Intereses de mora en el contrato de arrendamiento: cuándo se cobran y cómo se calculan

Cuando el arrendatario no paga el canon en la fecha pactada queda en mora, y sobre ese valor pueden cobrarse intereses. Ninguna norma los prohíbe, pero la tasa aplicable cambia según lo que diga el contrato y según se trate de un arrendamiento civil o comercial, con el artículo 1617 del Código Civil y el artículo 884 del Código de Comercio como normas de cierre. ¿Cuánto se puede cobrar y cómo se liquida?

¿Se pueden cobrar intereses de mora en el arrendamiento?

Sí. No existe norma que lo prohíba, y esa es la primera respuesta que hay que dar porque muchos arrendatarios creen que el cobro es ilegal.

Ni la ley 820 de 2003, que regula la vivienda urbana, ni el Código de Comercio, que regula los locales, ni el Código Civil, que regula el arrendamiento en general, impiden pactar o cobrar intereses moratorios sobre los cánones no pagados a tiempo.

Lo que sí hacen esas normas es fijar la tasa aplicable cuando las partes no la pactaron, y ponerle un techo a la que sí pactaron.

Recordemos que la mora se configura con el solo retardo. Un día de atraso ya genera intereses, sin que el arrendador tenga que probar que sufrió perjuicio alguno, según la regla 2ª del artículo 1617 del Código Civil. Que además el retardo permita terminar el contrato es asunto distinto, que se trata en incumplimiento del contrato de arrendamiento.

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Qué tasa de interés se puede cobrar.

La tasa depende de dos cosas: si las partes la pactaron y si el arrendamiento es civil o comercial. Con esas dos variables se resuelven todos los casos.

Cuando el contrato no pactó intereses.

En el arrendamiento de vivienda y en el civil en general se aplica el interés legal. Dice el artículo 1617 del Código Civil:

«Si la obligación es de pagar una cantidad de dinero, la indemnización de perjuicios por la mora está sujeta a las reglas siguientes: 1a.) Se siguen debiendo los intereses convencionales, si se ha pactado un interés superior al legal, o empiezan a deberse los intereses legales, en el caso contrario. El interés legal se fija en seis por ciento anual.»

Ese artículo 1617 es el aplicable al arrendamiento, y no otro, porque su regla 4ª lo dice expresamente: la regla se aplica «a toda especie de rentas, cánones y pensiones periódicas». El canon de arrendamiento es precisamente eso.

En el arrendamiento comercial la regla es distinta y bastante más gravosa para el arrendatario. Dispone el artículo 884 del Código de Comercio que si las partes no estipularon interés moratorio, este será equivalente a una y media veces el bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera.

El límite máximo y la sanción por excederlo.

Las partes pueden pactar la tasa que quieran, pero no por encima del tope legal, que es una y media veces el interés bancario corriente. Es la llamada tasa de usura.

Aquí hay que corregir un error muy difundido: el tope no es el 1.5% del interés corriente, sino una y media veces el interés bancario corriente.

Supongamos un interés bancario corriente del 20% efectivo anual. El tope no sería del 0.3% sino del 30% efectivo anual. La diferencia es enorme y conviene tenerla clara antes de redactar la cláusula.

La sanción por excederlo también difiere según el régimen. En materia comercial el artículo 884 del Código de Comercio dispone que quien sobrepase el límite pierde todos los intereses, no solo el exceso. En materia civil el juez reduce la tasa al límite permitido.

La tasa de usura la certifica mensualmente la Superintendencia Financiera y puede consultarse en nuestro artículo sobre la tasa de usura.

Cómo se calculan los intereses de mora en arrendamientos.

El cálculo tiene una particularidad que se pasa por alto con frecuencia: no se liquida sobre la deuda acumulada sino sobre cada canon por separado.

Cada canon se liquida de forma independiente.

Cada mensualidad tiene su propia fecha de vencimiento y por tanto su propio periodo de mora. El canon de enero lleva más días de retardo que el de febrero, y así sucesivamente.

Los intereses se cuentan desde el día siguiente a aquel en que venció el plazo para pagar, hasta el día en que efectivamente se pague.

Supongamos que el contrato dice que el arriendo se paga dentro de los primeros cinco días calendario de cada mes. Los intereses del canon de marzo se liquidan desde el 6 de marzo, los de abril desde el 6 de abril, y cada uno corre por su cuenta.

Ejemplo con el interés legal del 6%.

El interés legal es de liquidación simple, lo que lo hace el más sencillo de calcular.

Supongamos un canon de $1.000.000 con 60 días de mora, en un contrato de vivienda que no pactó intereses:

Como se puede observar, el interés legal es muy bajo, y esa es la razón por la que conviene pactar expresamente una tasa distinta en el contrato de arrendamiento de vivienda.

Liquidación con la tasa moratoria.

Cuando se pactó una tasa o cuando aplica el interés moratorio comercial, la liquidación es más compleja, porque la tasa la certifica la Superintendencia Financiera mes a mes y cambia durante el periodo de mora.

En ese caso hay que liquidar tramo por tramo, aplicando a cada mes la tasa certificada para ese mes. Puede hacerlo gratuitamente con nuestro liquidador de intereses judiciales, corrientes y moratorios.

Para el interés legal del 6% anual, que es de cálculo simple, puede usar el liquidador de intereses legales.

Por qué conviene pactar los intereses en el contrato.

La diferencia entre pactar y no pactar es de varios órdenes de magnitud, y no es un detalle menor a la hora de redactar el contrato de arrendamiento de vivienda.

Si el contrato no dice nada, el arrendador que deba cobrar judicialmente solo obtendrá el 6% anual. Sobre una deuda de $5.000.000 con un año de mora, eso son $300.000.

Si el contrato pactó el interés moratorio máximo legal, esa misma deuda genera un valor muy superior, y además cumple una función disuasiva: el arrendatario sabe que atrasarse le cuesta.

Por eso la cláusula de intereses de mora es una de las que no deberían faltar en el contrato, junto con las demás que se relacionan en cláusulas que deberían incluirse en un contrato de arrendamiento de vivienda.

Cómo redactar la cláusula.

La cláusula debe fijar la tasa por referencia al tope legal, y no en un porcentaje fijo, para que no quede desactualizada ni corra el riesgo de exceder el límite:

CLÁUSULA DE INTERESES DE MORA. En caso de mora en el pago del canon de arrendamiento, el ARRENDATARIO reconocerá al ARRENDADOR intereses moratorios sobre cada canon vencido, liquidados a la tasa máxima legal permitida, desde el día siguiente al vencimiento del plazo de pago y hasta la fecha en que se realice el pago efectivo.

Redactada así, la cláusula se ajusta automáticamente a la certificación vigente de la Superintendencia Financiera y evita el riesgo de perder todos los intereses por haber fijado una tasa que después resulte excesiva.

Intereses de mora y cláusula penal al mismo tiempo.

Es el punto más discutido en la práctica judicial y conviene advertirlo antes de redactar el contrato.

Algunos jueces se niegan a condenar al arrendatario al pago de intereses moratorios cuando el arrendador también reclama la cláusula penal, bajo el argumento de que ambos conceptos sancionan el mismo incumplimiento y cobrarlos juntos sería una doble penalización.

El fundamento de esa posición está en el artículo 1600 del Código Civil, según el cual no puede pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos que se haya estipulado expresamente. Y los intereses de mora son, precisamente, la indemnización tarifada de perjuicios por el retardo en pagar dinero.

¿Qué se debe hacer? Estipular expresamente en el contrato que la cláusula penal se cobra sin perjuicio de los intereses moratorios. Con esa estipulación, la excepción del artículo 1600 opera y desaparece el argumento de la doble sanción.

De acuerdo con nuestro criterio, sin esa estipulación expresa el arrendador tendrá que elegir entre cobrar la pena o cobrar los intereses, y no podrá acumular ambos. El tope y el funcionamiento de la pena están en cláusula penal en el contrato de arrendamiento.

Cobro de los intereses adeudados.

Los intereses corren la misma suerte del capital y se cobran junto con él.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana presta mérito ejecutivo por disposición del artículo 14 de la ley 820 de 2003, de modo que el arrendador puede demandar ejecutivamente los cánones adeudados y sus intereses con el solo contrato, sin proceso declarativo previo.

En el arrendamiento comercial el contrato también puede prestar mérito ejecutivo si reúne los requisitos del título ejecutivo, como se explica en ¿el contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?.

En la demanda hay que pedir expresamente los intereses y precisar desde cuándo se causan sobre cada canon. El juez no los reconoce de oficio si no se piden.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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