Leasing habitacional

El leasing habitacional es una forma de adquirir vivienda en la que el banco compra el inmueble y se lo entrega al cliente para que lo use a cambio de un canon mensual, con la opción de quedarse con él al final pagando un valor residual. Hasta entonces la vivienda es del banco. Eso explica sus ventajas frente al crédito hipotecario, y también sus limitaciones. ¿Cómo funciona y cuándo conviene?

Qué es el leasing habitacional.

Es un contrato de arrendamiento financiero cuyo objeto es un inmueble destinado a vivienda. Intervienen dos partes:

• La entidad financiera, que adquiere la vivienda y conserva su propiedad durante el contrato.
• El locatario, que recibe la vivienda para usarla, paga los cánones y al final decide si ejerce la opción de compra.

Existen dos modalidades. El leasing habitacional destinado a la vivienda familiar, en el que el inmueble es la casa donde vive el locatario con su familia, y el destinado a vivienda no familiar, que puede tener otros fines, como el arriendo a terceros. La primera tiene protecciones especiales propias del régimen de financiación de vivienda.

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Cómo funciona el contrato.

El funcionamiento se resume en cuatro momentos:

1. El locatario escoge la vivienda y negocia su precio con el vendedor, y la entidad financiera la compra a su nombre.
2. La entidad entrega la vivienda al locatario, que la usa como propia y asume, por lo general, el pago de la administración, el predial y los seguros.
3. Durante el plazo pactado, el locatario paga un canon mensual que se compone de abono a capital e intereses.
4. Al final, el locatario puede ejercer la opción de compra pagando el valor residual pactado, y entonces la vivienda se escritura a su nombre.

Mientras el contrato está vigente, el locatario no es propietario. La escritura se otorga solo al ejercer la opción, y por el valor de esa opción, como se explica en el artículo sobre el tratamiento tributario del leasing.

Leasing habitacional o crédito hipotecario.

Las dos figuras financian la compra de vivienda, pero la diferencia de fondo es quién es el propietario mientras se paga.

De acuerdo con nuestro criterio, ninguna es mejor en abstracto. El leasing puede facilitar el acceso a quien tiene poca cuota inicial y aplaza los gastos de escrituración de la compraventa, pero deja al locatario sin la propiedad durante todo el plazo, con las consecuencias que eso tiene si necesita vender o si deja de pagar.

Conviene comparar las dos ofertas con los mismos datos: tasa, plazo, porcentaje financiado, seguros exigidos y valor de la opción de compra. El costo total, y no solo la cuota mensual, es lo que permite decidir.

Qué puede pasar al final del contrato.

El locatario no está obligado a ejercer la opción, y hay tres desenlaces posibles.

• Ejercer la opción de compra. Paga el valor residual, se otorga la escritura a su nombre y la vivienda pasa a ser suya.
• No ejercerla. Restituye la vivienda al banco. Lo pagado en cánones no se devuelve, porque fue el precio del uso y de la financiación.
• Ceder el contrato. Con autorización de la entidad, un tercero asume la posición del locatario y le paga por ella. Esa cesión tiene efectos tributarios, que se explican en el artículo sobre la venta de activos adquiridos por leasing.

También puede terminarse anticipadamente, pagando el saldo y la opción antes del plazo, en las condiciones que fije el contrato. Conviene revisar esas condiciones antes de firmar, porque algunas entidades prevén cargos por prepago que en el crédito hipotecario de vivienda no se permiten.

Lo tributario en pocas líneas.

El leasing habitacional tiene efectos en la declaración de renta del locatario que conviene tener presentes desde el inicio. Cada uno se desarrolla en su artículo:

• Desde 2017 el contrato se trata como arrendamiento financiero: el locatario declara en su patrimonio la vivienda como activo y la deuda como pasivo. Los contratos firmados antes conservan el tratamiento de arrendamiento operativo con que se celebraron.
• Los intereses que se pagan en los cánones pueden restarse en la declaración hasta 200 UVT al año, igual que en un crédito hipotecario, como se explica en el artículo sobre la deducción de intereses por préstamos para vivienda.
• Los ahorros en una cuenta AFC pueden retirarse sin perder el beneficio tributario para pagar los cánones o la opción de compra.
• El canon está excluido de IVA, y la escritura al final se otorga por el valor de la opción de compra, con los efectos que se explican en el artículo sobre el tratamiento tributario del leasing.
• Si se cede el contrato antes de ejercer la opción, la utilidad puede ser renta o ganancia ocasional, según el tiempo transcurrido desde la firma, y los intereses deducidos no tienen que devolverse, como se desarrolla en el artículo sobre la venta de activos adquiridos por leasing.

Sobre el predial, conviene recordar que durante el contrato el propietario es el banco, de modo que el locatario lo paga por obligación contractual y no como sujeto del impuesto.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

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