Duración ideal del contrato de arrendamiento

La duración ideal que debe tener un contrato de arrendamiento depende del tipo de inmueble y desde qué lado se observe, si desde el arrendador o desde el arrendatario.

En arrendamiento de locales comerciales.

Cuando se trata de locales comerciales, la situación depende de la solidez del negocio o establecimiento que funcionará en el local comercial. Un negocio experimental que apenas comienza probablemente no le convenga un contrato de arrendamiento superior a 1 año o incluso menos. Las estadísticas señalan que un gran número de nuevos negocios quiebran en el primer año y quedar atado a un contrato de arrendamiento no es conveniente.

Por el contrario, si se trata de un negocio sólido, bien establecido, lo conveniente es firmar un contrato de arrendamiento por varios años, sobre todo si debe hacer una gran inversión para adecuar el local a sus necesidades.

Un contrato de arrendamiento de larga duración ofrece estabilidad tanto al arrendador como al arrendatario, por lo que en este tipo de inmuebles se suelen manejar varios años.

En arrendamiento de vivienda urbana.

En el caso del arrendamiento de vivienda urbana, la duración más común es de 1 año, que es equilibrada para las dos partes, que pueden decidir renovar o no el contrato de forma automática según haya sido su experiencia y expectativas.

Un contrato de más de 1 año limita tanto al arrendador como al arrendatario. El arrendador queda sujeto a un incremento fijo y limitado del arrendamiento, y el arrendatario queda limitado en cuanto a movilidad geográfica si quisiera o requiriera cambiar de sector o ciudad.

Naturalmente, algunos arrendatarios quisieran asegurar la vivienda y el arrendador asegurar su ingreso porque en algunos inmuebles no es fácil conseguir arrendatarios, caso en el cual, por mutuo beneficio, se podrían acordar plazos mayores si no se quiere arriesgar a la renovación anual, ya que una de las partes podría no querer hacerlo.

El precio del canon de arrendamiento y la duración del contrato.

Esta es la variable que más limita o condiciona la duración de un contrato de arrendamiento, en especial para el arrendador, porque en el caso de la vivienda, la ley solo permite incrementar el arriendo según el índice de inflación, lo que puede no ser beneficioso para el arrendador.

Por ejemplo, puede suceder que se arriende un apartamento por un precio y, luego de un año, los arrendamientos en el mismo sector han subido un 20% o más, pero la ley solo permite subir un 6%. Un arrendador prefiere no estar en esa situación y, para evitarlo, se abstiene de arrendar por más de 1 año.

Cuando esa diferencia de incrementos es relevante, lo que hace el arrendador es terminar el contrato al arrendatario o no renovarlo para luego arrendarlo a otra persona por un precio mayor, debido a que la ley no le permite realizar un incremento que nivele el precio al que está pagando el mercado.

Ejemplo: se arrendó por $1.000.000 y la ley solo permite incrementarlo a $1.050.000, pero se puede arrendar por $1.200.000. Lo que hace el arrendador es terminar el contrato al actual inquilino para luego arrendarlo a otro por $1.200.000, lo que es completamente legal siempre que la terminación del contrato se haga de acuerdo a la ley.

Tratándose de locales comerciales, la situación se solventa un poco porque la ley no limita el incremento anual, que puede ser regulado en el mismo contrato, no negociado cada año para su renovación, lo que permite cobrar un arrendamiento más ajustado al mercado.