Demanda de prescripción adquisitiva de dominio

La demanda de prescripción adquisitiva de dominio, que el código general del proceso denomina declaración de pertenencia, es el escrito con el que el poseedor le pide al juez que lo declare propietario del bien que ha poseído, y sus requisitos están en el artículo 375 de la ley 1564 de 2012. ¿Qué debe contener, contra quién se dirige y qué anexos exige el juez para admitirla?

Qué se pide en la demanda de pertenencia.

Lo que se pretende es una sentencia declarativa: que el juez reconozca que el demandante ya adquirió el bien por prescripción, porque lo poseyó durante el tiempo que la ley exige.

Esa sentencia, una vez ejecutoriada e inscrita, hace las veces de escritura pública y traslada el dominio a quien promovió el proceso.

Y produce efectos erga omnes, según el numeral 10 del artículo 375: una vez inscrita, nadie puede demandar sobre la propiedad o la posesión del bien por causa anterior a la sentencia.

Los requisitos sustanciales de la figura —clases de prescripción, términos y prueba de la posesión— los desarrollamos en el artículo sobre la prescripción adquisitiva de dominio, y el trámite posterior a la admisión, en el artículo sobre el proceso de pertenencia. Aquí nos ocupamos del escrito.

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Quién puede presentar la demanda.

El artículo 375 legitima a tres sujetos distintos, y el tercero suele pasarse por alto.

• El poseedor. El numeral 1 señala que la declaración de pertenencia podrá ser pedida por todo aquel que pretenda haber adquirido el bien por prescripción.
• Los acreedores del poseedor. El numeral 2 les permite hacerla valer a favor de su deudor, incluso cuando este ha renunciado a la prescripción, en concordancia con el artículo 2513 del código civil.
• El comunero. También puede pedirla quien, con exclusión de los demás condueños y por el término de la prescripción extraordinaria, haya poseído materialmente el bien común o parte de él.

Este último caso es el de los herederos que ocupan un bien de la sucesión sin liquidarla, y explica por qué la demanda de pertenencia aparece con tanta frecuencia entre familiares. Sus reglas propias las tratamos en el artículo sobre la prescripción adquisitiva entre comuneros.

Contra quién se dirige la demanda.

La respuesta está en el numeral 5 del artículo 375 y depende de lo que diga el certificado del registrador:

«Siempre que en el certificado figure determinada persona como titular de un derecho real sobre el bien, la demanda deberá dirigirse contra ella. Cuando el bien esté gravado con hipoteca o prenda deberá citarse también al acreedor hipotecario o prendario.»

De modo que el certificado no es un anexo más: es el documento que define la parte demandada.

Cuando no aparece ningún titular, la demanda se dirige contra personas indeterminadas, que serán emplazadas y representadas por un curador ad lítem.

Recordemos que omitir a un titular que sí figuraba en el certificado vicia el proceso, porque se le está privando de su derecho sin haber sido oído, y esa omisión puede alegarse como nulidad por indebida notificación.

¿Hay que citar a los titulares de una servidumbre?

Es una duda que nos plantean con frecuencia, porque la servidumbre aparece en el certificado como un derecho real.

De acuerdo con nuestro criterio no deben citarse, por ser la servidumbre un derecho accesorio que sigue la suerte del principal. Si la prescripción prospera y el dominio pasa al poseedor, el nuevo titular recibe el predio con la servidumbre y debe respetarla, de modo que su situación no se altera con la sentencia.

Distinto es el caso del acreedor hipotecario o prendario, a quien la norma ordena citar expresamente porque su garantía sí se ve comprometida.

Requisitos y anexos de la demanda.

Además de los requisitos generales de toda demanda, previstos en los artículos 82 y 84 del código general del proceso, la de pertenencia tiene exigencias propias.

• Identificación precisa del inmueble, con sus linderos, ubicación, número de matrícula inmobiliaria si lo tiene y cédula catastral.
• Los hechos de la posesión, indicando desde cuándo se ejerce, con qué actos y de qué manera, pues es el corazón de la demanda.
• La clase de prescripción que se invoca, ordinaria o extraordinaria, con el término correspondiente.
• El certificado del registrador de que trata el numeral 5.
• Levantamiento topográfico y planos cuando el bien que se pretende es parte de un predio de mayor extensión.
• La prueba de la suma de posesiones, si se invoca el tiempo del antecesor, acreditando el vínculo jurídico con él.

A ellos se suman las pruebas de la posesión: recibos de predial y de servicios públicos, soportes de mejoras, fotografías y la lista de testigos que se pedirá interrogar.

El certificado que exige el numeral 5.

La ley pide un certificado del registrador de instrumentos públicos en donde consten las personas que figuren como titulares de derechos reales principales sujetos a registro, y cuando el inmueble hace parte de otro de mayor extensión, el certificado que corresponda a este.

El registrador debe expedirlo dentro de los 15 días siguientes a la solicitud, y para pedirlo el interesado debe aportar la siguiente información.

• Nombre y cédula del solicitante.
• Número de folio de matrícula inmobiliaria, si lo tiene.
• Código o cédula catastral del predio, obligatorio cuando no se tiene el folio.
• Dirección del predio, o nombre del predio, vereda y municipio si es rural.
• Nombre e identificación del posible propietario, si se conoce.
• Documentos o datos del antiguo sistema que permitan la búsqueda en los libros.

En la práctica las oficinas de registro lo expiden bajo la denominación de certificado especial de pertenencia, aunque de acuerdo con nuestro criterio la norma no exige un documento con ese nombre sino uno con ese contenido: lo que importa es que dé certeza sobre quiénes son los titulares de derechos reales, o que no aparece ninguno.

El certificado de tradición no es exigible.

Es frecuente que el bien poseído durante años no tenga folio de matrícula abierto, porque nunca se legalizó o porque forma parte de un predio mayor. En esos casos es materialmente imposible aportar un certificado de tradición.

Aun así, algunos jueces inadmiten la demanda por esa razón, y la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia lo ha corregido, entre otras, en la sentencia 00558 del 13 de abril de 2011 con ponencia del magistrado Arturo Solarte:

«Como se puede observar, no se desprende del ordenamiento jurídico vigente, ni de la jurisprudencia nacional, que para admitir una demanda de pertenencia el juez del conocimiento, además del certificado especial al que alude el tantas veces mencionado numeral 5° del artículo 407 del C. de P.C. –otorgado en debida forma–, deba exigir el certificado de tradición y libertad del inmueble (…) si el inmueble se encuentra en circunstancias como las arriba referidas, en las que no se le ha asignado el folio real, ello no debe impedir el acceso del respectivo poseedor a la administración de justicia.»

El artículo 407 del código de procedimiento civil al que se refiere la sentencia corresponde hoy al artículo 375 del código general del proceso, que mantiene la misma exigencia y tampoco pide el certificado de tradición.

De modo que si le inadmiten la demanda por ese motivo, la vía es recurrir el auto invocando esta jurisprudencia.

Predios rurales: hay que probar que el predio es privado.

Cuando el bien está en zona rural, la carga probatoria del demandante es mucho más exigente, y este es hoy el principal motivo de fracaso de estas demandas.

La Corte Constitucional, en la sentencia SU-288 de 2022, unificó las reglas aplicables a los procesos de pertenencia sobre predios rurales, en el sentido de que los baldíos no se pueden adquirir por prescripción, que corresponde a quien pretende la prescripción demostrar que el predio es de propiedad privada, y que el juez debe recaudar de oficio las pruebas necesarias para establecerlo.

Para acreditar esa propiedad privada no basta el certificado del registrador: se requiere el título originario expedido por el Estado, o títulos inscritos anteriores a la ley 160 de 1994 que acrediten tradiciones de dominio por un lapso no menor al de la prescripción extraordinaria.

De acuerdo con nuestro criterio, en zona rural el primer paso antes de redactar la demanda es establecer la naturaleza del predio ante la autoridad de tierras, porque una sentencia obtenida sobre lo que resulte ser un baldío no le es oponible al Estado.

Ante qué juez se presenta.

La demanda se presenta ante el juez del lugar donde está ubicado el inmueble, y la asignación entre el juez civil municipal y el juez civil del circuito depende de la cuantía, determinada por el valor del bien.

Tratándose de procesos de mínima cuantía no se requiere abogado, de modo que el propio poseedor puede actuar en causa propia. Los demás aspectos de competencia y los costos del trámite los tratamos en el artículo sobre el proceso de pertenencia.

Modelo de demanda de prescripción adquisitiva de dominio.

Este es el esqueleto del escrito, que debe adaptarse a cada caso y presentarse por medio de abogado salvo en procesos de mínima cuantía.

Nótese que los hechos son el eje del escrito: de su redacción depende que el juez entienda desde cuándo y cómo se ha poseído, que es justamente lo que tendrá que verificar en la inspección judicial.

Qué ocurre después de presentada la demanda.

Admitida la demanda, el juez ordena inscribirla en el folio de matrícula, informar del proceso a las entidades del Estado, emplazar a quienes se crean con derechos y exigirle al demandante la instalación de la valla.

Luego designa curador ad lítem para los indeterminados, practica personalmente la inspección judicial y dicta sentencia. Cada una de esas etapas, con sus términos y sus exigencias, la explicamos en el artículo sobre el proceso de pertenencia.

Cuándo el juez rechaza la demanda de plano.

Antes de admitir, el juez revisa la naturaleza del bien, y si advierte que es imprescriptible debe rechazar la demanda o dar por terminado el proceso.

Ocurre cuando la pretensión recae sobre bienes de uso público, bienes fiscales, bienes fiscales adjudicables, baldíos o cualquier otro bien imprescriptible o de propiedad de una entidad de derecho público. Esas providencias deben ser motivadas y contra ellas procede el recurso de apelación.

Por eso el primer filtro antes de demandar es verificar qué clase de bien se pretende, asunto que desarrollamos en el artículo sobre los bienes que no se pueden adquirir por prescripción.

La prescripción alegada como excepción.

No siempre el poseedor toma la iniciativa: a veces es el propietario quien demanda la restitución y el poseedor alega la prescripción como defensa en la contestación.

En ese caso, el parágrafo 1 del artículo 375 le impone al demandado cumplir los numerales 5, 6 y 7, esto es, aportar el certificado del registrador, gestionar la inscripción y fijar la valla.

Si no aporta el certificado con la contestación, o si pasados 30 días desde el vencimiento del traslado no ha cumplido con la inscripción y la valla, el proceso sigue su curso pero en la sentencia no podrá declararse la pertenencia.

Es una consecuencia severa y poco conocida: el poseedor puede ganar la excepción, evitar que lo saquen del bien y aun así quedarse sin el título.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

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