En el contrato de arrendamiento existe la figura de la cesión, que se puede dar en distintas circunstancias, ya sea por disposición legal o contractual, y la cesión implica que una de las partes ceda a otra el contrato de arrendamiento.
Qué es la cesión de un contrato.
Un contrato de arrendamiento está firmado por dos partes: el arrendador y el arrendatario, y cada uno recaen en una o varias personas distintas, pero generalmente en una. El arrendador puede estar conformado por dos o más personas cuando el inmueble pertenece a dos o más personas, y en el caso del arrendatario, el contrato puede ser firmado por varias personas.
Cuando se cede el contrato, una o ambas partes son sustituidas por la persona que reemplazará al cedente, y cuando una parte está conformada por varias personas, la sustitución puede operar respecto a todas, a una de ellas o a una parte de ellas.
Por ejemplo, Camilo es arrendatario, pero quiere ceder el contrato a Carolina. Una vez se surta la cesión, Carolina sustituye a Camilo como arrendatario y asume las obligaciones y los derechos que le correspondían a Camilo como arrendatario.
Cesión del contrato por parte del arrendatario.
La cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario está prohibida por la ley en todos los tipos de arrendamiento, a no ser que se tenga autorización expresa del arrendador.
Estas prohibiciones las encontramos en las siguientes normas:
- Arrendamientos en general – Artículo 2004 del Código Civil.
- Arrendamiento de vivienda urbana – Artículo 17 de la Ley 820 de 2003.
- Arrendamiento de locales comerciales – Artículo 523 del Código de Comercio.
Las tres normas anteriores consideran que la cesión será posible por expresa autorización del arrendador.
Cesión del contrato por parte del arrendador.
La ley nada dice respecto a la cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, tal vez porque es el propietario del inmueble arrendado, y mientras lo siga siendo, difícilmente puede suceder la cesión.
No obstante, hay casos en los que opera la cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendador que a continuación señalamos.
Cesión del contrato de arrendamiento por venta del inmueble.
Si se vende el inmueble arrendado, naturalmente que opera la cesión del contrato, puesto que el nuevo propietario sustituirá como arrendador al antiguo propietario.
El artículo 523 del Código de Comercio es la única norma que hace referencia a la cesión del contrato de arrendamiento como consecuencia de la venta del inmueble, en este caso, de un establecimiento de comercio.
La cesión del contrato de arrendamiento no siempre procede cuando se vende el inmueble, como se explica con más detalle en el siguiente artículo.
Cesión del contrato por embargo del inmueble arrendado.
Cuando el inmueble arrendado le es embargado al arrendador y como consecuencia de la ejecución del embargo el arrendador pierde la propiedad del bien, opera la cesión del contrato de arrendamiento en cabeza de quien se haya adjudicado el inmueble embargado.
La cesión del contrato no siempre es obligatoria ni aplica de pleno derecho, tema que se aborda en el siguiente artículo.
La cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendador es algo excepcional, y como ya se anotó, no es un asunto del que se haya ocupado la ley de forma expresa, y del que tampoco se ocupan los contratos de arrendamiento, pues estos solo hacen referencia a la prohibición de la cesión respecto al arrendatario únicamente.
Recomendaciones sobre la cesión del contrato de arrendamiento.
Cuando se arrienda un inmueble, el arrendador ha debido primero hacer un estudio de las cualidades, responsabilidad y solvencia del arrendatario, y como fue con este quien hizo el negocio, ningún arrendador quiere que el arrendatario de un momento a otro le ceda el arrendamiento a otra persona que el arrendador quizás no conoce.
Para evitar sorpresas y disgustos, lo ideal es que en el contrato de arrendamiento no se autorice al inquilino para que ceda el contrato.
Luego, si la necesidad surge y las condiciones se cumplen, se puede autorizar la cesión del contrato previa validación de las condiciones del nuevo arrendatario, autorización que se puede hacer mediante un otrosí o un documento separado.
Se debe tener cuidado en que la cesión autorizada sea por una sola vez con nombre propio, pues de no hacerse esa claridad, el nuevo arrendatario podría quedar facultado para volver a ceder el contrato.
Cesión.
La cesión significa que se renuncia a algo (derecho, contrato, acción o beneficio) en favor de otra persona, quien ocupará el lugar del cedente, haciéndose acreedor de los beneficios, derechos, obligaciones y deudas del cedente a quien sustituye en todo y para todo efecto.
¿Cómo ceder un contrato de arrendamiento?
La cesión del contrato de arrendamiento se hace mediante otro contrato, el contrato de cesión, en el que se especifica y detalla el contrato que se está cediendo, lo que implica identificar el inmueble, el canon de arrendamiento y demás obligaciones propias del contrato que se ceden.
El contrato de cesión se firma entre el cedente y el cesionario, y no debe intervenir la otra parte del contrato de arrendamiento.
El cesionario debe conocer y recibir una copia del contrato de arrendamiento que se le está cediendo, toda vez que en adelante deberá cumplirlo, ya sea como arrendatario o como arrendador.
El contrato de arrendamiento original no se modifica con la cesión; solo se modifica la parte que ha sido sustituida, de modo que el cesionario deberá cumplir cabalmente con el contrato una vez se le ha cedido.
Modelo de contrato de cesión de arrendamiento.
CONTRATO DE CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.
En [Ciudad], a [Fecha].
PARTES:
CEDENTE: [Nombre del Cedente]
Domicilio: [Dirección del Cedente]
Número de Identificación: [Número de Identificación del Cedente]
Teléfono: [Teléfono del Cedente]
Correo Electrónico: [Correo Electrónico del Cedente]
CESIONARIO: [Nombre del Cesionario]
Domicilio: [Dirección del Cesionario]
Número de Identificación: [Número de Identificación del Cesionario]
Teléfono: [Teléfono del Cesionario]
Correo Electrónico: [Correo Electrónico del Cesionario]
Ambas partes, en adelante conjuntamente referidas como las "Partes", acuerdan celebrar el presente Contrato de Cesión de Contrato de Arrendamiento de Vivienda, de conformidad con las siguientes cláusulas:
CLÁUSULAS:
PRIMERA. OBJETO:
El CEDENTE es el arrendatario titular del contrato de arrendamiento de la vivienda ubicada en [Dirección de la Vivienda] y que consta en el contrato de arrendamiento celebrado entre el ARRENDADOR y el CEDENTE, con fecha de inicio el [Fecha de Inicio del Contrato] y fecha de finalización el [Fecha de Finalización del Contrato], con un canon de arrendamiento de $XXX.
El CESIONARIO, con el consentimiento expreso del ARRENDADOR consignado en el contrato de arrendamiento objeto de cesión, adquiere el derecho de ocupar y disfrutar de la vivienda arrendada en los términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento original.
SEGUNDA. CONSENTIMIENTO DEL ARRENDADOR:
El ARRENDADOR manifiesta su consentimiento expreso para la cesión del contrato de arrendamiento a favor del CESIONARIO. Ambas partes reconocen que el ARRENDADOR no renuncia a ninguno de sus derechos y obligaciones establecidos en el contrato de arrendamiento original.
TERCERA. RESPONSABILIDADES DEL CESIONARIO:
El CESIONARIO se compromete a cumplir con todas las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento original, incluyendo el pago del canon mensual y los servicios públicos asociados a la vivienda. Asimismo, se compromete a mantener la vivienda en buen estado y a respetar las normativas y reglamentos de convivencia establecidos por la comunidad, y en general, todas las obligaciones consignadas en el contrato original objeto de cesión.
CUARTA. VIGENCIA:
El presente contrato de cesión tendrá una vigencia a partir de la fecha de su firma y se mantendrá en vigor durante el período restante establecido en el contrato de arrendamiento original.
QUINTA. MODIFICACIONES:
Cualquier modificación o enmienda a este contrato deberá realizarse por escrito y contar con el consentimiento expreso de ambas partes.
SEXTA. JURISDICCIÓN:
Para cualquier controversia derivada de este contrato, las partes se someten a la jurisdicción de los tribunales competentes de [Ciudad].
SÉPTIMA. FIRMA:
Ambas partes declaran haber leído, entendido y aceptado los términos y condiciones de este contrato de cesión.
FIRMA DEL CEDENTE:
[Firma del Cedente]
Nombre: [Nombre del Cedente]
Fecha: [Fecha de Firma]
FIRMA DEL CESIONARIO:
[Firma del Cesionario]
Nombre: [Nombre del Cesionario]
Fecha: [Fecha de Firma]
Este contrato se firma en duplicado, quedando un ejemplar en posesión de cada una de las partes y el testigo.
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Buenas tardes. Cuando se vende un inmueble que está siendo administrado por una inmobiliaria, ¿qué pasa con ese contrato de mandato?
El contrato termina por cuanto se acaba el objeto del mismo, algo que se debe pactar antes de firmarlo, para evitar que luego la inmobiliaria cobre alguna indemnización.
Desde luego que no es necesario el consentimiento del arrendatario, pero sí se le deberá notificar para que la cesión surta efectos. De lo contrario, el arrendatario, ¿cómo podría saber que su arrendador ha cambiado y desde cuándo? ¿A quién le exigiría el cumplimiento de los deberes del arrendador? Es entonces necesario que se le informe a través de la notificación de la cesión.
Efectivamente, de acuerdo con la legislación colombiana, en el contrato de arrendamiento, la cesión del contrato por parte del arrendador no requiere el consentimiento del arrendatario. Sin embargo, es fundamental que se le notifique al arrendatario sobre dicha cesión para que esta surta efectos. La notificación permite al arrendatario conocer quién es su nuevo arrendador y a quién debe dirigir sus requerimientos y exigencias relacionados con el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Por lo tanto, la comunicación adecuada es esencial para garantizar los derechos y deberes de ambas partes en el contrato de arrendamiento.
Buenos días. Quiero preguntar: cuando se hace una cesión de contrato de arrendamiento, ¿la ley dice que se debe pagar una multa por la terminación del contrato o, en ese caso, si el inmueble no queda vacío, no hay que pagar multa?
Cuando hay cesión, el contrato no termina; sólo se sustituye una de sus partes, así que no hay lugar al pago de multas.