En este artículo 13 secciones
- Cuándo queda obligada una propiedad horizontal.
- Las cuotas de administración no se reportan.
- Formatos que debe reportar.
- El formato 2743, exclusivo de la propiedad horizontal.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Una propiedad horizontal residencial debe presentar exógena?
- ¿Se reportan las cuotas de administración en el formato 1007?
- ¿Desde qué año gravable aplica la exclusión de las cuotas de administración?
- ¿Qué ingresos sí debe reportar una copropiedad?
- ¿Toda propiedad horizontal debe presentar el formato 2743?
- ¿El formato 2743 se llena con un consolidado?
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La propiedad horizontal, como persona jurídica, debe presentar información exógena cuando cumple alguna de las condiciones del artículo 1.3.1.1 de la resolución 000227 de 2025 de la Dian, que en la práctica se cumple casi siempre porque la copropiedad es agente de retención. Desde la resolución 000233 de 2025, las cuotas de administración no se reportan, y las copropiedades comerciales, mixtas o industriales tienen un formato propio. ¿Qué debe reportar una copropiedad y qué no?
Cuándo queda obligada una propiedad horizontal.
La obligación surge principalmente por dos vías, que son independientes entre sí:
- Haber obtenido ingresos brutos superiores a 2.400 UVT en el año a reportar o en el inmediatamente anterior.
- Estar obligada a practicar retenciones en la fuente a título de renta, IVA o timbre.
El inciso primero del artículo 1.3.1.1 deja claro que basta con cumplir una de ellas:
«Los sujetos que cumplan alguna de las siguientes condiciones deberán suministrar la información que se indica en la presente resolución, por el año gravable 2024 y siguientes, así:»
De ahí se sigue una consecuencia práctica importante: una copropiedad con ingresos muy por debajo de las 2.400 UVT sí debe reportar si es agente de retención, y la mayoría lo es, porque contrata servicios de administración, vigilancia y aseo sobre los que practica retención.
La segunda condición no exige haber practicado retenciones efectivamente: basta con estar obligado a hacerlo. Lo desarrollamos en el artículo sobre los obligados a presentar información exógena.
- Calculadora de retención en la fuente por salarios
- Liquidador de pensiones en Colpensiones
- Liquidador de intereses judiciales y comerciales
Las cuotas de administración no se reportan.
Es la novedad más relevante, introducida por la resolución 000233 de 2025. Su artículo 5 adicionó el parágrafo 5 al artículo 1.3.5.4.1 de la resolución 000227:
«Las propiedades horizontales no deberán enviar el reporte de información de que trata este artículo y el formato 1007 sobre los recaudos originados por las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, intereses de mora por el no pago de estas expensas y las multas originadas por el desarrollo del objeto social del régimen de propiedad horizontal.»
La razón de fondo es que esos recaudos no son ingresos para efectos fiscales: son expensas comunes que los copropietarios aportan para sostener el edificio, no una contraprestación por un bien o un servicio.
La exclusión cubre tres conceptos: las cuotas ordinarias y extraordinarias, los intereses de mora por el no pago de esas expensas y las multas derivadas del objeto social del régimen.
De acuerdo con nuestro criterio, esta exclusión aplica desde el año gravable 2025. La resolución 000233 rige desde su publicación, el 31 de octubre de 2025, y su artículo 22 difirió al año gravable 2026 solo determinados cambios, entre los que no está esta adición.
Qué ingresos sí debe reportar.
La exclusión no cubre todos los ingresos de la copropiedad. En el formato 1007 sí se reportan, entre otros:
- Los ingresos por parqueaderos de visitantes.
- El alquiler de zonas comunes, salones sociales y terrazas.
- La explotación comercial de bienes o áreas comunes.
- Los rendimientos financieros de las cuentas de la copropiedad.
Son ingresos que sí tienen naturaleza de contraprestación. En el caso de la explotación comercial de áreas comunes, además, convierten a la copropiedad en contribuyente del impuesto de renta, según el artículo 19-5 del E.T.
Formatos que debe reportar.
Salvo la exclusión anterior y el formato propio que veremos, la copropiedad reporta los mismos formatos que cualquier persona jurídica, según la información que posea:
| Formato | Cuándo aplica |
|---|---|
| 1001 | Si practicó retenciones en la fuente o hizo pagos que constituyen costo o deducción |
| 1003 | Si fue objeto de retención |
| 1005 | Si es responsable del IVA |
| 1007 | Por ingresos distintos de cuotas de administración y similares |
| 1008 y 1009 | Por saldos de deudores y pasivos a 31 de diciembre |
| 1647 | Si recibió ingresos para terceros |
| 2276 | Si tiene trabajadores vinculados por contrato de trabajo |
| 2743 | Si es propiedad horizontal comercial, mixta o industrial |
El formato 1001 suele ser el más voluminoso, porque recoge los pagos a los proveedores de vigilancia, aseo, mantenimiento y servicios públicos.
El formato 2743, exclusivo de la propiedad horizontal.
Este formato solo lo presentan las propiedades horizontales de uso comercial, mixto o industrial. La de uso exclusivamente residencial no lo reporta.
La razón es que el formato busca controlar la explotación comercial de los bienes comunes, que es lo que convierte a la copropiedad en contribuyente de renta y de industria y comercio. En él se reporta:
- El tipo de propiedad horizontal.
- El número de matrícula inmobiliaria y la ubicación.
- El tipo y la cantidad de bienes o áreas comunes destinados a la explotación.
- El ingreso recibido por esa explotación.
La resolución exige un registro por cada bien, no un consolidado. Entre los tipos de bien que contempla están los inmuebles residenciales y comerciales, las áreas de recreación y zonas verdes, los baños, parqueaderos, pasillos, patios, salones comunales y terrazas.
Esa exigencia de detalle obliga a la administración a llevar un inventario de las áreas explotadas, que muchas copropiedades no tienen organizado.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Una propiedad horizontal residencial debe presentar exógena?
Sí, si cumple alguna de las condiciones del artículo 1.3.1.1. La más frecuente es ser agente de retención, condición que se cumple aunque los ingresos estén muy por debajo del tope de 2.400 UVT.
¿Se reportan las cuotas de administración en el formato 1007?
No. El parágrafo 5 del artículo 1.3.5.4.1, adicionado por la resolución 000233 de 2025, excluye los recaudos por cuotas ordinarias y extraordinarias, sus intereses de mora y las multas del régimen.
¿Desde qué año gravable aplica la exclusión de las cuotas de administración?
Desde el año gravable 2025, de acuerdo con nuestro criterio, porque la resolución 000233 rige desde su publicación y su artículo 22 solo difirió al año 2026 otros cambios. Conviene confirmarlo antes de omitir el reporte.
¿Qué ingresos sí debe reportar una copropiedad?
Los que tienen naturaleza de contraprestación: parqueaderos de visitantes, alquiler de zonas comunes, explotación comercial de áreas comunes y rendimientos financieros.
¿Toda propiedad horizontal debe presentar el formato 2743?
No. Solo las de uso comercial, mixto o industrial. La propiedad horizontal exclusivamente residencial no lo presenta.
¿El formato 2743 se llena con un consolidado?
No. La resolución exige un registro por cada bien o área común destinada a la explotación.
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En este artículo señala que: En el caso del formato 1007, señala el artículo 1.3.5.4.1 de la resolución 227 de 2025 que no se debe reportar información sobre los recaudos originados por las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, intereses de mora por el no pago de estas expensas y las multas; sin embargo, revisando la resolución mencionada, no está expresamente descrito este párrafo que sí se encuentra en la resolución 233, por lo cual tengo la duda si este concepto aplica para el año gravable 2025 o para el año gravable 2026.
Sí está en el parágrafo 5: