Nuda propiedad en Colombia: qué es, compraventa con reserva de usufructo y efectos

La nuda propiedad es la propiedad separada del goce de la cosa, según el artículo 669 del Código Civil. Se presenta cuando el dueño de un bien tiene el dominio, pero otra persona, el usufructuario, tiene el derecho de usarlo y de recibir sus frutos. El dueño se llama entonces nudo propietario. Es una figura frecuente en la planeación familiar: los padres venden o donan su casa a los hijos y se reservan el usufructo para seguir viviendo en ella. ¿Qué derechos tiene el nudo propietario, cómo se hace la compraventa de la nuda propiedad, qué pasa cuando muere el usufructuario y qué efectos tributarios tiene?

Qué es la nuda propiedad.

El dominio da a su titular tres facultades: usar la cosa, gozar de sus frutos y disponer de ella. El artículo 669 del Código Civil, después de definir el dominio, precisa:

«La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.»

La nuda propiedad es, entonces, el dominio despojado del uso y del goce, porque esas facultades pertenecen a otra persona en virtud de un usufructo. Se llama nuda, es decir, desnuda, porque al propietario solo le queda la facultad de disposición y la expectativa de recuperar el goce cuando el usufructo termine.

Nudo propietario y usufructuario.

En la nuda propiedad coexisten dos personas con derechos distintos sobre la misma cosa:

• El nudo propietario, que es el dueño de la cosa. Puede venderla, donarla o hipotecarla, pero no puede usarla ni recibir sus frutos mientras dure el usufructo.
• El usufructuario, que tiene el derecho de usar la cosa y de recibir sus frutos, con la obligación de conservarla y restituirla al terminar el usufructo.

El artículo 823 del Código Civil define el usufructo como el derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible. Y el artículo 824 explica su relación con la nuda propiedad:

«El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes: el del nudo propietario y el del usufructuario.

Tiene, por consiguiente, una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario y se consolida con la propiedad.»

Supongamos que una madre es dueña de un apartamento y le vende la nuda propiedad a su hija, reservándose el usufructo. La hija es la nuda propietaria: el apartamento es suyo, pero no puede habitarlo ni arrendarlo mientras viva su madre. La madre es usufructuaria: puede vivir en el apartamento o arrendarlo y quedarse con los cánones. El usufructo y sus reglas se explican en el artículo sobre el derecho real de usufructo.

Cómo se constituye.

La nuda propiedad nace cuando se constituye un usufructo. Según el artículo 826 del Código Civil, el usufructo puede constituirse por la ley, por testamento, por donación, venta u otro acto entre vivos, o por prescripción. En la práctica, las formas más comunes son dos:

• Venta o donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo. El dueño transfiere la nuda propiedad a otra persona y se queda con el usufructo.
• Constitución del usufructo a favor de otro. El dueño conserva la nuda propiedad y otorga el usufructo a otra persona, por ejemplo, a su cónyuge.

Cuando el bien es un inmueble, el acto debe otorgarse por escritura pública e inscribirse en la oficina de registro de instrumentos públicos, porque así se hace la tradición de los derechos reales sobre inmuebles, según el artículo 756 del Código Civil.

Duración del usufructo.

El usufructo puede constituirse por un tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario. Si no se fija un plazo, se entiende constituido por la vida del usufructuario. Cuando el usufructuario es una persona jurídica, el usufructo no puede pasar de 30 años.

Compraventa de la nuda propiedad.

La nuda propiedad puede venderse, donarse, permutarse, hipotecarse y embargarse, como cualquier otro derecho. Lo que el comprador adquiere es solo la nuda propiedad, sin el usufructo, que continúa a favor del usufructuario hasta su terminación.

La compraventa requiere los mismos documentos que la de cualquier inmueble: la escritura de adquisición, el certificado de libertad y tradición, el paz y salvo del impuesto predial y, si aplica, el de valorización y el de administración. En la escritura debe quedar claro que se vende la nuda propiedad y quién es el usufructuario.

Venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo.

Es la modalidad más usada entre padres e hijos. El padre vende la nuda propiedad a su hijo, se reserva el usufructo vitalicio y sigue viviendo en la casa. Cuando el padre fallece, el usufructo se extingue y el hijo consolida la propiedad plena, sin necesidad de sucesión respecto de ese bien.

El precio de la nuda propiedad es menor que el de la propiedad plena, porque el comprador no recibe el uso ni los frutos. Hay que tener en cuenta, sin embargo, que la venta entre padres e hijos de familia, es decir, sometidos a patria potestad, está prohibida por el artículo 1852 del Código Civil, y que una venta a precio irrisorio puede ser discutida por los demás herederos como una donación encubierta, que afecta sus asignaciones forzosas. El tema se explica en el artículo sobre las propiedades a nombre de los hijos.

Si el inmueble tiene hipoteca o afectación a vivienda familiar.

Si el inmueble está hipotecado, la hipoteca sigue gravando el bien completo, tanto la nuda propiedad como el usufructo. Y si tiene afectación a vivienda familiar, la venta o la constitución del usufructo requieren el consentimiento de ambos cónyuges o compañeros permanentes, según la ley 258 de 1996.

Qué pasa cuando muere el usufructuario.

El usufructo vitalicio se extingue con la muerte del usufructuario. En ese momento, el usufructo se consolida con la nuda propiedad, y el nudo propietario se convierte en propietario pleno.

Para que el certificado de libertad y tradición refleje la consolidación, el nudo propietario debe solicitar en la oficina de registro de instrumentos públicos la cancelación de la anotación del usufructo, aportando el registro civil de defunción del usufructuario. No es necesario adelantar la sucesión del usufructuario respecto de ese bien, porque el usufructo no se transmite a sus herederos.

Efectos tributarios.

La nuda propiedad tiene reglas propias en el Estatuto Tributario, que se desarrollan en el artículo sobre los impuestos en el usufructo. Dos de ellas son las más consultadas:

• Valor de la nuda propiedad. El artículo 303 del Estatuto Tributario fija reglas para valorar el usufructo y la nuda propiedad en las sucesiones y donaciones, según el tiempo del usufructo o la edad del usufructuario.
• Consolidación del usufructo. Según el parágrafo 3 del artículo 303 del Estatuto Tributario, no se generan ganancias ocasionales con ocasión de la consolidación del usufructo en el nudo propietario.

Quien recibe la nuda propiedad por donación o por herencia sí puede generar una ganancia ocasional en el año en que la recibe, sobre el valor que corresponda a la nuda propiedad.

A continuación respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.