Contrato de promesa de compraventa

La promesa de compraventa es un contrato de los llamados preparatorios, que es bilateral y en el cual las partes se comprometen, la una a comprar y la otra a vender, llamándose la primera promitente comprador y la segunda promitente vendedor.

El contrato de promesa de compraventa es de amplia utilización en el negocio de bienes raíces, tanto que no se recomienda hacer negocio alguno sin que previamente se haya firmado la respectiva promesa de compraventa.

La promesa de compraventa como todo contrato, es vinculante, de obligatorio cumplimiento, pues como bien la ley define a todo contrato (artículo 1602 del código civil colombiano), es ley para las partes, siempre y cuando la promesa de compraventa cumpla con los requisitos que la ley exige para ella.

De la naturaleza preparatoria del contrato de promesa de compraventa

Como se señaló al inicio, la promesa de compraventa es un contrato preparatorio, previo al contrato principal con el que se da cumplimiento a lo prometido, donde se acuerdan las condiciones en que se cumplirá finalmente el negocio prometido, que es la compra venta de un determinado inmueble.

La sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia 11001-3103 -014-2005-00154-01 del 30 de julio del 2010 con ponencia del magistrado William Name dijo respecto a la promesa de compraventa:

«El contrato preparatorio, preliminar, promesa de contrato, precontrato (pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu), en efecto, genera esencialmente (esentialia negotia), una prestación de hacer, su función es preparatoria e instrumental, proyecta y entraña la obligación de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, función y efectos.

No obstante, la figura legis, admite pactos expresos (accidentalia negotia) y en desarrollo de la autonomía privada dispositiva, libertad contractual o de contratación reconocida por el ordenamiento jurídico a las partes, nada se opone a la ejecución anticipada de algunas prestaciones propias del contrato definitivo, verbi gratia, tratándose de promesa de compraventa, en el tráfico jurídico negocial, es frecuente el pago anticipado de todo o una parte del precio y, también, es usual la entrega anticipada del bien, incluso a título de posesión.»

La promesa de compraventa, es pues, un contrato donde las partes se obligan a hacer algo: la una a vender y la otra a comprar, y esa obligación se entiende cumplida cuando se celebra el contrato definitivo que concreta el negocio prometido, que en este caso es la escritura pública de compra venta.

Requisitos de la promesa de compraventa

La promesa de compraventa debe cumplir con los requisitos  a que se refiere el artículo 1611 del código civil para que se considere obligatorio lo consignado en ella:

«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1a.) Que la promesa conste por escrito.

2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil.

3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.

4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.»

Lo primero que resalta es que la promesa de compraventa se tiene que hacer por escrito. Las promesas verbales no tienen ningún valor contractual.

El segundo requisito tiene que ver con que quienes firman la promesa de compraventa sean capaces legalmente para obligarse,  y que se trate de negocios lícitos.

La tercera es muy importante por cuanto la promesa de compraventa debe contener la fecha en que se debe cumplir el negocio prometido, pues de no ser así, no es posible determinar su cumplimiento o incumplimiento.

Consulte: Promesa de compraventa debe contener fecha en que se debe cumplir lo prometido.

La cuarta es un tanto abstracta, por cuanto supone la existencia de muchas particularidades, puesto que para la realización del contrato que cumple lo prometido sólo deben faltar las formalidades de ley, como el otorgamiento de una escritura en el caso de bienes raíces.

Por ejemplo, una de las condiciones que encarga este requisito,  que quizás es la más relevante, es la necesidad de identificar plenamente el bien o cosa objeto de negocio, como lo señala la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia 7300131030052004-00072-01 del 14 de diciembre de 2013 entre otras:

«El artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el 89 de la Ley 153 de 1887 prescribe que “la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes (…) 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”.

Explicando los alcances de este requisito, en tratándose de la promesa que involucra bienes inmuebles, tiene dicho la Sala que "no le bastó al legislador que en la convención promisoria se señalase la especie del contrato prometido y se consignaren indicaciones que permitieran determinarlo marginalmente, para que la promesa pudiera tener poder vinculatorio, sino que, como lo reza el texto legal transcrito, se impuso la precisión de que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales (…) Ahora bien, no podrían hacerse en la convención provisoria la determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada por la ley, sin la especificación de las cosas objeto de este último. Así que, en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de este en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la determinación del contrato prometido (…) en síntesis, para la ley, la promesa de contrato de un inmueble en que falte el alindamiento del mismo, carece de valor, es absolutamente nula'' (sentencia de casación de 6 de noviembre de 1968).»

Esto implica que el inmueble a negociar debe estar identificado e individualizado claramente en la promesa de compraventa, y para ello se requiere la dirección exacta con su nomenclatura respectiva, y si no tuviera esa por estar ubicado en un sector no urbanizado, debe contener entonces los linderos que permita individualizar el predio objeto de negocio.

Preferiblemente se debe indicar también la matrícula inmobiliaria a fin de que no exista duda respecto a cuál es el predio se ha prometido negociar, aunque la jurisprudencia no exige que tal dato deba figurar en la promesa de compraventa.

Consulte: Asegúrese de que el inmueble que va a comprar corresponde al que le prometieron vender.

La última condición precisa, quizás innecesariamente, que los términos acordados en la promesa de compraventa sólo aplican respecto  a lo que se ha prometido, de manera que esos términos no se pueden extender a nada distinto al negocio principal pactado.

El tema de la promesa de compraventa es un tema de gran importancia, porque de su correcta redacción, interpretación  y ejecución depende que en el futuro no se presenten graves problemas entre las partes que suelen costar mucho dinero, y que solucionarlos por vía judicial pueden tomar muchos años.

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