Contrato de arrendamiento verbal

contrato de arrendamiento puede celebrarse de palabra y es plenamente válido, tal como lo permite el artículo 3 de la ley 820 de 2003 para la vivienda urbana y como se desprende del Código Civil para los demás bienes. El problema del contrato verbal nunca es su validez sino su prueba: existe, pero cuando llega el conflicto ninguna de las partes puede acreditar qué fue lo que acordó. ¿Qué reglas lo gobiernan y cómo se demuestra que existe?

El contrato de arrendamiento verbal es válido.

Conviene despejar de entrada la confusión más extendida: no es cierto que sin documento no haya contrato. El contrato existe desde que las partes se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio.

Para la vivienda urbana el artículo3 de la ley lo dice sin rodeos:

«El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito.»

En los demás bienes, muebles o inmuebles, tampoco se exige escritura. El arrendamiento es un contrato consensual, es decir, que se perfecciona por el solo acuerdo de voluntades, y el Código Civil no le impone ninguna solemnidad.

Por eso no debe hablarse de que «no hay contrato». El contrato hay; lo que no hay es un documento donde consten las condiciones pactadas, que es cosa muy distinta.

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Requisitos del contrato de arrendamiento verbal.

Aunque nada se firme, la ley exige que las partes se pongan de acuerdo sobre los mismos puntos que debería contener un contrato escrito. En vivienda urbana son siete:

1. Nombre e identificación de los contratantes.
2. Identificación del inmueble objeto del contrato.
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, y de las zonas y servicios compartidos.
4. Precio y forma de pago.
5. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
6. Término de duración del contrato.
7. Designación de quién paga los servicios públicos del inmueble.

Son los mismos siete puntos del artículo 3 de la ley 820 de 2003, que la norma exige «en uno u otro caso», es decir, tanto en el contrato escrito como en el verbal.

La diferencia está en que en el contrato verbal esos acuerdos quedan en la memoria de cada uno. Y la memoria de las partes suele coincidir mientras todo va bien, y divergir en el momento exacto en que hace falta que coincida.

Duración del contrato de arrendamiento verbal.

La duración es la que las partes hayan acordado. El problema aparece cuando ninguna puede probar cuál fue.

Para ese vacío el artículo 5 la ley 820 de 2003 trae una solución:

«El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.»

Ese año no es un plazo caprichoso. Sirve para calcular cuándo vence el término inicial, cuándo empiezan las prórrogas y desde cuándo se cuentan los tres meses de preaviso, según el artículo 5 de la ley 820 de 2003.

Supongamos que un apartamento se entregó de palabra el 1 de marzo y que ninguna de las partes puede probar el plazo acordado. Se entiende que el contrato vence el 28 de febrero del año siguiente, y quien quiera impedir la prórroga automática debe dar el preaviso a más tardar el 30 de noviembre.

Tratándose de locales comerciales no existe ese plazo supletorio de un año. Allí lo que opera es el derecho de renovación a los dos años de ocupación del artículo 518 del Código de Comercio, como se explica en contrato de arrendamiento de locales comerciales.

Cómo probar un contrato de arrendamiento verbal.

Esta es la verdadera dificultad del contrato verbal, y hay que resolverla antes de reclamar cualquier cosa, porque sin contrato probado no hay proceso de restitución ni cobro que prospere.

Recibos y comprobantes de pago.

Es la prueba más sólida y la más fácil de conseguir. Un recibo que diga que se recibió determinada suma por concepto de arrendamiento de determinado inmueble acredita a la vez la existencia del contrato, el valor del canon y la calidad de arrendatario de quien pagó.

Recordemos que el arrendador está obligado a expedirlo. El artículo 11 de la ley 820 de 2003 le impone entregar comprobante escrito con la fecha, la cuantía y el periodo al que corresponde el pago.

Las consignaciones y transferencias bancarias sirven igual, siempre que en la referencia quede escrito el concepto. Una transferencia sin concepto prueba que hubo un pago, pero no por qué se hizo.

Declaración extrajuicio ante notario.

Consiste en llevar a dos testigos ante notario para que declaren bajo juramento que les consta la existencia del arrendamiento, quién ocupa el inmueble y en qué calidad.

Sirve para acreditar que la ocupación es a título de arrendatario y no de poseedor, que es la discusión de fondo cuando el inquilino decide desconocer el contrato.

Interrogatorio de parte extraprocesal.

Es la vía más eficaz y la menos usada. Consiste en pedir al juez que cite a la otra parte para interrogarla antes de iniciar el proceso, con el fin de que confiese la existencia del contrato.

Está previsto en el artículo 184 del Código General del Proceso. Su fuerza está en que la inasistencia del citado o sus respuestas evasivas hacen presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión, de modo que quien se niega a comparecer termina perjudicándose.

Con cualquiera de estas pruebas, o con varias combinadas, el arrendador o el arrendatario quedan en condiciones de exigir el cumplimiento del contrato o su terminación.

Renovación y prórroga del contrato verbal.

El contrato verbal se prorroga exactamente igual que el escrito, y esto sorprende a muchos arrendadores que creen que al no haber papel el contrato se acaba solo.

En vivienda urbana la prórroga es automática por el mismo término inicial cuando las partes cumplieron y el arrendatario acepta el reajuste, según el artículo 6 de la ley 820 de 2003. Si no se probó plazo, el término inicial es de un año y la prórroga también.

Para impedir la prórroga hay que dar preaviso escrito de tres meses, y aquí aparece la paradoja del contrato verbal: el preaviso sí debe constar por escrito y enviarse por servicio postal autorizado, aunque el contrato nunca lo haya estado. Los efectos de no darlo se explican en renovación del contrato de arrendamiento de vivienda.

Terminación del contrato de arrendamiento verbal.

Las causales y los requisitos son los mismos del contrato escrito. Que el acuerdo haya sido de palabra no reduce ni amplía los derechos de nadie.

Cualquiera de las partes puede terminarlo en cualquier tiempo si la otra incumple. Y si no hay incumplimiento, deben respetarse los preavisos e indemnizaciones que la ley señala para cada caso.

Así, el arrendador que quiera terminar sin justa causa durante las prórrogas debe avisar con tres meses e indemnizar con tres meses de arriendo, y el arrendatario puede terminar en cualquier momento con el mismo preaviso e indemnización. Todo el detalle está en terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Lo único que cambia es la carga probatoria: quien alega que el otro incumplió deberá probar primero qué fue lo que se pactó, y solo después que se incumplió. Son dos pruebas donde en el contrato escrito hay una sola.

Riesgos del contrato de arrendamiento verbal.

Los riesgos no se reparten por igual. El arrendador es quien más expuesto queda.

• No hay prueba del valor del canon, lo que puede obligar a un proceso de regulación de renta en el que el juez fija un valor casi siempre inferior al del mercado.
• No hay prueba de la fecha de vencimiento, lo que impide saber cuándo dar el preaviso.
• No hay prueba de quién asumió los servicios públicos, y el inmueble queda afecto a esas deudas.
• No hay contrato que preste mérito ejecutivo, de modo que cobrar los cánones adeudados exige primero un proceso declarativo.
• El ocupante puede alegar que no es arrendatario sino poseedor y pretender la prescripción adquisitiva del dominio.

Ese último es el riesgo mayor y el menos advertido. Sin recibos ni documento alguno, al arrendador le corresponderá desvirtuar en juicio la posesión demostrando que existió un arrendamiento verbal, y después de varios años eso resulta muy difícil.

De acuerdo con nuestro criterio, no existe circunstancia que justifique arrendar de palabra, ni siquiera cuando el arrendatario es un amigo o un familiar, precisamente porque es en esas relaciones donde menos se documenta y donde el conflicto resulta más costoso. Lo que se debe hacer cuando ya se arrendó sin papeles se explica en arrendamiento sin contrato.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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