Modos de adquirir el dominio en Colombia: cuáles son y cómo opera cada uno

Los modos de adquirir el dominio son los hechos o actos a los que la ley atribuye el efecto de hacer a una persona dueña de una cosa. Según el artículo 673 del Código Civil, son cinco: la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción. Los estudiantes la recuerdan con la sigla PATOS. Pero antes de verlos, hay que precisar qué es el dominio, por qué no basta con un contrato para ser dueño y qué limitaciones puede tener la propiedad. ¿Cómo opera cada modo y cuál se aplica en una compraventa o una herencia?

Qué es el derecho de dominio.

El dominio, que se llama también propiedad, es el derecho real más completo que puede tenerse sobre una cosa. El artículo 669 del Código Civil lo define así:

«El dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno.

La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.»

La Corte Constitucional, en la sentencia C-595 de 1999, retiró del texto original la expresión «arbitrariamente», que acompañaba las facultades de gozar y disponer, por ser contraria a la función social de la propiedad que establece el artículo 58 de la Constitución.

El dominio da a su titular tres facultades: usar la cosa, gozar de sus frutos y disponer de ella, es decir, venderla, donarla o gravarla. Según el artículo 670, sobre las cosas incorporales también hay una especie de propiedad, y según el artículo 671, las producciones del talento o del ingenio son propiedad de sus autores, como ocurre con los derechos de autor. Las distintas formas que puede tomar la propiedad se explican en el artículo sobre las clases de propiedad.

Título y modo.

En el derecho colombiano, para adquirir el dominio de una cosa por un acto entre vivos no basta con un contrato. Se requieren dos elementos:

• El título, que es el acto jurídico que da la razón para adquirir, como una compraventa, una permuta o una donación. El título solo crea obligaciones: el vendedor queda obligado a transferir la cosa.
• El modo, que es el hecho que efectivamente transfiere el dominio, como la tradición.

Por eso, quien firma una promesa o incluso una escritura de compraventa no es todavía dueño del inmueble: lo será cuando la escritura se inscriba en el registro, que es la forma de hacer la tradición de los inmuebles. El tema se desarrolla en el artículo sobre la tradición de bienes muebles e inmuebles.

Los modos de adquirir el dominio.

El artículo 673 del Código Civil enumera los modos de adquirir el dominio:

«Los modos de adquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción.»

Cada uno opera en una situación distinta, como se explica a continuación.

Ocupación.

Por la ocupación se adquiere el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie, y cuya adquisición no está prohibida por la ley, apoderándose de ellas, según el artículo 685 del Código Civil. Es el caso de la pesca, la caza o el hallazgo de cosas abandonadas. Solo opera sobre bienes muebles, porque los inmuebles sin dueño pertenecen a la Nación. El tema se explica en el artículo sobre la ocupación.

Accesión.

Por la accesión, el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella, según el artículo 713 del Código Civil. Es el caso de los frutos de un árbol, de los terrenos que deja un río al retirarse o de lo que se construye en un lote. El tema se explica en el artículo sobre la accesión.

Tradición.

La tradición es la entrega que el dueño hace de una cosa a otro, con la intención de transferir y adquirir el dominio, según el artículo 740 del Código Civil. Es el modo más frecuente, porque es el que opera en las compraventas, permutas y donaciones. En los muebles se hace con la entrega; en los inmuebles, con la inscripción del título en el registro.

Sucesión por causa de muerte.

Por la sucesión por causa de muerte, los herederos y legatarios adquieren los bienes de una persona fallecida. A diferencia de la tradición, no requiere un acto del dueño anterior, porque opera por su muerte, con o sin testamento. El tema se desarrolla en el artículo sobre la sucesión.

Prescripción adquisitiva.

Por la prescripción adquisitiva, o usucapión, se adquiere el dominio de una cosa ajena por haberla poseído durante el tiempo y con los requisitos que fija la ley. Según la ley 791 de 2002, la prescripción ordinaria requiere 5 años de posesión regular para los inmuebles y 3 años para los muebles, y la extraordinaria, 10 años de posesión, sin necesidad de título. El tema se explica en el artículo sobre la prescripción adquisitiva de dominio.

Resumen de los modos.

Los cinco modos pueden resumirse así:

La sigla PATOS (prescripción, accesión, tradición, ocupación y sucesión) es la forma más común de recordarlos.

Modos originarios y derivados.

La doctrina clasifica los modos en dos grupos. Los originarios, como la ocupación, la accesión y la prescripción, hacen nacer el dominio en cabeza del adquirente sin depender de un dueño anterior. Los derivados, como la tradición y la sucesión, transfieren el dominio que tenía otra persona, y por eso el adquirente no puede recibir más derechos de los que tenía su antecesor.

La diferencia tiene consecuencias prácticas. Quien compra un inmueble a quien no era su dueño no adquiere el dominio por tradición, porque el vendedor no lo tenía; solo adquiere la posesión, y podrá llegar a ser dueño por prescripción.

Limitaciones del dominio.

El dominio puede estar limitado por derechos de otras personas sobre la misma cosa. Según el artículo 793 del Código Civil, el dominio puede limitarse de varios modos:

• Por haber de pasar a otra persona en virtud de una condición, como en la propiedad fiduciaria.
• Por el gravamen de un usufructo, uso o habitación, a favor de otra persona.
• Por las servidumbres, que gravan un predio en beneficio de otro.

A estas se suman la hipoteca, que afecta el inmueble al pago de una deuda, y las limitaciones que impone la ley por razones de interés general, como las normas urbanísticas o ambientales.

¿Qué significa dominio incompleto en el certificado de tradición?

En el certificado de libertad y tradición de un inmueble, la anotación de dominio incompleto, que suele identificarse como falsa tradición, indica que la persona inscrita no recibió el dominio pleno. Ocurre, por ejemplo, cuando compró derechos herenciales antes de la partición, cuando compró a quien no era dueño o cuando adquirió solo las mejoras o la posesión.

Quien figura con dominio incompleto puede sanear su situación, según el caso, mediante el proceso de prescripción adquisitiva o mediante el saneamiento de la falsa tradición de la ley 1561 de 2012, que se explica en el artículo sobre la prescripción adquisitiva de dominio.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.