Quienes viven en arriendo en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal tienen algunos derechos, aunque no los mismos que un propietario.
- El derecho de los arrendatarios ser escuchados.
- El derecho a recibir solución a los problemas planteados.
- El derecho a la defensa y al debido proceso.
- La obligación de los arrendatarios de acatar el reglamento de propiedad horizontal.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Qué pasa si el arrendador no paga la administración y sancionan al arrendatario?
- ¿La administración debe pedir paz y salvo para que el arrendatario pueda desocupar el inmueble?
- ¿Un arrendatario tiene derecho a pertenecer al consejo de administración?
- ¿Las multas por comportamientos o acciones del arrendatario se imponen a este o al propietario?
El derecho de los arrendatarios ser escuchados.
Los arrendatarios tienen derecho a ser escuchados por los órganos administrativos de la propiedad horizontal respecto a los asuntos que los afecten directamente.
Si bien los arrendatarios no pueden tener voto en una asamblea de copropietarios, deben ser escuchados en la medida que las decisiones que se tomen los afecten. Ese derecho se extiende a la de realizar peticiones, siempre que tenga relación con un hecho que los está afectando.
El derecho a ser escuchados les permite asistir a las reuniones, pero sin derecho a voto, sólo con derecho a voz en los temas que les afecten directamente.
El derecho a recibir solución a los problemas planteados.
Los arrendatarios no solo deben ser oídos, sino que la administración tiene la obligación de resolver sus inquietudes y problemas en la medida en que sea pertinentes y esté en sus manos ofrecer la solución.
Al respecto es importante señalar lo que dijo la Corte constitucional en sentencia C-318 de 2002:
«Quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho.»
Siempre que una acción o decisión afecte directamente al arrendatario, este tiene derecho a realizar las reclamaciones y peticiones del caso.
El derecho a la defensa y al debido proceso.
Como el arrendatario está sometido al cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, el incumplimiento de este puede derivar en la imposición de sanciones contra el arrendatario, y en tal evento se le debe garantizar el debido proceso y el derecho a la defensa del arrendatario sancionado.
Incluso, los arrendatarios tienen el derecho de impugnar las sanciones que le sean impuestas por la administración en caso de considerar que hayan sido arbitrarias.
En resumen, el arrendatario debe acatar las normas internas del conjunto, pero también tienen derecho a ser escuchados, a solucionar los problemas y a defenderse.
La obligación de los arrendatarios de acatar el reglamento de propiedad horizontal.
Es preciso anotar que el artículo 37 de la ley 675 de 2001, regulatoria de la propiedad horizontal, establece que las decisiones de tomadas por la asamblea general de propietarios son de obligatorio cumplimiento para los moradores de los bienes privados que no sean propietarios, esto es, para los arrendatarios o quienes ocupen un bien bajo una figura diferente como comodato o cualquier otra que no implique la posición del dominio jurídico, sino el simple goce del bien.
Considerando que los arrendatarios están en la obligación de acatar las decisiones que tome la asamblea general de propietarios, incluida la imposición de sanciones, y que la ley 675 no contempló de forma expresa derechos esenciales para los moradores no propietarios, fue la corte constitucional que por la vía jurisprudencial fijó algunos derechos.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Cuando no se paga la administración la copropiedad puede imponer algunas consecuencias al moroso, como limitar o suspender ciertos servicios, y cuando el obligado a pagar la administración es el arrendador, el arrendatario termina perjudicado.
En tal caso el arrendador está incumpliendo el contrato de arrendamiento, puesto que su obligación es velar porque el inmueble está en condiciones de ser utilizado, y en caso aquí planteado no lo está, y por lo tanto el arrendatario deberá reclamar al arrendador por su incumplimiento.
El contrato de arrendamiento es firmado entre el arrendador y el arrendatario y la administración de la copropiedad no tiene la obligación de verificar que el arrendatario haya cumplido con las obligación del contrato de arrendamiento. Es un asunto que debe resolver el arrendador.
No tiene derecho, pero poder serlo por delegación del propietario.
Las multas que imponga la copropiedad son responsabilidad del propietario, porque, como se anotó, no existe ninguna relación contractual vinculante entre el arrendatario y el conjunto.
En consecuencia, las multas que se le impongan al arrendatario las debe pagar el propietario, pero en el contrato de arrendamiento se puede acordar que las pague el arrendatario, y en caso que este no lo haga, el responsable final es el arrendador.
Es decir, la propiedad horizontal no puede ejecutar al arrendatario para que pague una multa, incluso si en el contrato de arrendamiento se pactó que él debe pagarla. Es un asunto que debe resolver el arrendador.
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