Cuando se construye un conjunto residencial o comercial sometido al régimen de propiedad horizontal, adicional a la entrega de los bienes individuales a quien los compra, se deben entregar las zonas y espacios comunes necesarios para pleno disfrute de la propiedad, entrega que debe hacerse según el plazo que establece la ley.
Hay bienes o zonas comunes que necesariamente se deben entregar junto con el bien privado adquirido, como es el caso de las escaleras, pasillos, puertas de ingreso, etc., ya que sin estos bienes no es posible utilizar el apartamento o local adquirido, por tanto, para estos bienes no hay plazo diferente que la fecha de entrega del respectivo apartamento o local.
Hay otros bienes, zonas o áreas de uso común que no son indispensables para el disfrute individual de cada bien privado, como son las zonas verdes, gimnasios, piscina, parques infantiles, biblioteca, etc.
Estos bines no esenciales para el goce de las propiedades individuales deben ser entregados por el constructor cuando haya construido y enajenado los bienes privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes de la copropiedad o conjunto residencial o comercial.
Al respecto dice el artículo 24 de la ley 675 del 2001:
«Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
Parágrafo 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
Parágrafo 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.»
La ley clasifica dos tipos de bienes comunes:
- Los de uso de bienes privados.
- Los de uso y goce general.
Los primeros se deben entregar junto con la unidad privada, pues sin ellos esa unidad privada no puede ser utilizada por el propietario, como es el caso de las escaleras.
Las de uso general deben ser entregadas por más tardar cuando se haya completado y venido el 51% del coeficiente de copropiedad.
Si la constructora ha construido y vendido más del 51% de los apartamentos y locales y no ha entregado los bienes comunes, se presenta incumplimiento
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