Cuando se firma una promesa de compraventa, se debe indicar de forma clara y precisa la fecha en que se debe cumplir con lo prometido, pues de lo contrario, la promesa no tiene efecto alguno.
¿Cuándo vence una promesa de compraventa?
La promesa de compraventa vence el día en que se ha pactado su cumplimiento, el día en que se celebrará el contrato definitivo.
La promesa de compraventa es un contrato preparatorio que se materializa cuando se firme el contrato principal, que es el contrato de compraventa.
Así, cuando en la promesa de compraventa dice que el día x, del mes x, del año x, se firmará en la notaría x la escritura de compraventa, ese día vence el plazo o término para dar cumplimiento a la promesa de compraventa.
¿Cuándo se debe cumplir la promesa de compraventa?
La promesa de compraventa es un contrato bilateral, en el que las dos partes prometen firmar un contrato de compraventa; una parte como comprador y otra como vendedor. Al ser un contrato, debe cumplirse por las partes, por lo tanto, es de gran importancia que se fije una fecha clara para su cumplimiento.
Es así como el artículo 1611 del Código Civil colombiano, que señala los requisitos que debe contener una promesa de compraventa, menciona en su numeral 3:
«Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.»
Lo anterior es necesario para determinar la fecha o plazo que tienen las partes para cumplir con lo prometido, fecha que servirá para determinar cuándo una de las partes ha incumplido, lo que legitima a la parte cumplida a iniciar una acción judicial.
Si no tiene una fecha de cumplimiento, no es posible determinar un posible incumplimiento, situación que hace nula la promesa de compraventa, como se explica en el siguiente artículo.
La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC2468-2018, con radicación 44650 y ponencia del magistrado Ariel Salazar Ramírez, señaló:
«Si los contratantes no fijan la época del contrato prometido, mediante una condición o plazo determinados, la secuela de tal desatención no es otra que la nulidad absoluta del acto o contrato, pues tal falta lesiona los intereses del orden público.»
Y la fecha debe ser precisa, de manera que no haya duda respecto a en qué momento debe ser cumplida la promesa.
En la sentencia referida, las partes fijaron la fecha de cumplimiento de la promesa de compraventa en los siguientes términos:
«… en el plazo de diez (10) días contados a partir del día en que el promitente comprador subrogue o cancele la deuda a que se ha hecho referencia, es decir, el último día de dicho plazo, a las diez de la mañana (10 a.m.) en la Notaría Única de Fonseca, o antes si así lo acuerdan los contratantes, o en una fecha posterior a la señalada para el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa si en igual forma lo acuerdan los contratantes.»
Se entiende que la escritura debe ser otorgada dentro de los 10 días siguientes a la fecha en que el promitente comprador pague la deuda que pesa sobre el inmueble prometido en venta.
Si bien existe una fecha o una referencia para determinarla, es indeterminada, lo que no satisface el requisito señalado por el numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil.
La Corte hizo la siguiente reflexión sobre el plazo acordado por las partes:
«El anterior pacto, según su literalidad, no contiene una estipulación de un plazo o condición determinados en el que se hubiese fijado la época del contrato prometido.
Las partes dejaron al arbitrio del promitente comprador definir el momento en el que se empezaría a contar el lapso de diez días para otorgar la escritura de compraventa. Tal momento futuro sólo ocurriría si el deudor pagaba o se subrogaba, lo que podía suceder solo por su voluntad.
Según tal condición, las partes ignoraban cuándo sucedería el hecho futuro del que pendía el otorgamiento de la escritura. El demandado podía escoger a su capricho el día en que pagaría la deuda que el promitente vendedor tenía con las entidades aludidas. Y bien podía suceder, incluso, que el citado resolviera no pagar la obligación, ni su acreedor cobrársela, caso en el que nunca llegaría el momento futuro a partir del cual se contarían los diez días subsiguientes para otorgar la escritura pública del contrato prometido; o lo que ocurre en este caso, en el que el promitente comprador aún no ha cancelado, con el pretexto de que las acreedoras no le han recibido el pago, situación que bien podría mantenerse indefinidamente, lo que hace incierto el momento de otorgamiento de la escritura pública de venta.
Los contratantes, por lo tanto, establecieron una condición de carácter meramente potestativo, y, por ende, indeterminado.»
Lo anterior permite concluir que el plazo fijado debe ser claro, como por ejemplo el 15 de agosto del año xxx.
Un plazo que no está claramente definido nunca se cumple y, por tanto, ninguna parte entrará en incumplimiento, lo que lleva a que ninguna de las partes pueda obligar a la otra a cumplir, ni pueda alegar incumplimiento, en razón de que el incumplimiento solo ocurre cuando se ha cumplido el plazo, pero si este nunca se fijó, nada tiene sentido.
Si no se fija con claridad la fecha en la que se debe cumplir lo prometido, significa que el promitente puede cumplir cuando le dé la gana, y en esas condiciones, el otro promitente no queda legitimado para intentar una acción de incumplimiento ni una acción resolutoria. Para que la situación no quede en el limbo hasta el fin de los tiempos, se debe solicitar al juez que declare la nulidad de la promesa de compraventa.
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Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2022, agosto 15). Importancia de la fecha en que se debe cumplir la promesa de compraventa [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/promesa-de-compraventa-debe-contener-fecha-en-que-se-debe-cumplir-lo-prometido.html
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¿Se puede fijar una fecha en la promesa de compraventa antes del estudio de títulos que realiza la entidad bancaria, y sin saber cuánto tiempo tomará dicho estudio? Por ejemplo, se podría establecer un plazo máximo de 90 días, poniendo como fecha el 20 de septiembre de 2024 a las 9 a.m. Si se tienen todos los documentos listos mucho antes de esa fecha, ¿se puede escriturar antes de la fecha pactada?
Sí. No hay problema en firmar la escritura de compraventa antes del vencimiento de la fecha pactada en la promesa. El problema surge al firmarla después de esa fecha puesto que habría incumplimiento.
Señores de Gerencie:
Buenos días. Respetuosamente me dirijo a ustedes para solicitarles el favor de que se dignen a manifestarme el artículo del Código Civil que fija el término de prescripción de 10 o 90 días para cumplir lo pactado en la promesa de contrato de compraventa, cuando en esta no se pacta el plazo para cumplir con las obligaciones de construir por parte del vendedor.
Les agradezco la información y su gentileza.
Atentamente,
Ludwing Manrique Moreno
manrique-moreno@hotmail.com