Exención en la venta de casa o apartamento de habitación

El artículo 311-1 del estatuto tributario contempla una exención parcial del impuesto a las ganancias ocasionales por la venta de la casa o apartamento de habitación de la persona natural.

Ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles.

La casa o apartamento es un inmueble como cualquier otro, pero la ganancia ocasional exenta sólo aplica respecto a los apartamentos o casas de habitación.

El artículo 311-1 del estatuto tributario claramente señala que la exención aplica para la casa o apartamento de habitación del contribuyente persona natural.

Por lo tanto, esta exención no aplica para la venta de inmuebles de personas jurídicas, ni de personas naturales que tengan una destinación diferente a la habitación, como locales comerciales, oficinas o fincas.

Casa de habitación.

Para efecto de la exención en el impuesto de ganancias ocasionales, es importante tener claro el concepto de casa de habitación, que es la que da derecho a la exención.

La casa de habitación es aquella donde regularmente vive o reside la persona, sea un apartamento o casa normal.

Así, cuando una persona tiene dos casas o más, vive en una de ellas y arrienda las demás, en caso de vender una de las casas arrendadas no puede optar por la ganancia ocasional a la que se refiere el artículo 311-1 del estatuto tributario.

Algunas personas lo hacen, pero en caso que la Dian se entere, lo que hoy es fácil gracias a la información exógena, tendrá que corregir la declaración para eliminar la ganancia ocasional exenta, pagar la respectiva sanción por inexactitud y los intereses moratorios que correspondan, y considerando que el impuesto de ganancia ocasional es apenas del 10%, probablemente no se justifique este tipo de maniobras.

Ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles en la reforma tributaria 2022.

La ley 2277 de 2022 modificó el artículo 311-1 del estatuto tributario que trata sobre la ganancia ocasional exente por la venta de la casa o apartamento de habitación de la persona natural.

Los cambios fueron 2:

1. Disminuye el límite de la ganancia ocasional exenta de 7.500 Uvt a 5.000 Uvt.
2. Se elimina la restricción que impedía el beneficio sobre inmuebles con valor catastral superior a 15.000 Uvt.

El principal cambio es el segundo, puesto que ahora la exención beneficia a cualquier inmueble, sin importar su valor, lo que es un alivio a las personas naturales con inmuebles de alto valor.

Monto exento en la venta de la casa de habitación.

Del total de la utilidad generada en la venta de la casa o habitación, está exento del impuesto a la ganancia ocasional el equivalente a las primeras 7.500 Uvt; el exceso está sujeto al impuesto de ganancias ocasionales.

En pesos tendríamos los siguientes valores:

Recordemos que la declaración de renta se presenta en el periodo siguiente: la del 2019 en el 2020, la del 2020 en el 2021, la del 2021 en el 2022, etc., por lo que la tabla se debe observar de esa manera.

La exención se liquida es sobre la utilidad en la venta, más nos sobre el valor de la venta, y la utilidad es el valor de venta menos el costo fiscal.

Requisitos para la excepción en la venta de cada de habitación.

La exención en la venta de la casa o apartamento de habitación sólo procede si se cumplen los requisitos señalados en el artículo 311-1 del estatuto tributario y el artículo 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016, que son:

• Que la casa o apartamento de habitación objeto de la venta haya sido poseída dos (2) años o más.
• Que la totalidad de los dineros recibidos en la venta tenga uno o varios de los siguientes destinos:
  • Que sean depositados en una o más cuentas de ahorro denominadas Ahorro para Fomento la Construcción (AFC) cuyo titular sea única y exclusivamente vendedor inmueble, para ser destinados a la adquisición otra casa o apartamento habitación.
  • Que se destinen para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta. Este evento deberá demostrarse a través de cualquier medio probatorio.
• Tratándose de los dineros depositados en una o más Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción -AFC, el retiro de los mismos debe destinarse exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación, tratándose de vivienda nueva o usada, sea o no financiada por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia a través de crédito hipotecario, leasing habitacional o fideicomiso inmobiliario, bajo alguna de las siguientes modalidades:
  • Compra de contado.
  • Cuota inicial y/o pago de las cuotas del crédito hipotecario, o de los cánones del leasing habitacional, o para cubrir el valor de la opción de compra del leasing habitacional.
  • Pago del precio en la etapa de preventa del proyecto en el caso del fideicomiso inmobiliario.

El único caso en que no es necesario constituir una cuenta AFC, es cuando se abona el valor de la venta directamente a un crédito hipotecario afecto a la casa o apartamento vendido.

Es decir que no se puede pagar un crédito hipotecario de otro inmueble distinto al vendido, pues no se cumple el propósito de obligar al contribuyente a comprar otro inmueble a fin de obtener el beneficio de la exención.

Si el avalúo catastral de la casa o apartamento vendido supera 15.000 Uvt (hasta 2022) no se otorga la exención y la totalidad de la utilidad queda sujeta al impuesto de ganancias ocasionales:

Recordemos que el impuesto de ganancias ocasionales se liquida aparte del impuesto a la renta, por lo tanto, esta exención no se ve afectada por las limitaciones que impone el sistema de renta cedular.

Si la casa o apartamento vendido fue poseído por menos de 2 años, la utilidad en su venta no se trata como una ganancia ocasional sino como una renta ordinaria, por lo que no se puede aplicar la exención aquí prevista.

Para que haya utilidad exenta debe hacer ganancia ocasional.

La ganancia ocasional surge cuando el inmueble vendido ha pertenecido a la persona por dos años o más, de manera que si la persona vende su casa o apartamento de habitación del que ha sido dueño por menos de 2 años, no se genera ganancia ocasional sino renta ordinaria, lo que implica que no pueda declarar la ganancia ocasional exenta, pues no existe ganancia ocasional.

En tal caso se debe declarar como renta ordinaria, y como renta ordinaria no existe renta exenta por la venta de la casa de habitación.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.