La copropiedad debe presentar información exógena con más frecuencia de lo que suele creerse, porque basta con ser agente de retención, condición que casi todas cumplen al contratar administración, vigilancia y aseo. En contrapartida, la norma la relevó de reportar los recaudos por expensas comunes, que no son ingresos fiscales, aunque esa exclusión no cubre los ingresos por explotación de zonas comunes. Existe además un formato exclusivo para las copropiedades de uso no residencial. Explicamos cuándo hay obligación, qué se excluye y qué formatos aplican.
- Cuándo queda obligada una propiedad horizontal.
- Las cuotas de administración no se reportan.
- Formatos que debe reportar la propiedad horizontal.
- El formato 2743, exclusivo de la propiedad horizontal.
- Preguntas frecuentes.
- ¿Una propiedad horizontal residencial debe presentar exógena?
- ¿Se reportan las cuotas de administración en el formato 1007?
- ¿Desde qué año gravable aplica la exclusión de las cuotas de administración?
- ¿Qué ingresos sí debe reportar una copropiedad?
- ¿Toda propiedad horizontal debe presentar el formato 2743?
- ¿El formato 2743 se llena con un consolidado?
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La propiedad horizontal, como persona jurídica, debe presentar información exógena en la medida en que cumpla alguna de las condiciones del artículo 1.3.1.1 de la resolución 000227 de 2025, y tiene además exclusiones y un formato propios.
Cuándo queda obligada una propiedad horizontal.
La obligación surge principalmente por dos vías, y son independientes entre sí:
- Haber obtenido ingresos brutos superiores a 2.400 UVT en el año a reportar o en el inmediatamente anterior.
- Estar obligada a practicar retenciones en la fuente a título de renta, IVA o timbre.
El inciso primero del artículo 1.3.1.1 es claro en que basta con cumplir una:
«Los sujetos que cumplan alguna de las siguientes condiciones deberán suministrar la información que se indica en la presente resolución, por el año gravable 2024 y siguientes, así:»
De ahí se sigue una consecuencia práctica importante: una copropiedad con ingresos muy por debajo de las 2.400 UVT sí debe reportar si es agente de retención, y la mayoría lo es, porque contrata servicios de administración, vigilancia y aseo sobre los que practica retención.
Recordemos que esa segunda condición no exige haber practicado retenciones efectivamente: basta con estar obligado a hacerlo. Lo desarrollamos en el artículo sobre obligados a presentar información exógena.
- Guía de propiedad horizontal
- Liquidador de intereses judiciales y comerciales
- Guía de arrendamiento sin riesgo
Las cuotas de administración no se reportan.
Esta es la novedad más relevante y la que más consultas nos genera, porque cambió con la resolución 000233 de 2025.
El artículo 5 de esa resolución adicionó el parágrafo 5 al artículo 1.3.5.4.1 de la resolución 000227:
«Las propiedades horizontales no deberán enviar el reporte de información de que trata este artículo y el formato 1007 sobre los recaudos originados por las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, intereses de mora por el no pago de estas expensas y las multas originadas por el desarrollo del objeto social del régimen de propiedad horizontal.»
La razón de fondo es que esos recaudos no son ingresos para efectos fiscales: son expensas comunes que los copropietarios aportan para sostener el edificio, no una contraprestación por un bien o servicio.
La exclusión cubre tres conceptos: las cuotas ordinarias y extraordinarias, los intereses de mora por el no pago de esas expensas, y las multas derivadas del objeto social del régimen.
De acuerdo con nuestro criterio, esta exclusión aplica desde el año gravable 2025. La resolución 000233 rige desde su publicación el 31 de octubre de 2025, y su artículo 22 difirió expresamente al año gravable 2026 solo determinados cambios, entre los que no está esta adición.
Qué ingresos sí debe reportar.
La exclusión anterior no cubre todos los ingresos de la copropiedad. Sí se reportan en el formato 1007, entre otros:
- Ingresos por parqueaderos de visitantes.
- Alquiler de zonas comunes, salones sociales y terrazas.
- Explotación comercial de bienes o áreas comunes.
- Rendimientos financieros de las cuentas de la copropiedad.
Son ingresos que sí tienen naturaleza de contraprestación, y en el caso de la explotación comercial de áreas comunes convierten a la copropiedad en contribuyente del impuesto de renta, según el artículo 19-5 del estatuto tributario.
Formatos que debe reportar la propiedad horizontal.
Salvo la exclusión anterior y el formato específico que veremos enseguida, la copropiedad reporta los mismos formatos que cualquier persona jurídica, según la información que posea:
| Formato | Cuándo aplica |
|---|---|
| 1001 | Si practicó retenciones en la fuente o hizo pagos que constituyen costo o deducción |
| 1003 | Si fue objeto de retención |
| 1005 | Si es responsable del IVA |
| 1007 | Por ingresos distintos de cuotas de administración y similares |
| 1008 y 1009 | Por saldos de deudores y pasivos a 31 de diciembre |
| 1647 | Si recibió ingresos para terceros |
| 2276 | Si tiene trabajadores vinculados por contrato de trabajo |
| 2743 | Si es propiedad horizontal comercial, mixta o industrial |
El formato 1001 suele ser el más voluminoso, porque recoge los pagos a proveedores de vigilancia, aseo, mantenimiento y servicios públicos.
El formato 2743, exclusivo de la propiedad horizontal.
Este formato solo lo presentan las propiedades horizontales de uso comercial, mixto o industrial. La de uso exclusivamente residencial no lo reporta.
La razón es que el formato busca controlar la explotación comercial de bienes comunes, que es lo que convierte a la copropiedad en contribuyente de renta y de industria y comercio.
En él se reporta:
- Tipo de propiedad horizontal.
- Número de matrícula inmobiliaria y ubicación.
- Tipo y cantidad de bienes o áreas comunes destinados a explotación.
- Ingreso recibido por esa explotación.
La resolución exige un registro por cada bien, no un consolidado. Entre los tipos de bien que contempla están los inmuebles residenciales y comerciales, áreas de recreación y zonas verdes, baños, parqueaderos, pasillos, patios, puentes, salones comunales, terrazas y otras áreas comunes.
Esa exigencia de detalle obliga a la administración a llevar un inventario de las áreas explotadas, que muchas copropiedades no tienen organizado.
Preguntas frecuentes.
A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.
¿Una propiedad horizontal residencial debe presentar exógena?
Sí, si cumple alguna de las condiciones del artículo 1.3.1.1. La más frecuente es ser agente de retención, condición que se cumple aunque los ingresos estén muy por debajo del tope de 2.400 UVT.
¿Se reportan las cuotas de administración en el formato 1007?
No. El parágrafo 5 del artículo 1.3.5.4.1, adicionado por la resolución 000233 de 2025, excluye expresamente los recaudos por cuotas ordinarias y extraordinarias, los intereses de mora por esas expensas y las multas del régimen.
¿Desde qué año gravable aplica la exclusión de las cuotas de administración?
Desde el año gravable 2025, de acuerdo con nuestro criterio, porque la resolución 000233 rige desde su publicación y su artículo 22 difirió al año gravable 2026 solo determinados cambios, entre los que no figura esta adición. Conviene confirmarlo antes de omitir el reporte.
¿Qué ingresos sí debe reportar una copropiedad?
Los que tienen naturaleza de contraprestación: parqueaderos de visitantes, alquiler de zonas comunes, explotación comercial de áreas comunes y rendimientos financieros. La exclusión cubre solo las expensas comunes.
¿Toda propiedad horizontal debe presentar el formato 2743?
No. Solo las de uso comercial, mixto o industrial. La propiedad horizontal exclusivamente residencial no lo presenta, porque no explota comercialmente sus bienes comunes.
¿El formato 2743 se llena con un consolidado?
No. La resolución exige un registro por cada bien o área común destinada a la explotación, lo que obliga a llevar un inventario detallado de esas áreas.
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En este artículo señala que: En el caso del formato 1007, señala el artículo 1.3.5.4.1 de la resolución 227 de 2025 que no se debe reportar información sobre los recaudos originados por las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, intereses de mora por el no pago de estas expensas y las multas; sin embargo, revisando la resolución mencionada, no está expresamente descrito este párrafo que sí se encuentra en la resolución 233, por lo cual tengo la duda si este concepto aplica para el año gravable 2025 o para el año gravable 2026.
Sí está en el parágrafo 5: