Lo que significa cumplir y allanarse a cumplir en un negocio

Cuando se firma un contrato entre dos partes, se supone que las dos partes deben cumplir, y si una de las partes incumple, la otra parte puede iniciar acción civil según corresponda al tipo de contrato o negocio,  y según corresponda a las pretensiones o intereses del demandante.

Empero, la parte que demanda al incumplido, sólo puede demandar si ella misma ha cumplido, o cuanto menos se ha allanado a cumplir, y aquí es donde resulta de vital importancia conocer la diferencia entre cumplir y allanarse a cumplir.

Vamos a suponer un ejemplo de los más cotidiano en que casi todas las personas debemos participar por lo menos una vez en la vida, y se trata de la compra de una casa.

Cuando usted va a comprar una casa firma una promesa de compraventa donde el propietario de la casa se compromete a venderle la casa y usted se compromete a pagársela. Muy sencillo el negocio.

Pero suponga que el señor que le prometió venderle la casa no cumplió y usted se quedó en la notaria esperándolo para firmar la escritura luego de haber gastado una buena cantidad de plata haciendo papeles y estudios de crédito, e incluso luego de haberle pagado un anticipo.

Seguramente usted querrá demandar al señor incumplido, o bien para que cumpla o bien para que le pague la cláusula penal en caso de haber pactado en la promesa de compraventa, y por supuesto, para que le reintegre el valor que le hubiere adelantado del negocio.

Y es aquí donde entra en juego el artículo 1546 del código civil:

«En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»

Y para más claridad transcribimos lo que dijo la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia 7786 del 16 de junio de 2006 con ponencia del magistrado Cesar Julio Valencia:

«Conforme quedó ampliamente analizado al despachar el cargo único propuesto por la demandada, es claro que al no haber acreditado la demandante, en su condición de promitente compradora, que había cancelado el saldo del precio de la venta o que estuvo plenamente dispuesta a hacerlo cuando debía otorgarse el contrato prometido o en fecha posterior pero en todo caso anterior a la presentación del libelo de este proceso, ella carece de legitimación para demandar con éxito la resolución de que trata el artículo 1546 del Código Civil, pues, como allí quedó suficientemente argumentado, la procedencia de dicha acción pende, entre otros presupuestos, de que se acredite a cabalidad el mencionado requisito.  Y, aparte de ello, quedó plasmada la consideración consistente en que, en todo caso, no fue el comportamiento de la demandada el que impidió, por lo menos de su lado, la satisfacción de la respectiva obligación de hacer sino un hecho externo sobreviviente, el cual dio lugar a que el último eslabón de la cadena no se cumpliera.»

De acuerdo a lo anterior, usted podrá demandar al incumplido vendedor sólo si usted ha cumplido con su parte, y su parte es, como no, pagar el precio al vendedor.

Pero ni por asomo usted le pagará la casa al vendedor si este no ha firmado la escritura, puesto que luego tendrá dos problemas en lugar de uno: una promesa de compraventa incumplida y una plata perdida que tendrá que perseguir para que se la devuelvan, si cuenta con suerte.

¿Entonces cómo podrá usted demostrar su cumplimiento sin entregar el dinero al incumplido promitente?

Aquí es donde entra en juego el tal allanamiento a cumplir, de manera que sin cumplir cabalmente, usted demuestre su disposición y capacidad de cumplir.

¿Y cómo lo puede hacer?

En el contexto que estamos desarrollando esta nota, cumplir es que el comprador entregue efectivamente el pago al vendedor incumplido, lo cual  por supuesto NO debe hacer, pues luego tendrá que perseguir al incumplido para le devuelva el dinero, como ya lo advertimos. Allanarse a cumplir significa demostrar fehacientemente que estuvo dispuesto a pagar y que tenía cómo hacerlo pues extendió el mecanismo que garantizaba el pago una vez el promitente vendedor hubiera cumplido.

El allanamiento a cumplir, o a pagar en este caso, es mucho más que la simple expresión de voluntad suya de cumplir, pues en derecho poco valor probatorio tienen las buenas intenciones de palabra.

El hecho de que usted se haya presentado en la notaría a firmar la escritura y el otro no,  para nada significa que usted cumplió o que estaba dispuesto a cumplir, de modo que necesitará más que eso para demostrar al allanamiento a cumplir.

La mejor forma de probar ese allanamiento a cumplir de su parte, es extendiendo un título valor que irrefutablemente demuestre que todo estaba dispuesto para el pago pero que ese pago no se hizo ante el incumplimiento del vendedor.

No sirve un extracto bancario donde figure que usted tenía el dinero que pretendía entregar al vendedor, porque el que tenga el dinero en la cuenta no es garantía irrefutable de que luego cumpliría, porque perfectamente usted podría no pagar una vez que estuviera firmada la escritura y el vendedor no podría hacer nada distinto a iniciar una acción judicial para procurar el pago quien sabe cuántos años después.

Así, la mejor forma de probar que usted tenía la intención de cumplir, es exhibiendo  un cheque de gerencia girado a nombre del promitente vendedor. O en su defecto consignar el valor del negocio en un depósito judicial a disposición del vendedor luego de que cumpliera con su parte, o incluso siendo más extremos, llevar el dinero en un morral y exhibirlo en su totalidad ante el notario ante quien se pretendía protocolizar la escritura.

Es importante que en un eventual proceso usted pueda probar con documentos o con un acta levantada ante el notario, que el día en que se presentó a cumplir con su obligación efectivamente usted se había allanado al pago de lo prometido, y de esta manera, sin tener que entregar dinero al incumplido vendedor, poder iniciar la acción civil que considere pertinente.

Veamos lo que dijo la sala civil de la corte suprema de justicia en un caso mi similar al supuesto en esta nota, ventilado en la sentencia antes referida:

«En este orden de ideas, para el buen suceso de las súplicas demandadas por (…) ninguna eficacia tenía el hecho de que la demandada no hubiera concurrido en aquella oportunidad a la notaría escogida a otorgar la respectiva escritura de compraventa, si de otro lado aquélla no demostró, como le correspondía, que las obligaciones que simultáneamente al otorgamiento de ese acto tenía que cumplir, efectivamente las satisfizo o por lo menos que estuvo dispuesta a hacerlo, siendo que, como atrás se dejó visto, dentro de los presupuestos de la acción resolutoria derivada del mandato legal señalado también se encuentra el que es objeto de análisis.»

Y más adelante en la parte resolutoria dijo:

«Conforme quedó ampliamente analizado al despachar el cargo único propuesto por la demandada, es claro que al no haber acreditado la demandante, en su condición de promitente compradora, que había cancelado el saldo del precio de la venta o que estuvo plenamente dispuesta a hacerlo cuando debía otorgarse el contrato prometido o en fecha posterior pero en todo caso anterior a la presentación del libelo de este proceso, ella carece de legitimación para demandar con éxito la resolución de que trata el artículo 1546 del Código Civil, pues, como allí quedó suficientemente argumentado, la procedencia de dicha acción pende, entre otros presupuestos, de que se acredite a cabalidad el mencionado requisito.  Y, aparte de ello, quedó plasmada la consideración consistente en que, en todo caso, no fue el comportamiento de la demandada el que impidió, por lo menos de su lado, la satisfacción de la respectiva obligación de hacer sino un hecho externo sobreviviente, el cual dio lugar a que el último eslabón de la cadena no se cumpliera.»

El asunto pues no es tan sencillo como afirmar que si la otra parte no cumplió, pues yo tampoco cumplo y la demando por haber incumplido ella primero, y en tal caso resulta relevante por lo menos haberse allanado a cumplir, así que resulta útil comprender el concepto.

Como nota aclaratoria en vista al supuesto referido en el ejemplo donde el promitente comprador haya pagado un anticipo del negocio, valga decir que el comprador puede exigir la devolución del dinero sin demostrar cumplimiento o allanamiento a cumplir, pues en tal caso sólo se persigue la resolución del contrato para volver a las cosas a su estado anterior, tema este que abordaremos en otra nota.

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