que desmiente la idea de que el arrendador se desentiende por completo.

«Corresponderá al asegurado demostrar la ocurrencia del siniestro, así como la cuantía de la pérdida, si fuere el caso.»

El artículo 1077 del Código de Comercio pone la prueba en cabeza del asegurado, que aquí es el arrendador. Debe acreditar que el arrendatario no pagó y cuánto debe.

De acuerdo con nuestro criterio, esa carga es la razón por la que el arrendador con póliza debe llevar su relación con el arrendatario con el mismo cuidado que si no la tuviera: el contrato firmado, los comprobantes de los pagos recibidos, los requerimientos escritos y las facturas de servicios.

Y también la razón por la que conviene contar con el comprobante que el arrendador está obligado a expedir por cada pago, como se explica en canon de arrendamiento: la ausencia de un recibo puede volverse una discusión sobre si el canon se pagó o no.

Tercero: la aseguradora tiene un mes para pagar.

Acreditado el derecho, el artículo 1080 del Código de Comercio le da a la aseguradora un mes para pagar, contado desde la fecha en que el asegurado acredita su derecho, incluso extrajudicialmente.

Vencido ese mes, la aseguradora debe intereses moratorios. Y el asegurado puede optar por reclamar, en lugar de esos intereses, la indemnización de los perjuicios que la mora le haya causado.

De acuerdo con nuestro criterio, ese plazo es la mejor herramienta del arrendador frente a una aseguradora que dilata: la reclamación bien documentada activa el término, y el término activa la sanción.

Y si la aseguradora no objeta, la póliza presta mérito ejecutivo.

Es la consecuencia menos conocida y la más poderosa.

Transcurrido un mes desde que se entregó la reclamación con los comprobantes que la póliza exige, sin que la aseguradora la haya objetado de manera seria y fundada, la póliza queda constituida en título ejecutivo por disposición del numeral 3 del artículo 1053 del Código de Comercio.

Eso significa que el arrendador puede ejecutar directamente a la aseguradora, sin necesidad de un proceso previo que declare su obligación. La mecánica del título ejecutivo está en ¿el contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?.

La palabra clave es «seria y fundada». Una objeción genérica o dilatoria no impide que la póliza se vuelva título ejecutivo. Conviene por eso conservar la reclamación con su constancia de entrega y la respuesta de la aseguradora, si la hubo.

La restitución del inmueble.

Conviene precisar quién hace qué, porque aquí es donde más se exagera lo que la póliza resuelve.

Muchas pólizas incluyen el acompañamiento jurídico y los gastos del proceso de restitución, y la aseguradora lo adelanta con sus propios abogados. Es una ventaja real.

Pero la aseguradora no es parte del contrato de arrendamiento. De acuerdo con nuestro criterio, el proceso de restitución debe iniciarse a nombre del arrendador, que es quien tiene la legitimación para pedir la entrega del inmueble. Lo que la aseguradora asume es la gestión y el costo, actuando por medio de apoderado.

La consecuencia práctica es que el arrendador tendrá que otorgar poder, aportar el contrato y las pruebas, y comparecer cuando el proceso lo exija. No se desentiende del todo.

El trámite y sus ventajas para el arrendador están en restitución de inmueble arrendado.

El riesgo que nadie advierte: la póliza y las prórrogas.

Es el problema más frecuente de esta figura y el que deja al arrendador descubierto justo cuando cree estar protegido.

La póliza se expide por una vigencia determinada, normalmente doce meses. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, en cambio, se prorroga automáticamente si ninguna de las partes da el preaviso.

El contrato se prorroga solo; la póliza no. Vencida su vigencia sin renovación, el arrendador queda sin cobertura aunque el contrato siga vigente, y muchas veces sin darse cuenta.

¿Qué se debe hacer? Marcar en el calendario la fecha de vencimiento de la póliza, que rara vez coincide con el aniversario del contrato, y verificar su renovación antes de esa fecha. Si el canon se reajustó, conviene además actualizar el valor asegurado.

La prórroga automática del contrato y el preaviso que la impide están en renovación del contrato de arrendamiento de vivienda.

Y la póliza tampoco sobrevive a un cambio de partes.

Si el contrato se cede o se subarrienda, el riesgo asegurado deja de ser el que la aseguradora evaluó.

Cedido el contrato sin autorización de la aseguradora, la póliza no cubrirá el incumplimiento del nuevo arrendatario. El procedimiento de la cesión está en cesión del contrato de arrendamiento.

Seguro de arrendamiento o inmobiliaria.

Son dos formas distintas de resolver el mismo problema, y la elección no depende solo del costo.

La diferencia de fondo no es el precio sino el trabajo. Con póliza el arrendador paga menos pero administra él: consigue inquilino, hace el contrato, cobra, hace seguimiento y reporta los incumplimientos. Con inmobiliaria paga más y delega.

De acuerdo con nuestro criterio, la póliza conviene al arrendador que tiene tiempo, criterio y disposición para administrar su inmueble, y la inmobiliaria a quien no los tiene o vive lejos del inmueble. Presentar una como mejor que la otra en abstracto no ayuda a decidir.

Y no son excluyentes. Muchas inmobiliarias exigen además póliza al arrendatario, de modo que el propietario termina con las dos capas de protección y con las dos capas de costo.

El tratamiento tributario de la comisión de la inmobiliaria, que suele sorprender al propietario, está en IVA en el arrendamiento de inmuebles con inmobiliarias.

Qué revisar antes de tomar la póliza.

1. El límite de cobertura por cada concepto y el número máximo de cánones que paga.
2. Si los daños al inmueble están amparados o son cobertura adicional.
3. El deducible, si lo hay.
4. El plazo pactado para avisar el siniestro, que no puede ser inferior a tres días.
5. Las exclusiones, en particular las relativas a incumplimientos anteriores al inicio de la vigencia.
6. La fecha de vencimiento de la vigencia y el procedimiento de renovación.
7. Si la póliza cubre los gastos del proceso de restitución.

De acuerdo con nuestro criterio, la cuarta y la sexta son las que más problemas evitan y las que menos se revisan: la primera porque el plazo de aviso se descubre cuando ya pasó, y la segunda porque el arrendador supone que la póliza acompaña al contrato y no es así.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

• Guía de arrendamiento sin riesgo
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• Liquidador de intereses judiciales y comerciales
• Guía de propiedad horizontal