En este artículo 19 secciones
- No hay arriendo gratis.
- De dónde nace el mito: la indemnización del artículo 22.
- Cuando el arrendador invoca una causal especial: caución en lugar de indemnización.
- ¿Se puede entregar el inmueble antes de que termine el preaviso de tres meses?
- Esto aplica al arrendamiento de vivienda urbana.
- Preguntas frecuentes.
- ¿El arrendatario tiene derecho a un mes gratis?
- ¿El arrendatario tiene derecho a un mes por año?
- ¿Si me piden la casa debo seguir pagando?
- ¿El arrendatario tiene derechos por antigüedad?
- ¿Qué pasa si me avisaron con menos de tres meses de anticipación?
- ¿Si pagué el arriendo por adelantado y entrego antes, me deben devolver el saldo?
- ¿El arrendamiento se paga por adelantado?
- ¿Cuántos días tengo para pagar el arriendo?
- ¿Cómo se pide un inmueble arrendado?
- ¿Cómo se paga el arriendo de una casa?
- Artículos relacionados
En el imaginario popular existe la creencia de que, cuando el arrendador le pide la casa al arrendatario, este puede quedarse los últimos meses sin pagar el arriendo. El origen del mito está en la indemnización que consagra el artículo 22 de la ley 820 de 2003 para la terminación unilateral del contrato de vivienda urbana, ¿pero qué tan cierto es que hay meses de arriendo gratis?
No hay arriendo gratis.
La ley no impone al arrendador la obligación de regalar 1, 2 o 3 meses de arriendo al inquilino. El arrendamiento es un contrato oneroso por definición legal, y el arrendatario debe pagar todos los cánones que se causen hasta el día en que entregue el inmueble.
Es así incluso cuando se le pide el inmueble sin que haya incumplido el contrato: mientras lo use, debe pagarlo.
Cosa distinta es el plazo con que debe avisársele la terminación, que se explica en el artículo sobre cuánto tiempo tiene un arrendatario para desocupar un inmueble: una vez terminado el contrato, el inmueble se entrega sin plazo adicional y sin meses de gracia.
De dónde nace el mito: la indemnización del artículo 22.
El mito tiene un origen identificable. Cuando el arrendador termina el contrato de vivienda urbana de forma unilateral, sin que medie incumplimiento del arrendatario y sin invocar causal especial alguna, el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003 le exige dos cosas:
«El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»
De ahí salen los famosos tres meses:
- Se requiere una notificación con 3 meses de antelación.
- Se debe pagar una indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento.
Como los 3 meses de indemnización coinciden con los 3 meses del preaviso, en la práctica las partes cruzan cuentas: el arrendatario no paga los últimos 3 cánones y el arrendador no paga la indemnización, y todos quedan a paz y salvo.
Lo que no puede pretenderse es dejar de pagar los últimos tres meses y, además, cobrar los tres meses de indemnización. Eso no lo contempla la ley: o se paga el arriendo y se recibe la indemnización, o se cruzan las cuentas.
Y se repite: esto opera única y exclusivamente cuando el arrendador termina el contrato sin justa causa, por su mera voluntad. Si el arrendatario incumplió, no hay preaviso de 3 meses ni indemnización alguna.
La indemnización se reduce después de cuatro años.
La misma norma trae un supuesto en el que la indemnización baja, previsto para los contratos con larga ejecución:
«La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.»
Así, cuando el contrato lleva 4 años o más de ejecución, los tres meses de indemnización se convierten en 1,5 meses, aunque el preaviso sigue siendo de 3 meses.
Cuando el arrendador invoca una causal especial: caución en lugar de indemnización.
Si la razón por la que el arrendador termina unilateralmente el contrato es una de las causales especiales del numeral 8 del artículo 22 de la ley 820, el tratamiento es diferente. Esas causales son:
- Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesite ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.
- Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.
- Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.
En estos casos el aviso también debe darse con una antelación no menor de 3 meses, pero en lugar de pagar indemnización, el arrendador debe constituir una garantía:
«Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.»
No es una indemnización que se pague al inquilino, sino una garantía de 6 meses de arriendo que solo se hace efectiva si el arrendador no cumple la causal que alegó para pedir el inmueble.
Las demás reglas de terminación se explican en el artículo sobre la terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
¿Se puede entregar el inmueble antes de que termine el preaviso de tres meses?
Es la otra cara del mismo problema: al arrendatario le piden la casa con los 3 meses de anticipación, consigue otra vivienda al mes, y quiere entregar de inmediato para no pagar doble arriendo. ¿Puede hacerlo?
Unilateralmente no. El contrato termina cuando expira el plazo del preaviso, no antes, y mientras esté vigente el arrendatario debe cumplirlo, de modo que entregar antes sin acuerdo lo pone en incumplimiento y lo obliga a responder por los cánones restantes.
Lo que sí puede hacer es llegar a un acuerdo con el arrendador para terminar el contrato por mutuo consentimiento en cualquier fecha. Es lo que suele suceder en la práctica: el arrendador comprende que el inquilino no puede perder la vivienda que consiguió, y se pacta una fecha intermedia que no afecte a ninguno.
El inconveniente se suele presentar con las inmobiliarias, que rara vez aceptan ese tipo de acuerdos y exigen el pago del canon hasta la terminación del contrato, a lo cual tienen derecho si no consienten la entrega anticipada.
Cuando es el arrendatario quien termina el contrato.
La ley también regula la terminación por iniciativa del arrendatario en el artículo 24 de la ley 820 de 2003, con una simetría que conviene conocer:
- Durante la vigencia del contrato o sus prórrogas, el arrendatario puede terminarlo unilateralmente con aviso escrito de 3 meses y pagando una indemnización de 3 meses de arriendo.
- A la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, puede terminarlo sin indemnización, siempre que avise por escrito con una antelación no menor de 3 meses.
De modo que el arrendatario que simplemente quiere irse antes de tiempo tampoco tiene meses gratis: o espera el vencimiento avisando a tiempo, o paga la indemnización, o negocia la entrega anticipada con el arrendador.
Esto aplica al arrendamiento de vivienda urbana.
Las reglas de preaviso, indemnización y caución explicadas son de la ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana. No se extienden al arrendamiento de locales comerciales ni a otros inmuebles, que se rigen por el Código de Comercio y el Código Civil, como se explica en el artículo sobre el contrato de arrendamiento de locales comerciales.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
¿El arrendatario tiene derecho a un mes gratis?
No. El arrendatario debe pagar hasta el último día que dure el contrato de arrendamiento, porque el arriendo es oneroso por definición legal.
¿El arrendatario tiene derecho a un mes por año?
No. Es otro mito popular: la ley no contempla arriendo gratis por antigüedad ni por ningún otro concepto.
¿Si me piden la casa debo seguir pagando?
Sí. Debe pagar hasta el día en que desocupe y entregue el inmueble, pues mientras lo use debe pagar. Lo que puede hacer es cruzar cuentas con la indemnización de 3 meses cuando esta proceda.
¿El arrendatario tiene derechos por antigüedad?
No en la vivienda urbana. Solo en los locales comerciales el arrendatario adquiere, a los 2 años, el derecho a la renovación del contrato en los términos del artículo 518 del Código de Comercio.
¿Qué pasa si me avisaron con menos de tres meses de anticipación?
Si el aviso no se dio con la antelación legal frente al vencimiento, el contrato se entiende renovado y el arrendador deberá esperar al siguiente vencimiento. Mientras tanto, el arrendatario sigue pagando el arriendo normalmente.
¿Si pagué el arriendo por adelantado y entrego antes, me deben devolver el saldo?
Depende de lo que negocie con el arrendador. Si el contrato no ha terminado, el arrendador no está obligado a aceptar una fecha de terminación anticipada que le implique devolver dinero; por eso la entrega anticipada debe pactarse por escrito, incluyendo la suerte de los cánones pagados.
¿El arrendamiento se paga por adelantado?
Depende de lo que acuerden las partes en el contrato: puede pactarse anticipado o mes vencido. Lo usual en vivienda es el pago anticipado dentro de los primeros días del mes.
¿Cuántos días tengo para pagar el arriendo?
Los que señale el contrato. Si se pactó pagar en los primeros 5 días del mes, pagar el día 6 ya es un incumplimiento, aunque el arrendador suela tolerarlo.
¿Cómo se pide un inmueble arrendado?
Por escrito, mediante aviso enviado a través del servicio postal autorizado, indicando la causal invocada y la fecha de entrega, con la antelación mínima de 3 meses cuando la ley la exige.
¿Cómo se paga el arriendo de una casa?
De cualquier forma acordada: efectivo, transferencia o cheque con anuencia del arrendador. Siempre debe conservarse la constancia del pago, y si es en efectivo, exigir recibo firmado.
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En el caso de que el inquilino ya desocupó el apartamento y está solicitando a la inmobiliaria que lo reciba, y esta dilata los tiempos para recibir, ¿de igual manera el inquilino debe asumir los costos adicionales de arrendamiento por un inmueble que no está usando, y la inmobiliaria es quien no quiere recibir para seguir cobrando?
Si el contrato no ha terminado, el arrendatario debe seguir respondiendo por los cánones. Por ello, es importante determinar la fecha en que el contrato de arrendamiento termina, pues de ahí en adelante el arrendatario no debe asumir más gastos si la inmobiliaria no recibe el inmueble.
Hola, tengo un inquilino al que le arrendé sin contrato. Se atrasa en el arriendo y, además, desocupó una de las alcobas y me trajo una pareja a vivir allí sin mi consentimiento. No me informó nada. Esa es la causa por la que le pedí el apartamento.
Lleva un año y me dijo que se iba, pero me pagaba el arriendo. Mi pregunta es: ¿cuánto tiempo tengo que darle para que desocupe? Gracias por orientarme.
Al ser un contrato verbal, su duración es de un año, de manera que, si no desea renovarle el contrato, debe notificarlo 3 meses antes de cumplirse ese año, el cual parece que ya se renovó.
Subarrendar sin autorización del arrendatario está prohibido, y, dado que el inquilino ha incumplido el contrato, se puede terminárselo. En tal caso, no es obligatorio darle ese plazo de 3 meses, sino un plazo menor, incluso un mes o una semana.
Vale precisar que, al ser un contrato verbal, es difícil acreditar que no se había autorizado el subarriendo, por lo que debe considerar esa situación por si el inquilino llegara a alegar tal cosa.
El arrendador me pide el local antes de que termine el contrato y me da 3 meses para desalojar el local. Yo acepto. Mi pregunta es si yo debo pagar esos 3 meses.
Sí. La ley no contempla en ninguna parte que el arrendatario tenga derecho a disfrutar gratis del inmueble arrendado. Eventualmente, puede tener derecho a que el arrendador lo indemnice si incumple con el contrato, cuando se trata de arrendamiento de vivienda urbana, que no es su caso.
Cordial saludo,
Tengo una inquilina que menciona su deseo de entregar el inmueble porque una llave está dañada. Se buscó la forma de revisar y no se evidencia ningún daño. Además, se le dieron 5 días para buscar, pero ella menciona que por derecho tiene 15 días y que no va a pagar un solo día de arriendo más porque lleva 9 meses. Es importante aclarar que se firmó un contrato a 6 meses, modelo Minerva, el cual se renovó automáticamente.
¿Cómo puedo proceder para que la inquilina desocupe y pague el arriendo que le corresponde si se toma más de los 5 días dados de buena fe?
El arrendatario tiene la obligación de pagar arriendo hasta el día en que entregue al inmueble al arrendador, y si no lo paga, puede proceder con un proceso ejecutivo sustentado en el contrato de arrendamiento el cual presta mérito ejecutivo.
Mi suegra tiene una casa que tiene en arriendo. Le ha realizado dos contratos de seis meses, pero en el segundo contrato le pidió la casa a la inquilina, faltando un mes para la terminación del contrato, que termina el 31 de marzo de 2024. La inquilina debió pagarle el arriendo el 1 de marzo, y hasta el momento no lo ha hecho. Sin embargo, ella planea tomarse los tres meses para buscar un nuevo lugar, pero dice que ese tiempo es gratis. ¿Es verdad?
No es verdad como se ha explicado en este artículo. El arriendo no es gratis, y por definición legal es un contrato oneroso, donde el arrendatario debe pagar por utilizar el inmueble arrendado.
Si su arrendataria no ha pagado el arriendo ha incumplido con el contrato de arrendamiento lo que la habilita para terminarlo de inmediato, y si el arrendatario no entrega el inmueble, se puede iniciar un proceso de lanzamiento.
Saludos
Mi inquilino me pidió que le recibiera la casa, puesto que se mudaba de ella por cuestiones de inseguridad en el barrio. Yo acepté su petición, pero el inquilino me dejó el depósito que le pedí en su momento de arrendar la propiedad.
El inquilino se marcha sin pagar los servicios. Yo realicé las diligencias en las empresas y, efectivamente, hay faltas de pago en agua, luz y gas. Como propietaria, me dirigí a cada una de las empresas de servicios. En la empresa del agua, su respuesta ha sido demorada.
El inquilino me exige la devolución total del depósito, el cual yo le mencioné que debía por estos mismos servicios. Le pedí tiempo para resolver la situación, ya que él no pudo hacerlo en su momento. Las empresas de agua todavía me tienen en espera porque la solicitud se demora en ser atendida.
¿Qué debo hacer?
Buenos días, María.
Para que el arrendatario pueda exigir la devolución del depósito debe acreditar que ha pagado los servicios públicos, de manera que le corresponde a él presentar los recibos de pago antes de solicitar la devolución del depósito.
Saludos
Buenas noches. Tengo arrendado un apartamento desde hace casi 3 años. El propietario me indicó que no dará continuidad a la prórroga y consignó la indemnización. Faltando 2 meses para la finalización del contrato, ¿puedo mudarme en cualquier momento? ¿Y qué pasa con la indemnización? ¡Gracias!
Si el arrendador invoca unas causales para terminar el contrato y estas son aclaradas, demostrando que no son válidas, ¿qué pasa?
Buenas tardes,
Para esos casos es que el artículo 22 de la ley 820 exige al arrendador constituir una caución en dinero en una aseguradora en favor del arrendatario.
Saludos
Buenos días, agradezco que me puedan colaborar. Yo estaba arrendada hace 3 meses en una casa. Mi arriendo se cumplía el 7 de cada mes y decidí entregar la casa el día 11, causando solo 4 días del mes siguiente. Sin embargo, yo había cancelado el arriendo por adelantado, por lo que, teniendo en cuenta esto, el dueño de la casa me debe regresar el saldo una vez que haya cobrado esos días. Además, no había un contrato físico, solo era verbal. Agradezco que me puedan apoyar, ya que el señor ahora no me quiere devolver el dinero ni tampoco el dinero del anticipo.
Es una situación difícil, porque usted ha decidido terminar el contrato de arrendamiento, al parecer, de forma unilateral y sin el previo aviso que exige la ley…
Tengo una pregunta: si al inquilino no se le avisó con tres meses de antelación sobre la finalización del contrato, pero este no quiere renovarlo y dice que no quiere desalojar, ¿tiene derecho a pagar mes a mes sin firmar un nuevo contrato? Quiero desalojarlo ya porque otro inquilino está interesado en alquilar el local, y no puedo hacerlo porque esta otra persona está esperando. La pregunta en sí es: si no se le notificó con tres meses de antelación a este inquilino que no se le iba a renovar el contrato, ¿tiene derecho a permanecer tres meses más sin contrato, pagando mensualmente?
Si no se le notificó que no se le renovaba el contrato con la debida anticipación, el contrato ya se renovó y tendrá que esperar al próximo vencimiento. Naturalmente, el arrendatario deberá seguir pagando el arriendo.
Buenas tardes, tengo una inquietud. Le tengo un cuarto alquilado a un roommate, pero sin contrato escrito; solo acordamos verbalmente una cifra y listo. Él empezó a vivir en la habitación amoblada, con cama, ventilador y baño privado, a partir de julio de 2022. Mi pregunta es: ¿aplicarían las mismas normas que un contrato escrito en el sentido de tener que enviarle por escrito tres meses antes del vencimiento del contrato (julio de 2023) para que desocupe la habitación?
Sí, aplican las mismas reglas, teniendo en cuenta que en el contrato verbal, debido a la imposibilidad de probar la duración pactada, esta se presume de 1 año y, con base en eso, se determina la fecha en que debe notificarse el preaviso.
Se me venció el mes de arriendo el 31 de diciembre. Avisé con anticipación que no iba a permanecer más tiempo en la vivienda arrendada. Me demoré 4 días en sacar el trasteo de la casa. ¿Debo pagar esos 4 días o hay un período de gracia para desocupar?
Deberá pagar esos 4 días, a no ser que el arrendador decida no cobrarlos.
Tengo un departamento arrendado. El arrendador no me paga desde hace cinco meses y no da señales de vida. La última vez, me respondió por WhatsApp y me dijo que tiene asuntos que atender porque está lejos, y que por favor espere. ¿Tengo la facultad de desalojar el departamento?
No, no puede desalojar el apartamento por sí mismo. Debe terminar el contrato de arrendamiento por incumplimiento en el pago del arrendamiento e iniciar un proceso de restitución de bien inmueble para luego practicar la receptiva diligencia de lanzamiento.
Buenas tardes:
Si el arrendador le pide el inmueble al arrendatario alegando que hay una promesa de compraventa por el mismo, ¿qué pasa si el inquilino consigue una vivienda dos meses antes del plazo de tres meses establecido para la entrega y se muda, desocupando el inmueble? ¿Queda exonerado del pago del arrendamiento de esos meses que ya no habitó el inmueble, o debe pagar los cánones de arrendamiento de todos los meses hasta la fecha en que se cumpla el plazo máximo de tres meses?
El contrato de arrendamiento termina cuando se cumplan los 3 meses, de modo que la solución pasa por llegar a un acuerdo con el arrendador respecto a la fecha de terminación del contrato.
Tengo una casa en alquiler a través de una inmobiliaria. Ya llevo 3 años, pero este año me pidieron la casa con 3 meses de anticipación. Mi pregunta es: no he podido conseguir otra casa en arriendo. ¿Puedo seguir pagando mientras consigo otra casa para poder mudarme?
Sí, siempre que la inmobiliaria esté de acuerdo. Es algo que debe plantearles a ellos.
Tengo esta inquietud: nosotros entregamos un apartamento que teníamos en arriendo el 5 de mayo de 2022. En los días siguientes llegó el recibo del servicio de agua del bimestre abril-mayo. El dueño del apartamento me dice que tengo que cancelar completo el periodo del bimestre abril-mayo. Habiendo quedado totalmente desocupado el día 5 de mayo de 2022, quisiera recibir el concepto de si efectivamente me corresponde pagar la totalidad del bimestre abril y/o pagar hasta cuando se habitó el inmueble.
Atentamente,
Gilberto García Ruiz
Correo electrónico: [email protected]
En principio, sólo debería pagar los servicios que consumió, pero es un asunto que no está regulado expresamente y, por lo general, el arrendatario termina pagando el mes completo, aunque se supone que, si no hubo consumo durante la mayor parte del mes, ese hecho se ve reflejado en los recibos, por lo que es muy poco lo que se termina pagando.
Buenas,
Llevo 2 años en un apartamento, el cual, después de pagar el arriendo, me pidieron entregarlo, dándome dos meses para desocupar. Tengo un mes pagado. ¿En el siguiente mes tengo que pagar de nuevo el arriendo o no? Gracias.
En primer lugar, deben notificarlo con 3 meses de anticipación, no con 2 meses. En segundo lugar, debe pagar el arriendo hasta la fecha en que entregue el inmueble. Si ya pagó el primer mes del plazo, deberá pagar el arriendo de ese segundo mes, puesto que aún no habrá entregado el inmueble; por el contrario, aún vivirá en él.
Se notificó la entrega de un apartamento, como es requerido. ¿Qué pasa si el arrendatario no entrega el inmueble en la fecha acordada y solicita un plazo de un mes para hacer la restitución, y el propietario accede mediante un acta que clarifica que no se trata de una prórroga ni de un contrato nuevo, pero el arrendatario debe cancelar el mes correspondiente al tiempo del nuevo plazo de entrega?
Sí, el arrendatario debe pagar el arriendo hasta el día en haga entrega del inmueble.
El dueño del inmueble me pidió el Apto, pero lo hizo con un mes de antelación. Él manifiesta que se va a mudar para el Apto.
¿En este caso, él no está obligado a darme los tres meses mientras consigo uno?
La ley es clara: si usted ha sido cumplidor de su canon y no ha tenido llamados de atención ni nada, el arrendador debe presentar la solicitud del inmueble con tres meses de antelación y, además, indemnizarle por tres meses. Le invito a que lea la Ley 820 de 2003, que la mayoría de las personas desconoce. Solo hay tres casos en los que puede solicitar el inmueble sin indemnización: 1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesite ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año. 2. Cuando el inmueble deba ser demolido para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiera desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación. 3. Cuando deba entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.
Es correcto. Y en lugar de la indemnización, lo que se constituye es una caución.
En el imaginario popular existe la creencia de que el inquilino tiene tres meses para desocupar la casa y que no debe pagar el arriendo durante esos tres meses; sin embargo, la realidad es diferente.
Sí es cierto que el arrendatario tiene un plazo de tres meses para entregar el inmueble, siempre que el arrendador notifique al arrendatario con tres meses de anticipación a la expiración del término de duración del contrato que no lo renovará. Sin embargo, una vez terminado el contrato, el inmueble debe ser entregado sin plazo adicional.
Es correcto. Gracias por el aporte.
Buen día.
Resulta que el 15 de marzo pagué el mes (que sería del mes entrante, es decir, por adelantado hasta el 15 de abril). Me encuentro buscando casa y el 16 encuentro una, por lo que estaría desocupando la casa el 20 de marzo. Es decir, del mes completo que pagué, solo viviría 5 días. ¿El arrendatario está en la obligación de devolverme ese dinero (de los 25 días que no viviría) o ya no hay nada que hacer?
Depende de la negociación que realice con el arrendador respecto a la fecha en que termine el contrato, pero en general, el arrendador no está obligado a aceptar una fecha de terminación que le implique devolver el dinero cuando se pactó un pago anticipado del arrendamiento.
Buenas tardes, tengo un apartamento y arriendo una habitación a una chica. Por temas de convivencia, decidí terminar de manera unilateral el contrato que firmamos el día 29 de agosto, el cual habíamos firmado por un plazo de 3 meses. Este se ha venido renovando. A la fecha, no ha pagado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo. Para este tipo de arriendo, también se debe hacer con previo aviso de 3 meses. ¿Quién me puede asesorar?
Este tema fue abordado en el artículo «¿Se puede renunciar al preaviso en la renovación del contrato de arrendamiento?».