Contrato de promesa de compraventa

Por 12 febrero, 2019

La promesa de compraventa es un contrato en que una parte promete comprar y la otra promete vender, llamándose la primera promitente comprador y la segunda promitente vendedor.

El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio, es decir, es la parte preparatoria o inicial de otro contrato, que es el contrato de compraventa con el cual se materializa o concreta lo prometido en el contrato de promesa.

En consecuencia, el contrato de promesa de compraventa se entiende cumplido cuando se celebra el contrato de compraventa en las condiciones prometidas.

¿Para qué se hace un contrato de promesa de compraventa?

El contrato de promesa de compraventa se hace para garantizar que el negocio prometido sea cumplido por las partes, que se lleve a cabo.

En este contrato se promete hacer algo: comprar y vender una cosa, como puede ser una casa, un vehículo, una finca, etc., y cada una de las partes quiere asegurarse que la otra cumpla con lo que ha prometido.

En consecuencia, la promesa de compraventa introduce una garantía de cumplimiento que otorga confianza a las partes que participan en el negocio.

Esa garantía se puede acrecentar cuando se incluyen arras y una cláusula penal, pues con ello se incrementa el costo de incumplir, estimulado a las partes a cumplir pues la consecuencia de incumplir tiene un costo previamente pactado.

Cláusula penal y arras en los contratos

El contrato de promesa de compraventa es de amplia utilización en el negocio de bienes raíces, tanto que no se recomienda hacer negocio alguno sin que previamente se haya firmado la respectiva promesa de compraventa.

La promesa de compraventa como todo contrato, es vinculante, de obligatorio cumplimiento, pues como bien la ley define a todo contrato (artículo 1602 del código civil colombiano), es ley para las partes, siempre y cuando la promesa de compraventa cumpla con los requisitos que la ley exige para ella.

Requisitos de la promesa de compraventa.

En Colombia, la promesa de compraventa debe cumplir con los requisitos a que se refiere el artículo 1611 del código civil para que se considere obligatorio lo consignado en ella:

«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1a.) Que la promesa conste por escrito.

2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil.

3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.

4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.»

La promesa debe constar por escrito.

El primer requisito es que la promesa de compraventa se tiene que hacer por escrito. Las promesas verbales no tienen ningún valor contractual.

La ley no exige el reconocimiento de firmas por lo tanto no es obligatorio autenticar la promesa de compraventa ante notario, pero lo mejor es hacerlo para darle mayor valor jurídico al contrato.

La importancia de autenticar los contratos

La capacidad jurídica para firmar de los promitentes.

El segundo requisito tiene que ver con que quienes firman la promesa de compraventa sean capaces legalmente para obligarse, y que se trate de negocios lícitos.

No sólo hay que verificar que la persona que firma no es un interdicto o un menor incapaz, sino que quien firma puede efectivamente obligarse a cumplir lo prometido, puesto que luego la obligación no es oponible porque quien se comprometió no podría hacer lo que dijo que haría.

Tenga claro si hace negocios con el marido o con la mujer

Suele suceder que quien firma no es el dueño de la cosa que se va a vender, y en ocasiones se hace de buena fe, como por ejemplo: Juan ha comprado una propiedad pero la ha puesto nombre de su papá, de suerte que quien hace el negocio es Juan pero quien debe firmar es el papá de Juan.

La fecha en que se debe cumplir lo prometido.

El tercer requisito es muy importante por cuanto la promesa de compraventa debe contener la fecha en que se debe cumplir el negocio prometido, pues de no ser así, no es posible determinar su cumplimiento o incumplimiento.

Si no se fija fecha para cumplir con lo prometido, no hay forma de obligar su cumplimiento, pues no es posible constituir en mora al incumplido debido que no existe el elemento principal para determinar la mora en el cumplimiento de una obligación que es la fecha en que debió cumplirse.

Promesa de compraventa debe contener fecha en que se debe cumplir lo prometido

Si no hay fecha no hay plazo que se venza, y si no hay vencimiento, no hay mora en el cumplimiento de la obligación.

Identificar e individualizar la obligación prometida.

El cuarto requisito es un tanto abstracto, por cuanto supone la existencia de muchas particularidades, debido a que para la realización del contrato que cumple lo prometido sólo deben faltar las formalidades de ley, como el otorgamiento de una escritura en el caso de bienes raíces.

Esto supone la necesidad de incluir todo lo necesario para que luego de firmada la promesa no falte más que las formalidades del negocio.

Para ello se debe identificar lo prometido en compraventa, ubicarlo, precisarlo, y en general, dejarlo listo para que solo reste firmar el contrato definitivo y cumplir con las formalidades legales de este.

Un ejemplo claro de lo anterior lo encontramos en la sentencia 7300131030052004-00072-01 del 14 de diciembre de 2013, de la sala civil de la Cortes suprema de justicia:

«El artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el 89 de la Ley 153 de 1887 prescribe que “la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes (…) 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”.

Explicando los alcances de este requisito, en tratándose de la promesa que involucra bienes inmuebles, tiene dicho la Sala que "no le bastó al legislador que en la convención promisoria se señalase la especie del contrato prometido y se consignaren indicaciones que permitieran determinarlo marginalmente, para que la promesa pudiera tener poder vinculatorio, sino que, como lo reza el texto legal transcrito, se impuso la precisión de que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales (…) Ahora bien, no podrían hacerse en la convención provisoria la determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada por la ley, sin la especificación de las cosas objeto de este último. Así que, en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de este en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la determinación del contrato prometido (…) en síntesis, para la ley, la promesa de contrato de un inmueble en que falte el alindamiento del mismo, carece de valor, es absolutamente nula'' (sentencia de casación de 6 de noviembre de 1968).»

Esto implica que el inmueble a negociar debe estar identificado e individualizado claramente en la promesa de compraventa, y para ello se requiere la dirección exacta con su nomenclatura respectiva, y si no tuviera esa por estar ubicado en un sector no urbanizado, debe contener entonces los linderos que permita ubicarlo con respecto a otros e individualizar el predio objeto de negocio.

Preferiblemente se debe indicar también la matrícula inmobiliaria a fin de que no exista duda respecto a cuál es el predio se ha prometido negociar, aunque la jurisprudencia no exige que tal dato deba figurar en la promesa de compraventa.

Para ser más claro, si la promesa es vender un televisor, se ha de decir qué televisor es, y para individualizarlo hay que indicar la marca, la referencia, el color, el tamaño, el tipo de pantalla, etc., pues la idea es evitar que el vendedor entregue un bien que no es el que se esperaba, y lo que la norma pretende es que no haya asomo de duda respecto a lo que se prometió vender y comprar.

En la vida cotidiana pasan cosas como que el señor prometió venderle una vaca al vecino, pero le entregó una más pequeña, más flaca y más vieja que la que le había prometido, y luego no hay forma de probar cual fue la vaca negociada, pues en el documento no hay detalles suficientes para identificar inequívocamente que era esa y no otra la vaca negociada, y ante esa circunstancia la promesa de compraventa no sirve para nada, si acaso para resolver el negocio, pues su cumplimiento resulta imposible para la justicia.

La última condición precisa quizás innecesariamente, que los términos acordados en la promesa de compraventa sólo aplican respecto a lo que se ha prometido, de manera que esos términos no se pueden extender a nada distinto al negocio principal pactado.

El tema de la promesa de compraventa es un tema de gran importancia, porque de su correcta redacción, interpretación y ejecución depende que en el futuro no se presenten graves problemas entre las partes que suelen costar mucho dinero, y que solucionarlos por vía judicial pueden tomar muchos años.

Incumplimiento de la promesa de compraventa.

¿Qué sucede si una de las partes incumple la promesa de compraventa? Suele suceder que el vendedor se arrepiente de vender la casa, o el comprador se arrepiente de comprarla porque a última hora encontró una mejor.

Cuando se incumple la promesa de compraventa la parte incumplida puede hacer una ve varias cosas, dependiente de lo que se haya acordado en el contrato.

Demandar el cumplimiento de la promesa.

La parte cumplida puede demandar el cumplimiento de la promesa, es decir, pedirle al juez que ordene a la otra parte a cumplir, que es lo que se denomina acción de cumplimiento.

Acción de cumplimiento de contrato


Se insiste que para ello es necesario que la parte que demanda el cumplimiento haya cumplido cabalmente con su parte del contrato.

En el caso de la promesa de compraventa de un bien inmueble, donde se pacta que la escritura de compraventa se firmará el día 29 de marzo a las 3 de la tarde en la notaría 122 de Bogotá, la parte cumplida debe presentarse ese día en la notaría así de antemano tenga conocimiento que la otra parte no se presentará a firmar, y dejar constancia ante el notario que se presentó a cumplir con el contrato, con lo que prueba que sí cumplió y el otro no. Sino lo hace, no podrá demandar el cumplimiento del contrato.

Resolución del contrato.

Otra alternativa es demandar la resolución del contrato, es decir, que el juez declare la resolución o terminación del contrato.

¿Qué es la resolución de un contrato?

Esto es importante cuando ya se han hecho pagos anticipados y hay diferencias entre las partes y ninguno quiere ceder en esas diferencias.

En este caso, el juez ordena la resolución del contrato y ordena la restitución de mutuas para dejar las cosas como estaban antes de iniciar el contrato resuelto.

¿Qué son las restituciones mutuas?

Para que una de las partes pueda solicitar la resolución del contrato es necesario que haya cumplido, pues la ley tiene dicho que solo la parte cumplida puede exigir la resolución del contrato o su cumplimiento.

Si las dos partes han incumplido, lo que el juez hará es declarar la resolución del contrato por mutuo disenso, y allí ninguno puede reclamar indemnizaciones ni el pago de la cláusula penal si la hubiere, excepto las restituciones mutuas.

Cláusula penal y arras en la promesa de compraventa.

En la promesa de compraventa se puede incluir tanto la cláusula penal como las arras, últimas que pueden ser de retracto o confirmatorias, que no son lo mismo.

En primer lugar debemos recordar lo que significa cada uno de estos conceptos.

Las arras de retracto, como su mismo nombre lo indica, permiten que las partes se retracten del negocio, y para ellos se fija un monto, es decir que se permite que una de las partes pague un dinero por el derecho de retractarse.

Esto es bien importante porque si hay arras de retracto y una de las partes se retracta y las paga, ahí muere la promesa de compraventa, de modo que ya no se puede exigir su cumplimiento ni se puede exigir la cláusula penal si la hubiere.

Cuando se pactan arras de retracto se está facultando a la otra parte para que se retracte previo pago del monto fijado por ese concepto, y si se paga por el derecho a retractarse luego no se puede demandar por hacer uso de ese derecho.

En cuanto a la cláusula penal, tiene como finalidad el pago anticipado de los perjuicios por el incumplimiento del contrato, de manera que si este no se cumple, se cumple tarde o parcialmente, hay lugar a pagar la cláusula penal.

Se insiste en que si el contrato no se cumple en razón a que se ejerció el derecho de retracto en ocasión al paco de arras, no hay lugar a reclamar la cláusula penal.

Pero si una de las partes no se acoge a la cláusula de arras y sigue adelante con el negocio para después incumplirlo, sí procede la cláusula penal.

Es decir que en la promesa de compraventa se pueden incluir las dos figuras, pero estas aplican en momentos diferentes.

Nulidad de la promesa de compraventa.

El artículo 1611 del código civil señala que la promesa debe cumplir los siguientes requisitos:

  • La promesa debe constar por escrito, es decir, cuando mediante documento las partes han suscrito un acuerdo de realizar un contrato, este acto genera obligaciones.
  • Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos del artículo 1502,  dichos requisitos son los siguientes:
    • Que la persona que suscribe la promesa de contrato sea legalmente capaz.
    • Que se consienta en dicho acto o declaración, y el consentimiento no adolezca de vicio, recordemos que son vicios del consentimiento, el error, la fuerza y el dolo.
    • Que la promesa de contrato recaiga sobre un objeto lícito.
    • Que la causa del contrato recaiga sobre una causa licita.

Si en la promesa de contrato se omiten estos requisitos el acto estará viciado de nulidad, según lo establecido en el artículo 1740 del código civil, el cual dice lo siguiente:

«Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes.

La nulidad puede ser absoluta o relativa.»

Es claro que si la promesa de contrato de compraventa no se diligencia correctamente, será nulo y por consiguiente inoponible.

Modelo de promesa de compraventa.

A continuación ponemos a su disposición un formato o modelo de promesa de compraventa que trata de recoger los aspectos más relevantes relacionados con la compra de una vivienda.

Se ha tratado de utilizar un lenguaje sencillo y popular que pueda ser comprendido por cualquier persona.

Este formato es sólo una guía, por cuanto cada negocio tiene sus particularidades, y las partes, según las circunstancia y necesidades de cada una, pueden pactar cláusulas adicionales o diferentes.

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA

XXXX,  de nacionalidad colombiana, con domicilio en la ciudad de XXX, de estado civil casado, identificados con la Cédula de Ciudadanía número xxx  expedida en XXX,   quien obran en nombre propio y para efectos de este contrato se denominará el “Promitentes Vendedor”, por una parte, y por la otra XXX, varón, de nacionalidad colombiana, con domicilio en la ciudad de xxx de estado civil casado con sociedad conyugal vigente, identificado con la Cédula de ciudadanía número xxxx, de xxx xxx, quien para efectos de este contrato obra en nombre propio y se denominará el “Promitente Comprador”, manifestaron que han decidido celebrar el presente contrato de promesa de contrato de compraventa de bien inmueble destinado a vivienda, en adelante la Promesa”, la que se regirá por las siguientes cláusulas:

Primera. – Objeto: El promitente vendedor promete vender  al Promitente Comprador y éste promete comprar la casa de habitación de dos plantas identificada con el número x del conjunto residencial xxx sometido al régimen de propiedad  horizontal,  ubicado en la carrera xxxx, conjunto Santa Elena  de la ciudad de xxx, con un área construida de 102 M2 aproximadamente, que consta de: Primera planta: sala, comedor, baño auxiliar, cocina integral, pario interno con lavadero y alberca, cuarto de servicio con baño y escalera que da acceso a la segunda planta. Segunda planta: Alcoba principal, un baño privado, baño auxiliar, hall, dos alcobas auxiliares y estudio.

Segunda. – Título: El Inmueble fue adquirido por  el promitente vendedor a xxxx   mediante Escritura Pública No xxx de fecha xxx, otorgada en la Notaría tercera del Círculo Notarial de la ciudad xxx debidamente registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos de la ciudad de xxx,  en el folio de Matrícula Inmobiliaria número xxx.

Tercera. – Precio: El precio de la venta prometida es la suma de $160.000.000 (ciento sesenta millones de pesos colombianos) que el Promitente Comprador pagará al Promitente Vendedor de la siguiente manera:

  1. La suma de $40.000.000.oo (cuarenta millones de pesos) se pagará  a la firma de esta Promesa, que el promitente vendedor declaran haber recibido a entera satisfacción mediante el respectivo recibo de pago firmado por el promitente comprador.
  2. La suma de $40.000.000.oo (cuarenta millones de pesos) será pagada la fecha en que se otorgue y firme la escritura pública, pago que se demostrará con el respectivo recibo  firmado por el promitente vendedor.
  3. El saldo restante, esto es, la suma de $80.000.000.oo (ochenta millones de pesos) será pagado por el Promitente Comprador al Promitente Vendedor con el desembolso de crédito hipotecario dentro de los 2 meses siguientes a la firma de la escritura.

Cuarta. – Arras de retracto: Del valor fijado en el numeral 1 de la cláusula tercera, la suma de diez (10) salarios mínimos mensuales vigentes se entenderá entregada por el Promitente Comprador en calidad de Arras de retracto para todos sus efectos. En consecuencia, en caso de retracto de parte del Promitente Comprador, éste perderá las Arras y si el retracto es del  Promitente Vendedor, éste las pagará al promitente comprador.

Quinta. – Incumplimiento. La parte que incumpla las obligaciones contenidas y derivadas del presente contrato pagará a la otra la suma de 10 (diez) salarios mínimos mensuales vigentes,  ello sin perjuicio de la obligación de cumplir con el contrato en su integridad.

Sexta. – Cláusula penal. Las partes establecen como sanción pecuniaria de carácter indemnizatorio a favor de la otra parte que se vea perjudicada por el incumplimiento de una o las obligaciones emanadas de este contrato promesa de compraventa, obligándose a pagar la parte incumplida y causante de perjuicios la suma equivalente a 10 (diez) salarios mínimos  mensuales vigentes. Para el cobro de esta clausula y la constitución en mora bastará el mero requerimiento de la parte afectada dirigida a la otra con tan sólo prueba sumaria de los perjuicios causados.

Parágrafo único. Las sumas contenidas en las clausulas cuarta, quinta y sexta no procederán si el incumplimiento que las genera obedece a fuerza mayor o caso fortuito.

Séptima. – Plazo: La Escritura Pública con la que se propone dar cumplimiento al  objeto  principal de  la presente promesa (cláusula primera) será otorgada en la Notaria xxx del Circulo Notarial de la ciudad de xxx  dentro de los 2 meses siguientes a la fecha en que se firma esta escritura previo acuerdo de las partes respecto al día y hora exacta.

Si por razones justificadas las partes no pueden dar cumplimiento con dicha fecha, la escritura se tendrá que otorgar como máximo dentro de los 8 días calendarios siguientes a la fecha fijada en el inciso primero de la cláusula séptima.

Parágrafo único. Las partes acuerdan que la escritura se otorgará por un valor de $160.000.000.oo (ciento sesenta millones de pesos).

Octava. – Prorroga: El plazo para la celebración del contrato prometido podrá prorrogarse, de común acuerdo por las partes, lo cual deberá constar por escrito, para lo cual bastará acuerdo contenido en documento privado firmado por las partes.

Novena. – Entrega del inmueble: En la fecha de otorgamiento y firma de la Escritura Pública los promitentes vendedores se obligan frente al Promitente Comprador a: (i) Entregar el Inmueble de embargos, pleitos pendientes, demandas civiles, gravámenes, censos, anticresis, contratos de arrendamiento por escritura pública, desmembraciones, condiciones resolutorias, afectaciones a vivienda familiar y patrimonio de familia, (ii) en paz y a salvo por concepto de servicios públicos del Inmueble, así  como en paz y a salvo por todo concepto de impuestos, tasas, sobre tasas, y en general contribuciones de todo orden, (iii) en paz y salvo por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias con la administración de la propiedad horizontal y (iv) salir al saneamiento del Inmueble, en los casos de ley, y especialmente a responder por cualquier gravamen o acción real que resulte en contra del derecho de dominio que transferirá al Promitente Comprador, así como a responder por todos los perjuicios que tales acciones o eventos llegaren a causar al Promitente Comprador.

Décima. – Gastos Notariales y de Registro: Los gastos notariales que se ocasionen con el otorgamiento de la compraventa del inmueble serán sufragados por partes iguales entre el Promitente Comprador y los promitentes vendedores. Los gastos de anotación y registro, tanto en la gobernación como en la oficina de registro de instrumentos públicos de xxx, serán por cuenta del Promitente Comprador. Se establece que la retención en la fuente que se cause por la venta del inmueble será cancelada en su totalidad por  el promitente vendedor, suma que se cancelará en la Notaria donde se otorgue la correspondiente escritura de compraventa.

Decima Primera – Mérito Ejecutivo: Las partes declaran que este documento presta mérito ejecutivo para la efectividad de las obligaciones en él contenidas.

Decima Segunda – Restituciones mutuas. Si el negocio prometido en la  presente promesa no se materializa, y sin perjuicio de lo estipulado en las cláusulas cuarta, quinta y sexta,  dará derecho a las partes a ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no se hubiese firmado la promesa. La restitución habrá de hacerse dentro de los 30 días calendarios siguientes a la fecha máxima fijada para el cumplimiento de la promesa, y la parte que no realice la restitución dentro del plazo fijado se obliga a pagar intereses moratorios a la máxima tasa permitida por la ley.

Décima Tercera. – Cesión: Las Partes se comprometen a no ceder ni parcial, ni totalmente las obligaciones contenidas en el presente Contrato, sin autorización previa y por escrito del contratante cedido. Si contravinieren esta disposición, la cesión no tendrá efectos jurídicos y por tanto no exime de responsabilidad a quien la haya realizado sin autorización de la otra parte.

Décima Cuarta. – Cumplimiento de la promesa: El presente contrato de promesa de compra venta se entenderá cumplido en su totalidad cuando el promitente vendedor cumpla con la cláusula novena y cuando el promitente comprador cumpla con la cláusula tercera.

Décima Quinta. – Notificaciones: Para todos los efectos de esta Promesa, las direcciones de notificación de los promitentes vendedores  y del promitente comprador  serán las que a continuación se consignan:

Promitentes Vendedores

Dirección: Calle xxx

Teléfono: xxx

Promitente Vendedor

Dirección:  xxx

Teléfono: xxx

Para constancia el presente Contrato se firma en la ciudad xxx a los xx días del mes de septiembre del año xxx  en tres (3) ejemplares del mismo valor, dos de ellos con destino al promitente comprador y el otro con destino al promitente vendedor. 

El promitente vendedor

Nombre: ________________

Firma: ___________

C.C: ___________

El Promitente Comprador

Nombre: ________

Firma: ________

C.C: _________

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Una opinión
  1. rafael perdomo Dice:

    hola, que buena información,,,

    quiero saber si una promesa de compra y venta de un terreno previamente autenticada y registrada en notaria tiene fecha de vencimiento??
    o caduca en algun momento???

    gracias!!

    Responder
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