Tradición de bienes muebles e inmuebles: título, modo y cómo se transfiere el dominio

La tradición es un modo de adquirir el dominio que consiste en la entrega que el dueño hace de una cosa a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por otra la capacidad e intención de adquirirlo, según el artículo 740 del Código Civil. Es el modo que opera en las compraventas, permutas y donaciones, pero no funciona sola: necesita un título traslaticio de dominio. En los muebles se hace con la entrega; en los inmuebles, con la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos, según el artículo 756. ¿Qué diferencia hay entre título y modo, quién es el tradente y desde cuándo es dueño el comprador?

Qué es la tradición.

El artículo 740 del Código Civil define la tradición así:

«La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales.»

La tradición es uno de los cinco modos de adquirir el dominio, y el más frecuente, como se explica en el artículo sobre los modos de adquirir el dominio. A diferencia de la ocupación o la accesión, es un modo derivado: el adquirente recibe el dominio que tenía el tradente.

La norma precisa, además, que la tradición sirve para transferir no solo el dominio, sino los demás derechos reales, como el usufructo o la hipoteca.

Las partes de la tradición.

En la tradición intervienen dos personas:

• El tradente, que es quien transfiere el dominio de la cosa. Debe ser su dueño, o actuar en su nombre, y tener la facultad e intención de transferir.
• El adquirente, que es quien recibe el dominio. Debe tener la capacidad e intención de adquirirlo.

En una compraventa, el tradente es el vendedor y el adquirente es el comprador. En una donación, el tradente es el donante y el adquirente, el donatario.

La tradición requiere el consentimiento de ambos, que pueden actuar por medio de representantes, según los artículos 741 y 743 del Código Civil.

Si el tradente no es el dueño.

Puede ocurrir que quien entrega la cosa no sea su dueño. En ese caso, según el artículo 752 del Código Civil, el adquirente no recibe el dominio, porque nadie puede transferir lo que no tiene, pero sí adquiere los derechos transmisibles del tradente sobre la cosa y, sobre todo, la posesión. Con esa posesión podrá llegar a ser dueño por prescripción adquisitiva.

Es lo que en los inmuebles se conoce como falsa tradición, que aparece en el certificado de libertad y tradición como dominio incompleto.

Título y modo.

Para adquirir el dominio por tradición se necesitan dos elementos distintos: un título y un modo. Según el artículo 745 del Código Civil, para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta o donación.

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC3642-2019, explicó la diferencia: el título cumple la función de servir de fuente de obligaciones y, desde la perspectiva del acreedor, solo lo hace titular de derechos personales; el modo, en cambio, es el mecanismo previsto por la ley para adquirir el derecho real.

Supongamos que una persona compra un apartamento. La escritura de compraventa es el título: con ella, el vendedor queda obligado a transferir el apartamento y el comprador, a pagar el precio. Pero el comprador todavía no es dueño. Lo será cuando la escritura se inscriba en la oficina de registro, que es la forma de hacer la tradición de los inmuebles.

Títulos traslaticios de dominio.

Los títulos traslaticios de dominio son los que, por su naturaleza, sirven para transferir la propiedad. El artículo 765 del Código Civil menciona como ejemplos la venta, la permuta y la donación entre vivos, y añade que pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicación en juicios divisorios y los actos legales de partición.

A ellos se suman otros contratos, como la dación en pago, el aporte en sociedad o la transacción en la que una parte transfiere un bien. No son títulos traslaticios, en cambio, el arrendamiento, el comodato o el depósito, porque no buscan transferir el dominio, sino solo la tenencia. El tema se relaciona con el justo título en la posesión.

Tradición de bienes muebles.

La tradición de los muebles se hace, por regla general, con la entrega de la cosa. Según el artículo 754 del Código Civil, la entrega puede hacerse de varias maneras:

1. Permitiéndole al adquirente la aprehensión material de una cosa presente.
2. Mostrándosela.
3. Entregándole las llaves del granero, almacén, cofre o lugar en que esté guardada la cosa.
4. Encargándose el tradente de poner la cosa a disposición del adquirente en el lugar convenido.
5. Por la venta, donación u otro título de enajenación conferido al que tiene la cosa como usufructuario, arrendatario, comodatario o depositario, y recíprocamente por el mero contrato en que el dueño se constituye usufructuario, comodatario o arrendatario.

Los dos primeros casos son entregas reales; los demás son entregas simbólicas o fictas, en las que la cosa no pasa físicamente de una mano a otra, pero la ley entiende que hubo entrega.

Tradición de vehículos.

Los vehículos son muebles, pero su tradición tiene una regla especial. Según el artículo 47 de la ley 769 de 2002, Código Nacional de Tránsito, la tradición del dominio de los vehículos automotores requiere, además de su entrega material, su inscripción en el organismo de tránsito correspondiente.

Por eso, quien vende un carro y no hace el traspaso en el organismo de tránsito sigue figurando como propietario ante las autoridades, y puede tener que responder por las multas o los impuestos del vehículo.

Tradición de bienes inmuebles.

En los inmuebles, la tradición no se hace con la entrega, sino con el registro del título. Lo dispone el artículo 756 del Código Civil:

«Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos.

De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca.»

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC674-2020 del 3 de marzo de 2020, con ponencia del magistrado Ariel Salazar Ramírez, lo reiteró:

«La transferencia del dominio, tratándose de bienes inmuebles, se produce cuando se registra el título en la oficina correspondiente, tal y como lo ha reiterado esta Corporación: Con respecto a los bienes inmuebles, la tradición no se efectúa con la simple entrega material, sino que, por expreso mandato del artículo 756 del Código Civil, ella tiene lugar mediante la inscripción del título en la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, norma que guarda armonía con lo dispuesto por el artículo 749 del mismo Código, que preceptúa que cuando la ley exige solemnidades especiales para la enajenación no se transfiere el dominio sin la observancia de ellas.»

En consecuencia, el comprador de un inmueble es dueño desde el registro de la escritura, aunque el vendedor no le haya entregado materialmente el bien. La entrega material sigue siendo una obligación del vendedor, pero no es la que transfiere el dominio.

El plazo para registrar la escritura.

El registro de la escritura de compraventa no tiene un plazo de caducidad, pero hay un plazo para pagar el impuesto de registro sin intereses de mora, que es de dos meses desde el otorgamiento de la escritura. Las escrituras de hipoteca y de patrimonio de familia, en cambio, deben inscribirse dentro de los 90 días hábiles siguientes a su otorgamiento, según el artículo 28 de la ley 1579 de 2012; vencido ese término, deben otorgarse de nuevo. El tema se explica en el artículo sobre el plazo para registrar una escritura pública.

La prueba de la tradición.

La prueba de que se hizo la tradición de un inmueble es la escritura registrada o, en su defecto, el certificado de libertad y tradición. La Sala Civil y Agraria de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia del 21 de junio de 2000, expediente 5409, lo explicó así:

«Prueba de la transferencia del dominio. Si bien es cierto que la constituye la copia autentica de la escritura pública que contiene el acto traslaticio, debidamente registrada en la oficina correspondiente, también sirve al mismo propósito el instrumento público que, huérfano de la anotación de registro, se complementa con el certificado de tradición del bien enajenado, en el que conste la inscripción del acto documentado en la escritura.»

El certificado de libertad y tradición muestra la historia de los propietarios del inmueble y los gravámenes que lo afectan, y por eso es el primer documento que debe revisarse antes de comprar.

Resumen de la tradición según el bien.

La forma de hacer la tradición depende de la clase de bien:

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.