Deducción de los intereses pagados en créditos de vivienda

Las personas naturales pueden restar de su declaración de renta los intereses que hayan pagado por los créditos adquiridos para comprar su vivienda, según las condiciones y requisitos establecidos en el artículo 119 del estatuto tributario, beneficio que procede incluso si ese pago no tiene nada que ver con la actividad que le genera ingresos al contribuyente. Pero no se deduce todo lo que el banco certifica, porque la ley impone dos topes que se aplican uno tras otro. ¿Cuánto se puede deducir realmente y qué se necesita para hacerlo?

Intereses de vivienda deducibles en renta.

Los intereses que se pueden deducir en la declaración de renta son los que se pagaron en créditos para la adquisición de vivienda. La norma señala que, cuando el crédito ha sido otorgado por acreedores que no estén vigilados por la Superintendencia Financiera, el crédito debe estar garantizado con hipoteca.

Así lo dispone el inciso primero del artículo 119 del estatuto tributario:

«Aunque no guarden relación de causalidad con la producción de la renta, también son deducibles los intereses que se paguen sobre préstamos para adquisición de vivienda del contribuyente, siempre que el préstamo esté garantizado con hipoteca si el acreedor no está sometido a la vigilancia del Estado, y se cumplen las demás condiciones señaladas en este artículo.»

Aunque lo normal es que los créditos para la compra de vivienda se tomen en un banco y mediando hipoteca, la norma no limita el beneficio a los créditos tomados con una entidad financiera, puesto que, en lugar de utilizar la palabra banco o entidad financiera, utiliza acreedor, y el acreedor puede ser cualquiera.

En consecuencia, si quien prestó el dinero fue un particular, un familiar o una cooperativa no vigilada, la deducción procede; lo que la ley exige en ese caso es que el préstamo esté respaldado con una hipoteca sobre el inmueble.

Qué conceptos se pueden deducir y cuáles no.

El artículo 119 habla únicamente de intereses y de corrección monetaria. Por eso, de la cuota que se paga cada mes al banco solo se lleva a la declaración la porción correspondiente a intereses, no la cuota completa.

No son deducibles por esta vía, entre otros:

• Los abonos a capital, porque no son un gasto sino el pago de la deuda.
• Las primas de los seguros de vida, incendio y terremoto que el banco cobra dentro de la cuota.
• Las cuotas de manejo, los estudios de crédito, los honorarios de cobranza y los gastos de avalúo.
• Los gastos de escrituración y de registro que se pagaron por fuera del crédito.

La razón es sencilla: la ley concedió el beneficio sobre el costo financiero del préstamo, no sobre todo lo que se pague alrededor de él. Por eso el certificado que expide el acreedor debe discriminar los conceptos, y si llega con un valor global conviene pedir el detalle antes de declarar.

Los gastos de escrituración incluidos dentro del crédito.

La ley 2434 de 2024, conocida como «Vivienda al alcance de todos», adicionó un parágrafo al artículo 23 de la ley 546 de 1999 para permitir que los establecimientos de crédito incluyan dentro del valor financiado los gastos de escrituración, impuestos y registro que asume el comprador.

Surgió entonces la duda de si los intereses de esa porción del crédito también se pueden deducir, y la Dian la resolvió en el concepto 3591 (interno 422) del 27 de marzo de 2025:

«La deducción en el impuesto sobre la renta establecida en el artículo 119 del Estatuto Tributario aplica sobre los intereses que se paguen sobre préstamos para adquisición de vivienda del contribuyente. En esa medida si el solicitante toma la opción prevista en el parágrafo del artículo 23 de la Ley 546 de 1999 (…) podrá hacer uso de esa deducción con los límites individuales y generales previstos en la ley.»

Dicho de otro modo, si esos gastos quedaron dentro del crédito de vivienda, los intereses que ellos generen siguen la misma suerte de los demás intereses del préstamo y son deducibles, siempre respetando los topes. El texto completo del pronunciamiento puede consultarse en el concepto 3591 de 2025 de la Dian.

Requisitos para deducir los intereses de vivienda.

La norma no exige requisitos especiales para deducir los intereses de vivienda porque, al tratarse de una deducción especial, procede sin que sea necesario cumplir con los requisitos de necesidad, causalidad ni proporcionalidad que el artículo 107 del estatuto tributario le exige a los demás gastos.

Lo único que se debe acreditar es el monto de los intereses pagados y la existencia del crédito para la adquisición de vivienda. En la práctica, eso se traduce en cinco condiciones:

1. Que el crédito se haya destinado a adquirir vivienda.
2. Que la vivienda sea del contribuyente y esté destinada a su habitación.
3. Que el crédito esté garantizado con hipoteca, cuando el acreedor no esté vigilado por el Estado.
4. Que los intereses se hayan pagado efectivamente dentro del año gravable que se declara.
5. Que se conserve el certificado expedido por el acreedor.

Veamos los tres puntos que más dudas generan.

Los intereses deben estar efectivamente pagados.

La norma se refiere a los intereses «que se paguen», de manera que lo deducible es lo que salió del bolsillo del contribuyente durante el año, no lo que el plan de amortización proyectaba cobrar.

Supongamos que el plan de amortización del crédito proyectaba intereses por $12.000.000 para el año gravable, pero el deudor se atrasó y solo alcanzó a pagar $9.000.000. En ese caso la deducción es de $9.000.000, no de $12.000.000.

El año siguiente, cuando se pongan al día esas cuotas, los intereses correspondientes se deducirán en ese año, que es cuando se pagaron.

El certificado de intereses expedido por el acreedor.

Cada año las entidades financieras expiden un certificado con los intereses y la corrección monetaria pagados durante el año anterior. Ese documento es el soporte de la deducción y debe conservarse junto con los demás papeles de la declaración.

No olvidemos que el banco certifica lo pagado, pero no aplica los topes de la ley. Por eso es perfectamente normal que el certificado muestre una cifra superior a la que finalmente se puede restar en la declaración.

Cuando el préstamo lo hizo un particular, el certificado lo expide ese acreedor y debe acompañarse de la escritura de hipoteca y de los comprobantes de pago.

La vivienda debe ser la del contribuyente.

El artículo 119 se refiere a la vivienda «del contribuyente», expresión que la Dian ha entendido como la vivienda que este habita. Por eso, si el inmueble se arrienda o se destina a una explotación económica, los intereses dejan de ser deducibles, criterio expuesto, entre otros, en el concepto 64444 del 12 de septiembre de 2005.

De acuerdo con nuestro criterio, si la vivienda se arrendó solo durante una parte del año, lo razonable es deducir los intereses en proporción al tiempo en que sirvió de habitación al contribuyente, y estar en capacidad de probar esa situación.

Límites a la deducción de los intereses.

Cumplidos los requisitos, no se resta todo lo pagado. Hay dos topes que se aplican en orden: primero el propio de esta deducción y luego el general de la cédula general.

Límite individual de 1.200 Uvt.

El monto máximo a deducir por intereses en créditos de vivienda es de 1.200 Uvt anuales como límite individual, tope que reitera la Dian en el concepto 3591 de 2025:

«Es importante considerar que el artículo 119 del Estatuto Tributario precisa que se podrá deducir la parte correspondiente a los intereses y/o corrección monetaria que haya pagado durante el respectivo año, hasta el monto anual máximo consagrado, esto es, 1200 UVT.»

Recordemos que la Uvt cambia cada año, de modo que el tope en pesos también cambia. Lo que se mantiene fijo es el número de unidades.

Límite general del 40% y 1.340 Uvt.

Adicionalmente, el artículo 336 del estatuto tributario establece un límite general al monto de las rentas exentas y deducciones especiales de la cédula general, que debe ser observado. Dice el numeral 3 de esa norma:

«Al valor resultante podrán restarse todas las rentas exentas y las deducciones especiales imputables a esta cédula, siempre que no excedan el cuarenta (40%) del resultado del numeral anterior, que en todo caso no puede exceder de mil trescientas cuarenta (1.340) UVT anuales.»

Ese cupo no es exclusivo de los intereses de vivienda: se comparte con la renta exenta del 25%, la deducción por dependientes, los pagos de medicina prepagada, los aportes voluntarios a pensiones y a cuentas AFC, y las demás rentas exentas y deducciones de la cédula general. Por eso, entre más beneficios se declaren, menos espacio queda para cada uno.

En el mismo sentido, el inciso 2 del artículo 1.2.1.20.4 del decreto 1625 de 2016 señala:

«Las rentas exentas y deducciones aplicables a la cédula general no podrán exceder el cuarenta por ciento (40%), que en todo caso no puede exceder de mil trescientas cuarenta (1.340) Unidades de Valor Tributario (UVT). El porcentaje aquí mencionado se aplicará sobre la base que se obtiene después de detraer de los ingresos por concepto de rentas de trabajo, de capital y no laborales, los ingresos no constitutivos de renta, imputables a cada uno.»

Ese 40% no se calcula sobre el ingreso bruto, sino sobre el ingreso menos los ingresos no constitutivos de renta, que en el caso de un trabajador son básicamente los aportes obligatorios a salud y a pensión. Este tema lo desarrollamos con detalle en Límite general a las rentas exentas y deducciones especiales.

Llevados a pesos, los topes quedan así:

Cada año hay que actualizar estas cifras con la Uvt que fije la Dian para el respectivo periodo.

Ejemplo del cálculo con los dos límites.

Supongamos un trabajador que en el año gravable 2025 tuvo los siguientes valores:

Veamos el paso a paso.

Primer paso. Los $18.000.000 de intereses no superan el límite individual de $59.758.800, de modo que por ese lado pasan completos.

Segundo paso. Se suman todas las rentas exentas y deducciones: $18.000.000 de intereses más $28.000.000 de los demás conceptos dan $46.000.000.

Tercer paso. Ese total se compara con el límite general de $44.160.000, que es el 40% de $110.400.000 y resulta inferior a las 1.340 Uvt.

Resultado. Solo se pueden restar $44.160.000, es decir, se pierden $1.840.000 de beneficio. Como se puede observar, el tope individual de 1.200 Uvt casi nunca es el que limita; el que de verdad recorta es el 40% de la cédula general.

En estos casos conviene revisar si otro deudor del crédito puede tomar la deducción, punto que explicamos más adelante.

Cédulas en las que se pueden deducir los intereses de vivienda.

Los intereses de vivienda solo se pueden deducir en la cédula general, que comprende rentas de trabajo, de capital y no laborales, es decir, únicamente en la cédula general.

Así se desprende del artículo 1.2.1.20.3 del decreto 1625 de 2016, y téngase en cuenta que el artículo 119 del estatuto tributario permite la deducción incluso si dichos pagos no tienen relación de causalidad con la actividad del contribuyente.

En cuanto a las cédulas de pensiones y de dividendos, ni el estatuto tributario ni el decreto 1625 de 2016 consideran la deducción de los intereses pagados por créditos de vivienda, de manera que un pensionado sin otros ingresos no puede utilizar este beneficio.

En el formulario 210 la cifra se lleva al renglón de deducciones imputables de la subcédula que corresponda al tipo de ingreso.

La misma deducción no se puede imputar en dos cédulas.

Quien tiene ingresos de distinta naturaleza, por ejemplo un salario y un arrendamiento, podría pensar en repartir la deducción. La norma lo prohíbe expresamente en el parágrafo 3 del artículo 1.2.1.20.4 del decreto 1625 de 2016:

«Las rentas exentas y deducciones de que trata este artículo solo podrán detraerse en las cédulas en que se tengan ingresos y no se podrán imputar en más de una cédula la misma renta exenta o deducción, de conformidad con lo establecido en el artículo 332 del Estatuto Tributario.»

Así las cosas, hay que escoger en qué subcédula se resta la deducción, y ese valor no puede volver a utilizarse en otra.

Los intereses de vivienda no afectan el componente inflacionario.

Quien tiene rendimientos financieros por cuentas de ahorro o CDT debe depurarlos para determinar la parte no gravada, y surgía la duda de si los intereses de vivienda debían restarse antes de ese cálculo. La Dian respondió que no, en el concepto 9067 (interno 827) del 29 de mayo de 2026:

«La deducción por intereses de vivienda del artículo 119 del Estatuto Tributario no debe detraerse de los rendimientos financieros para el cálculo del componente inflacionario previsto en el parágrafo 1 del artículo 38 ibidem. Al estar regulada de manera específica en el artículo 1.2.1.20.3 del Decreto 1625 de 2016, opera el principio de especialidad.»

La conclusión práctica es que esta deducción va aparte, como deducción imputable de la cédula general, y no se mezcla con la depuración de los rendimientos financieros. El pronunciamiento completo está en el concepto 9067 de 2026.

Créditos de vivienda con varios deudores.

Es muy común que el crédito se tome entre dos personas, por lo general la pareja. La regla en ese caso está en el parágrafo 2 del artículo 1.2.1.20.4 del decreto 1625 de 2016:

«Para efectos de la deducción por intereses o corrección monetaria en virtud de préstamos para adquisición de vivienda, prevista en el artículo 119 del Estatuto Tributario, cuando el crédito ha sido otorgado a varias personas, se aplicará proporcionalmente a cada una de ellas. La deducción podrá ser solicitada en su totalidad en cabeza de una de ellas, siempre y cuando la otra persona no la haya solicitado.»

Hay entonces dos caminos, y se puede escoger el que más convenga:

Escoger bien tiene efecto en el bolsillo. Si uno de los deudores no está obligado a declarar renta, o ya tiene copado el límite del 40%, lo lógico es que el otro tome el 100% de la deducción y la aproveche.

Lo que no se puede hacer, y es el error que más cuesta, es que los dos deudores resten el 100% de los mismos intereses. La Dian cruza la información exógena que reportan los bancos y ese doble descuento salta a la vista.

Distinto es el caso de dos cónyuges con créditos independientes sobre inmuebles distintos: cada uno declara lo suyo y ninguno puede aprovechar la deducción del otro, tal como lo precisó la Dian en el concepto 57337 del 23 de agosto de 2005.

Modelo de manifestación cuando un solo deudor toma la deducción.

Este es un modelo sencillo que sirve para dejar el soporte de la decisión y que conviene conservar con los papeles de la declaración:

Leasing habitacional y deducción de intereses.

Quien adquiere su vivienda mediante leasing habitacional también tiene derecho al beneficio, porque lo que paga dentro del canon como intereses o costo financiero recibe el mismo tratamiento de los intereses de un crédito hipotecario.

El leasing habitacional se rige por el artículo 127-1 del estatuto tributario y por el artículo 1.2.1.18.50 del decreto 1625 de 2016, y la Dian ha confirmado que el locatario puede deducir los intereses y la corrección monetaria pagados en el año, con el mismo tope anual de 1.200 Uvt del artículo 119.

Lo que no se puede hacer es sumar los dos beneficios. El artículo 1.2.1.1.6 del decreto 1625 de 2016 lo prohíbe de forma expresa:

«En ningún caso se podrán solicitar en forma concurrente los beneficios fiscales previstos para los pagos efectuados por intereses y/o corrección monetaria en virtud de préstamos para adquisición de vivienda del trabajador y los pagos efectuados por intereses y/o corrección monetaria o costo financiero en virtud de un contrato de leasing habitacional.»

Por lo anterior, quien tenga a la vez un crédito hipotecario y un leasing habitacional debe escoger uno de los dos para efectos de la deducción, y en todo caso el beneficio recae sobre la vivienda que habita.

Los intereses de vivienda en la retención en la fuente.

El beneficio no espera hasta la declaración anual. El artículo 387 del estatuto tributario permite que el trabajador reste estos intereses de la base mensual de retención en la fuente, con un tope de 100 Uvt mensuales fijado en el artículo 1.2.4.1.23 del decreto 1625 de 2016.

Para ello el trabajador debe entregarle al empleador el certificado del banco a más tardar el 15 de abril de cada año, según el artículo 1.2.4.1.24 del mismo decreto. El procedimiento detallado, con los dos métodos de retención, lo explicamos en Deducción de intereses en la adquisición de vivienda en la retención en la fuente por salarios.

Téngase claro que descontar los intereses en la retención mensual no reemplaza la deducción anual: es el mismo beneficio anticipado, y al final del año se declara con los límites ya explicados.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.