En este artículo 22 secciones
- Qué es la cesión de un contrato.
- Cesión por parte del arrendatario.
- Cesión por parte del arrendador.
- Cómo se hace la cesión del contrato de arrendamiento.
- Efectos tributarios de la cesión.
- Modelo de contrato de cesión de arrendamiento.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Se puede ceder un contrato de arrendamiento?
- ¿Qué diferencia hay entre ceder y subarrendar?
- ¿Qué pasa si cedo el contrato sin autorización?
- ¿Hay que pagar multa por ceder el contrato de arrendamiento?
- ¿El arrendador debe avisarme si cede el contrato?
- ¿Puede venderse un negocio con el local arrendado incluido?
- ¿La póliza sigue vigente después de la cesión?
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Ceder el contrato de arrendamiento consiste en que una de las partes sea reemplazada por un tercero, que asume su posición completa con sus derechos y sus obligaciones. Cuando quien cede es el arrendatario, la ley exige autorización expresa del arrendador en los tres regímenes: artículo 2004 del Código Civil, artículo 17 de la ley 820 de 2003 y artículo 523 del Código de Comercio. Cuando quien cede es el arrendador, la regla es la contraria. ¿Por qué esa diferencia y cómo se hace bien la cesión?
Qué es la cesión de un contrato.
Ceder no es transferir un derecho suelto: es transferir la posición contractual completa.
Quien cede sale del contrato y quien recibe entra en su lugar, con todo lo que esa posición implica. El cesionario asume las obligaciones del cedente y adquiere sus derechos, y el contrato original sigue siendo el mismo.
Por ejemplo, Camilo es arrendatario y cede el contrato a Carolina. Desde la cesión, Carolina es la arrendataria: debe el canon, responde por el inmueble y puede exigirle al arrendador lo que Camilo podía exigirle.
Cuando una de las partes está integrada por varias personas, la cesión puede operar respecto de todas o solo de alguna de ellas, según se pacte.
Cesión no es subarriendo.
Se confunden con frecuencia y son cosas distintas, con consecuencias distintas.
| Aspecto. | Cesión. | Subarriendo. |
|---|---|---|
| Quién queda obligado | El cesionario reemplaza al cedente | El arrendatario sigue obligado frente al arrendador |
| Cuántos contratos hay | Uno solo, con una parte sustituida | Dos: el original y el de subarriendo |
| Relación con el arrendador | El cesionario pasa a ser su contraparte | El subarrendatario no tiene relación con él |
La diferencia práctica es quién responde. En la cesión el cedente sale y deja de deber; en el subarriendo el arrendatario original sigue siendo el obligado frente al arrendador, aunque no ocupe el inmueble.
Cesión por parte del arrendatario.
Está prohibida sin autorización del arrendador, y la prohibición se repite en los tres regímenes. Señala el artículo 2004 del código civil:
«El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.»
La razón es evidente. El arrendador escogió a su arrendatario después de evaluar su solvencia y su responsabilidad, y no tiene por qué aceptar que de un momento a otro lo reemplace alguien que no conoce.
| Régimen. | Norma. | Regla. |
|---|---|---|
| Arrendamiento en general | Artículo 2004 del Código Civil | Prohibido salvo autorización expresa |
| Vivienda urbana | Artículo 17 de la ley 820 de 2003 | Prohibido salvo autorización expresa |
| Locales comerciales | Artículo 523 del Código de Comercio | Prohibido salvo autorización, con dos excepciones |
Consecuencias de ceder sin autorización.
No es un incumplimiento menor. La ley le da al arrendador una salida inmediata según el artículo 17 de la ley 820 de 2003:
«En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario.»
La cesión no autorizada es además causal expresa de terminación en el numeral 3 del artículo 22 de la ley 820 de 2003. El arrendador puede entonces terminar el contrato con justa causa, sin indemnización a su cargo, o quedarse con el ocupante real celebrando un contrato nuevo.
Las dos excepciones del régimen comercial.
En los locales comerciales la regla es menos rígida y trae dos particularidades que no existen en vivienda.
La primera es que el arrendatario puede subarrendar hasta la mitad del inmueble sin pedir permiso, siempre que no le dé una destinación distinta ni lesione los derechos del arrendador.
La segunda es que la cesión vale cuando es consecuencia de la enajenación del establecimiento de comercio. Quien compra el negocio sustituye al arrendatario en el contrato sin que el arrendador pueda oponerse, y esa regla es imperativa por disposición del artículo 524 del mismo código.
Es la norma que permite vender un negocio con el local incluido, y sin ella el traspaso de establecimientos de comercio sería casi imposible.
Cesión por parte del arrendador.
Aquí la regla se invierte: no existe norma que se la prohíba, de modo que el arrendador puede ceder el contrato sin pedirle permiso al arrendatario.
La lógica es la misma que en el caso anterior, pero al revés. Al arrendatario le resulta indiferente quién sea el dueño del inmueble, mientras se le respeten las condiciones pactadas. Al arrendador no le resulta indiferente quién ocupe su inmueble.
Lo que sí debe hacerse es notificar. Sin notificación el arrendatario no sabe a quién pagarle ni a quién exigirle el cumplimiento de las obligaciones del arrendador, y seguiría pagando válidamente al cedente.
De acuerdo con nuestro criterio, la notificación no es un requisito de validez de la cesión sino de oponibilidad frente al arrendatario: la cesión existe entre cedente y cesionario desde que la firman, pero no le produce efectos al arrendatario mientras no se le comunique. La propia ley 820 apunta en ese sentido cuando dispone, en el parágrafo del artículo 17, que la cesión no notificada al arrendador no le es oponible dentro del proceso.
Si el contrato exige la autorización del arrendatario para que el arrendador ceda, esa cláusula es válida y debe cumplirse, porque nada impide pactarla.
Cesión por venta del inmueble.
Es el caso más frecuente de cesión por parte del arrendador y no siempre opera igual.
Cuando se vende el inmueble arrendado, el comprador sustituye al vendedor como arrendador, pero si está obligado o no a respetar el contrato depende de varias circunstancias, entre ellas si el arrendamiento constaba en escritura pública registrada. El punto se desarrolla en ¿qué pasa con el contrato de arrendamiento si se vende el inmueble?.
Cesión por embargo y remate del inmueble.
Cuando el inmueble arrendado se le embarga al arrendador y este pierde la propiedad en el remate, opera la cesión en cabeza de quien se lo adjudique. Tampoco aquí la cesión es automática en todos los casos, como se explica en secuestro y embargo de inmuebles arrendados.
Cómo se hace la cesión del contrato de arrendamiento.
La cesión se documenta en un contrato aparte, el contrato de cesión, que no modifica el de arrendamiento sino que sustituye a una de sus partes.
- Obtener la autorización del arrendador, cuando quien cede es el arrendatario. Debe ser expresa y por escrito.
- Firmar el contrato de cesión entre cedente y cesionario, identificando el contrato que se cede.
- Entregar al cesionario copia del contrato de arrendamiento original, que en adelante deberá cumplir.
- Notificar la cesión a la otra parte del contrato de arrendamiento.
- Informar a la aseguradora, si el contrato está amparado por una póliza.
La autorización debe ser por una sola vez y con nombre propio. Si se redacta en términos generales, el nuevo arrendatario podría quedar facultado para volver a ceder el contrato a un tercero que el arrendador no eligió. Conviene designar expresamente al cesionario y aclarar que la autorización no se extiende a cesiones posteriores.
La autorización puede otorgarse en un documento aparte o mediante un otrosí al contrato de arrendamiento.
La cesión no termina el contrato ni genera multas.
Es una duda frecuente de nuestros lectores y conviene resolverla con claridad.
Cuando hay cesión el contrato no se termina: sigue vivo y solo cambia una de sus partes. Por lo tanto no se causa la indemnización por terminación anticipada ni la cláusula penal, porque no hay terminación ni incumplimiento.
Es justamente la ventaja de ceder frente a terminar. El arrendatario que debe irse antes de tiempo y consigue quien lo reemplace evita los tres meses de indemnización, siempre que el arrendador autorice la cesión.
Cesión y pólizas de arrendamiento.
Si el contrato está amparado por una póliza, la aseguradora debe autorizar la cesión, porque el riesgo que aseguró era el del arrendatario original y ahora sería otro distinto.
Cedido el contrato sin esa autorización, la póliza no cubrirá el incumplimiento del cesionario, y el arrendador se quedará sin la garantía que creía tener.
Efectos tributarios de la cesión.
Conviene distinguir dos cosas que suelen mezclarse: el tratamiento del canon y el tratamiento de lo que se cobre por ceder.
El canon no cambia de régimen. La cesión sustituye a una de las partes pero no altera la naturaleza del arrendamiento, de modo que el canon conserva el tratamiento que tenía antes en materia de impuesto sobre las ventas y de retención en la fuente.
Cambia quién practica o soporta la retención. Si se cede la posición del arrendador, la retención sobre el canon se practicará en adelante a favor del cesionario, que es quien pasa a recibir el ingreso. Si se cede la del arrendatario, será el cesionario quien deba practicarla cuando sea agente de retención.
Cuando el cedente cobra una suma por ceder su posición, ese pago es un hecho distinto del canon y tiene su propio tratamiento, que depende de la naturaleza de lo que se cede y de la calidad de las partes.
De acuerdo con nuestro criterio, ese punto debe consultarse caso por caso antes de facturar, porque el tratamiento no es el mismo cuando lo que se cede es la posición en un arrendamiento de vivienda que cuando la cesión acompaña la enajenación de un establecimiento de comercio.
Modelo de contrato de cesión de arrendamiento.
El siguiente modelo sirve para la cesión por parte del arrendatario, que es la más frecuente. Debe adaptarse a las condiciones del contrato que se cede.
CONTRATO DE CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En [ciudad], a [fecha], entre [nombre del cedente], identificado con [documento], quien en adelante se denominará EL CEDENTE, y [nombre del cesionario], identificado con [documento], quien en adelante se denominará EL CESIONARIO, se celebra el presente contrato de cesión, previa autorización expresa del arrendador, y que se regirá por las siguientes cláusulas:
PRIMERA. OBJETO. EL CEDENTE es arrendatario del inmueble ubicado en [dirección], en virtud del contrato de arrendamiento celebrado con [nombre del arrendador] el [fecha de inicio], con vencimiento el [fecha de terminación] y un canon mensual de [valor]. Por medio del presente documento, EL CEDENTE cede a EL CESIONARIO la totalidad de su posición contractual en dicho contrato.
SEGUNDA. AUTORIZACIÓN DEL ARRENDADOR. EL ARRENDADOR manifiesta su consentimiento expreso para la presente cesión, que se otorga por una sola vez y exclusivamente a favor de EL CESIONARIO aquí identificado, sin que se extienda a cesiones posteriores. EL ARRENDADOR no renuncia a ninguno de los derechos que le confiere el contrato de arrendamiento original.
TERCERA. OBLIGACIONES DEL CESIONARIO. EL CESIONARIO declara conocer y aceptar íntegramente el contrato de arrendamiento cedido, del cual recibe copia en este acto, y se obliga a cumplirlo en todos sus términos, incluido el pago del canon, de los servicios públicos y de las expensas que estén a su cargo.
CUARTA. OBLIGACIONES PENDIENTES. EL CEDENTE declara encontrarse a paz y salvo por concepto de cánones, servicios públicos y expensas causados hasta la fecha, y responderá por las obligaciones causadas con anterioridad a la presente cesión.
QUINTA. VIGENCIA. La presente cesión rige a partir de [fecha] y se extiende por el término que reste del contrato de arrendamiento cedido, incluidas sus prórrogas.
SEXTA. GARANTÍAS. EL CESIONARIO presenta como garantes a [nombres], quienes suscriben el presente documento en señal de aceptación. [Cuando el contrato esté amparado por póliza, agregar la constancia de autorización de la aseguradora.]
Firman las partes y el arrendador en señal de aceptación, en tres ejemplares del mismo tenor.
EL CEDENTE _______________ EL CESIONARIO _______________ EL ARRENDADOR _______________
La cláusula cuarta es la que más se omite y la que más problemas evita. Sin ella queda en discusión quién responde por los cánones y los servicios causados antes de la cesión.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Se puede ceder un contrato de arrendamiento?
Sí, pero si quien cede es el arrendatario necesita autorización expresa del arrendador, exigida por el artículo 2004 del Código Civil, el artículo 17 de la ley 820 de 2003 y el artículo 523 del Código de Comercio. El arrendador, en cambio, puede ceder sin autorización, salvo que el contrato se la exija.
¿Qué diferencia hay entre ceder y subarrendar?
En la cesión el arrendatario sale del contrato y otro toma su lugar. En el subarriendo el arrendatario sigue obligado frente al arrendador y celebra un segundo contrato con un tercero. La diferencia decide quién responde si no se paga.
¿Qué pasa si cedo el contrato sin autorización?
El arrendador puede terminar el contrato con justa causa y exigir la entrega del inmueble, o celebrar un contrato nuevo directamente con el ocupante real, en cuyo caso el contrato anterior queda sin efectos. Es causal expresa del numeral 3 del artículo 22 de la ley 820 de 2003.
¿Hay que pagar multa por ceder el contrato de arrendamiento?
No. La cesión no termina el contrato, solo sustituye a una de sus partes, de modo que no se causa la indemnización por terminación anticipada ni la cláusula penal. Ceder es precisamente la forma de evitarlas cuando el arrendatario debe irse antes de tiempo.
¿El arrendador debe avisarme si cede el contrato?
Sí. Aunque no necesita su autorización, debe notificarle la cesión, porque de lo contrario usted no sabría a quién pagar ni a quién exigirle las obligaciones del arrendador. Mientras no se le notifique, sigue pagando válidamente a quien figuraba como arrendador.
¿Puede venderse un negocio con el local arrendado incluido?
Sí. El artículo 523 del Código de Comercio dispone que la cesión del contrato vale cuando es consecuencia de la enajenación del establecimiento de comercio, y esa regla es imperativa, de modo que el arrendador no puede oponerse.
¿La póliza sigue vigente después de la cesión?
Solo si la aseguradora autorizó la cesión. El riesgo asegurado era el del arrendatario original, y si se sustituye sin su consentimiento la póliza no cubrirá el incumplimiento del nuevo arrendatario.
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Buenas tardes. Cuando se vende un inmueble que está siendo administrado por una inmobiliaria, ¿qué pasa con ese contrato de mandato?
El contrato termina por cuanto se acaba el objeto del mismo, algo que se debe pactar antes de firmarlo, para evitar que luego la inmobiliaria cobre alguna indemnización.
Desde luego que no es necesario el consentimiento del arrendatario, pero sí se le deberá notificar para que la cesión surta efectos. De lo contrario, el arrendatario, ¿cómo podría saber que su arrendador ha cambiado y desde cuándo? ¿A quién le exigiría el cumplimiento de los deberes del arrendador? Es entonces necesario que se le informe a través de la notificación de la cesión.
Efectivamente, de acuerdo con la legislación colombiana, en el contrato de arrendamiento, la cesión del contrato por parte del arrendador no requiere el consentimiento del arrendatario. Sin embargo, es fundamental que se le notifique al arrendatario sobre dicha cesión para que esta surta efectos. La notificación permite al arrendatario conocer quién es su nuevo arrendador y a quién debe dirigir sus requerimientos y exigencias relacionados con el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Por lo tanto, la comunicación adecuada es esencial para garantizar los derechos y deberes de ambas partes en el contrato de arrendamiento.
Buenos días. Quiero preguntar: cuando se hace una cesión de contrato de arrendamiento, ¿la ley dice que se debe pagar una multa por la terminación del contrato o, en ese caso, si el inmueble no queda vacío, no hay que pagar multa?
Cuando hay cesión, el contrato no termina; sólo se sustituye una de sus partes, así que no hay lugar al pago de multas.